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編者按：今年正式就任恒隆集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)以后，陳文博開(kāi)始承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)的責(zé)任，也開(kāi)始承擔(dān)撰寫(xiě)每年四份業(yè)績(jī)報(bào)告的“致股東函”，這些之前一直是其父親陳啟宗的責(zé)任。

這份2024年中期報(bào)告致股東函，陳文博除了介紹恒隆的表現(xiàn)、對(duì)市場(chǎng)的看法，還打破常規(guī)，就公司股價(jià)談了一些觀察所得。

對(duì)于大環(huán)境，陳文博認(rèn)為仍未見(jiàn)明確的改變和逆轉(zhuǎn)訊號(hào)，但管理層定當(dāng)竭盡所能，減輕相關(guān)影響。而恒隆在管治、管理、營(yíng)運(yùn)和可持續(xù)發(fā)展方面都有長(zhǎng)足進(jìn)步，可助其抵御外來(lái)沖擊、抓緊未來(lái)機(jī)遇。

以下為恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)2024年中期報(bào)告致股東函全文，轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪減。

過(guò)去六個(gè)月，我們遇上了近年來(lái)最嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。期內(nèi)物業(yè)銷(xiāo)售達(dá)港幣12億元，帶動(dòng)總收入增加17%至港幣61億元。然而，我們的核心業(yè)務(wù)（即經(jīng)常性租賃收入）下降7%至港幣49億元，而股東應(yīng)占基本租賃純利則減少22%至港幣18億元。我們亦錄得估值虧損港幣6億元。

雖然租賃收入減少是基本純利下降的主因，但利息支出較2023年同期增加52%（不計(jì)及資本化利息），對(duì)基本純利也有重大影響。若計(jì)及資本化利息，總財(cái)務(wù)費(fèi)用則會(huì)增加21%。上述數(shù)字已計(jì)及人民幣兌港幣貶值2.8%。

監(jiān)于2023年上半年的租賃收入創(chuàng)下新高，在踏入2024年前，我們已預(yù)計(jì)今年上半年將面臨挑戰(zhàn)。因此，管理層盡職盡責(zé)，竭力收窄業(yè)績(jī)差距，惟市況較預(yù)期差，恒隆位于上海的購(gòu)物商場(chǎng)租戶銷(xiāo)售額下降了超過(guò)20%，而上海以外的購(gòu)物商場(chǎng)則錄得低單位數(shù)跌幅。由于上海兩座購(gòu)物商場(chǎng)的表現(xiàn)尤為重要，足以令我們整個(gè)內(nèi)地物業(yè)組合的租戶銷(xiāo)售額下降13%。

2024年初數(shù)個(gè)月，我們和許多奢侈品租戶都盼望，租戶銷(xiāo)售額在緊接下來(lái)的數(shù)月能回復(fù)增長(zhǎng)�？上У搅说诙�季，6月的銷(xiāo)售額仍然不振，我們的期望日漸渺茫。市場(chǎng)有說(shuō)奢侈品牌下調(diào)其2024年全年預(yù)測(cè)，并宣布延遲或取消新店開(kāi)業(yè)計(jì)劃。幸好，我們暫時(shí)并未受影響。

基本純利下降有兩個(gè)明顯主因：租戶銷(xiāo)售額下跌（以致租賃收入減少），以及利息支出增加。租賃收入減少有數(shù)個(gè)原因。過(guò)去六個(gè)月，影響我們奢侈品銷(xiāo)售額的最大因素是日?qǐng)A貶值，這促使奢侈品租戶銷(xiāo)售額外流至日本。

2024年上半年，日?qǐng)A兌人民幣較2023年同期貶值了15%至20%，在日本購(gòu)物因而較在中國(guó)內(nèi)地便宜得多；若計(jì)及退稅，兩地價(jià)格差異更擴(kuò)大至約30%。這是引致在2024年5月，中國(guó)赴日游客人數(shù)較2023年5月增長(zhǎng)超過(guò)300%的部分原因。

赴日游客人數(shù)顯著攀升的同時(shí)，中國(guó)游客整體出境人數(shù)同樣大幅上升，截至第一季末，已達(dá)到2023年水平的近400%。按目前趨勢(shì)，我預(yù)計(jì)這種出境旅游的意欲在夏季結(jié)束前都不會(huì)減弱。

銷(xiāo)售額下降的另一主要原因，是消費(fèi)者普遍對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，這或許是我們上海以外的購(gòu)物商場(chǎng)（包括高端和次高端購(gòu)物商場(chǎng)）租戶銷(xiāo)售額下降4%的主因。經(jīng)濟(jì)不明朗加上預(yù)算緊縮，家庭的可支配開(kāi)支持續(xù)減少。

然而，影響我們購(gòu)物商場(chǎng)的，更多是顧客到訪次數(shù)或購(gòu)買(mǎi)量的減少，而非所買(mǎi)產(chǎn)品的質(zhì)素“降級(jí)”。這種全國(guó)現(xiàn)象可能會(huì)因消費(fèi)情緒或宏觀環(huán)境改變而逆轉(zhuǎn)，而大多數(shù)人都指望政府向市場(chǎng)釋出訊號(hào)�？墒�，截至撰寫(xiě)本文時(shí)，仍未見(jiàn)明確的訊號(hào)。

最后，我想談?wù)勗谝咔槠陂g曾與投資者和媒體論及的一個(gè)觀點(diǎn)，即中國(guó)消費(fèi)者于內(nèi)地在岸購(gòu)買(mǎi)與在境外離岸購(gòu)買(mǎi)奢侈品的比例。

近期離岸消費(fèi)增加的現(xiàn)象可以視為回歸均值，我們暫且不談?wù)�體銷(xiāo)售規(guī)模，疫情前中國(guó)消費(fèi)者在內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)奢侈品的占比為35%，其余65%為離岸消費(fèi)，例如在香港、歐洲或日本。疫情期間，由于無(wú)法外游，在岸消費(fèi)的占比增至100%。

現(xiàn)在外游已恢復(fù)，合理的預(yù)測(cè)是在岸的奢侈品消費(fèi)占比將回復(fù)到一個(gè)正�；�的新數(shù)值，即大概35%至100%之間。目前的占比約為60%，較疫情期間的水平下降40%，這也是導(dǎo)致我們銷(xiāo)售額下降的主因。

然而，值得注意的是，目前在岸奢侈品消費(fèi)占比仍較疫情前高出逾70%。盡管難以估計(jì)怎樣的占比才是常態(tài)，但我認(rèn)為最壞的情況很快便會(huì)過(guò)去，因?yàn)橹�前無(wú)法外游的消費(fèi)者，隨著他們享受外游購(gòu)物的第二個(gè)夏天快將完結(jié)，我希望已足夠讓他們擺脫“旅行心癮”。

拖累股東應(yīng)占基本純利的另一因素是較高的利息支出，無(wú)奈現(xiàn)時(shí)利率仍較我們預(yù)期中高。縱使我們?cè)谌绱耸袥r下不想增加負(fù)債率或利息成本，但參照我們定期發(fā)布的資本支出計(jì)劃，數(shù)年前我們已意識(shí)到公司的負(fù)債將達(dá)至現(xiàn)時(shí)水平。

我們近年的額外貸款主要與昆明、武漢和無(wú)錫余下期數(shù)的發(fā)展，以及杭州恒隆廣場(chǎng)的建筑工程有關(guān)。自從武漢“恒隆府”、皓日（TheAperture）和228電氣道項(xiàng)目竣工后，我們不再把相關(guān)建筑貸款的利息資本化，這些利息支出現(xiàn)時(shí)在損益表入賬。這些因素加上香港利率上升，拉高我們的利息成本。

根據(jù)最新預(yù)測(cè)，我們預(yù)期公司的債務(wù)和利息水平將在兩年后見(jiàn)頂，約35%左右，對(duì)公司而言可以接受。

考慮到利息成本增加，管理層已審視多個(gè)減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)的方案，包括積極控制資本支出和營(yíng)運(yùn)開(kāi)支，以及在派發(fā)2023年度末期股息時(shí)提供以股代息的選擇。我們?cè)诮衲?月曾表示，公司若有額外現(xiàn)金，將首先用作償還債務(wù)，其次是支付股息，然后是新投資。管理層預(yù)期上述優(yōu)次順序?qū)⒗^續(xù)維持，直至債務(wù)和利息支出情況好轉(zhuǎn)。

盡管這些宏觀阻力難以即時(shí)得到解決，但公司并未因此松懈。我欣然報(bào)告，恒隆在管治、管理、營(yíng)運(yùn)和可持續(xù)發(fā)展方面都有長(zhǎng)足進(jìn)步，助我們抵御外來(lái)沖擊、抓緊未來(lái)機(jī)遇。

有些股東應(yīng)該已留意到，我們?cè)诮衲?月委任了李天芳女士為董事會(huì)成員。李女士為資深零售業(yè)專(zhuān)家，曾任中國(guó)最大體育用品公司之一“特步”的行政總裁，在中國(guó)各地以及時(shí)尚和鞋類(lèi)零售領(lǐng)域均有豐富經(jīng)驗(yàn)，正好補(bǔ)足公司所需，同時(shí)亦為董事會(huì)注入新的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

從營(yíng)運(yùn)角度看，零售領(lǐng)域的兩大重要因素是租出率和客流量。在這兩項(xiàng)指標(biāo)上，我們大致整體提升。我們的零售租出率和客流量一如既往表現(xiàn)理想，購(gòu)物商場(chǎng)的總租出率較去年同期上升四個(gè)百分點(diǎn)，其中奢侈品租戶的數(shù)目增加2%。

同樣，內(nèi)地物業(yè)組合的平均客流量也錄得增長(zhǎng)。雖然銷(xiāo)售額稍遜，但從上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，我們的業(yè)務(wù)仍然穩(wěn)健。此外，即使期內(nèi)銷(xiāo)售租金下降，但我們的固定租賃收入的比例和金額均有所增加。

此外，我懷著興奮的心情宣布，2024年上半年，上海以外地區(qū)的表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，擴(kuò)大了我們的收入基礎(chǔ)，猶如為公司的商業(yè)模式加上有力的第四條支柱。固有的三大支柱分別是香港業(yè)務(wù)、上海的購(gòu)物商場(chǎng)，以及內(nèi)地的辦公樓，現(xiàn)在增添了上海以外的購(gòu)物商場(chǎng)。

每條支柱所屬的市場(chǎng)生態(tài)都略有不同，所以雖然它們不能完全互相對(duì)沖，但已奠下更廣闊的基礎(chǔ)，確保未來(lái)收入穩(wěn)定。

我們?cè)诳沙掷m(xù)發(fā)展方面的工作和成就更上一層樓，與LVMH的合作已步入第二個(gè)年頭，雙方團(tuán)隊(duì)依然充滿活力。除了這項(xiàng)前所未有的計(jì)劃外，我們還擴(kuò)展了“Changemakers：租戶可持續(xù)發(fā)展合作計(jì)劃”（Changemakers計(jì)劃）。Changemakers計(jì)劃涵蓋七個(gè)城市14項(xiàng)物業(yè)的16家租戶（包括零售及辦公樓），涉及總租出面積逾78,000平方米。這標(biāo)志著我們與租戶和持份者攜手合作的新里程碑，為市場(chǎng)提供最符合可持續(xù)發(fā)展原則的營(yíng)商空間。

最后，我將打破常規(guī)，就公司的股價(jià)談一些觀察所得；我們以往很少以書(shū)面形式談?wù)摯嗽掝}，在本函中就更少了（其中自有充分理由）。深入探究股價(jià)的細(xì)微變動(dòng)并無(wú)意義，因此我集中討論較高層次的因素。

許多投資者（包括我們的主要股東）都問(wèn)及為何恒隆地產(chǎn)股價(jià)在這15年來(lái)表現(xiàn)都不好。我們的股價(jià)表現(xiàn)遜于恒生指數(shù)及大部分同業(yè)，但這肯定不反映我們的營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)。按其影響程度排序，我認(rèn)為有三個(gè)主要原因：地緣—主要是資金從中國(guó)內(nèi)地以及與相關(guān)的企業(yè)流出；行業(yè)—整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)不佳；可比對(duì)象—缺乏易于比較的公司/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

從事環(huán)球業(yè)務(wù)的人都知道，資金流出中國(guó)內(nèi)地（包括香港）主要因?yàn)榈鼐壵�治。�?dāng)然，監(jiān)管措施變化難料，改變有時(shí)來(lái)得不合時(shí)宜，的確對(duì)形勢(shì)幫助不大，但據(jù)分析師和投資者的反饋指出，地緣政治還是主因。部分受市場(chǎng)因素及監(jiān)管變化影響，內(nèi)地住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)目前萎靡不振。盡管我們沒(méi)有踏足該市場(chǎng)，但股市各大指數(shù)和各種股票分類(lèi)都把我們與該等表現(xiàn)遠(yuǎn)遜市場(chǎng)的發(fā)展商混為一談。雖然大家是不同類(lèi)型的公司，但我們的股價(jià)難免受牽連。

由此可帶出我的第三點(diǎn)：雖然我們的業(yè)務(wù)并非獨(dú)一無(wú)二（在中國(guó)內(nèi)地有很多公司持有高端購(gòu)物商場(chǎng)組合，也有不少擁有高端辦公樓），但沒(méi)有其他公司像我們這般倚重這些業(yè)務(wù)板塊，這是我們獨(dú)特之處。

與我們最近似的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要么除了高端購(gòu)物商場(chǎng)外還持有大量中型和大眾化的購(gòu)物商場(chǎng)，以及住宅房地產(chǎn)物業(yè)，又或是在收入來(lái)源方面更依賴(lài)香港市場(chǎng)。由于市場(chǎng)上沒(méi)有真正可比對(duì)象，很難把我們與同業(yè)作比較分析。

我們的商業(yè)模式頗為獨(dú)特，且我深信其根本上是穩(wěn)健的。盡管近期中國(guó)內(nèi)地的消費(fèi)市場(chǎng)有所放緩，但我不認(rèn)為消費(fèi)者會(huì)毫無(wú)緣故突然不購(gòu)買(mǎi)奢侈品或停止光顧我們的購(gòu)物商場(chǎng)。事實(shí)上，若要預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)，消費(fèi)者將會(huì)繼續(xù)追求更好的生活品質(zhì)，其中一個(gè)途徑就是購(gòu)買(mǎi)更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，而這正正是我們業(yè)務(wù)所長(zhǎng)。

歸根究底，上述原因皆是市場(chǎng)實(shí)況，對(duì)此管理層定當(dāng)竭盡所能，減輕相關(guān)影響。

這是我就任董事長(zhǎng)以來(lái)的首封《致股東函》，謹(jǐn)此感謝各位股東多年來(lái)對(duì)恒隆的不懈支持。請(qǐng)大家放心，我們將一如既往盡心盡力成為業(yè)內(nèi)最好的營(yíng)運(yùn)者，讓各位信賴(lài)、信任并持續(xù)支持恒隆。

我也在此衷心感謝各位同事，他們持續(xù)悉心畢力，兌現(xiàn)我們“只選好的 只做對(duì)的”的承諾，為客戶締造優(yōu)享生活空間。

董事長(zhǎng)

陳文博

香港，2024年7月30日