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撰文/劉子棟

7月10日晚間，一紙公告攪動(dòng)杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

武林商圈平靜格局被打破。百大集團(tuán)發(fā)布公告顯示，該公司宣布與恒隆地產(chǎn)簽署20年租賃合同，將位于延安路546號(hào)的杭州百貨大樓南、北樓物業(yè)租予恒隆，租期自2028年4月1日起。

意味著，現(xiàn)時(shí)為銀泰百貨大本營(yíng)武林總店B、C館的4.2萬(wàn)平方米商業(yè)空間，將在三年后掛上恒隆招牌。

值得注意的是，此時(shí)距離2026年上半年，杭州恒隆廣場(chǎng)零售部分開(kāi)業(yè)尚有約一年時(shí)間。

未開(kāi)業(yè)，便已籌謀擴(kuò)容40%商業(yè)空間。這場(chǎng)提前布局，揭示了杭州高端商業(yè)地產(chǎn)的卡位戰(zhàn)進(jìn)入白熱化階段。

從杭州大廈的翻新、萬(wàn)象城品牌持續(xù)汰換、湖濱銀泰in77再次擴(kuò)容，到SKP建設(shè)逐漸推進(jìn)、新鴻基江河匯IFC躊躇滿(mǎn)志、恒隆的步步為營(yíng)，一場(chǎng)圍繞城市核心地段與高端客群的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，早已打響。

未雨綢繆的商業(yè)版圖

恒隆是于2018年加入戰(zhàn)局。

當(dāng)年5月，恒隆地產(chǎn)經(jīng)過(guò)7個(gè)多小時(shí)鏖戰(zhàn)336輪競(jìng)拍，以107.3億元價(jià)格拿下武林商圈杭州武林天水單元XC0105A地塊（百井坊地塊），溢價(jià)高達(dá)118.5%，樓面價(jià)錄得每平方米5.53萬(wàn)元，創(chuàng)下杭州商業(yè)用地單價(jià)紀(jì)錄。

次年9月，當(dāng)時(shí)任集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗與杭州政府官員共同揮鍬動(dòng)土?xí)r，他宣稱(chēng)要將該項(xiàng)目打造為“華東地區(qū)首屈一指的綜合商業(yè)地標(biāo)”。

事實(shí)上在此之前，陳啟宗已多次在公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)對(duì)地塊的喜愛(ài)之情，更稱(chēng)“百井坊地塊項(xiàng)目”為“杭州市中心的中心”。

這番贊美之詞不無(wú)道理。掛上招拍掛市場(chǎng)之前，百井坊地塊就長(zhǎng)期被稱(chēng)為杭州絕版商業(yè)用地。查閱過(guò)往報(bào)道，“核心商圈”“黃金寶地”“絕版地塊”“浙江最具商業(yè)價(jià)值”是在這幅地塊身上用得最多的形容詞。

地塊原屬城市更新工程，從2009年便開(kāi)始啟動(dòng)動(dòng)遷工作。同一時(shí)間，項(xiàng)目被定位為杭州市和浙江省的重點(diǎn)工程，拆遷面積約10萬(wàn)余平方米，涉及1251戶(hù)居民，86家商鋪單位。鑒于所處地理位置，其也被認(rèn)為是杭州下城區(qū)歷史上難度最大、影響最廣的民生、發(fā)展和文化保護(hù)工程。

直到2018年5月成功出讓?zhuān)倬坏貕K從做地到成熟經(jīng)歷了將近十年的時(shí)間，拍地成功的恒隆地產(chǎn)自然對(duì)地塊倍加重視。

設(shè)計(jì)方案顯示，這個(gè)總投資160億元的巨無(wú)霸項(xiàng)目，建筑面積達(dá)39萬(wàn)平方米，規(guī)劃包含10.59萬(wàn)平方米高端購(gòu)物中心、9.56萬(wàn)平方米五座甲級(jí)辦公樓及3.81萬(wàn)平方米空間的浙江首家文華東方酒店。

七年磨一劍，2024年7月，杭州恒隆廣場(chǎng)高達(dá)150米的T2辦公樓率先封頂，成為僅次于浙江環(huán)球中心的武林商圈第二高樓。2025年，五座辦公樓將按照計(jì)劃分階段竣工落成。

而來(lái)自今年1月24日舉辦的恒隆地產(chǎn)2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上所公布，杭州恒隆廣場(chǎng)零售部分預(yù)計(jì)2026年上半年開(kāi)業(yè)，目前71%已租出，租戶(hù)陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，租戶(hù)比例：服裝飾品51%、餐飲25%、消閑及娛樂(lè)17%，其他7%。

另外市場(chǎng)消息，一線(xiàn)奢侈品牌中Hermès已確認(rèn)入駐，Louis Vuitton、Chanel等也在洽談中。再加上此次租下一街之隔的武林銀泰百貨B、C區(qū)，能為恒隆地產(chǎn)在與頭部品牌的談判中增加不少籌碼。

只因此前杭州恒隆廣場(chǎng)處于武林商圈延安路、體育場(chǎng)路、中山北路、鳳起路圍起來(lái)的一片社區(qū)之中東南西三邊均被現(xiàn)有物業(yè)阻擋，存在沿街展示面過(guò)窄的先天缺陷。

但當(dāng)2028年新租約生效后，項(xiàng)目除增加約4.2萬(wàn)平方米體量外，亦能在體育場(chǎng)路與延安路交界的T字型三岔路口，新增近200米沿街面寬，滿(mǎn)足更多品牌的展示與落位需求。

百大集團(tuán)公告顯示，它與恒隆地產(chǎn)的租約，租金標(biāo)準(zhǔn)為3750萬(wàn)元/季度，即每年1.5億元，且每三年，租金在前一個(gè)周期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增4.5%。但在此基礎(chǔ)上，在合同期限的前2年，會(huì)分別減免3個(gè)月的租金。

以此計(jì)算，恒隆地產(chǎn)在20年租約期內(nèi)，一共將支付租金超33億元。算上還需投入一定的資本性支出做改造，恒隆對(duì)杭州項(xiàng)目的總投入將上升至200億元級(jí)別。

杭州重奢戰(zhàn)云密布

恒隆的強(qiáng)勢(shì)押注，正在改寫(xiě)杭州高端商業(yè)的勢(shì)力版圖。

在此之前，杭州重奢商場(chǎng)行業(yè)呈現(xiàn)杭州大廈（杭州大廈購(gòu)物城）、杭州萬(wàn)象城、湖濱銀泰in77三座百億奢場(chǎng)“三足鼎立”的態(tài)勢(shì)。尤其在武林商圈，杭州大廈幾乎是“一家獨(dú)大”。

資料顯示，杭州大廈成立于1988年，5年后提出“商場(chǎng)創(chuàng)名牌，商品做品牌”的經(jīng)營(yíng)理念，商業(yè)部分正式開(kāi)張。

自此開(kāi)始杭州大廈逐步向高端零售進(jìn)發(fā)——1998年，聯(lián)合兼并新天龍商廈；2004年，Louis Vuitton在此落地中國(guó)百貨商場(chǎng)首家“店中店”。同年，Hermès簽約入駐；2009年，引進(jìn)Chanel浙江首店，中國(guó)第三個(gè)精品店；2013年、2021年Louis Vuitton分別完成多次擴(kuò)容升級(jí)……

在經(jīng)歷數(shù)次規(guī)模擴(kuò)張后，杭州大夏如今由A、B、C、D座以及中央商城（E座）五個(gè)商業(yè)空間組成，商業(yè)體量達(dá)到27萬(wàn)平方米。

或許是為了應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的“貼身肉搏”。2024年，杭州大廈斥資6000余萬(wàn)元，對(duì)重奢品牌最集中的A、B座外立面、內(nèi)院以及周邊外環(huán)境進(jìn)行裝修提升，包括A、B座外廣場(chǎng)和通道形成的T型街區(qū)，將建成一個(gè)國(guó)際時(shí)尚媒體中心。

與硬件升級(jí)同時(shí)進(jìn)行，杭州大廈繼續(xù)提升奢侈品牌矩陣。2023-2024年分別引進(jìn)Harry Winston、Graff、Buccellati、Boucheron、De Beers等頂奢珠寶品牌浙江首店。

另外，杭州大廈也在B座的4F設(shè)立奢侈高定區(qū)——杭州大廈沙龍（HZT SALON），吸引10余家高級(jí)時(shí)裝、珠寶品牌進(jìn)駐。

包括Cartier開(kāi)出全球首家獨(dú)立沙龍、Loro Piana落地全球第二家尊享沙龍、Van Cleef & Arpels中國(guó)首家尊享沙龍、Bulgari中國(guó)獨(dú)立沙龍、Graff中國(guó)首家獨(dú)立沙龍、Dior中國(guó)第三家獨(dú)立沙龍……

截至目前，杭州大廈已成為國(guó)內(nèi)少有的頂奢品牌齊全度較高的商場(chǎng)之一，擁有“品類(lèi)+獨(dú)家資源”護(hù)城河。

但杭州大廈整體項(xiàng)目南北跨度大，各館之間素質(zhì)和檔次不同。因此，杭州大廈自2024年開(kāi)始向商旅文綜合運(yùn)營(yíng)路線(xiàn)轉(zhuǎn)型，一邊鞏固國(guó)際名牌、引入更多首店，一邊在餐飲和年輕化上發(fā)力。例如現(xiàn)時(shí)中央商城（E座）就做起了動(dòng)漫、潮玩業(yè)態(tài)。

其余兩個(gè)重奢項(xiàng)目，杭州萬(wàn)象城位于錢(qián)江新城商圈，定位華潤(rùn)M1重奢項(xiàng)目，商業(yè)體量也達(dá)到27萬(wàn)平方米，于2010年開(kāi)業(yè)。

據(jù)了解，杭州萬(wàn)象城雖沒(méi)有杭州大廈那般齊全的頂級(jí)奢侈品牌供應(yīng)，但也有Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Zegna、Moncler 、Cartier、Van Cleef & Arples、Bottega Veneta、Loro Piana等品牌坐鎮(zhèn)，另外亦獨(dú)家引進(jìn)了全省首家Miu Miu。

同時(shí)，杭州萬(wàn)象城整體設(shè)計(jì)、品類(lèi)布局和營(yíng)運(yùn)風(fēng)格等則更多元更年輕化，熱門(mén)戶(hù)外品牌、餐飲品牌上更強(qiáng)。

尤其是二期時(shí)尚生活方式氛圍濃厚。例如項(xiàng)目二期民心路外街“On街”，通過(guò)引入亮化裝置、藝術(shù)地標(biāo)、潮流餐飲等元素，就被打造為“杭州夜生活首選地”。

而湖濱銀泰in77位于湖濱商圈，西湖岸邊的獨(dú)特位置。該項(xiàng)目2011年開(kāi)業(yè)，目前商業(yè)體量約23萬(wàn)平方米，但在不斷地?cái)U(kuò)容中。

雖然同為高端商業(yè)，不過(guò)湖濱銀泰in77的定位更潮流新銳，常年成為杭州購(gòu)物中心人流最多的項(xiàng)目之一。

一方面其擁有杭州唯二Hermès，以及Louis Vuitton、Gucci、Moncler、Balenciaga、Tom Ford等奢侈品牌，另一方面十分注重引入潮流首店。

例如在主打“Z世代”的地下B1、B2層，近年就陸續(xù)引進(jìn)原創(chuàng)設(shè)計(jì)手機(jī)配件品牌Puui噗又、口腔護(hù)理品牌參半、頭飾品牌Likio、原創(chuàng)設(shè)計(jì)水杯品牌CHAKO LAB、Kpop主題韓系文創(chuàng)店P(guān)inkDojo、毛絨玩具品牌集合店盒屯BOXTOWN、香氛生活品牌3rd universe第三宇宙等。

據(jù)悉，湖濱銀泰in77長(zhǎng)年保持每年30%的品牌調(diào)整率，包括在2024年就新引入了近30家首店品牌。

對(duì)杭州恒隆廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果杭州萬(wàn)象城、湖濱銀泰in77在距離上還能產(chǎn)生一定的緩沖作用，那么來(lái)自杭州大廈的壓力是最直接的。

況且不少奢侈品牌已經(jīng)在杭州開(kāi)設(shè)了二店甚至三店，杭州IFC、杭州SKP也正在路上，要想在三大成熟項(xiàng)目懷中扣下一塊肉，以及與招商能力極強(qiáng)的SKP、新鴻基對(duì)抗。杭州恒隆廣場(chǎng)是一個(gè)必須成功的項(xiàng)目，因此體量擴(kuò)充是必經(jīng)之路。

而且就恒隆地產(chǎn)內(nèi)部來(lái)觀察，杭州恒隆廣場(chǎng)的零售建筑面積也處于中下游水平。

杭州恒隆廣場(chǎng)為激烈競(jìng)爭(zhēng)做好提前準(zhǔn)備：通過(guò)租賃百大集團(tuán)物業(yè)獲得的4.2萬(wàn)平方米空間，如同圍棋中的“做眼”，將原先較為孤立的商業(yè)體擴(kuò)展為更完整的群落，商業(yè)體量也拓展至15萬(wàn)平方米水平。

接下來(lái)，就看它與重奢品牌們能夠達(dá)成多大的默契了。