出品/觀點網(wǎng)

撰文/陳玲

新城控股的“雙輪”驅(qū)動業(yè)務，現(xiàn)在更多依靠的是商業(yè)。

近期，新城控股對外發(fā)布2025年半年度報告。期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入221億元，較上年同期下降34.82%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億元，較上年同期下降32.11%；實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流2.86億元，同比下滑86.3%。

對于期內(nèi)營收和凈利均下滑，新城控股解釋稱，利潤下降主要系結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，對合聯(lián)營企業(yè)的投資收益減少，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流下降主要是報告期內(nèi)房地產(chǎn)項目簽約額減少，導致經(jīng)營活動現(xiàn)金流入下降。

上半年，新城控股的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓，租金收入則保持雙位數(shù)增長。

住開縮表

上半年，新城控股的住開業(yè)務持續(xù)縮表，利潤占比越來越低，商管毛利貢獻已高達77%。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，上半年，新城控股開發(fā)結(jié)算收入151.68億元，同比下滑44.94%；毛利占比為20.3%；毛利率減少2.97個百分點至7.96%，主要原因在于當期結(jié)算以2023年以價換量銷售項目為主。

可見期內(nèi)新城控股結(jié)算的住開業(yè)務利潤極低。報告期內(nèi)，新城控股實現(xiàn)結(jié)算面積215.77萬平方米，實現(xiàn)結(jié)算金額184.47億元（含合聯(lián)營項目）。

目前來看，新城控股在銷售方面的形式仍然“嚴峻”。1-6月，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額103.3億元，同比下滑56.15%；合同銷售面積133.5萬平方米，同比下降59.08%；但銷售均價同比提升7.2%。期內(nèi)，新城控股全口徑資金回籠118.84億元，回款率達到115.05%。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，1-7月，新城控股累計實現(xiàn)合同銷售金額約119.9億元，同比減少約56%；累計合同銷售面積約154.9萬平方米。

上半年，新城控股共實現(xiàn)36個子項目竣工交付，竣工面積為277.65萬平方米（含合聯(lián)營項目）。期末，共有158個子項目在建，總建筑面積達1748.47萬平方米（含合聯(lián)營項目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到1179.19萬平方米（含合聯(lián)營項目）。

截至2025年半年度，新城控股未售土地面積2909萬平方米，其中41%位于一二線城市帶，17%位于長三角三四線城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場所在城市。2025年下半年，新城控股計劃開工25.27萬平方米，計劃竣工269.17萬平方米。

在新城控股業(yè)績說明會上，管理層稱，將根據(jù)市場變化和自身優(yōu)勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略，相比簽約規(guī)模，更看重資產(chǎn)價值的守護。公司在“�，F(xiàn)金流”“保交付”和“守價值”之間尋求最佳平衡點；秉持“量價平衡”基本原則，有效銷售促循環(huán)、積極化債守價值，力求平穩(wěn)穿越本輪周期。

觀點新媒體獲悉，近年來新城控股不斷向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。上半年，新城建管新增簽約面積超305萬平方米，累計管理項目115個，其中商業(yè)綜合體管理項目65個，累計管理總建筑面積達到1900萬平米。

商管助益

新城控股的并表商業(yè)收入則提升10.66%至64.23億元；毛利45.73億元，占公司總毛利的77.06%；毛利率減少1.01個百分點至71.2%，收入結(jié)構(gòu)改善推動新城控股毛利率提升5.2個百分點至26.85%。

上半年，新城控股的商業(yè)運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%。新城控股此前計劃于2025年實現(xiàn)商業(yè)運營總收入140億元，上半年完成進度接近50%。

截至期末，新城控股在141個城市布局205座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量174座，開業(yè)面積1608.14萬平方米，出租率97.81%；吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；會員人數(shù)4917萬人。

新城控股于報告中表示，將進一步鞏固公司商業(yè)運營管理的優(yōu)勢地位，提升公司商業(yè)運營總收入，作為有息負債本息償還的重要來源。

截至6月末，新城控股合并口徑有息債務余額為522.76億元，較期初的536.50億元下降2.56%。其中，一年內(nèi)到期債務為135.5億元（含46.74億元美元債），一年以上債務為387.26億元。此外應付賬款規(guī)模389.77億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

境外債券方面，截止報告期末，新城控股合并報表范圍內(nèi)發(fā)行的境外債券余額46.74億元，其中1年以內(nèi)（含）到期本金規(guī)模為46.74億元。

就在手現(xiàn)金看，新城控股仍存資金缺口，短期內(nèi)仍有償債壓力。截至6月底，新城控股擁有貨幣資金為91.83億元，較年初的102.96億元有所下降。其中，受限貨幣資金為32.01億元（主要用于擔保、監(jiān)管賬戶等），可自由動用資金約59.82億元。

不過，目前新城控股融資渠道有所改善，吾悅廣場是目前融資的一個重要來源。截至6月底，新城控股投資性房地產(chǎn)價值約1215億元，受限的投資性房地產(chǎn)為1065.27億元，較期初增加40.34億元，受限原因為抵押融資。

上半年，新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約44.79億元，母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元境外債。截至報告期末，新城控股的整體平均融資成本為5.55%，較2024年末下降0.37個百分點。

8月，新城控股發(fā)行一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，獲中債增全額擔保，5年期票面利率2.68%。

除此之外，新城控股稱，在政策的引導與鼓勵下，公司積極推進公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級REITs產(chǎn)品，并成功于2025年上半年完成持有型不動產(chǎn)ABS的申報工作。

近期，新城控股以持有型吾悅廣場發(fā)行的不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）獲批，該項目原始權(quán)益人為上海睿碩創(chuàng)企業(yè)管理有限公司，資產(chǎn)為新城控股旗下“吾悅廣場”，發(fā)行規(guī)模10.64億元。

觀點新媒體獲悉，本次持有型不動產(chǎn)ABS發(fā)行的底層資產(chǎn)是上海青浦吾悅廣場，項目于2014年底開業(yè)，總建筑面積約15萬平方米，其中可租賃商業(yè)面積約12萬平方米。