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撰文/劉子棟

家族第四代陳文博于2024年1月接任恒隆集團董事長，如今剛過1年時間。當(dāng)家365日，他要繼續(xù)面對“前所未有的挑戰(zhàn)”。

正如陳文博在《2024年中期報告致股東函》中的表述：“仍未見明確的改變和逆轉(zhuǎn)訊號”。截至目前，零售大環(huán)境未有明顯好轉(zhuǎn)，消費者的消費習(xí)慣與消費能力發(fā)生了改變，尤其是高端消費者對未來缺乏信心。

作為扎根中國內(nèi)地的高端商場業(yè)主，恒隆地產(chǎn)重要租戶們的業(yè)績正踏入調(diào)整期。

資料顯示，LVMH集團2024年10月15日發(fā)布的Q3業(yè)績報告顯示，該公司在亞洲市場（除去日本）錄得有機收入下跌12%，是唯一錄得下跌的市場；開云集團2024年Q3財報顯示，包括中國市場在內(nèi)的亞太市場期內(nèi)收入大跌30%，較Q2的25%跌幅進一步擴大，是跌幅最大市場。

表現(xiàn)亮眼、幾度漲價的愛馬仕集團2024年Q3錄得收入超預(yù)期增長11.3%，但亞洲市場（除去日本）增長僅有1%；依靠Miu Miu的普拉達亞太區(qū)表現(xiàn)最優(yōu)秀，零售銷售凈額增長了12%；歷峰集團最新發(fā)布的2025財年Q3數(shù)據(jù)則表示，大中華區(qū)銷售額跌幅18%。

有鑒于此，延續(xù)2024年上半年度態(tài)勢，恒隆地產(chǎn)的表現(xiàn)也是可預(yù)見的。

不過，隨著2024年Q4的情況開始有所好轉(zhuǎn)，曙光初現(xiàn)。集團行政總裁盧韋柏稱，市場情況一定不會比2024年更差，但具體要看前3-4個月的市場表現(xiàn)。

陳文博提出，希望公司2025年業(yè)績會取得微增。

優(yōu)于大市

看具體業(yè)績，截至2024年12月31日止年度，恒隆地產(chǎn)錄得總收入為112.42億港元，同比上升9%。

整體營業(yè)溢利下跌13%至64.55億港元；股東應(yīng)占基本純利下跌25%至30.95億港元；算入9.42億港元股東應(yīng)占物業(yè)凈重估虧損后，恒隆地產(chǎn)股東應(yīng)占純利為21.53億港元，較2023年39.7億港元有所下滑；相應(yīng)每股盈利為港幣0.46元。

派息方面，恒隆地產(chǎn)將派發(fā)每股港幣4角，與中期股息每股港幣1角2仙相比，年中派息和年末派息，均分別較2023年減少三分之一左右，與預(yù)期一致。

物業(yè)銷售板塊，恒隆地產(chǎn)2024年售出更多住宅，包括在香港入賬了皓日項目120個單位，貢獻了10.52億港元收入，藍塘道23-39項目2間大宅，貢獻了4.3億港元收入。

還有武漢恒隆府6個單位貢獻了3800萬港元，昆明君悅居3個單位貢獻了1800萬港元，讓恒隆地產(chǎn)物業(yè)銷售收入大增至15.38億港元，為業(yè)績提供支撐。

酒店板塊，這次是恒隆地產(chǎn)首次將酒店業(yè)務(wù)獨立分開呈報。從去年開始，恒隆將陸續(xù)為旗下項目補強酒店業(yè)態(tài)，所以作此操作。期內(nèi)，恒隆酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入1.89億港元，同比增長23%，同樣對沖了物業(yè)租賃收入下降的影響。

至于最核心的物業(yè)租賃板塊，期內(nèi)收入及營業(yè)溢利分別減少6%和9%至95.15億港元及67.63億港元。

香港市場，恒隆在2024年對兩項物業(yè)進行了資產(chǎn)提升，同時疊加“港人北上”和辦公樓市場一如既往的低迷情況影響，收入下跌9%至30.49億港元，營業(yè)溢利則下跌12%至幣23.78億港元。

盧韋柏表示，撇除兩項物業(yè)提升的影響，公司在香港的租賃收入其實與2023年持平或最多微跌1%。零售層面，其實僅下跌4%，相比同期香港整體零售市場表現(xiàn)的-7%更優(yōu)。

最受關(guān)注的內(nèi)地市場情況，恒隆內(nèi)地物業(yè)組合租賃收入按人民幣計值下跌4%，按港幣計值則下跌5%，對應(yīng)營業(yè)溢利下跌8%。

商場方面，與上年相比，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地商場組合整體租賃收入和租戶銷售額，按人民幣計值分別下跌了3%至48.05億元和14%。

這更多是大勢所迫。盧韋柏稱，看到數(shù)據(jù)顯示，2024年中國奢侈品市場整體是下跌了20-22%，消費者就算去商場消費，消費金額也在變少。

“從數(shù)據(jù)來看，顧客到商場的次數(shù)并沒有減少，但每次消費金額大概下降了15%到16%。這個現(xiàn)象在上海和其他城市都有類似的表現(xiàn)�！�

但市場已開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。盧韋柏指出，去往境外購買奢侈品的中國消費者現(xiàn)時比例在40%，“要出去買的已經(jīng)全部出去了，”剩下60%是留在國內(nèi)消費的。換句話說，市場已趨于穩(wěn)定。

資料顯示，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地零售租戶銷售額同比變化情況，在2024年Q3達到谷底。其時，恒隆內(nèi)地零售租戶總銷售額下滑幅度達18%，上海高端商場數(shù)據(jù)同比下跌了24%，上海以外高端商場同比下跌14%，次高端商場同比下跌2%。

情況在Q4發(fā)生逆轉(zhuǎn)，期內(nèi)上述各項數(shù)據(jù)大多恢復(fù)到全年最佳狀態(tài)：恒隆內(nèi)地零售租戶總銷售額下滑幅度提升至-11%，上海高端商場數(shù)據(jù)同比下跌幅度提升至-14%，上海以外高端商場同比下跌幅度提升至-10%，次高端商場更實現(xiàn)正增長同比增長7%。

來源：恒隆集團及恒隆地產(chǎn)全年業(yè)績發(fā)布會，網(wǎng)上廣播演示材料

“可以告訴大家，1月的數(shù)字也不錯�！北R韋柏說，已經(jīng)看到跌幅在收窄，這是一個積極的信號。但也不能過于樂觀，消費者信心是否會進一步恢復(fù)，還需要拭目以待。

“不過，我們相信2025年一定不會像2024年那樣�！�

辦公樓方面，辦公樓租賃市場在經(jīng)濟不確定的環(huán)境下依然疲弱。恒隆地產(chǎn)期內(nèi)實現(xiàn)收入10.95億元，同比下降6%。

對此，盧韋柏稱，目前內(nèi)地辦公樓市場空置率相對較高，所以恒隆地產(chǎn)的策略是通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，吸引更多客戶入駐，同時留住最好的客戶。

未來要做的工作，第一是提升客戶服務(wù)質(zhì)量，第二是希望辦公樓、商場和酒店之間能形成更強的協(xié)同效應(yīng)。

陳文博也補充，公司在二線城市面對的競爭更少，因此會更有優(yōu)勢。

整體而言，恒隆地產(chǎn)接下來的運營節(jié)奏，是延續(xù)2024年初提出的基調(diào)。

2024年年中，陳文博曾表示，公司已經(jīng)明確，在現(xiàn)金流允許的前提下，首先是降負債，其次是派發(fā)股息，第三才是繼續(xù)投資。接下來首先會將手頭上的項目和承諾做好，保持審慎態(tài)度，“保本保命”、“量力而為”。

如此表述在最新這場業(yè)績會上也有體現(xiàn)。陳文博表示，面對市場還是需要保持保守和審慎的態(tài)度。

據(jù)了解，恒隆地產(chǎn)近期簽訂了100億港元五年期銀團貸款協(xié)議，用途是再融資和提供額外營運資金支持公司發(fā)展業(yè)務(wù)。

會上，談到這筆貸款的用途，首席財務(wù)總監(jiān)趙家駒表示，除再融資外，資金會主要用于杭州、無錫、上海三地項目的落地、升級和擴建等。

至于投資，“暫時沒有太大的投資計劃，會把手上的項目做好�！�

財務(wù)方面，恒隆地產(chǎn)現(xiàn)時保持了穩(wěn)健。截至2024年末，該公司凈債務(wù)增加港幣17億元至471億港元，主要因為2024年內(nèi)的41億港元資本開支。但同時，現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余總額從2023年末的54億港元提升至103億港元，利息保障倍數(shù)2.8倍。

另外，凈負債比率升幅趨緩，錄得33.4%，借貸成本維持在4.3%。趙家駒還透露，2025年由于有多項工程持續(xù)，因此仍將是資本支出大年。但后續(xù)隨著項目逐步落地，公司財務(wù)狀況會進一步提升。

商場表現(xiàn)

接下來，逐個看看恒隆內(nèi)地市場幾個項目的現(xiàn)狀。

高端商場方面，上海恒隆廣場依舊是恒隆地產(chǎn)的支柱，2024年全年收入和租戶銷售額分別下滑6%至16.48億元和22%（按人民幣計算，下同），但出租率維持了99%。

寫字樓部分期內(nèi)收入下跌9%，出租率從2023年12月的96%跌至87%，主要原因是數(shù)個主要租戶租約到期。

上海恒隆廣場在2024年8月開始“擴容”，目前確定2026年完成擴容，預(yù)計提供開放式公共空間3850平方米，同時新增商業(yè)建筑面積3080平方米。

作為上海恒隆廣場的“姊妹項目”，港匯恒隆廣場收入和租戶銷售額分別下降3%至11.72億元和12%，但出租率保持在99%高位。

該項目剛在2020年完成升級，目前沒有其他支出計劃，并確定將在2027年引進上海金普頓徐家匯酒店。

作為恒隆旗下兩個最重要項目，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場合共提供了28.2億元收入，仍占據(jù)內(nèi)地總租賃收入“半壁江山”。

過去幾年，無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場被認為是恒隆“滬外”項目中的佼佼者。

其中，無錫恒隆廣場期內(nèi)收入和租戶銷售額分別提升了2%，以及稍微下滑3%。據(jù)悉，該項目商場通過持續(xù)引入地區(qū)首店和高端品牌鞏固了市場地位。截至年末，出租率提升至99%高位。

無錫恒隆廣場辦公樓也是恒隆內(nèi)地辦公樓項目內(nèi)唯一獲得正增長的項目，年內(nèi)收入增長4%至1.22億元。

目前，無錫恒隆廣場二期發(fā)展項目總建筑面積15.1萬平方米，會在2025年落地，包括無錫“恒隆府”能提供可供出售的573個單位，還會引進希爾頓格芮酒店。

昆明恒隆廣場情況稍遜，期內(nèi)收入和租戶銷售額略微下跌2%和8%，出租率在98%。寫字樓部分出租率和收入維持穩(wěn)定，收入和出租率都出現(xiàn)稍微下行，收入錄得下滑1%，出租率也下滑2個百分點至86%。項目酒店部分君悅酒店在去年Q3開業(yè)。

大連恒隆廣場是恒隆期內(nèi)所有高端商場內(nèi)唯二獲得收入增長的項目，也是收入增長最高的項目。期內(nèi)，收入和租戶銷售額分別增長8%和3%，出租率比2023年末提升4個百分點到94%。

大連恒隆廣場自2020年開始升級轉(zhuǎn)型，據(jù)悉2021-2022年期間每年都保持著10余家奢侈品和國際精品入駐商場的煥新率，收入增長明顯。

2021年開業(yè)的武漢恒隆廣場仍在培育期，且面對武商、武漢SKP、武漢漢口萬象城的市場競爭，壓力較大。

沈陽市府恒隆廣場全年表現(xiàn)超過了武漢恒隆廣場，項目收入和租戶銷售額分別下降16%和25%；寫字樓收入下跌收窄，跌幅從年中5%恢復(fù)至2%，出租率在90%。

而且沈陽市府恒隆廣場接下來還有二、三期開發(fā)建設(shè)，包含商業(yè)、辦公、公寓、酒店業(yè)態(tài)，相信仍有較大進步空間，相關(guān)項目仍在設(shè)計及規(guī)劃階段。

杭州恒隆廣場確定落地日期。資料顯示，該項目總建筑面積39.02萬平方米，零售10.59萬平方米，辦公樓9.56萬平方米，酒店3.81萬平方米，停車場及其他15.06萬平方米。

其中，辦公樓Towers C、D、E將在2025年Q2落成，目前37%已租出；Towers A、B將在25年下半年落成，目前已開始與不同行業(yè)租戶進行洽租。

零售部分預(yù)計在2026年上半年開業(yè)，目前71%已租出，租戶陸續(xù)進場。租戶比例：服裝飾品51%、餐飲25%、消閑及娛樂17%，其他7%。

杭州文華東方酒店預(yù)計在2026年下半年開業(yè)，提供194間高級客房和套房。

恒隆地產(chǎn)還有3個次高端項目——沈陽皇城恒隆廣場、濟南恒隆廣場、天津恒隆廣場，這3個項目在期內(nèi)都獲得正增長。

其中，沈陽皇城恒隆廣場收入和租戶銷售額分別上升3%和1%，出租率94%；天津恒隆廣場收入和租戶銷售額較去年同期分別上升12%和8%，出租率提升到95%。

濟南恒隆廣場收入較去年微升1%，租戶銷售額下降1%，出租率提升至93%。項目資產(chǎn)提升工程，在2024年12月進入最后階段。

以下為恒隆集團及恒隆地產(chǎn)2024年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：對今年香港和內(nèi)地的零售銷售情況有沒有比較樂觀的看法？

盧韋柏：先說說香港的情況，我們整體的銷售額跌幅其實只有4%，如果看市場公布的數(shù)字，香港市場整體下跌了7%，所以我們的零售組合已經(jīng)顯示出較強的防御性。

從第四季度開始，一簽多行政策實施后，明顯看到11月以后有更多游客，這對香港的商業(yè)氛圍有好的影響。第四季度明顯人多了，街上也熱鬧了。我們希望2025年不會有更差的跌幅。

至于內(nèi)地，也能明顯看到第四季度變好了，可以告訴大家，1月的數(shù)字也不錯。但也不能過于樂觀，還不能太早下結(jié)論。不過已經(jīng)看到跌幅在收窄，這是一個積極的信號。

問題在于消費者信心是否會進一步恢復(fù)，或者是否會因為新年過后又出現(xiàn)下滑，這還需要拭目以待。

我們相信2025年一定不會像2024年那樣，希望能有小幅增長，但這還需要看接下來幾個月的市場情況。希望隨著政策調(diào)整，市場能進入一個新的階段。

現(xiàn)場提問：如何看待2025年內(nèi)地辦公樓市場？最近公司簽訂的100億港元銀行貸款資金的用途，是否會用于拿地或投資新的項目？

盧韋柏：首先，關(guān)于辦公樓市場，目前空置率其實相對較高。我記得上海已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)過超過20%的空置率了，所以對我們來說，策略就是留住最好的客戶。同時通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，吸引更多客戶入駐。

我們希望提升客戶服務(wù)質(zhì)量，因為只要服務(wù)做好了，客戶會被吸引過來。也希望辦公樓、商場和酒店之間能形成更強的協(xié)同效應(yīng)。

陳文博：補充一句，其實我們在上海的辦公樓的競爭力不像二線城市那么強。因為在二線城市，真正的甲級寫字樓不多，所以我們在二線城市的辦公樓會相對更穩(wěn)定，因為競爭對手相對較少。

趙家駒：關(guān)于銀行貸款的問題。這次安排的銀行貸款，一部分用于償還未來兩年可能到期的現(xiàn)有貸款，另一部分用于一般運營資金。

至于是否會用于拿地或投資新項目，不能完全排除這種可能性，但目前我們的重點是把現(xiàn)有項目做好。

比如杭州恒隆廣場，我們還在繼續(xù)投入資金完成建設(shè)，還有上海恒隆廣場三期的建設(shè)也需要資金。

目前我們沒有太大的投資計劃，先把現(xiàn)有項目做好。

現(xiàn)場提問：能否再講一下對內(nèi)地消費市場的看法？高端消費外流，集團是否考慮在日本或其他海外地區(qū)投資酒店或商場，或者在香港投資學(xué)生宿舍？

盧韋柏：我們研究了很多數(shù)據(jù)，整個中國的零售市場，尤其是奢侈品市場，整體下降了20%到22%，其實我們的表現(xiàn)和市場比較接近。

從數(shù)據(jù)來看，顧客到商場的次數(shù)并沒有減少，但每次消費金額大概下降了15%到16%，這個現(xiàn)象上海和其他城市都有。

我們還看到一個數(shù)據(jù)，海南在疫情期間消費市場增長很快。但2024年海南游客數(shù)量下降了30%，銷售額下降了15%，每次消費金額也下降了15%。這其實反映了消費者信心的問題。整體來看，中國消費者的每次消費金額平均下降了15%左右。

好消息是，消費者到店次數(shù)并沒有減少，只是每次消費金額下降了。所以，我們需要吸引更多新客戶。但新客戶的消費能力可能不如原來的高端客戶，所以需要吸引更多的新客戶才能彌補15%到16%的跌幅。

當(dāng)然，我們也不認為還會再下降15%，所以問題在于消費者信心何時恢復(fù)。

從宏觀角度看，我們看到一個積極信號，那就是全國儲蓄率在不斷上升，這意味著消費者的錢還在，只是他們更愿意存起來，因為市場比較動蕩。所以，我們希望有一些刺激政策，讓消費者信心盡快恢復(fù)，從而推動消費市場的復(fù)蘇。

至于是否會因為日本市場表現(xiàn)強勁，我們就會去日本投資，目前暫時看不到這種可能性。我們的主業(yè)還是在香港和內(nèi)地，應(yīng)該先把現(xiàn)有項目做好。

現(xiàn)場提問：有一些企業(yè)遇到財政困難，可能會出售一些項目，恒隆會不會趁機進行收購？

盧韋柏：首先，要看我們自己的財務(wù)狀況是否允許。目前市場整體利率較高，所以我們必須非常謹慎。

并不是說我們一定不會出手，但出手的前提一定是價格合適，且能夠承受得起。

我們希望每一次出手都能確保公司能夠從中受益。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在公司凈負債率大概是33%左右，在財務(wù)安排上提到會比較謹慎，是否有一個計劃，比如今年將負債率降低到什么水平？

趙家駒：關(guān)于凈負債率，由于今年對我們來說仍然是資本投資高峰期，杭州恒隆廣場還在建設(shè)中，所以預(yù)計2025年凈負債率和2024年底數(shù)字不會有太大差距。

根據(jù)商業(yè)計劃，未來負債率肯定會逐步下降，但具體數(shù)字還需要根據(jù)實際情況來定。