來源/觀點網(wǎng) 

撰文/馮彩云

3月30日晚間，星盛商業(yè)發(fā)布了2022年業(yè)績公告，并于31日舉辦線上投資者業(yè)績推薦會。

回顧2022年業(yè)績，不難看出去年反復(fù)的疫情對星盛商業(yè)造成較大影響。

作為商管企業(yè)，星盛商業(yè)2022年度收入為5.62億元，同比下降1.8%；毛利為3.13億元，同比下降5.3%；毛利率為55.7%，較去年同期下降2個百分點。

規(guī)模方面，截至2022年末，星盛商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的合約建筑面積約為370.0萬平方米，當(dāng)中60.0%由獨立第三方開發(fā)或擁有，已開業(yè)建筑面積約為190.8萬平方米，報告期內(nèi)新增6個簽約項目，新增簽約面積44萬平方米。

今年消費回暖大背景下，星盛商業(yè)定下了年內(nèi)新增不少于4個項目，面積不少于28萬平方米的目標(biāo)，較為審慎保守。相比外拓增長，該公司將重點更多放在了現(xiàn)有項目運(yùn)營提升上。

毛利考驗

收入上，2022年星盛商業(yè)實現(xiàn)收入5.619億元，同比下降1.8%。按不同業(yè)務(wù)模式劃分，委托管理服務(wù)占比67.9%，其次是占比24.60%的品牌及管理輸出服務(wù)及占比7.5%的整租服務(wù)。

報告期內(nèi)，星盛商業(yè)的委托管理服務(wù)和整租服務(wù)收入有所增長，但品牌及管理輸出服務(wù)收入出現(xiàn)較大幅度下滑，因此整體收入同比下滑。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

作為純商管企業(yè)，毛利率依然是衡量商管企業(yè)能力的重要指標(biāo)，而星盛商業(yè)2022年的毛利及毛利率出現(xiàn)了下滑。

報告期內(nèi)，星盛商業(yè)毛利錄得3.13億元，同比下降5.3%；毛利率則為55.7%，同比下滑2個百分點。

對比財務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，毛利率的下滑主要是受品牌及管理輸出服務(wù)部分收入占比減少，及整租項目毛利率受疫情影響及新開業(yè)項目影響有所下降所致。

但細(xì)分來看，不同運(yùn)營模式下的毛利率差異明顯。其中，僅有委托管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率實現(xiàn)了同比增長，其余兩大業(yè)務(wù)的毛利率均呈現(xiàn)下降趨勢，而整租服務(wù)的毛利率下降幅度最大，達(dá)到了26.3%。

財報中解釋，毛利率下降主要由于疫情期間的商戶幫扶及租金減免，以及嘉興星河COCO City新開業(yè)給予商戶一定的經(jīng)營免租期，但租賃成本維持一致，使得毛利率下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

但這背后實際上也說明了不同業(yè)務(wù)模式需要面對的風(fēng)險，就商管企業(yè)最為核心的輕資產(chǎn)模式來看，星盛商業(yè)目前三種模式中，整租服務(wù)的風(fēng)險最大。

該模式下，商管企業(yè)不僅需要承擔(dān)管理商用物業(yè)的運(yùn)營成本，還需要定期向業(yè)主支付租金。在商業(yè)環(huán)境不明朗情況下，商管企業(yè)會承擔(dān)較大的成本壓力。此外，對于項目本身的競爭力、商管企業(yè)的運(yùn)營能力等要求較高。正因于此，目前已上市的商管企業(yè)中，包括寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)在內(nèi)商管企業(yè)，整租模式的項目占比較小。

而對毛利率貢獻(xiàn)最大的品牌及管理輸出模式，則不需要商管企業(yè)大量資金及人力資源，因此整體毛利率較高。對比目前已經(jīng)披露商管業(yè)務(wù)毛利率的企業(yè)，星盛商業(yè)毛利率處于較高水平，商管能力較優(yōu)的華潤萬象生活商業(yè)部分毛利率則在50%左右。

但隨著項目增長，星盛商業(yè)未來是否能維持較高毛利率還存在不確定性。一是目前較高毛利率與其僅為零售商業(yè)類項目提供服務(wù)有較大關(guān)聯(lián)，這類項目的毛利率往往高于寫字樓和住宅業(yè)務(wù)。如華潤萬象生活僅購物中心板塊的毛利率達(dá)到62.4%，但加上寫字樓部分的綜合毛利率為50.7%。

二是毛利率還與成本把控有較大關(guān)聯(lián)，目前星盛商業(yè)在管項目為26個，相比華潤萬象生活、珠海萬達(dá)商管等有較大差距，整體的項目成本控制能做到較優(yōu)。未來隨著規(guī)模增長，企業(yè)如何實現(xiàn)較好的成本把控是不小的挑戰(zhàn)。

回歸運(yùn)營

第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的合約建筑面積中的60.0%由獨立第三方開發(fā)或擁有，但在運(yùn)營項目中來自獨立第三方的比例則為34.6%，說明未來在第三方外拓仍需要持續(xù)發(fā)力。

值得關(guān)注的是，在今年商業(yè)回暖的大背景下，星盛商業(yè)外拓目標(biāo)卻較為謹(jǐn)慎，僅定下外拓4個項目，面積約28萬平方米的目標(biāo)。財報數(shù)據(jù)顯示，2022年該公司實際上實現(xiàn)6個新項目簽約，新增簽約面積44萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

對于外拓目標(biāo)上的謹(jǐn)慎，星盛商業(yè)表示是為讓每個項目有更好的潛力和長期的發(fā)展性，但另一方面可能也是主要布局區(qū)域帶來的限制。

星盛商業(yè)目前布局區(qū)域以大灣區(qū)為主，無論是項目面積亦或是收入占比都占大頭，這種集中一定程度上也會加大項目外拓難度。

比起加大外拓力度，星盛商業(yè)的重點似乎更多放在了運(yùn)營上面，于財報中明確2023將打造運(yùn)營年，提升旗下在營項目的競爭力。

數(shù)據(jù)顯示，目前星盛商業(yè)在營的26個項目中，有9個項目處于開業(yè)年限3年以內(nèi)的培育期，5個項目處于開業(yè)3-5年的成長期，12個項目處于5年以上的成熟期。對比之下，目前超過5成在運(yùn)營項目需要持續(xù)投入優(yōu)化，具體可分為出租率提升、品牌優(yōu)化及會員鞏固。

首先，細(xì)分產(chǎn)品線來看，星盛商業(yè)旗下有城市型購物中心COCO Park、區(qū)域型購物中心COCO City及iCO、社區(qū)型購物中心COCO Garden及高檔家居布置購物中心第三空間，在營項目主要以COCO Park、COCO City及iCO為主。2022年項目整體的出租率為92.5%，同比2021年下滑1.5個百分點。出租率的下滑與去年受疫情影響有較大關(guān)聯(lián)，大環(huán)境之下去年大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的出租率都有不同幅度的下降。

基于此，星盛商業(yè)將2023年的出租率目標(biāo)要定在了95%，算是較為合理的區(qū)間。但鑒于目前整體商管企業(yè)的出租率均處于較高水平，如華潤萬象生活和珠海萬達(dá)商管旗下購物中心項目的最新平均出租率分別為96.1%、98.8%，這個出租率并不算突出。

優(yōu)化業(yè)態(tài)組合方面，星盛商業(yè)表示將持續(xù)引進(jìn)市場上的頭部品牌、網(wǎng)紅品牌，通過發(fā)力首店經(jīng)濟(jì)等提升項目競爭力，如可將借助多樣的營銷手段，將客流恢復(fù)更好的餐飲業(yè)態(tài)帶來的客流量反哺至其他的業(yè)態(tài)，但具體效果還是需要數(shù)據(jù)說話。

另外，會員客群的提升也將成為重點之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，星盛商業(yè)會員數(shù)量達(dá)到了310萬，其中高端會員增速去年達(dá)到33.5%的水平。未來，會員消費或許將成為星盛商業(yè)項目銷售額增長的重要推動力。