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撰文/陳玲

新城控股的“雙輪”驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在更多依靠的是商業(yè)。

近期，新城控股對(duì)外發(fā)布2025年半年度報(bào)告。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221億元，較上年同期下降34.82%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.95億元，較上年同期下降32.11%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流2.86億元，同比下滑86.3%。

對(duì)于期內(nèi)營(yíng)收和凈利均下滑，新城控股解釋稱(chēng)，利潤(rùn)下降主要系結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益減少，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流下降主要是報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目簽約額減少，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入下降。

上半年，新城控股的結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓，租金收入則保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

住開(kāi)縮表

上半年，新城控股的住開(kāi)業(yè)務(wù)持續(xù)縮表，利潤(rùn)占比越來(lái)越低，商管毛利貢獻(xiàn)已高達(dá)77%。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，上半年，新城控股開(kāi)發(fā)結(jié)算收入151.68億元，同比下滑44.94%；毛利占比為20.3%；毛利率減少2.97個(gè)百分點(diǎn)至7.96%，主要原因在于當(dāng)期結(jié)算以2023年以?xún)r(jià)換量銷(xiāo)售項(xiàng)目為主。

可見(jiàn)期內(nèi)新城控股結(jié)算的住開(kāi)業(yè)務(wù)利潤(rùn)極低。報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積215.77萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算金額184.47億元（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。

目前來(lái)看，新城控股在銷(xiāo)售方面的形式仍然“嚴(yán)峻”。1-6月，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額103.3億元，同比下滑56.15%；合同銷(xiāo)售面積133.5萬(wàn)平方米，同比下降59.08%；但銷(xiāo)售均價(jià)同比提升7.2%。期內(nèi)，新城控股全口徑資金回籠118.84億元，回款率達(dá)到115.05%。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，1-7月，新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約119.9億元，同比減少約56%；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約154.9萬(wàn)平方米。

上半年，新城控股共實(shí)現(xiàn)36個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積為277.65萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。期末，共有158個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)1748.47萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到1179.19萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。

截至2025年半年度，新城控股未售土地面積2909萬(wàn)平方米，其中41%位于一二線(xiàn)城市帶，17%位于長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場(chǎng)所在城市。2025年下半年，新城控股計(jì)劃開(kāi)工25.27萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工269.17萬(wàn)平方米。

在新城控股業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，管理層稱(chēng)，將根據(jù)市場(chǎng)變化和自身優(yōu)勢(shì)，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，相比簽約規(guī)模，更看重資產(chǎn)價(jià)值的守護(hù)。公司在“保現(xiàn)金流”“保交付”和“守價(jià)值”之間尋求最佳平衡點(diǎn)；秉持“量?jī)r(jià)平衡”基本原則，有效銷(xiāo)售促循環(huán)、積極化債守價(jià)值，力求平穩(wěn)穿越本輪周期。

觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，近年來(lái)新城控股不斷向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。上半年，新城建管新增簽約面積超305萬(wàn)平方米，累計(jì)管理項(xiàng)目115個(gè)，其中商業(yè)綜合體管理項(xiàng)目65個(gè)，累計(jì)管理總建筑面積達(dá)到1900萬(wàn)平米。

商管助益

新城控股的并表商業(yè)收入則提升10.66%至64.23億元；毛利45.73億元，占公司總毛利的77.06%；毛利率減少1.01個(gè)百分點(diǎn)至71.2%，收入結(jié)構(gòu)改善推動(dòng)新城控股毛利率提升5.2個(gè)百分點(diǎn)至26.85%。

上半年，新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%。新城控股此前計(jì)劃于2025年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元，上半年完成進(jìn)度接近50%。

截至期末，新城控股在141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量174座，開(kāi)業(yè)面積1608.14萬(wàn)平方米，出租率97.81%；吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長(zhǎng)16.0%；總銷(xiāo)售額超515億元（不含車(chē)輛銷(xiāo)售），同比增長(zhǎng)16.5%；會(huì)員人數(shù)4917萬(wàn)人。

新城控股于報(bào)告中表示，將進(jìn)一步鞏固公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)勢(shì)地位，提升公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入，作為有息負(fù)債本息償還的重要來(lái)源。

截至6月末，新城控股合并口徑有息債務(wù)余額為522.76億元，較期初的536.50億元下降2.56%。其中，一年內(nèi)到期債務(wù)為135.5億元（含46.74億元美元債），一年以上債務(wù)為387.26億元。此外應(yīng)付賬款規(guī)模389.77億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告

境外債券方面，截止報(bào)告期末，新城控股合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)行的境外債券余額46.74億元，其中1年以?xún)?nèi)（含）到期本金規(guī)模為46.74億元。

就在手現(xiàn)金看，新城控股仍存資金缺口，短期內(nèi)仍有償債壓力。截至6月底，新城控股擁有貨幣資金為91.83億元，較年初的102.96億元有所下降。其中，受限貨幣資金為32.01億元（主要用于擔(dān)保、監(jiān)管賬戶(hù)等），可自由動(dòng)用資金約59.82億元。

不過(guò)，目前新城控股融資渠道有所改善，吾悅廣場(chǎng)是目前融資的一個(gè)重要來(lái)源。截至6月底，新城控股投資性房地產(chǎn)價(jià)值約1215億元，受限的投資性房地產(chǎn)為1065.27億元，較期初增加40.34億元，受限原因?yàn)榈盅喝谫Y。

上半年，新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約44.79億元，母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元境外債。截至報(bào)告期末，新城控股的整體平均融資成本為5.55%，較2024年末下降0.37個(gè)百分點(diǎn)。

8月，新城控股發(fā)行一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，獲中債增全額擔(dān)保，5年期票面利率2.68%。

除此之外，新城控股稱(chēng)，在政策的引導(dǎo)與鼓勵(lì)下，公司積極推進(jìn)公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級(jí)REITs產(chǎn)品，并成功于2025年上半年完成持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的申報(bào)工作。

近期，新城控股以持有型吾悅廣場(chǎng)發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（ABS）獲批，該項(xiàng)目原始權(quán)益人為上海睿碩創(chuàng)企業(yè)管理有限公司，資產(chǎn)為新城控股旗下“吾悅廣場(chǎng)”，發(fā)行規(guī)模10.64億元。

觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，本次持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行的底層資產(chǎn)是上海青浦吾悅廣場(chǎng)，項(xiàng)目于2014年底開(kāi)業(yè)，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，其中可租賃商業(yè)面積約12萬(wàn)平方米。