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撰文/高天

用“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”來形容杭州江南櫻花里，再恰當(dāng)不過了。

2024年10月，江南櫻花里開業(yè)，因地處“國際濱”及位于錢塘江畔，所以將客群瞄準為高生活品味人士。該項目定位“江南高級生活場”，彼時引入了時尚奢品、高端餐飲、珠寶配飾、生活服務(wù)等一眾業(yè)態(tài)。尤其是引入了1萬㎡的中奢華東城，曾宣稱是華東規(guī)模最大、品類最全、品牌最豐富的“奢品折扣第一城”。

然而，僅過了不到一年的時間，這個以“二奢”入局杭州市場的新商業(yè)卻陷入了拖欠業(yè)主租金、欠薪及嚴重經(jīng)營不善的困境。近日，聯(lián)商網(wǎng)實探后發(fā)現(xiàn)，整個商場僅剩一樓的星巴克和五樓的悅江新遠IMAX電影院還在正常營業(yè)，其余門店均已關(guān)閉。

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現(xiàn)狀：僅剩兩家店營業(yè)

江南櫻花里位于杭州濱江區(qū)信誠路與聞濤路交匯處，聞濤路上有著名的“櫻花跑道”，與錢塘江“相鄰”，但是距離最近的地鐵站(地鐵6號線城業(yè)路站)也要1公里左右。

正對信誠路上原本有兩個入口通向商場，如今僅剩一個入口可進入，商場內(nèi)扶梯均已關(guān)閉，四樓的影城可以通過入口旁的直梯抵達。通過直梯到商場6樓，原本也是影院的部分，如今已經(jīng)關(guān)閉，影院橫跨4-6層，如今僅剩5層部分營業(yè)，四樓的IMAX廳已經(jīng)關(guān)閉。

▲影院六樓部分關(guān)閉

▲四樓IMAX廳關(guān)閉

二樓和三樓更是漆黑一片，已經(jīng)沒有商鋪開門，部分區(qū)域貼著“施工中，勿進”的字條。負一層已經(jīng)無法進入，地下2層和3層是停車場。

而一樓只有星巴克還在營業(yè)中，與星巴克同側(cè)的“臨街店鋪”有餐飲桔酒屋已經(jīng)歇業(yè)，從現(xiàn)場看應(yīng)該是關(guān)閉不久；旁邊的沅西Live House大門緊鎖，也已歇業(yè)。

星巴克的一名員工表示，“商場現(xiàn)在樓上還有一家影院和我們開著，目前我們沒有收到關(guān)店的消息。”而電影院方面也聲稱，“未接到關(guān)門的消息”。實際上，自悅江商業(yè)中心營業(yè)以來，該影院就一直存在，已經(jīng)經(jīng)營了近10年。

▲正常營業(yè)的星巴克

▲影院僅剩5層正常營業(yè)

悅江商業(yè)中心一物業(yè)人員告訴聯(lián)商網(wǎng)，“從7月份開始，商場的一些商戶就開始撤離，負責(zé)經(jīng)營的公司不僅欠了業(yè)主的租金，員工的工資也沒發(fā)，一直都有人維權(quán)，警察也上門過。但據(jù)說現(xiàn)在也找不到人，電話無人接�！�

江南櫻花里剛開業(yè)時，也引入了不少品牌。除了上述提及的中奢華東城，還專門配置了保真、保養(yǎng)、保收的國鑒檢測中心，以及環(huán)球美食自助天花板之一的竹哩、米其林Chef坐鎮(zhèn)的莉茲1898、千島湖菜系浪里、知名唱作人主理的沅西Live House、桔酒屋、星巴克、稻狀元、東方美學(xué)珍珠品牌原嶼森等。

然而，這個“命途多舛”的商業(yè)項目，至今仍未擺脫需要“再次尋求突破”的困境。

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困局：“小業(yè)主模式”之殤

江南櫻花里的問題主要源于小業(yè)主模式帶來的弊端。

小業(yè)主模式指的是商場開發(fā)商將商鋪分割銷售給多個小業(yè)主，再由小業(yè)主自主經(jīng)營或委托給第三方管理。這是很多開發(fā)商為了快速回籠資金而采取的手段，屬于典型的將商業(yè)地產(chǎn)運營屬性異化成“房地產(chǎn)銷售屬性”的思維。這一模式不利于商場的長期經(jīng)營，很容易陷入“產(chǎn)權(quán)分散、運營失敗、價值貶值”的惡性循環(huán)中。

江南櫻花里屬于悅江商業(yè)中心的商場部分，而悅江商業(yè)中心涵蓋了商場和寫字樓。2008年，海墅房地產(chǎn)開發(fā)(杭州)有限公司拿下了杭政儲出[2007]76號地塊，即江南櫻花里所處地塊項目，涵蓋了住宅、寫字樓、商場等業(yè)態(tài)，由世茂集團與中海集團聯(lián)合控股。住宅部分即御江苑，曾用名錢塘帝景，目前的二手房均價超7萬，是名副其實的“沿江豪宅”。

不過，6萬㎡左右的商業(yè)卻“一波三折”。2016年，該項目以樂繽紛世茂中心的名字亮相，引入了新遠影城、樂高活動中心、COSTA咖啡、樂刻健身等一眾品牌，當(dāng)時的管理方是杭州弘聚投資管理公司(企查查顯示該企業(yè)已于2022年注銷)，但因該企業(yè)拖欠業(yè)主租金，海墅房地產(chǎn)開發(fā)(杭州)有限公司于2021年將地下一層和地上一至四層的部分，低價出售給了遠航控股集團(浙江)有限公司。

遠航集團接管商場后，以奧特萊斯為定位，打造了奧萊精選(濱江)城市廣場，并再次向市場推出了480個可購買的商鋪。據(jù)悉該項目當(dāng)時與星巴克、肯德基、耐克等品牌完成過簽約。然而項目最終于2024年10月更名為江南櫻花里后才正式開業(yè)。

然而，小業(yè)主模式本身就具有局限性。商業(yè)地產(chǎn)最講究運營，需要有統(tǒng)一規(guī)劃和管理的動線、定位、招商、活動營銷，而小業(yè)主模式往往因產(chǎn)權(quán)不集中，出現(xiàn)商鋪風(fēng)格混亂、物業(yè)管理不佳、業(yè)態(tài)雜亂、品牌低端等一系列問題，最終因經(jīng)營不善導(dǎo)致資產(chǎn)貶值，甚至淪為“僵尸商場”。

這樣的案例在杭州不在少數(shù)。與江南櫻花里同為奧萊模式的衣之家西湖時代廣場店，就因產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致運營失控，使商場無法統(tǒng)一改造升級，經(jīng)歷關(guān)閉與重開，至今依然是“折扣賣場”；同樣是西湖邊絕佳位置的涌金廣場，2001年就將商鋪分割出售，輝煌的時候帶來了杭州第一家海底撈以及家樂福超市，也給商場吸引了一波流量，但仍然沒能逃過小業(yè)主模式的厄運。

類似的還有港龍城、藍鉆天成等等。

03

出路：重新定位，統(tǒng)一管理

江南櫻花里的失敗，“小業(yè)主模式”自然是主要原因，但也避不開運營方的管理水平。

據(jù)公開資料顯示，遠航集團是一家以商業(yè)資產(chǎn)投資、商業(yè)物業(yè)整租、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)為三大主營業(yè)務(wù)的商業(yè)不動產(chǎn)一體化投資運營商，前身為創(chuàng)辦于2014年的千里眼商業(yè)集團，是浙江省內(nèi)成立最早、綜合實力最強的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營商，并創(chuàng)立了“繽谷、吾愛鄰、奧萊精選”三大商業(yè)體品牌。

根據(jù)遠航集團官方公開過的信息，其運營過包括杭州奧體繽紛里、位于蕭山的眾安·嘉潤公館社區(qū)商業(yè)、橫店繽紛城、寧波繽紛城、諸暨唐韻繽谷、蕭山人民廣場奧萊公園、杭州世茂繽谷等商業(yè)。其中與江南櫻花里距離3公里左右的世茂繽谷2018年開業(yè)，期間經(jīng)歷多次調(diào)整，品牌開了又關(guān)；去年更名為星薈廣場，從大眾點評上看，目前整個商場僅8家門店營業(yè)。

如今看遠航集團深陷資金危機，已是“自身難�！�。企查查信息顯示，遠航集團目前被執(zhí)行涉案金額達530.89萬元，商業(yè)合作糾紛(被告方)達16起，5月份新增的兩起股權(quán)凍結(jié)數(shù)額分別為1520萬元和490萬元。

因此，對江南櫻花里而言，未來若能引入更專業(yè)的運營商進行統(tǒng)一管理，或許還有一線生機。如杭州商業(yè)認可度較高的龍湖商業(yè)，或者近年來在商業(yè)領(lǐng)域如魚得水的華潤萬象生活等，只不過能否招來這些頭部運營商才是關(guān)鍵。

另一方面，江南櫻花里的定位就存在弊端。引入中奢華東城作為最大的主力店，江南櫻花里試圖通過奧特萊斯模式打開周邊的“高端客群”，但是折價的“二奢”很難吸引這些真正的有錢人，他們的消費目的在杭州大廈、萬象城這些高端商場。

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商圈：一家獨大，未來看華潤商業(yè)

當(dāng)然，江南櫻花里的“失敗”，與商圈環(huán)境也有關(guān)系。

江南櫻花里隸屬濱江南板塊，主要是以浦沿鎮(zhèn)為中心，周邊目前的主要商業(yè)項目有濱江寶龍城、英冠繽悅城、海威領(lǐng)界、濱江商廈、金盛嘉悅廣場以及上文提及的星薈廣場。不過除了濱江寶龍城，其余項目均為中小體量的社區(qū)商業(yè)。此前市場傳言稱濱江寶龍城將被出售，聯(lián)商網(wǎng)求證寶龍方面后得到的回復(fù)是，“出售的僅是寫字樓部分，商業(yè)正常運營�！�

▲距離江南櫻花里幾百米的英冠濱悅城

整個濱江區(qū)由長河、西興、浦沿三鎮(zhèn)組成。其中長河位于三區(qū)之間，是區(qū)政府所在地，也是發(fā)展最早、目前營商環(huán)境最好的，鎮(zhèn)域內(nèi)有龍湖濱江天街、星光大道、中南樂游城等商業(yè)。西興位于濱江區(qū)最東邊，與蕭山奧體接壤，目前在經(jīng)營最大的商業(yè)是濱江銀泰百貨，還有興耀的星耀城和星瀾里項目，龍湖濱康天街在建中。

相較而言，浦沿是濱江三鎮(zhèn)發(fā)展最晚的地區(qū)，但最近幾年板塊日漸成熟，靠近蕭山聞堰的濱江南端也興起了一批新的住宅，如世茂棲棠譽灣、龍湖濱頌御湖境、綠城春來晴翠等項目。隨之而來的是，商業(yè)等配套不斷豐富。

其中最受關(guān)注的莫過于華潤偉業(yè)路TOD項目。資料顯示，該項目總建筑面積約39.5萬㎡，其中地上建筑面積約24.4萬㎡，地下建筑面積約15.1萬㎡，地下一層設(shè)置地下商業(yè)面積約2萬㎡；地上規(guī)劃了三幢建筑面積約11.4萬㎡的塔樓、6層11.9萬㎡的商業(yè)綜合體、2層1.1萬㎡的商業(yè)街區(qū)。 

規(guī)劃上，華潤偉業(yè)路TOD項目將以“街區(qū)+商業(yè)綜合體”的產(chǎn)品形態(tài)，建設(shè)青年時尚型商業(yè)綜合體，計劃引進全城及區(qū)域“首店”、旗艦店、品牌概念店，融合國際時尚、潮流零售、沉浸休閑等多業(yè)態(tài)，以融合性的消費場景、差異化的業(yè)態(tài)品牌和創(chuàng)新的商業(yè)內(nèi)容，促進區(qū)域商圈更新升級。

▲華潤偉業(yè)路TOD項目效果圖

未來，華潤偉業(yè)路TOD項目將與濱江寶龍城形成兩個超10萬㎡的大型商業(yè)，扼守濱江南板塊，形成互補共進之勢。