來源/Mall星人 

撰文/郭歆曄 諸葛司馬

據(jù)Mall星人和中商數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海2022年新開的各類商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)超過50個（含12個存量改造項(xiàng)目）。 而2023年的數(shù)量或?qū)⑦M(jìn)一步增加，全市籌開的各類商業(yè)項(xiàng)目超過80個（含18個存量改造項(xiàng)目）。

上海商業(yè)項(xiàng)目大規(guī)模入市，頭部開發(fā)商不斷重倉，同時有不少新面孔出現(xiàn)首次在魔都操盤商業(yè)，行業(yè)競爭加劇，市場內(nèi)卷不斷。同時，政策收緊、疫情影響等外部因素，一度嚴(yán)重影響零售商業(yè)的發(fā)展。

在這內(nèi)外壓力之下，積累了豐富管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)運(yùn)營商需求量大大增加，輕資產(chǎn)模式愈發(fā)受追捧，一些實(shí)力強(qiáng)大的商管公司更是趁機(jī)尋求輕資產(chǎn)拓展，擴(kuò)大管理規(guī)模。同時，一些跨界的商業(yè)項(xiàng)目投資者大量增加，從運(yùn)營角度看他們正亟需專業(yè)商管公司的輕資產(chǎn)輸入，保證項(xiàng)目的成功率。

目前來看，上海的輕資產(chǎn)賽道可謂激戰(zhàn)正酣，繼早先的本地龍頭囯企百聯(lián)及民企代表萬達(dá)之后，港資太古、新世界，央企華潤、保利、大悅城等紛紛入局，過江龍龍湖、本地企業(yè)利林也不約而同發(fā)力輕資產(chǎn)。

本文將盤點(diǎn)在上海布局輕資產(chǎn)項(xiàng)目最多的大集團(tuán)，以及近期最值得關(guān)注的輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。輕資產(chǎn)運(yùn)營原先以整體租賃模式為主，近年來管理輸出模式日漸普遍（相比前者更輕），非典型的小股操盤模式篇幅所限不在本文范圍內(nèi)。

△注：*為存量改造項(xiàng)目。以上項(xiàng)目不含小股操盤項(xiàng)目（如印力旗下森蘭印象城）和＜2萬㎡項(xiàng)目（例如樂坊旗下西南商城、國和1000、松匯、大華、新紫茂；利林旗下青浦中核合和里、浦東TOP芯聯(lián)）

上海輕資產(chǎn)商業(yè)勢能TOP級集團(tuán)

輕資產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目自2022以來在上海增速明顯，但輕資產(chǎn)并不新鮮，約二十年前上海購物中心尚屬新生事物時就有（當(dāng)時以租賃模式為主）。近年來，上海購物中心數(shù)量激增競爭日趨激烈，具有綜合優(yōu)勢的專業(yè)運(yùn)營商脫穎而出，頻頻贏得跨界投資方項(xiàng)目的輕資產(chǎn)合作（以輸出管理模式為主，且不更改項(xiàng)目案名的項(xiàng)目也顯著增加）。

第一梯隊(duì)是印力與百聯(lián)。本地零售業(yè)巨頭百聯(lián)集團(tuán)，憑借整體租賃模式成為NO1，在上海擁有9個在營的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，包括近年新開業(yè)的青浦和曲陽項(xiàng)目，不含早年間退出合作的百聯(lián)世茂、虹口及北上海項(xiàng)目。

近期勢能最大的當(dāng)屬印力。漕河涇印象城等管理輸出型輕資產(chǎn)項(xiàng)目的大獲成功，給更多輕資產(chǎn)玩家樹立了信心，也進(jìn)一步提升了印力的品牌效應(yīng)。2023年開年便頻獲捷報(bào)，僅2個月時間已獲取4個輸出資管服務(wù)的商業(yè)項(xiàng)目，加上在營的4個項(xiàng)目，旗下上海輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)8個，且以輸出管理模式為主，成為上海輕資產(chǎn)賽道新的霸主。

華潤、萬達(dá)、利林、保利、龍湖、樂坊等緊隨其后，成為生力軍。

華潤旗下萬象生活除了在建的浦東金橋萬象天地和即將改造的閔行新田360浦江華僑城2大項(xiàng)目之外，還有蓄勢待發(fā)的浦東世博和龍陽交通樞紐兩個項(xiàng)目即將啟動。

萬達(dá)集團(tuán)上海除了在營的嘉定中信泰富萬達(dá)廣場和崇明萬達(dá)廣場之外，還有2022年8月簽約的臨港星海匯與停工狀態(tài)的奉賢富力萬達(dá)廣場 。

上海本地民企利林商業(yè)，去年異軍突起，連續(xù)斬獲兩大TOD輸出管理項(xiàng)目——青浦嘉松中路站長三角Terrace Park與中山公園站存量改造項(xiàng)目兆豐廣場ZFUN，加在在營的新天地板塊無限極薈與閔行合川路利鄰薈（原新樂坊），以4個項(xiàng)目榮登第二梯隊(duì)。

保利商旅與臨港集團(tuán)聯(lián)合打造的普陀桃浦核心區(qū)智創(chuàng)TOP產(chǎn)城綜合體商業(yè)品牌“桃浦灣TOP ONE”，A區(qū)于今年5月亮相。同時，與奉發(fā)集團(tuán)共同打造的城市更新標(biāo)桿，位于奉賢南橋核心區(qū)位的精致城市街區(qū)公園-古華項(xiàng)目，也即將于2024年煥新亮相。

龍湖集團(tuán)同樣加速了上海輕資產(chǎn)步伐，今年將開出上海首個輕資產(chǎn)項(xiàng)目——位于楊浦區(qū)的江灣里MEET678，第二個輕資產(chǎn)項(xiàng)目上海賢豐城則于去年10月奠基。

滬上鄰里中心運(yùn)營商樂坊，以租賃模式擁有諸多中小型商業(yè)項(xiàng)目，其中尚優(yōu)里、虹井、羽山三個項(xiàng)目商業(yè)體量超過2萬平方米。

此外，太古、香港新世界、凱德、大悅城、瑞安、旭輝、中海等巨頭也均在上海商業(yè)輕資產(chǎn)賽道有所布局。

例如太古-張園（此外，太古與前灘21號地塊合作協(xié)議于去年9月簽約），香港新世界-金橋K11 Select，旭輝-山鋼和潤旭輝里，綠地-吉寶綠地繽紛城，中海-世博CK商辦綜合體等項(xiàng)目。

張園整體效果圖

金橋金海路TOD綜合體K11 SELECT效果圖

上海非標(biāo)街區(qū)商業(yè)更新繁榮，是輕資產(chǎn)的重要戰(zhàn)場

由老舊街區(qū)調(diào)改而來的“網(wǎng)紅街區(qū)”不斷涌現(xiàn)上海，成為時下最火的網(wǎng)紅打卡地，這些非標(biāo)的街區(qū)商業(yè)城市更新幾乎都是輕資產(chǎn)。

其中，包括CREATER創(chuàng)邑打造的愚園路系列；錦和集團(tuán)打造的衡山路8號和陜康里；萬科打造的上生新所等等。這些街區(qū)因?yàn)閺?fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題無法重資產(chǎn)經(jīng)營，只能租賃經(jīng)營或者輸出管理，來實(shí)現(xiàn)專業(yè)化的統(tǒng)一運(yùn)營。

一方面，重資產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)軍輕資產(chǎn)賽道的同時，也在繼續(xù)開發(fā)重資產(chǎn)項(xiàng)目；另一方面，擅長城市更新改造的輕資產(chǎn)運(yùn)營商紛紛開啟了重資產(chǎn)的試水。如CREATER創(chuàng)邑在徐匯、楊浦開發(fā)創(chuàng)邑MIX系列項(xiàng)目，錦和集團(tuán)重資收購了宜山路興力達(dá)裝飾城，打造錦和越界原力方精品生活方式立體街區(qū)，進(jìn)軍重資產(chǎn)市場。

未來即將入市的典型輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目

印力-森蘭商都存量改造、唐鎮(zhèn)鄰里中心、川楊河中心、臨港“101區(qū)域”，華潤萬象生活-浦東金橋萬象天地、上海新田商業(yè)項(xiàng)目、浦東世博B項(xiàng)目、龍陽交通樞紐項(xiàng)目，保利商業(yè)-桃浦灣TOP ONE、奉賢古華項(xiàng)目，龍湖-江灣里 MEET 678、金倫·賢豐城城，利林商業(yè)-長三角Terrace Park、兆豐廣場ZFUN存量改造，萬達(dá)-臨港星海匯，香港新世界-金橋K11 Select等在建籌建/待改造項(xiàng)目，將是上海未來幾年最值得關(guān)注的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

印力：森蘭商都、鄰里中心項(xiàng)目、川楊河項(xiàng)目、臨港“101區(qū)域”

2022年年底，印力再次攜手外高橋集團(tuán)，接手其存量項(xiàng)目約8萬㎡的"森蘭商都"的資產(chǎn)管理服務(wù)，項(xiàng)目將以"印象匯"的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級；2023年1月7日，印力與港城集團(tuán)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在“101區(qū)域”進(jìn)行商業(yè)合作；2月14日，與浦發(fā)集團(tuán)繼戰(zhàn)略簽署后實(shí)質(zhì)落地合作項(xiàng)目“川楊河商業(yè)項(xiàng)目”及“唐鎮(zhèn)鄰里中心商業(yè)”，鄰里中心項(xiàng)目、川楊河項(xiàng)目商業(yè)體量分別為3萬㎡、5萬㎡左右。

鄰里中心項(xiàng)目將以“商業(yè)與社區(qū)公共設(shè)施彼此賦能，創(chuàng)造與社區(qū)共榮的向心綠島”為整體定位策略，打造綜合性、便利性、高品質(zhì)的鄰里社區(qū)消費(fèi)場所，預(yù)計(jì)2025年三季度開業(yè)。

川楊河項(xiàng)目則與軌道交通2號線創(chuàng)新中路站相連，將以TOD模式搭建起“元?dú)釮UB”商業(yè)活力中心，分三期開發(fā)，分別定位為：“親子樂園”，滿足區(qū)域家庭生活需求的同時，打造年輕力家庭紐帶，以家會友；“年青力社交場”，匹配客群日常工作軌跡的交匯點(diǎn)，在都市生活中創(chuàng)造更多社交聚集場；“生活加油站”，強(qiáng)調(diào)周遭資源垂直聯(lián)動關(guān)系，服務(wù)酒店及醫(yī)院辦公客群的日常生活需求。其中，一期預(yù)計(jì)2024年底開業(yè)。

左-川楊河項(xiàng)目；右-唐鎮(zhèn)鄰里中心

即將啟動的臨港“101區(qū)域”商業(yè)合作，項(xiàng)目總面積約18.8萬㎡，將打造圍繞“年輕家庭”的潮流玩趣“集中式購物中心”，同時，聯(lián)動打造從“站點(diǎn)-MALL-廣場”的商業(yè)動線，結(jié)合周邊文旅集聚區(qū)域及全域旅客，引入娛樂休閑業(yè)態(tài)。

“101區(qū)域”商業(yè)項(xiàng)目效果圖，源自印力上海

華潤萬象生活：浦東金橋萬象天地、上海新田商業(yè)項(xiàng)目、浦東世博B項(xiàng)目、龍陽交通樞紐項(xiàng)目

2022年華潤萬象生活在全國共開拓13個輕資產(chǎn)商業(yè)體，其中包括上海閔行浦江新田360項(xiàng)目。上海新田商業(yè)項(xiàng)目原為“新田360廣場（華僑城店）”，由華潤萬象生活攜手華潤資本獲取，商業(yè)面積6.5萬㎡，未來將進(jìn)行硬件改造與重新定位招商。

上海閔行浦江新田360項(xiàng)目改造效果圖

浦東金橋萬象天地是華潤在浦東另一重要輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其10萬㎡商業(yè)體量將購物中心與開放式街區(qū)商業(yè)融合，以創(chuàng)新首店、地區(qū)旗艦店、活力街區(qū)等概念，引領(lǐng)浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”上的商業(yè)潮流。

浦東萬象天地效果圖

有望與浦開集團(tuán)合作的龍陽路交通樞紐綜合體，將建成一個聯(lián)通空中步行網(wǎng)絡(luò)體系，地上地下空間一體化貫通的TOD商業(yè)新地標(biāo)，打造成為花木-龍陽路城市副中心的新亮點(diǎn)。項(xiàng)目的商業(yè)總建筑面積達(dá)9.3萬平方米，商業(yè)形態(tài)采用購物中心+獨(dú)棟商業(yè)的形式，打造公園式的購物街區(qū)。通過文創(chuàng)小體量商業(yè)，打造文化內(nèi)涵，既點(diǎn)綴商業(yè)形態(tài)，也融合了文創(chuàng)產(chǎn)品，為商業(yè)的運(yùn)營提供靈活性。

龍陽路交通樞紐綜合體效果圖

浦東世博B項(xiàng)目集高端酒店、商業(yè)辦公等多種功能于一體，是世博片區(qū)商業(yè)地塊的最后一塊拼圖。項(xiàng)目總建筑面積31.7萬方，地上建筑面積18.8萬方。其中：地上寫字樓10.4萬方，五星級酒店+四星級酒店共5.9萬方，地上地下商業(yè)共4.9萬方。

世博B項(xiàng)目效果圖

保利：桃浦灣TOP ONE、奉賢古華項(xiàng)目

保利商旅精心打造普陀桃浦核心板塊——智創(chuàng)TOP商業(yè)品牌桃浦灣（TOP ONE）今年5月，A區(qū)即將首發(fā)登場，總商業(yè)面積2.5萬㎡，成功引入多家區(qū)域首店及特色品牌，提升周邊商業(yè)品質(zhì)。運(yùn)用AI PARK技術(shù)優(yōu)勢賦能商業(yè)，豐富文化基因培養(yǎng)品牌IP，用多元精選喚醒未來生活方式。

桃浦灣（TOP ONE）效果圖

保利商旅攜手上海奉賢發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，共同打造奉賢南橋核心區(qū)的精致城市街區(qū)公園-古華項(xiàng)目，也將于2024年全新呈現(xiàn)，總建筑面積逾10萬㎡。保利商旅將配置全鏈路的商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)，促進(jìn)古華板塊文化、商業(yè)、旅游、人文、生態(tài)的聯(lián)動發(fā)展。積極挖掘本地文化基因，充分利用項(xiàng)目綠氧空間與歷史文化集聚特色，融入全新商業(yè)元素，煥新呈現(xiàn)。

精致城市街區(qū)公園“奉賢古華項(xiàng)目”效果圖

利林商業(yè)：長三角Terrace Park 、兆豐廣場ZFUN存量改造

利林商業(yè)今年將有兩個重磅TOD輕資產(chǎn)項(xiàng)目將亮相，分別是長三角Terrace Park 和兆豐廣場ZFUN存量改造。

長三角Terrace Park坐落于地鐵17號線嘉松中路地鐵站南北兩側(cè)，是長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)首個標(biāo)桿示范園區(qū)一一長三角綠洲智谷·趙巷園區(qū)的核心商業(yè)項(xiàng)目，擬于2023年12月開業(yè)。

Terrace Park效果圖

項(xiàng)目商業(yè)面積約5.5萬平米，以“新生力中心”為定位，通過“創(chuàng)新、多元、活力、成長"等元素，綜合品質(zhì)生活、特色餐飲、文化娛樂、濱水體驗(yàn)、戶外社交、健身文體、主題公園多元構(gòu)建出都市生活綠洲。

長三角Terrace Park還聚合了新世代潮玩試驗(yàn)地一一超6000平米娛樂運(yùn)動IP，多維度運(yùn)動聚合綠洲空間一-2500平米山系運(yùn)動場，24H開放式濱水街區(qū)一一水岸演藝、日咖夜酒、自然無間的生活場景，營造注重分享的社交空間，形成無處不在的城市活力聚居地。

Terrace Park效果圖

Z-FUN兆豐廣場位于中山公園商圈，擁有商圈內(nèi)面積最大的戶外廣場空間， 已開業(yè)十?dāng)?shù)年，而今不僅傳承并延續(xù)老牌商圈記憶，并為之注入全新社交體驗(yàn)形式，營造有活力的交往場所，讓年輕人再次愛上中山公園。

兆豐廣場效果圖、位置示意

龍湖：江灣里 MEET 678、金倫·賢豐城

龍湖商業(yè)在上海的首座輕資產(chǎn)項(xiàng)目——江灣里 MEET 678將于2023年第四季度迎來開業(yè)。此外，龍湖與開倫集團(tuán)在奉賢南橋新城板塊聯(lián)袂打造的商業(yè)項(xiàng)目金倫·賢豐城也在籌備中。

“江灣里MEET678”取義于項(xiàng)目地址——楊浦新江灣城民府路678號，“MEET”代表“遇見美好、遇見未來，遇見一切可能性”。項(xiàng)目基于區(qū)域的綜合優(yōu)勢，創(chuàng)新打造了眾多特色消費(fèi)場景，滿足多層次的人群消費(fèi)需求。

江灣里 MEET 678空間設(shè)計(jì)效果圖

項(xiàng)目擯棄傳統(tǒng)盒子購物中心，取而代之的是極具沖擊力的科技感空間。航天器、宇宙魔方、太空艙、時間之門等為靈感的強(qiáng)科技屬性裝置，將在江灣里MEET678空間內(nèi)交疊出現(xiàn)，給予消費(fèi)者沉浸式體驗(yàn)。

項(xiàng)目還創(chuàng)新推出了四大特色專區(qū)：綠色顏系社交潮巷、新生活概念空間、潮物社交空間、輕商務(wù)社交空間，打破空間隔閡，強(qiáng)化“品質(zhì)潮流社交目的地”的屬性。規(guī)劃引入眾多買手潮品店、Livehouse、網(wǎng)紅店鋪、潮流必吃榜餐廳、黑珍珠餐廳等多元先鋒品牌，為客群提供更豐富的生活方式及社交目的地選擇。

江灣里 MEET678效果圖

“賢豐城”坐落于金海街道，面積22,788㎡，東至嘉園路，南至廣豐路，西至金水麗苑幼兒園，北至金海社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，由上海金倫置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。

項(xiàng)目以 “開放·共享·休閑”為宗旨，打造多元化多功能的南上�！で榫笆健ど鐓^(qū)型精品商業(yè)體，包含菜場、超市、親子體驗(yàn)、餐飲美食、休閑娛樂、公園廣場等多種功能定位。

賢豐城效果圖

“賢豐城”還將打造金海唯一“共享社區(qū)公園”，包含天空運(yùn)動場、階梯花園、兒童天地、露臺商業(yè)等室外綠色空間，多層次露臺和景觀空間，形成靈活多變的室內(nèi)外空間。

賢豐城效果圖

萬達(dá)：臨港星海匯

星海匯綜合體項(xiàng)目（星空之境01-09地塊新建工程）位于臨港新片區(qū)星空之境海綿公園東南方，與上海天文館遙相呼應(yīng)。占地面積3萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約12.8萬平方米。

該項(xiàng)目在引入高端品牌酒店、米其林或黑珍珠標(biāo)準(zhǔn)餐廳、社區(qū)圖書館等業(yè)態(tài)之外，最大亮點(diǎn)是將深度融合文化、體育空間。不僅將建設(shè)凈高9米的文化中心，可用于展覽展示、音樂娛樂等多種功能，也將引入深度30米的潛水項(xiàng)目，傾力打造具有地區(qū)引領(lǐng)性的一站式、多功能、高品質(zhì)休閑綜合體，進(jìn)一步提升城市活力溫度，彰顯城市魅力，為臨港“城市會客廳”注入更多內(nèi)涵。

最后需要指出的是，輕資產(chǎn)賽道雖然富有遠(yuǎn)景，但也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。合作雙方因種種原因，導(dǎo)致分手的也屢有出現(xiàn)。