出品/mall先生

作者/Sakura

近期消費(fèi)類REITs的強(qiáng)勁走勢，讓越來越多的資金方開始關(guān)注購物中心業(yè)態(tài)。由于二級市場的流動性相對有限，苦于“買不到”的投資者們，也將目光瞄向了一級市場那批正在沖刺REIT的資產(chǎn)。

而隨著新一批REIT項(xiàng)目申報(bào)進(jìn)度的不斷推進(jìn)，廣佛市場成為了大家聚焦的重點(diǎn)。

相較于廣州的聲名顯赫，佛山的商業(yè)市場恐怕了解的人并不多，本文將對佛山的購物中心市場情況進(jìn)行簡單的梳理，以便大家能對此有個基礎(chǔ)認(rèn)知。

佛山有哪些商業(yè)？

佛山共有禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)和高明區(qū)五個城區(qū)，重點(diǎn)商圈有八個。

在市中心祖廟街道-文華公園-桂城街道千燈湖這片范圍內(nèi)，坐落了佛山的三大核心商圈，即祖廟商圈、季華路商圈以及千燈湖商圈。

由于順德的主要商圈在大良范圍內(nèi)，距離佛山核心城區(qū)遠(yuǎn)達(dá)40+公里，開車最長需要1小時，甚至比佛山去廣州的距離還遠(yuǎn)（高鐵僅20分鐘左右），因此，順德的商業(yè)幾乎可以被視為一個獨(dú)立板塊，我們將不在以下內(nèi)容當(dāng)中進(jìn)行該區(qū)域商業(yè)的體現(xiàn)和討論。

佛山商圈分布示意圖

從商業(yè)布局上來看，佛山市中心的商場密度相當(dāng)高，熱度前50的知名購物中心90%分布在南海區(qū)和禪城區(qū)——“沿著佛山的城市主干道季華路一路逛去，每個路口都有1個甚至以上的購物中心”，關(guān)注這片市場的華南區(qū)域從業(yè)者也如是說，可見佛山購物中心彼此間的競爭之激烈。

那么在這片土地上，佛山到底有哪些較為知名的購物中心？這些購物中心又屬于哪些業(yè)內(nèi)頭部或知名企業(yè)？我們對此整理了一份名單：

在佛山進(jìn)行商業(yè)布局的頭部/知名企業(yè)

從上述表格中可以看出，佛山的購物中心發(fā)展大致可以分為兩個階段。

第一個階段里，購物中心屬于是住宅開發(fā)的伴生產(chǎn)物。從最早的佛山保利MALL（曾用名保利水城）、嶺南天地，到千燈湖環(huán)宇城以及南海萬科廣場都是住宅開發(fā)的配套產(chǎn)品。

這批全國連鎖開發(fā)商憑借在當(dāng)?shù)刈≌_發(fā)積累的良好口碑及占據(jù)的核心區(qū)位，也開出了業(yè)績非常優(yōu)秀的商場。

與當(dāng)?shù)匚幕嗳诘膸X南天地 圖源：禪城發(fā)布

第二個階段中，一方面是這批老玩家在輕重結(jié)合的規(guī)模擴(kuò)張下帶來更多新項(xiàng)目，比如輕資產(chǎn)屬性的萬達(dá)桂城廣場，中海收購映月湖項(xiàng)目、輕資產(chǎn)東基項(xiàng)目，嶺南天地也在不斷開出新板塊（如去年煥新開業(yè)的八圖里）等。

中海收購的首個購物中心重資產(chǎn)項(xiàng)目映月湖環(huán)宇城

另一方面是新玩家金鉑商業(yè)的介入。與第一階段的地產(chǎn)商住宅圈地打法不同，金鉑商業(yè)非地產(chǎn)商出身，最早是通過超市運(yùn)營為“入場券”才進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

于去年開業(yè)的金鉑中心

我們繼而又在大眾點(diǎn)評熱門購物榜單上梳理了上述企業(yè)旗下項(xiàng)目的相關(guān)信息：

未收錄順德區(qū)項(xiàng)目

從商場熱度指數(shù)來看，金鉑集團(tuán)的佛山金鉑中心以98.01的熱門指數(shù)為獨(dú)一檔；嶺南天地和千燈湖環(huán)宇城以97以上的數(shù)據(jù)位居第二檔；王府井紫薇港、金沙洲金鉑天地與東基·禪西環(huán)宇城、南海萬科廣場緊隨其后，以96以上的數(shù)據(jù)為第三檔。

消費(fèi)者們聚集在金鉑中心的打卡熱門地“水幕之境”

而在營業(yè)額方面，據(jù)部分項(xiàng)目已公開的2023年數(shù)據(jù)，千燈湖環(huán)宇城營業(yè)額為17億，嶺南天地年?duì)I業(yè)額超12億，去年7月正式開業(yè)的金鉑中心則交出了半年突破7億的營業(yè)額成績。

整體而言，佛山購物中心市場呈現(xiàn)出高度競爭的局面，尤其盒子商業(yè)競逐白熱化。那么從宏觀角度來看，佛山市場有哪些特征？

省內(nèi)對比：次于廣深，伯仲東莞

我們先結(jié)合最新出爐的2024年廣東省GDP數(shù)據(jù)，將佛山在省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況做了一個簡單的比較。

常住人口為2023年數(shù)據(jù)

從上表可以看到，一方面，佛山以13,361.9億元位居全省GDP第三，加上僅次于廣州、深圳的人均可支配收入，也表明佛山居民的消費(fèi)潛力。

春節(jié)期間正在觀看活動的佛山消費(fèi)者 圖源：南海融媒 

但在社零方面，佛山卻顯得有點(diǎn)“拉胯”。雖然人口僅比東莞少9%，人均GDP也比東莞更高，但社零卻比東莞少了足足17%。

根據(jù)消費(fèi)類型來看，其中主要的商品零售差距在家用電器類，東莞在這部分的零售額增長為51.9%，而佛山則是5.5%的增速。

這背后主要是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異所帶來的影響。

佛山與東莞雖都為制造業(yè)重鎮(zhèn)，前者更偏重于傳統(tǒng)制造業(yè)，薪資增長平緩，同時本地人居多，城市整體的人口結(jié)構(gòu)相對老齡化，對家用電器添置的新需求較低。

后者則更偏向于高附加值和高消費(fèi)驅(qū)動的行業(yè)，如電子、信息技術(shù)等，且年輕化的外來務(wù)工人口多，消費(fèi)需求旺盛——東莞市常住人口達(dá)到1,048.53萬人，其中外來人口高達(dá)775萬，占比為73.6%，位列全省外來人口占比第一。

位于佛山市中心區(qū)域的嶺南天地及周邊住宅樓 圖源：項(xiàng)目官方

那“看似有錢”的佛山消費(fèi)者，畫像是怎樣的呢？這里的消費(fèi)者更愿意為什么買單？

嶺南天地市場部的小伙伴向我們分享了她們的一些觀察：本地人整體消費(fèi)觀念較為務(wù)實(shí)，注重性價比，普遍更愿意為美食買單，嘗鮮試新“饕餮一頓”的需求貫穿日常生活。

外地消費(fèi)者則以微度假旅客及商務(wù)客群為主。這批消費(fèi)人群主要來源于大灣區(qū)城市，同時得益于我國過境免簽政策，外國游客也在持續(xù)增長，他們對廣府文化及美食具有一定的興趣和消費(fèi)欲望，愿意來打卡佛山這座“嶺南文化”發(fā)源地。

總的來說，“務(wù)實(shí)”與“美食”是佛山的消費(fèi)市場的關(guān)鍵詞，這也具有明顯的老廣特色。

從佛山購物中心的中高端品牌布局?jǐn)?shù)量來看，也可以印證品牌方對于佛山市場的看法。

部分熱門項(xiàng)目場內(nèi)的品牌 數(shù)據(jù)來源：小紅書@阿白

引入了佛山首家CHANEL BEAUTY和DIOR BEAUTY的嶺南站NOVA曾經(jīng)是高化美妝的破局者，但隨著王府井紫薇城的開業(yè)，百貨的零售品牌力優(yōu)勢更勝一籌，因此在高化腕表以及輕奢箱包品牌方面占據(jù)了主導(dǎo)地位，許多品牌也可以說在佛山是“只此一家”。

入駐王府井紫薇港的赫蓮娜佛山首店 圖源：項(xiàng)目官方

相比自家的嶺南站，嶺南天地更聚焦特色餐飲，表格中的特色連鎖餐飲品牌均開設(shè)在此，包括在去年年末引入的九十葉、蕓山季等佛山餐飲首店。

相較于整個佛山的購物中心數(shù)量，高端知名連鎖品牌的門店數(shù)量并不算多，這也是佛山商業(yè)在虹吸夾縫中的生存現(xiàn)狀——大多數(shù)本地消費(fèi)者心中的高端消費(fèi)場所并不在佛山，車程極為方便的廣州太古匯，包括深圳、港澳都是他們的更佳選擇之一。

我們也和幾個重點(diǎn)品牌的拓展聊起了他們對于佛山的看法。

他們坦言，佛山并不在他們拓店的首選清單內(nèi)。通常大家優(yōu)先的第一梯隊(duì)是北上廣深，其次是新一線城市及省會，再才是佛山、東莞這類并不偏遠(yuǎn)的商業(yè)二線城市或準(zhǔn)二線城市。

以阿嬤手作在廣東省內(nèi)的拓展為例，2020年在深圳萬象天地開出了深圳首店，2023年1月在廣州太古匯的廣州首店開始營業(yè)，半年后的8月，佛山首店降臨嶺南天地。

阿嬤手作佛山首店 圖源：小紅書@食友青年jimmy

但相比東莞依靠制造業(yè)升級與外來人口帶動的年輕消費(fèi)，佛山本地高凈值人群的密度，在對高端品牌的吸引力上占優(yōu)。比如，2023年，CHANEL BEAUTY佛山首店在嶺南站入駐，半年后的2024年中才將東莞首店開在了民盈·國貿(mào)城。

店鋪開業(yè)前在千燈湖環(huán)宇城開啟的香奈兒一號系列巡展 圖源：項(xiàng)目官方

而歸根結(jié)底，與其說它的拓展序列排在廣深之后，不如說是祖廟、千燈湖商圈的競爭力排在了天河、羅湖、萬象天地等城市標(biāo)桿商圈和新貴老錢大本營以后。

若是和其它區(qū)域級商圈比起來，佛山的吸引力并不低，據(jù)了解佛山頭部購物中心首層零售業(yè)態(tài)的凈租金（套內(nèi)面積）普遍為500-900元/平米/月不等。

事實(shí)上，佛山頭部購物中心的首層租金能夠達(dá)到甚至超過廣州部分區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的首層租金。

全國對比：華南的蘇州？

而如果放眼全國，佛山的消費(fèi)市場水準(zhǔn)，以及佛山本地購物中心的經(jīng)營情況，又是怎樣一個態(tài)勢？

我們以同樣有購物中心發(fā)布REIT的青島、杭州、成都、長沙為參考城市案例，做個簡單對比。

常住人口為2023年數(shù)據(jù)

總體而言，盡管佛山2024年1.33萬億元的GDP足以穩(wěn)居全國前20，居民人均可支配收入也排名靠前，但和成都、杭州、長沙等老牌省會城市相比還是有明顯差距。

值得關(guān)注的是，即使佛山的人均可支配收入要領(lǐng)先于青島，整體社零水平卻不到后者的60%。除了受到廣州的虹吸以外，另一個可能性是旅游對消費(fèi)的帶動。

小紅書上兩座城市相關(guān)話題瀏覽數(shù)據(jù)差距

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全年，青島累計(jì)接待游客1.3億人次、旅游收入達(dá)1,910億元，而佛山當(dāng)年接待游客為5,585.42萬人次，旅游總收入為530.34億元，差距超過千億元。

我們也通過大眾點(diǎn)評的門店數(shù)據(jù)整理了在這五座城市中，中高端品牌以及常見的餐飲與零售品牌的數(shù)量。

佛羅倫薩及奧萊店的奢牌不包含在內(nèi)

高端品牌的布局從另一個維度驗(yàn)證了市場數(shù)據(jù)。佛山高端消費(fèi)上客觀存在的向廣深港澳“輸血”的局面，又反過來壓制了本地商業(yè)生態(tài)的高端化突破。

還有一個比較吃虧的點(diǎn)，在于佛山的地理位置。

像始祖鳥、HELLY HANSEN、KOLON等近幾年大熱的戶外運(yùn)動品牌，由于北方環(huán)境以及消費(fèi)者更適合戶外運(yùn)動，因此其拓店計(jì)劃都是由北及南延伸：相近的條件下，維度優(yōu)勢要重于城市消費(fèi)力，加之上述“廣深”的優(yōu)先級，也就影響了佛山對戶外熱潮的追趕。

若要更直觀地來體現(xiàn)佛山到底在全國中是怎樣的水準(zhǔn)，可以將佛山與蘇州類比。

兩座城市距離彼此超強(qiáng)市場的高鐵車程情況

這兩座城市均是本身經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，且位于珠三角/長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢區(qū)域，但由于臨近一個超強(qiáng)市場，例如佛山臨近廣州，蘇州靠近上海，從而導(dǎo)致了本地消費(fèi)外流，影響購物中心在高端化的發(fā)展上限——除了老牌的泰華、美羅等百貨商場，重奢品牌在蘇州近年來始終沒有新增布局，就連全蘇州人氣最火的購物中心蘇州中心，也是直到2023年通過引入coach才實(shí)現(xiàn)了輕奢品牌的突破。

結(jié)語

總而言之，一方面，佛山購物中心市場的核心矛盾在于：本土化偏保守的習(xí)慣沒有孕育出業(yè)績足夠優(yōu)秀（銷售額達(dá)到25億、甚至30億以上）的購物中心，影響了高端和一線品牌在市場中的布局；而這一部分品類的缺失又導(dǎo)致高端消費(fèi)人群向廣深港澳外溢，造成了“低天花板”的內(nèi)卷。

但反過來說，優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)、持續(xù)流入的人口結(jié)構(gòu)、文旅、產(chǎn)業(yè)均衡的資源稟賦，都讓佛山值得擁有更高的商業(yè)可能性。

佛山古建筑園林梁園 圖源：小紅書@糖糖的兩顆糖

佛山市場對于眾多尚未在此布局的中高端品牌方而言，會是一片值得挖掘的藍(lán)海；再者，今年除去順德區(qū)之外，佛山的增量商業(yè)為5座，與廣深今年的15+待開業(yè)項(xiàng)目相比，新項(xiàng)目開業(yè)帶來的沖擊亦相對溫和。

未收錄順德區(qū)項(xiàng)目及奧萊小鎮(zhèn)

我們也和廣佛區(qū)域的業(yè)內(nèi)小伙伴進(jìn)行了交流，當(dāng)大家來到佛山，有哪些項(xiàng)目值得一逛？

我們獲得的最多提名，也與前文的佛山購物中心熱度排行榜幾乎吻合：佛山的文旅街區(qū)標(biāo)桿嶺南天地，品牌級次與人氣均優(yōu)的千燈湖環(huán)宇城，以及超大體量的王府井紫薇港、金鉑中心。

而如果佛山的購物中心能順利發(fā)行REIT，市場又會對這座城市，以及其中的項(xiàng)目，投射哪些新的關(guān)注和觀點(diǎn)？我們也會持續(xù)跟進(jìn)。