出品/Mall先生

撰文/曉虎

2003年，我還在讀高中。

Twins的《下一站天后》唱遍街頭巷尾。那句“站在大丸前”的歌詞，刻在了我的青春記憶里，也無意中記錄了一個(gè)商業(yè)地標(biāo)——香港銅鑼灣大丸百貨。

很多年后，我才知道，大丸背后的業(yè)主，也是如今上海、大連、無錫、昆明、濟(jì)南、天津等城市的商業(yè)頂級(jí)玩家：恒隆地產(chǎn)。

二十二年彈指而過，銅鑼灣大丸已經(jīng)煥新成為香港家喻戶曉的品味生活地標(biāo)Fashion Walk。而穿越了多個(gè)周期的恒隆，在其65周歲生日之際，決定再次轉(zhuǎn)身，講述一個(gè)關(guān)于“深度”的新故事。

在恒隆65周年慶祝酒會(huì)后，我有幸與恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏先生進(jìn)行了一場(chǎng)采訪，聽他分享了杭州恒隆廣場(chǎng)的進(jìn)展以及恒隆對(duì)于未來發(fā)展的思考。

杭州恒隆廣場(chǎng)

新旗艦蓄勢(shì)待發(fā)

如果說65周年是恒隆的時(shí)間刻度，那么杭州恒隆廣場(chǎng)就是它在空間上的最新注腳。

盧韋柏很驕傲地向我們曬出了一張照片，杭州恒隆廣場(chǎng)的塔樓與不遠(yuǎn)處波光粼粼的西湖同框——“我希望能在樓頂開出一家觀景餐廳，讓所有人都有機(jī)會(huì)到這里感受如此美麗的風(fēng)景”。

實(shí)拍的杭州恒隆廣場(chǎng)，從塔樓高層可以遠(yuǎn)眺西湖

這是恒隆在內(nèi)地的第11個(gè)綜合體，總投資接近190億元，體量超過39萬平方米，位于杭州最核心的武林廣場(chǎng)。

一個(gè)數(shù)據(jù)足以說明市場(chǎng)對(duì)它的期待和信心：截至目前，零售部分預(yù)租率已達(dá)83%，辦公樓E座更是整幢100%租出。對(duì)于一座明年才開業(yè)的項(xiàng)目而言，這種預(yù)租速度和體量，在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)里可以用罕見來形容。

而對(duì)于整個(gè)產(chǎn)品，盧韋柏也充滿了自豪和信心：一定會(huì)帶來其他商場(chǎng)沒有的（品牌）。同時(shí)，項(xiàng)目餐飲比例會(huì)更高，商場(chǎng)+辦公樓的空間內(nèi)將引入約80-100家餐廳，包括黑珍珠餐廳等品牌。

他相信，項(xiàng)目標(biāo)志性的建筑風(fēng)格，獨(dú)特的屋頂花園，與高端酒店、辦公樓的融合氛圍，將帶來當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)首屈一指的零售地標(biāo)。

杭州恒隆廣場(chǎng)效果圖，生態(tài)綠色的屋頂花園是一大亮點(diǎn)

而更重要的是，恒隆在杭州的落子，并沒有停留在“獨(dú)力造城”的邏輯，而是帶來了新的存量協(xié)同。

2025年7月，恒隆與杭州百大集團(tuán)簽署了一份為期20年的租賃協(xié)議，承租杭州百貨大樓的南北座，租約自2028年4月起生效。

盧韋柏透露稱：“瞄準(zhǔn)這兩處物業(yè)已經(jīng)很久了”。盡管合作方選擇了“只租不賣”，但對(duì)于恒隆來說，這種相對(duì)“輕”的模式能夠減少資金沉淀，而20年的長租約也實(shí)現(xiàn)了足夠穩(wěn)定的合作關(guān)系。

這場(chǎng)合作帶來的收益，遠(yuǎn)超單純的面積擴(kuò)容：通過租賃，杭州恒隆廣場(chǎng)同時(shí)擁有了體育場(chǎng)路和延安路的展示面，臨街面增加三倍。這意味著原本相對(duì)封閉的項(xiàng)目邊界被徹底打開，與整個(gè)武林商圈的動(dòng)線和客群實(shí)現(xiàn)了真正的互通。

盧韋柏披露說，項(xiàng)目的改造設(shè)計(jì)方案已經(jīng)出爐，兩個(gè)項(xiàng)目未來將統(tǒng)一外立面語言，并通過天橋連通，形成整體氛圍�！跋Ｍ诂F(xiàn)有租賃合同到期后就啟動(dòng)改造，并在一年之內(nèi)完成改造開業(yè)”。

恒隆V.3

在已有城市中做大做深

杭州恒隆廣場(chǎng)的擴(kuò)展，是恒隆全新提出的V.3戰(zhàn)略的標(biāo)志性樣本。

在65周年酒會(huì)前的群訪環(huán)節(jié)，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長陳文博先生對(duì)V.3戰(zhàn)略進(jìn)行了分享：

“V.1是基礎(chǔ)階段，指在香港布局多元化業(yè)務(wù)；V.2是在內(nèi)地重點(diǎn)擴(kuò)張階段，聚焦發(fā)展大型資本密集型綜合商業(yè)項(xiàng)目；而V.3則是下一階段的關(guān)鍵詞——側(cè)重在現(xiàn)有項(xiàng)目所在地拓展業(yè)務(wù)，以高資本效益的方式，精選現(xiàn)有項(xiàng)目再投資，并全面提升顧客體驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模、可見度及可達(dá)性�！�

而在對(duì)盧韋柏的采訪中，當(dāng)被問及為什么要推出V.3戰(zhàn)略時(shí)？他坦言，恒隆掃描了全球市場(chǎng)之后，堅(jiān)信中國內(nèi)地和香港仍是最值得投資的市場(chǎng)；但是現(xiàn)階段的內(nèi)地市場(chǎng)，鋪點(diǎn)式的擴(kuò)張紅利已經(jīng)消失。

要再去新城市重新造一座“恒隆廣場(chǎng)”，不僅投資成本沉重，人力與管理的標(biāo)準(zhǔn)化也會(huì)成為巨大挑戰(zhàn)。

因此，依托于恒隆已經(jīng)深耕的城市和成功的項(xiàng)目基礎(chǔ)，去放大現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，才是更好的選擇。

比如最近恒隆在昆明做的一次嘗試：租下項(xiàng)目旁邊的尚義街，把它納入整體運(yùn)營，經(jīng)過全新規(guī)劃與升級(jí)后引入9個(gè)極具在地特色的品牌。

盡管街道不長，但效果卻非常明顯——昆明恒隆廣場(chǎng)的客流量提升了15%。

盧韋柏分享了恒隆的初衷：單體商場(chǎng)再大，也無法獨(dú)立承載所有消費(fèi)需求。但是通過擴(kuò)展邊界、營造更多樣的氛圍，就能吸引更多人群。

尚義街為昆明恒隆廣場(chǎng)注入了全新的氛圍

不止昆明，在上海，作為重奢頭牌的上海恒隆廣場(chǎng)也有了V.3階段下的新動(dòng)作。6月26日，上海恒隆廣場(chǎng)的三期擴(kuò)建部分順利封頂。

據(jù)介紹，擴(kuò)建部分的低層獨(dú)立建筑將為上海恒隆廣場(chǎng)綜合體新增約3,080平米的地面樓面面積，使可租賃零售面積增加13%。

擴(kuò)建項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2026年年中竣工，并于同年下半年正式開幕。

上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目效果圖

取消等級(jí)劃分

做情緒消費(fèi)的生意

如果說V.3是恒隆在空間與資本層面的戰(zhàn)略再造，那么在消費(fèi)邏輯上，恒隆也在進(jìn)行一場(chǎng)悄然的自我迭代。

在2025年的中期業(yè)績報(bào)告中，恒隆特別強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)：一是中國內(nèi)地的消費(fèi)習(xí)慣正在發(fā)生轉(zhuǎn)變；二是自2025年起，該集團(tuán)將不再區(qū)分高端和次高端商場(chǎng)。

在此次采訪中，對(duì)于這兩個(gè)問題，盧韋柏給出了更詳細(xì)的解讀。

相較于十年前，中國的高凈值人群通過買奢侈品來證明身份。今天的同一批顧客卻可能為一個(gè)軟萌的毛絨玩偶而心動(dòng)。

他分享了一個(gè)很有意思的觀察，近期在上海恒隆廣場(chǎng)亮相的jellycat café限時(shí)體驗(yàn)店，是這座重奢地標(biāo)與“非重奢”品牌的合作嘗試，但效果遠(yuǎn)超預(yù)期——“我們那些最高級(jí)別的會(huì)員顧客，是買的最多的！”

上海恒隆廣場(chǎng)的jellycat café，帶來了沉浸式甜蜜之旅

這并不是一個(gè)孤立現(xiàn)象。在恒隆的多個(gè)項(xiàng)目里，像泡泡瑪特、老鋪黃金、戶外休閑運(yùn)動(dòng)等“非傳統(tǒng)高端”品牌，都表現(xiàn)出比奢侈品更快的增長速度。

它們的共性在于：能夠制造話題、滿足拍照打卡、帶來“輕松的快樂”。

也就是說，今天的奢侈與否，已經(jīng)不再是消費(fèi)者是否買單的決定性標(biāo)準(zhǔn)，取而代之的是顧客的情緒體驗(yàn)——“面包只要夠好看，就會(huì)有人打卡�！�

因此，對(duì)于恒隆來說，除了上海恒隆廣場(chǎng)以外，其他項(xiàng)目中的高端品牌僅占15-16%的租賃面積，取消分級(jí)并不是對(duì)“高端定位”的背離，而是在“以客為尊”的企業(yè)價(jià)值觀之下，對(duì)消費(fèi)邏輯變化的主動(dòng)迎合。

在我看來，如果說V.2時(shí)代的恒隆，是靠高端品牌樹立起頂級(jí)標(biāo)簽，那么V.3時(shí)代的恒隆，則要在保持高端品牌根基的同時(shí)，學(xué)會(huì)與更多新時(shí)代的流量品牌、情緒品牌共舞。

換句話說，恒隆要做的，不是在高端或非高端中做出選擇，而是創(chuàng)造一種跨人群的情緒場(chǎng)。在這個(gè)場(chǎng)域里，老錢可以安心買愛馬仕，新中產(chǎn)可以挑選戶外用品，而年輕人則在labubu和jellycat的快閃里找到歸屬感。

未來的恒隆

未來的消費(fèi)

65年，對(duì)任何一家地產(chǎn)公司而言，都不僅僅是一個(gè)時(shí)間的數(shù)字，還是一次重新審視未來的契機(jī)。

在外部環(huán)境上，中國商業(yè)地產(chǎn)正面臨周期性的考驗(yàn)：消費(fèi)趨勢(shì)、收入預(yù)期、即時(shí)零售等外部挑戰(zhàn)連連，老板們普遍陷入“開店難、賺錢更難”的困境。

但在這樣的背景下，恒隆依然保持著信心和堅(jiān)定。盧韋柏判斷：“最困難的時(shí)候已經(jīng)過去了。”今年6月起，恒隆內(nèi)地零售客流與銷售呈現(xiàn)穩(wěn)健增長，他相信第四季度會(huì)更強(qiáng)。

這種判斷的底氣，來自于恒隆對(duì)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。他的邏輯很直白：只要消費(fèi)力在增長，商場(chǎng)的租金收入就一定會(huì)上漲。香港的社區(qū)商業(yè)租金，甚至比內(nèi)地一線城市更高，就是最好的例證。

換句話說，只要恒隆能穩(wěn)住“高標(biāo)準(zhǔn)+強(qiáng)體驗(yàn)”的打法，零售和資本市場(chǎng)終將回饋它的堅(jiān)持。

回望過去，恒隆從香港走向內(nèi)地，從銅鑼灣的松坂屋、大丸百貨，到上海南京西路的上海恒隆廣場(chǎng)；從V.1到V.3，始終堅(jiān)持“只選好的　只做對(duì)的”這一價(jià)值觀，讓它在動(dòng)蕩的市場(chǎng)中，始終能站在聚光燈下。

65周年酒會(huì)上，恒隆展出的早期香港松坂屋海報(bào)

今天，它正在杭州、昆明、上海等地，通過空間擴(kuò)容、商圈協(xié)同、情緒價(jià)值，開啟一段“締造優(yōu)享生活空間”的新敘事。

而它的V.3探索 ，也拋給行業(yè)一個(gè)問題：當(dāng)開發(fā)神話褪色，我們是否做好了在“存量中擴(kuò)張”的準(zhǔn)備？

它指向了更深刻的洞察、更細(xì)膩的運(yùn)營，以及穩(wěn)健中依然積極的長期主義。

這場(chǎng)關(guān)于“深度”的考試，現(xiàn)在才剛剛開始。