來源/觀點網 

撰文/潘玲宣 

首創(chuàng)鉅大的2022年度業(yè)績延續(xù)了過往的虧損。

3月21日晚間，首創(chuàng)鉅大發(fā)布2022年業(yè)績報告。報告期內，首創(chuàng)鉅大實現(xiàn)營業(yè)收入約11.24億元，同比減少16%；毛利率42%，較上年降低6個百分點；經營溢利約2.32億元，同比減少50%；年度虧損約3.93億元，同比擴大76%。

2022全年，首創(chuàng)鉅大達成銷售額81.98億元，較上年同期下降約18%；實現(xiàn)線上銷售約3000萬元。

收入減少主要由于2022年受新冠肺炎疫情影響，投資物業(yè)租金收入下降，銷售貨品收入與銷售物業(yè)收入受此影響也相應下降。收入的下降也進而導致毛利率降低、經營溢利減少。

負債方面，截至2022年末，首創(chuàng)鉅大總負債154.17億元，凈資產負債比率為244%，較上年末的208%上漲近40個百分點。流動比率為1.11，有息債務本金共約119.09億元，其中約89%為非流動部分，有息債務的主要用途是滿足物業(yè)開發(fā)建設、運營和業(yè)務發(fā)展的資金需求。

債務的弦

據(jù)年報數(shù)據(jù)，于2022年12月31日，首創(chuàng)鉅大流動資產凈額為4.43億元。流動負債中包括合共人民幣13.14億元的流動銀行借款，該借款須于自年末起計一年內償還。而截至期末，首創(chuàng)鉅大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物人民幣約為11.38億元。

盡管該公司認為將擁有足夠財務資源（包括可獲得的財務融資）撥付營運，并在財務責任于2022年12月31日起計十二個月內到期時履行有關責任。

但不可忽視的是，首創(chuàng)鉅大債務的弦正越繃越緊。

觀點新媒體查閱歷史信息，自2019年以來，首創(chuàng)鉅大總負債從125.2億元增至2022年的154.17億元，凈資本負債率同步持續(xù)攀升，近四年分別為134%、176%、208%、244%。

據(jù)官方透露，有關比率乃按債務凈額除以總權益計算。債務凈額包括銀行及其他借款總額、擔保票據(jù)及資產支持專項計劃優(yōu)先級以及租賃負債減現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及受限制現(xiàn)金。凈資本負債率變動主要是由于截至2022年度的負債凈額增加所致。

在約154.17億元的總負債中，包括首創(chuàng)鉅大與國壽投資控股有限公司合作發(fā)起設立的“國壽投資－首創(chuàng)鉅大奧特萊斯第一期資產支持計劃”。

截至2022年12月31日，首創(chuàng)鉅大已發(fā)行本金為人民幣6.7億元的上述資產支持證券，固定票面利率為4.85%，發(fā)行期限為3年。

曾有消息稱，首創(chuàng)鉅大自2017年起就啟動類REITs產品發(fā)行前期研究準備工作，至2018年12月，該公司宣布“中聯(lián)一創(chuàng)-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯資產支持專項計劃”獲批，規(guī)模為100億元，將于深交所掛牌發(fā)行。彼時消息顯示，這是國內首單以奧特萊斯為底層資產的類REITs產品。

此后又是一年，2019年的12月初，首創(chuàng)鉅大正式公告披露，擬將位于北京房山、江蘇昆山的奧特萊斯項目證券化，合共籌資35.79億元。發(fā)行所得款項用于補充營運資金，用于該集團的日常運營以及業(yè)務發(fā)展。

相較于首次試水資產證券化的長戰(zhàn)線，首創(chuàng)鉅大之后于2021年5月及2022年4月的發(fā)行之路順利許多。

對資金的渴求，一方面由于首創(chuàng)鉅大過去偏重項目自持，導致資金沉淀，另一方面來自外部環(huán)境造成的營收壓力。

首創(chuàng)鉅大表示，2022年疫情影響遠甚于上一年度，旗下15個在營奧萊項目中有10個項目出現(xiàn)階段性的閉店，尤其是北京、昆山、鄭州、南昌、青島奧萊項目，閉店時間均超過40天，嚴重影響到店客流及銷售。

除了受疫情影響外，行業(yè)競爭也在加劇。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022全年新開業(yè)奧萊項目二十余家，2021年該項數(shù)據(jù)為17家。2023年更有傳統(tǒng)奧萊品牌之外的新面孔進入。例如，中駿商管打造的首個都市奧萊項目北京西長安中駿世界城于3月17日開業(yè)。

截至2021年末，首創(chuàng)鉅大旗下已開業(yè)奧萊項目共計14家，2022年12月，首創(chuàng)奧萊新推出的5.0版本商場廈門奧萊項目開業(yè)，預計首年銷售超5億元。至2022年末，首創(chuàng)鉅大旗下15座自持的奧萊項目全部開業(yè)。此外，受托管理項目海南萬寧首創(chuàng)奧萊于2022年上半年成功退出。

相比于過去星星點點釋放的“輕資產”信號，如今的首創(chuàng)鉅大更需加大步伐。既以此減少資金投入，提高資金使用效率，又最大可能以更快的速度爭取市場份額，獲得從量變到質變的成長。

由此，首創(chuàng)鉅大明確提出，將穩(wěn)健推進輕資產戰(zhàn)略布局，采取管理輸出、整體租賃、股權合作等多元化方式，實現(xiàn)輕資產項目落地，實現(xiàn)商管能力和品牌資源的輸出，在實現(xiàn)多元化增收的同時，進一步鞏固集團在奧萊賽道的領先地位。

成長煩惱

過往數(shù)據(jù)表明，自2018年以來，首創(chuàng)鉅大一直處于虧損狀態(tài)。繼2017年實現(xiàn)歸母凈利潤1.132億元之后，近五年，其歸母凈利潤依次錄得-1.98億元、-2.235億元、-3.204億元、-2.243億元、-3.93億元。

此外，2020年至2022年，首創(chuàng)鉅大全年到店客流依次為3810萬人次、4892萬人次、3907萬人次。

進入新階段，國內零售行業(yè)恢復迅速。相關數(shù)據(jù)披露，2023年前兩月，首創(chuàng)奧萊客流增幅超一成。

1-2月，首創(chuàng)奧萊全國15城取得銷售額22億元，增幅達25%。其中，北京首創(chuàng)奧萊在1月銷售破4億元，前兩月實現(xiàn)銷售額近7億元，增幅近四成。濟南和武漢首創(chuàng)奧萊銷售總額分別達2.5億元和2.2億元。昆明、昆山、西安和杭州首創(chuàng)奧萊雙月銷售均破億元。

但未來能夠增長至怎樣的水平仍需要打個問號。

在這份年度報告中，首創(chuàng)鉅大亦提出，將進一步深化從地產企業(yè)向零售企業(yè)的轉變與升級，強化“以利潤為中心”的經營理念和“以客戶為中心”的服務理念，打造一支高效敏捷的市場化商管團隊，圍繞招商能力、運營能力、數(shù)字化能力、創(chuàng)新發(fā)展能力，夯實企業(yè)長遠發(fā)展的護城河。

圍繞利潤和客戶的雙管齊下，是首創(chuàng)鉅大為解決發(fā)展問題給出的思路。

在更具體的夯實護城河方面，招商能力將聚焦于國際品牌招商和社區(qū)商業(yè)招商，建立更加廣泛深入的戰(zhàn)聯(lián)品牌庫，提升招調分析和判斷能力，打造一支能征善戰(zhàn)的“招商鐵軍”。

運營能力將聚焦于價值創(chuàng)造與環(huán)境提升，提升精益運營和統(tǒng)籌運營能力，始終圍繞“以客戶為中心”，為商戶創(chuàng)造便捷高效的經營環(huán)境。

數(shù)字化能力將聚焦于頂層系統(tǒng)設計，加強數(shù)據(jù)治理，逐步實現(xiàn)人、貨、場的數(shù)字化提升。

創(chuàng)新發(fā)展能力將聚焦于場景、會員及營銷創(chuàng)新，重點關注新技術、新方法在零售行業(yè)的應用，推出首創(chuàng)奧萊新IP，探索網紅直播新業(yè)態(tài)。

得益于線上平臺的搭建及相關營銷活動，截至2022年底，到店客流雖同比減少20%，首創(chuàng)鉅大會員總量卻較上年同期大幅增長24%�！霸鲩L的會員規(guī)模夯實壯大了奧萊經營的基本盤，也為私域流量運營創(chuàng)造了優(yōu)越條件�！�

首創(chuàng)鉅大表示，將持續(xù)強化私域流量運營，會員精細化運營；完成線上商城到會員商城的轉型，打通私域社群流量，構建線上零售渠道，增加會員權益，擴大有效會員數(shù)量，不斷提高會員的忠誠度、活躍度和復購率。

數(shù)據(jù)顯示，2022年首創(chuàng)鉅大實現(xiàn)線上銷售約3000萬元。這一數(shù)字未來顯然有望增大。

另一方面，隨著消費偏好更多元的Z世代群體成為消費主力，首創(chuàng)鉅大也突破奧特萊斯名品+折扣的傳統(tǒng)思路，探索將寵物經濟、戶外社交、潮流家裝、茶咖生活等賦能業(yè)態(tài)融入到奧萊經營中。

值得注意的是，據(jù)此前消息，首創(chuàng)奧萊將在2023年加強自身業(yè)務精益運營的同時，強化與首創(chuàng)城發(fā)集團、首創(chuàng)集團等上級單位及兄弟業(yè)務公司協(xié)同，特別是在數(shù)據(jù)、會員、業(yè)務等方面的聯(lián)動和協(xié)同，利用業(yè)務層面的互助、互補，提升業(yè)績，實現(xiàn)年度各項經營指標。