來源/觀點網 

撰文/趙焓璐

首創(chuàng)鉅大的重資產奧特萊斯項目，似乎有了新方向。

7月10日晚，首創(chuàng)鉅大披露公告稱，擬以19.86億元的價格出售旗下濟南及武漢奧特萊斯項目。

“出售事項為集團實現該等目標物業(yè)價值的良機，而該集團將借該等出售事項得以變現于該等目標公司的投資，以償還集團結欠的部分未償還外部債務，預期該等出售事項將為該集團帶來約人民幣2.61億元的會計收益�！�

在首創(chuàng)鉅大的公告中不難看出，將兩宗奧萊項目進行轉讓，所得款項可以用于償還集團結欠的部分未償還債務，而總負債也將減少。

值得注意的是，觀點新媒體穿透兩位買家公司后得知，買方均為首創(chuàng)鉅大控股股東——首創(chuàng)城市發(fā)展集團的間接全資附屬公司。

母公司“接盤”

在出售合同中，首創(chuàng)鉅大旗下多家全資附屬公司擬向濟南首城商業(yè)管理有限公司及武漢市首城商業(yè)管理有限公司分別出售了濟南及武漢項目公司的100%股權及股東貸款。

具體來看，兩個買方的股東均為北京首創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，且持股100%，而北京首創(chuàng)商業(yè)管理則由北京首創(chuàng)城市發(fā)展有限公司100%持有。

因此，兩宗奧萊項目事實上是由首創(chuàng)鉅大的關聯方及股東完成了接盤。

事實上，首創(chuàng)鉅大此時選擇變賣手中資產，市場并沒有感到特別意外，原因之一已體現在此前2022年年報的數據中。

截至2022年末，首創(chuàng)鉅大總負債154.17億元，凈資產負債比率為244%，較上年末的208%上漲近40個百分點；有息債務本金共約119.09億元，其中約89%為非流動部分。

流動負債中，包括合共人民幣13.14億元的流動銀行借款，須于自年末起計一年內償還。截至期末首創(chuàng)鉅大現金及現金等價物人民幣僅有11.38億元，資金略顯緊張。

在觀點新媒體此前的報道中也提及，自2019年以來，首創(chuàng)鉅大總負債從125.2億元增至2022年的154.17億元，凈資本負債率同步持續(xù)攀升，2022年已達到244%。

而在負債率不斷上升的同時，首創(chuàng)鉅大沒有停下擴張的腳步。截至2022年末，旗下已經包含15座自持的奧萊項目，涉及北京、杭州、西安、鄭州、合肥以及濟南與武漢。

就這兩宗出售項目披露的情況來看，濟南奧特萊斯項目于2019年1月開業(yè)，總地盤面積約為11.49萬平方米，總建筑面積約11.62萬平方米。項目擁有324間零售店，可租賃面積約5.16萬平方米，并有約1408個停車位。

首創(chuàng)鉅大目前持有奧萊項目匯總

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

而武漢奧特萊斯項目晚一年開業(yè)，總地盤面積略小于濟南，約為8.97萬平方米，總建筑面積約9.5萬平方米。項目擁有292間零售店，可租賃面積約4.8萬平方米，并有約1267個停車位。

對比首創(chuàng)鉅大目前仍然持有的13宗項目，濟南項目地盤面積排在第二位，建筑面積相對靠前，項目體量較大。

資料顯示，濟南首創(chuàng)奧特萊斯開業(yè)前三天客流約合30萬人次、營業(yè)額5000萬元，于首年即實現了近10億元營業(yè)額；武漢項目建筑面積也超過了10萬平方米，于2022年，項目營收8216.2萬元，凈利潤達到1851.4萬元，較2021年上升260.96%。

兩宗項目開業(yè)時長4-5年，對比昆山湖州等早期開業(yè)項目來說，更具優(yōu)勢。

對于首創(chuàng)鉅大來說，濟南與武漢項目目前不存在大幅業(yè)績壓力，選擇出售這兩宗項目，又與7月初終止的奧特萊斯二期資產支持專項計劃息息相關。

出售背后

時針撥回2018年12月13日，彼時首創(chuàng)鉅大國內首單以奧特萊斯為底層資產類REITs產品“中聯一創(chuàng)-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯資產支持專項計劃”成功獲批，規(guī)模達到100億元，以北京房山及昆山奧特萊斯項目為基礎資產。

2019年正式發(fā)行時，首創(chuàng)鉅大宣布該資產支持專項計劃發(fā)行總額35.79億元，優(yōu)先級27億元，年利率5.2%，另有無固定利率的次級8.79億元，債券期限為5年。

后于2021年，首創(chuàng)鉅大聯合首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告表示，擬籌備中聯首創(chuàng)證券-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯二期資產支持專項計劃，擬發(fā)行規(guī)模不超過人民幣32.68億元。該計劃通過將發(fā)行的所得款項注入該基金，間接獲得4家項目公司全部股權，從而實現4項物業(yè)的資產證券化。

而在這4項物業(yè)中，恰好出現了熟悉的身影。

公告顯示，4項物業(yè)分別為南昌首創(chuàng)奧特萊斯、杭州首創(chuàng)奧特萊斯、合肥首創(chuàng)奧特萊斯，以及濟南首創(chuàng)奧特萊斯。對應的4家項目公司包括杭州首創(chuàng)奧特萊斯置業(yè)有限公司、江西首創(chuàng)奧特萊斯置業(yè)有限公司、合肥創(chuàng)鉅奧萊商業(yè)管理有限公司、濟南首鉅置業(yè)有限公司。

也就是說，濟南奧特萊斯項目包括在這期資產支持證券計劃的底層資產中。

在首創(chuàng)鉅大彼時表述中，該計劃是集團將上述物業(yè)證券化及從資本市場籌集資金的渠道，發(fā)行產生的現金流量將進一步支持業(yè)務發(fā)展。

之所以選擇在兩年后發(fā)布第二期計劃，一方面與一期計劃完成發(fā)行有關，另一方面也與該年內奧萊銷售業(yè)績提升有關，帶動了年內的營業(yè)收入。

此外，首創(chuàng)鉅大有息債務依舊在增加；凈資本負債比率也從176%上升至208%。因此，將銷售較好的項目證券化退出，可以滿足源源不斷的資金需求，提升自身的流動性。

意外的是，此前不久的6月28日，首創(chuàng)鉅大方面突然宣布，已決定在期限屆滿前(即2024年5月27日)提前終止該計劃。

這次終止引來外界猜測，其中一種有關于此前所發(fā)布的奧特萊斯公募REITs項目財務顧問招標采購預告，有市場聲音稱，在砂之船REIT項目發(fā)行后，首創(chuàng)鉅大也將嘗試發(fā)行消費基礎設施公募REITs，底層資產就包括旗下的奧特萊斯項目。

因此，終止第二期資產支持證券計劃、出售部分項目可能是為發(fā)行公募REITs進行鋪路。

不過，從目前首創(chuàng)鉅大業(yè)績虧損擴大76%情況來看，選擇在此時將項目出售予股東，更有回血止損的意味。

在2022年報中，首創(chuàng)鉅大也有透露“減壓”的觀點：推進輕資產布局戰(zhàn)略，采取管理輸出、整體租賃、股權合作等方式實現輕資產項目落地。

可以看到，首創(chuàng)鉅大手中多個重資產型奧特萊斯項目，主要體現在年報中的固定資產部分，但無法帶來即時性的資金變現，無形中帶來不同程度的債務壓力。

因此，首創(chuàng)鉅大選擇將濟南、武漢項目率先交給關聯方股東，并不單單是為REITs項目做準備。努力向輕資產模式靠攏、平衡手中重資產項目，緩解流動性壓力，才是必需的下一步。