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撰文/福貴

頭圖/前灘太古里

太古系商業(yè)確定要進(jìn)深圳了？

上周四午間（3月9日），太古地產(chǎn)發(fā)布2022全年業(yè)績(jī)。期內(nèi)，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入138.26億港元，同比減少15%；公司股東應(yīng)占溢利79.8億港元，同比增長(zhǎng)12%；股東應(yīng)占基本溢利87.06億港元，同比減少9%。盈利下滑主要由于出售香港太古城住宅項(xiàng)目停車位的溢利減少所致。

從具體業(yè)務(wù)收入來(lái)看，物業(yè)投資收入123.4億港元，其中辦公樓租金業(yè)務(wù)收入60.03億港元，零售物業(yè)收入58.49億港元，住宅業(yè)務(wù)收入1.14億港元；物業(yè)買賣收入9.21億港元，酒店收入5.65億港元。

截至2022年末，太古地產(chǎn)權(quán)益總額為2922.58億港元，債務(wù)凈額189.47億港元，凈負(fù)債率6.48%，資金狀態(tài)良好。

而在年報(bào)中的主席報(bào)告里有這樣一句話，引起筆者注意，“我們正發(fā)掘機(jī)遇將太古匯及太古里品牌引入深圳，并很高興于2022年7月與福田區(qū)人民政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。福田作為深圳的核心商業(yè)區(qū)，發(fā)展前景極為吸引，因此我們希望在該區(qū)打造以零售為主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目�！�

這段話釋放了不少信息：（1）太古地產(chǎn)擬將太古匯和太古里兩大產(chǎn)品線引進(jìn)深圳；（2）落地位置大概率在福田區(qū)。

而目前福田區(qū)比較合適的地塊，大概率就在香蜜湖。

早在2021年初，福田政府工作報(bào)告中就提及，計(jì)劃將SKP落地福田，作為坐鎮(zhèn)頂級(jí)商圈的重奢商場(chǎng)。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)猜測(cè)將可能落位香蜜湖，只是后來(lái)深圳SKP一直沒(méi)有新消息傳出。

SKP沒(méi)來(lái)，或許太古系商業(yè)就要來(lái)了。

太古系商業(yè)落地香蜜湖？

早在幾年前，太古地產(chǎn)就在尋求進(jìn)軍深圳發(fā)展的機(jī)會(huì)。

2019年，太古地產(chǎn)在深圳設(shè)立辦事處，這是公司首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)。

去年7月，太古地產(chǎn)與福田區(qū)政府簽署框架協(xié)議，雖然沒(méi)有實(shí)質(zhì)信息，但根據(jù)框架協(xié)議，雙方將攜手打造具有影響力及示范性的商業(yè)項(xiàng)目，提振福田的消費(fèi)能級(jí)和國(guó)際影響力，全面助力打造國(guó)際消費(fèi)中心城區(qū)。

一月后（2022年8月8日），太古地產(chǎn)宣布，太古酒店將于2025年在大灣區(qū)開(kāi)設(shè)酒店，拓展酒店管理業(yè)務(wù)。該酒店位處深圳灣中心地帶，為公司旗下“居舍系列”品牌酒店。

這是太古在深圳發(fā)展的首個(gè)項(xiàng)目，也意味著，太古旗下品牌落地深圳有了實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。

如今，太古匯和太古里進(jìn)入深圳福田區(qū)的消息被寫入年報(bào)，可能已經(jīng)有了一定進(jìn)展，只等最后落地官宣。

而香蜜湖片區(qū)就成了最合適的地方。

一方面，香蜜湖老牌豪宅林立，是深圳oldmoney最集中的地方，購(gòu)買力強(qiáng)勁；另一方面，香蜜湖未來(lái)規(guī)劃很高，被譽(yù)為福田新引擎。

根據(jù)規(guī)劃，香蜜湖北區(qū)將規(guī)劃建設(shè)國(guó)際交流中心，主要承接高層次、國(guó)際化交流活動(dòng)，以及重大政務(wù)和國(guó)事活動(dòng)。中區(qū)將規(guī)劃建設(shè)國(guó)際一流金融街區(qū)，與深圳CBD共同提升福田區(qū)金融總部集聚區(qū)功能，還將布局改革開(kāi)放展覽館、深圳金融文化中心、國(guó)際演藝中心三大公共建筑及中軸綠廊。

將香蜜湖國(guó)際高端消費(fèi)區(qū)打造成世界級(jí)地標(biāo)性商圈，落位太古系商業(yè)，可謂相得益彰。

我們知道，“太古匯”定位頂奢購(gòu)物中心，屬于盒子式Mall，引進(jìn)品牌主要為奢侈品、美妝品類，還有一定比例的兒童零售、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)；“太古里”則定位部分頂奢加潮流的開(kāi)放型、低密度街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心。

盡管2022年太古地產(chǎn)在內(nèi)地的6大地標(biāo)性購(gòu)物場(chǎng)所銷售額都出現(xiàn)不同程度的下滑，但是其在品牌招商方面的實(shí)力仍然強(qiáng)勁。

以廣州太古匯來(lái)看，2022年新租戶包括馥馬爾香水、I-PRIMO艾璞儷夢(mèng)、KILIAN凱利安香水、MANITO曼尼陀、三宅一生、Rock&Ride、勞力士、self-portrait、江詩(shī)丹頓等。

再看成都遠(yuǎn)洋太古里，盡管成都2022年多次出現(xiàn)疫情， 仍有85個(gè)品牌在去年開(kāi)設(shè)了新店或升級(jí)為最新的概念店，包括路易威登之家、巴黎世家、寶詩(shī)龍、卡地亞精品店、迪奧及拉夫勞倫之家等。

另外，北京三里屯太古里、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里在品牌引進(jìn)及升級(jí)方面都有不同程度變化。

500億港元投內(nèi)地

1年來(lái)已確定西安、三亞、廣州項(xiàng)目

2022年是太古地產(chǎn)跑馬圈地的一年。

去年3月，太古地產(chǎn)公布1000億港元投資計(jì)劃，后計(jì)劃分配300億港元用以拓展香港的物業(yè)組合，進(jìn)一步擴(kuò)建太古坊和太古廣場(chǎng)，并預(yù)留500億港元投資內(nèi)地市場(chǎng)，全力發(fā)展太古里及太古匯品牌，目標(biāo)是將中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積于十年內(nèi)增加一倍。

此后，關(guān)于太古地產(chǎn)拿項(xiàng)目的消息不斷傳出。

去年3月，太古地產(chǎn)與西安城桓文投合作，拿下西安一舊改項(xiàng)目，并將在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)其在內(nèi)地的第四座太古里，預(yù)計(jì)投資100億元，其中太古地產(chǎn)持股70%。

去年9月16日，太古地產(chǎn)與廣州荔灣區(qū)政府、珠實(shí)集團(tuán)正式簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，計(jì)劃打造廣州珠江太古聚龍灣項(xiàng)目，并于當(dāng)日破土動(dòng)工。傳聞引進(jìn)太古匯+太古里兩大IP。

去年9月21日，太古地產(chǎn)與上海陸家嘴集團(tuán)簽署前灘21號(hào)地塊合作意向書(shū)。地塊總建筑面積超60萬(wàn)平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個(gè)大型商業(yè)組成。項(xiàng)目與前灘太古里僅一街之隔，是前灘最后也是最大的一個(gè)綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

去年10月24日，中國(guó)中免與太古地產(chǎn)的合資公司——三亞中免棠畔投資發(fā)展有限公司以13.08億元成功競(jìng)得三亞市海棠區(qū)一塊零售商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目計(jì)劃把用地發(fā)展為一座以零售為主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)度假型商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于2024年起分階段落成。雙方各持股50%，均不控股。

到去年12月，太古地產(chǎn)發(fā)布公告，計(jì)劃以55.5億元從遠(yuǎn)洋集團(tuán)手中收購(gòu)成都遠(yuǎn)洋太古里剩余50%的股權(quán)，交易涉及3個(gè)階段。這項(xiàng)交易打破了大型商業(yè)綜合體交易單價(jià)紀(jì)錄。今年2月22日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及太古地產(chǎn)發(fā)布公告稱，成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目交易已經(jīng)全部完成交割，太古地產(chǎn)擁有其100%權(quán)益。

所以，未來(lái)1至5年，太古地產(chǎn)或?qū)⒃趦?nèi)地開(kāi)業(yè)包括上海張園（西區(qū)已開(kāi)幕）、頤堤港二期、西安太古里及三亞零售項(xiàng)目、廣州聚龍灣項(xiàng)目等多個(gè)新項(xiàng)目。

現(xiàn)在，就看太古匯+太古里兩大IP什么時(shí)候來(lái)深圳了。

你期待太古系商業(yè)來(lái)深圳嗎？