“建業(yè)這個品牌已有31年歷史。過去一年多時間里，我更多是閉門反思，尋找企業(yè)管理中存在的問題，包括戰(zhàn)略推進中對節(jié)奏、度的把握�！�4月3日，在建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）2022年業(yè)績投資者會議上，建業(yè)集團董事會主席胡葆森如是說。

當?shù)禺a(chǎn)創(chuàng)一代紛紛功成身退或交棒給下一代，68歲的胡葆森是少數(shù)還在管理一線的“50后”房企掌舵人。而過去一年，建業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，出現(xiàn)了30多年來的首次年度虧損，虧損額約78.19億元。胡葆森甚至直言，虧損額超出了他的預期。

虧損的跡象在2022年年中報時已現(xiàn)端倪，但與2022年中期業(yè)績會上向全體投資人道歉不同的是，胡葆森這次更多是傳達信心和決心：“作為一個在市場上領先了30年的品牌，建業(yè)唯一的對手是昨天的自己。請各位相信，建業(yè)會頑強地在這個行業(yè)、在河南市場堅持下去。”

“在戰(zhàn)略上幾乎沒有對手”

2021年至今，建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了過山車式的起落。鄭州特大暴雨后的“求救信”，疫情下的流動性危機，2022年初的組織架構調整和年末7000人裁員風波，屢次把建業(yè)地產(chǎn)推向風口浪尖。而引入國資河南鐵建投，以及“金融16條”、房企融資“三支箭”等政策的出臺，讓建業(yè)迎來喘息的機會。

不過，與目前已披露年報的大多數(shù)房企相似，建業(yè)地產(chǎn)交出的成績單讓投資者難言滿意：收益240.83億元，同比下跌42.6%；毛利率7.9%，較去年下跌8.3個百分點；首次出現(xiàn)年度虧損，虧損額78.19億元。公司權益持有人應占虧損為75.61億元，而2021年為應占溢利6.05億元。

建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆在業(yè)績會上稱，虧損主要來自非經(jīng)營性虧損，且大部分發(fā)生在國資入股前。55.5億元非經(jīng)營性虧損中，一部分來自打折賣房進行的存貨減值，約為23.7億元；一部分來自與萬達合作后商業(yè)項目改變運營模式，致使投資性物業(yè)的公允價值下跌14.1億元；第三部分為處置子公司虧損、應收帳款及壞帳，以及違約金損失等，共17.7億元。

2022年中期業(yè)績會上，胡葆森曾表示“下半年一定要轉虧為盈”，而年報宣告了他的食言。但趙瑞坤認為，與2022年上半年業(yè)績相比， 2022年下半年建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營有已所好轉，如毛利率從上半年的7.6%提升到8%，費用收入比從9.7%降低至2.5%，投資性物業(yè)公允價值從上半年的下跌15.1億元到增值了1億元。

趙瑞坤介紹，國資河南鐵建投入股為建業(yè)地產(chǎn)度過至暗時刻助力頗多，包括助其按期償付2022年8月8日到期的5億美元債，助推項目建設，獲得紓困基金、銀行授信和上下游供應商的理解和支持等。

行業(yè)和企業(yè)初見亮光，讓胡葆森有底氣向投資者表達樂觀。在他看來，2023年房地產(chǎn)市場復蘇已成定局，憑借建業(yè)地產(chǎn)在河南的市場占有率、國資股東的強大支持，尤其是在河南30多年的省域化戰(zhàn)略、進駐河南100多個縣城的下沉戰(zhàn)略等，建業(yè)地產(chǎn)在多個城市、在戰(zhàn)略層面幾乎沒有競爭對手。

不過，建業(yè)地產(chǎn)仍要面對市場占有率不斷下降的窘境。2022年，建業(yè)地產(chǎn)在河南的市場占有率為3.5%，加上中原建業(yè)后，建業(yè)集團市場占有率也僅為6.4%，與曾經(jīng)超過兩位數(shù)的市占率有不小的落差。

2023年要賣320億元，境外債或面臨重組

從年報數(shù)據(jù)看，去年鬧得沸沸揚揚的組織優(yōu)化、裁員并無太多痕跡。截至2022年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)共有2188名雇員，較2021年僅少了788人，員工成本則減少約1.7億元。

但去年年初定下的“做少、做小、做好”的戰(zhàn)略一直在執(zhí)行，經(jīng)營思路也從擴張調整到鞏固。今年春節(jié)后召開的管理年會上，胡葆森帶頭從組織優(yōu)化、人員優(yōu)化、制度優(yōu)化等方面進行反思和查因。

這或是從前幾年跨越千億的規(guī)模賽中總結的經(jīng)驗教訓。2019年，建業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模首次突破千億，全年銷售總額1011.5億元，同比增長39.8%。而從百億到千億，建業(yè)地產(chǎn)只用了四年。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，建業(yè)地產(chǎn)2015年銷售額還僅為165.7億元。但其負債總額也從2015年的324.4億元提升到2019年的1313.65億元。

盡管胡葆森在2020年初已意識到要讓企業(yè)更安全，但行業(yè)下行、疫情和洪水還是急速壓縮了建業(yè)地產(chǎn)的轉圜余地。最終，通過出售資產(chǎn)和商業(yè)項目運營權、引入國資，建業(yè)地產(chǎn)勉力度過危險時刻，在過去一年半時間里按期償付了9億元美元債，去年一年完成了63個項目的交付。

不過，大量債務纏身，建業(yè)地產(chǎn)仍有可能面臨境外債的違約。4月3日，其公告宣布擬對3筆美元票據(jù)進行交換要約及同意征求，金額超8億美元；此外另有4筆將于2024年和2025年到期的美元債進行同時同意征求，金額約10.5億美元。

建業(yè)地產(chǎn)表示，若交換要約及同意征求或同時同意征求未能成功進行，該公司將無法悉數(shù)償付交換票據(jù)及同意票據(jù)。即使于交換要約及同意征求完成后，公司亦可能無法就任何未償交換票據(jù)或任何其他未償債務支付到期款項。因此，建業(yè)地產(chǎn)或須考慮進行替代的債務重組。

面對2023年，建業(yè)地產(chǎn)將銷售目標定為320億元，較2022年實際完成的240億元增長33%。而今年前兩個月，建業(yè)地產(chǎn)已取得合約銷售金額49.9億元，同比增加57.7%。趙瑞昆稱，預計2023年總可售資源為517億元，只要去化率達62%，全年銷售目標即可達成。

對于堅持省域化戰(zhàn)略的建業(yè)地產(chǎn)來說，河南房地產(chǎn)市場的景氣度直接影響其發(fā)展?jié)摿�。�?jù)河南省統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)，2022年河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資6793.36億元，同比下降13.7%；其中，住宅投資5802.16億元，下降13.4%。

顯然，胡葆森和建業(yè)仍在堅持其一貫的省域戰(zhàn)略，押注于河南龐大的人口和低于全國平均水平的城鎮(zhèn)化率。不過，近年來河南省常住人口有下降趨勢，2022年自然增長人口出現(xiàn)六十多年來的首次負增長，城鎮(zhèn)化率為57.07%，比2021年末提高0.62個百分點，2021年的增幅則為1.02個百分點。