出品/時(shí)代周報(bào)

撰文/張釔璟

5月26日，新城控股（601155.SH）在上海總部召開公司2024年股東大會(huì)。與前兩年相比，董事長王曉松以及CFO管有冬等一眾高層臉上神色似乎要輕松不少。甚至有股東指出，王曉松的整體氣色都比之前好上不少。

而這背后離不開新城控股去年這份穩(wěn)健的“成績單”。2024年，在大多數(shù)房企仍以縮表和償債為主旋律的背景下，新城控股實(shí)現(xiàn)營收889.99億元，同比下降25.32%；歸母凈利潤7.52億元，同比增長2.07%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第七年為正。

其中，商業(yè)運(yùn)營作為新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的重要一環(huán)表現(xiàn)搶眼。2024年，該公司商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)到128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。公司物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達(dá)70.17%，毛利達(dá)到84.4億元，占公司總毛利由2023年同期的32.73%提升至47.89%，和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比基本持平。

所以在此次股東大會(huì)上，一眾股東紛紛對(duì)公司商業(yè)運(yùn)營的核心產(chǎn)品“吾悅廣場”的后續(xù)發(fā)展表示關(guān)注。

有股東指出，2022年-2024年，公司分別新開吾悅廣場15家、22家、15家。然而年初至今，吾悅廣場的開業(yè)節(jié)奏明顯變慢了。

對(duì)此，管理層表示，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整，新城控股自2021年7月便開始堅(jiān)決地收縮投資，近4年一直沒有獲取新的綜合性項(xiàng)目，所以新開業(yè)的吾悅廣場勢必陸續(xù)減少。截至目前，公司重資產(chǎn)吾悅廣場的開業(yè)已接近尾聲，僅剩為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目，接下來開業(yè)更多會(huì)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，新城控股在全國136個(gè)城市布局200座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)173座。其中，已開業(yè)重資產(chǎn)吾悅廣場148座，已開業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場25座。

值得注意的是，雖然未來吾悅廣場的開業(yè)將以輕資產(chǎn)項(xiàng)目為主，但管理層對(duì)于這類項(xiàng)目的態(tài)度已然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

董事長王曉松表示，“以前我會(huì)覺得輕資產(chǎn)做的越多越好，相對(duì)來說無本萬利，分25%-30%的收益也挺好的�！�

不過，隨著輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的增多，王曉松也發(fā)現(xiàn)了這類項(xiàng)目背后隱藏的弊端。他指出，一方面，當(dāng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目取得了成績，合作方可能會(huì)主動(dòng)解除合作關(guān)系，因?yàn)槠溥`約成本相對(duì)較低；另一方面，即使公司全力以赴做好項(xiàng)目，資產(chǎn)的增值也與公司毫無關(guān)系。

此外，CFO管有冬指出，“作為新城控股的核心業(yè)務(wù)，吾悅廣場對(duì)公司凈利潤的貢獻(xiàn)主要在于148座自持已開業(yè)項(xiàng)目的租金，這可能是我們未來‘主戰(zhàn)場’，而并非大量的輕資產(chǎn)成為我們的‘主戰(zhàn)場’。”

對(duì)于未來輕資產(chǎn)項(xiàng)目的開業(yè)計(jì)劃，管有冬表示，公司希望“質(zhì)量在先、數(shù)量在后”，即選擇成長性較好的項(xiàng)目，保證吾悅廣場的整體經(jīng)營質(zhì)量，而非選擇一些質(zhì)量相對(duì)弱的項(xiàng)目，造成對(duì)“吾悅”品牌影響力的消耗，從而拖累自持資產(chǎn)的經(jīng)營。

至于未來何時(shí)重啟重資產(chǎn)吾悅廣場的布局，管有冬給出的答案是，“可能會(huì)等公司有新增的資金（獲得信用融資或REITs過審發(fā)行）之后”。

據(jù)他透露，新城控股上報(bào)REITs已經(jīng)有一段時(shí)間了，當(dāng)前仍在發(fā)改委審核過程中。至于市場曾傳聞新城控股擬發(fā)行美元債，管有冬表示，公司仍在看市場溫度。如果有合適的機(jī)會(huì)，公司可能會(huì)嘗試。

除了吾悅廣場規(guī)模的拓展，股東們還關(guān)心吾悅廣場所面臨的市場競爭。

管理層表示，當(dāng)前在148座已經(jīng)開業(yè)的重資產(chǎn)吾悅廣場中，真正遇到“貼身肉搏”般競爭的廣場數(shù)量也就10座左右。此外，還有5座吾悅廣場經(jīng)營較為困難。剩余的廣場的經(jīng)營指標(biāo)均有提升的空間。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，吾悅廣場全年客流總量達(dá)17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%。截至2024年底，吾悅廣場會(huì)員人數(shù)4370萬人，較2023年末增長32%。

同時(shí)，管理層也指出，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和市場的現(xiàn)狀，過去的開發(fā)模式已經(jīng)不成立。在三四線城市，如果市場中已經(jīng)有一個(gè)吾悅廣場這類的項(xiàng)目，未來新增一個(gè)同體量項(xiàng)目的概率其實(shí)并不高。

“基于這個(gè)原因，我們認(rèn)為現(xiàn)在大部分位于三四線城市以及長三角的吾悅廣場仍處于一個(gè)比較安全的狀態(tài)”。

除了大體量商業(yè)項(xiàng)目新增供應(yīng)預(yù)期減少，新城控股也在2024年報(bào)中指出，低線城市單位商業(yè)面積遠(yuǎn)未飽和，且消費(fèi)意愿走高。2024年低線城市新開業(yè)餐飲、文化娛樂、生活休閑商戶數(shù)同比增長47%、27%和58%，三四線消費(fèi)需求的增長紅利凸顯。