來源/觀點網(wǎng) 

撰文/龔麗欣  

首創(chuàng)鉅大結束了為期五年的虧損。

8月28日晚間，首創(chuàng)鉅大披露了2023年的中期財報，上半年錄得收入約為6.25億元，同比增加36%；經(jīng)營溢利約為1.356億元，增長202%；公司擁有人應占凈利潤為8713.5萬元，而去年同期為虧損1.16億元。

實際上，自2016年開始，首創(chuàng)鉅大的凈利潤便展現(xiàn)出持續(xù)下挫的態(tài)勢，甚至于2018年至2022年期間出現(xiàn)了連續(xù)虧損。

從此次披露的中期成績單來看，這個奧特萊斯運營商終于脫離了“差生”的隊伍，也為籌備發(fā)行基礎設施公募REITs提供底氣。

模式之辯

首創(chuàng)鉅大并非中國奧特萊斯的“第一人”，但也是這個行業(yè)當中跑的最快的那一批。該公司前身是2011年成立的首創(chuàng)置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部，2014年正式借殼上市。

過去那些年，首創(chuàng)鉅大一以貫之的商業(yè)模式是“物業(yè)發(fā)展+投資物業(yè)運營”，在收入結構當中，物業(yè)開發(fā)銷售收入占據(jù)了大部分的業(yè)績份額。

通過銷售收入反哺商業(yè)運營，這種模式在很大程度上助力了首創(chuàng)鉅大跑馬圈地和彎道超車。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，旗下已經(jīng)包含15座自持的奧萊項目，涉及北京、杭州、西安、鄭州、合肥以及濟南與武漢。

但最新披露的財報來看，今年上半年，首創(chuàng)鉅大接連將濟南及武漢項目公司的100%股權及股東貸款出售給了首創(chuàng)城發(fā)，剩余持有項目13個。

但是以物業(yè)銷售支撐業(yè)績并非長久之計，作為奧特萊斯運營商，商業(yè)項目運營管理才是重中之重。

緊隨著與首創(chuàng)置業(yè)不競爭契據(jù)的調(diào)整，以及首創(chuàng)鉅大銷售物業(yè)不斷減少，該公司收入及利潤均受到較大影響。

數(shù)據(jù)顯示，2018年年末，首創(chuàng)鉅大錄得收入12.25億元，其中物業(yè)開發(fā)收入占比64.73%，達到7.93億元，投資物業(yè)開發(fā)及運營收入僅3.51億元，占比28.65%。

從2023年上半年情況看，該公司錄得收入約為6.25億元，同比增加36%，其中，投資物業(yè)開發(fā)及運營收入達到4.64億元，占比提升至74.24%，而物業(yè)開發(fā)收入僅4989.1萬元，商品存貨銷售收入1.12億元。

顯然，業(yè)務結構調(diào)整之后，首創(chuàng)鉅大的角色不斷從商業(yè)開發(fā)商轉向商業(yè)運營商。

但轉型不易，在行業(yè)下行、疫情防控等疊加因素影響下，企業(yè)利潤亦接連下挫。數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，首創(chuàng)鉅大凈利潤便出現(xiàn)持續(xù)下滑，2018年開始更是出現(xiàn)了連續(xù)五年的虧損，直至2023年中期才正式結束了虧損態(tài)勢。

報告期內(nèi)，首創(chuàng)鉅大錄得經(jīng)營溢利約為1.356億元，增長202%；期間凈利潤約為9007.9萬元，而2022年同期為1.17億元；公司擁有人應占凈利潤為8713.5萬元，去年同期為虧損1.16億元。

該公司在公告中強調(diào)，實現(xiàn)扭虧為盈的主要原因為本期物業(yè)評估增值對凈利潤的貢獻較上年同期增加約2.67億元，其中主要為持有待售的武漢和濟南項目的物業(yè)評估增值及奧萊業(yè)務銷售額增加，以致奧萊毛利相比于上年同期增加約9000萬元。

不過，即便公司利潤跨過了“及格線”，首創(chuàng)鉅大仍需進一步加強盈利水平。

從毛利率情況來看，上半年約為33%，較2022年同期重述后的42%降低9個百分點，其中，投資物業(yè)發(fā)展及營運的毛利率為60%，但物業(yè)發(fā)展的毛利率為–185%，受此拖累，公司整體毛利率出現(xiàn)較大降幅。

由重轉輕

一直以來，首創(chuàng)鉅大偏重項目自持，大量投入和沉淀不可避免會給企業(yè)帶來沉重的壓力。

數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來，首創(chuàng)鉅大總負債從120.96億元增至2022年的154.17億元，凈資本負債率同步持續(xù)攀升，近五年分別為90%、134%、176%、208%、244%。

受上半年保留溢利增加以及債務凈額減少影響，該公司凈資本負債比例較去年末下降9個百分點至235%，整體仍舊處于較高水平。

截至2023年中期，該公司總負債進一步攀升至168.07億元，有息負債總額較去年末增長7.44%至127.95億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金僅有22.07億元。

對首創(chuàng)鉅大而言，調(diào)節(jié)資產(chǎn)架構，發(fā)力輕資產(chǎn)，或許是改善債務壓力的重要方式。

早在在今年3月份發(fā)布的2022年年報當中，首創(chuàng)鉅大便曾透露過“減壓”的信號，彼時，該公司便強調(diào)，要推進輕資產(chǎn)布局戰(zhàn)略，采取管理輸出、整體租賃、股權合作等方式實現(xiàn)輕資產(chǎn)項目落地。

此次披露的中報，該公司繼續(xù)表示，要穩(wěn)健推進輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局，實現(xiàn)商管能力和品牌資源的輸出。

與此同時，在由重轉輕的業(yè)務布局方面，公司更是提出了新的思路：全力推進消費基礎設施REITs發(fā)行工作研究，以期進一步打通“投、融、管、退”全鏈條能力，逐步實現(xiàn)資產(chǎn)由重變輕、由輕變精的轉變。

觀點新媒體了解到，自3月份監(jiān)管部門首次文件明示要將公募REITs擴容至購物中心等消費基礎設施，隨后的5月初，北京恒盛華星投資管理有限公司便發(fā)布公告，公司擬發(fā)行基礎設施公募REITs。

北京恒盛華星投資管理有限公司是首創(chuàng)鉅大有限公司全資子公司，此次計劃發(fā)行的基礎設施公募REITs將以奧特萊斯為底層資產(chǎn)。

6月28日，首創(chuàng)鉅大發(fā)布公告稱，提前終止中聯(lián)首創(chuàng)證券-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯二期資產(chǎn)支持專項計劃。針對此次資產(chǎn)支持專項計劃的提前終止，外界紛紛猜測，或為發(fā)行公募REITs進行鋪路。

對首創(chuàng)鉅大而言，資產(chǎn)“減重”也是債務“減負”的重要一環(huán)，而發(fā)行公募REITs不僅能夠助力打通全鏈條資管能力、獲取優(yōu)質(zhì)資金，更能進一步盤活存量商業(yè)項目，提升購物中心的運營效率，推動重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉型。

要成功鏈接優(yōu)質(zhì)資本，意味著裝入公募REITs的底層資產(chǎn)要更加優(yōu)質(zhì)，此次中期財報并未明確披露首創(chuàng)鉅大旗下奧特萊斯項目的具體經(jīng)營情況。

不過該公司提到，2023年上半年，得益于經(jīng)濟的復蘇于消費預期的拉動，首創(chuàng)鉅大完成奧萊營業(yè)額53.18億元，較去年同期提升42%；實現(xiàn)客流2695萬人次，較去年同期相比增長34%。