來源/觀點網(wǎng)

撰文/趙焓璐 

印力今年選擇深入上海其他區(qū)域，將雄心押注在了浦東新區(qū)這片新貴聚集的板塊之內(nèi)。

觀點網(wǎng) 與上海港城集團(tuán)的合作官宣不過一個月，印力緊接著將滬上商業(yè)腳步踏出了外環(huán)。

情人節(jié)當(dāng)天，浦發(fā)集團(tuán)與印力集團(tuán)簽署了合作協(xié)議，擬將共同打造上海浦東引領(lǐng)區(qū)-唐鎮(zhèn)板塊的兩大商業(yè)項目。其中，印力集團(tuán)配置全方位管理服務(wù)。值得注意的是，本次合作的兩個項目位置都在上海浦東新區(qū)中部的唐鎮(zhèn)。

作為近年將項目接連落地松江、徐匯、嘉定、閔行等區(qū)域的發(fā)展商，印力在今年則是選擇繼續(xù)深入上海其他區(qū)域，將雄心押注在了浦東新區(qū)這片新貴聚集的板塊之內(nèi)。

一步換一個腳印，印力入局滬上的每一宗項目似乎都各自落腳在不同的區(qū)域范圍內(nèi)，從這其中，也能從中窺見其在這座城市的雄心與抉擇。

浦東狂飆

坐落于上海外環(huán)之外的唐鎮(zhèn)，與張江、川沙相鄰，面積32.16平方千米，全鎮(zhèn)15萬實有人口中，來滬人員占到了三分之二，周邊含括地鐵二號線，以及龍東大道、高科路等交通路線環(huán)繞。

2月，唐鎮(zhèn)舉辦了促進(jìn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略合作簽約儀式暨2023年重點項目、重大工程發(fā)布會，簽約了一系列城中村學(xué)校、胸科醫(yī)院建造等項目，也引入了立邦、施耐德、矽伽半導(dǎo)體等企業(yè)基地建設(shè)項目，總投資額近200億元，張江高科也與唐鎮(zhèn)簽約了合作戰(zhàn)略協(xié)議。

不難看出，進(jìn)入2023年的唐鎮(zhèn)已經(jīng)提前打好了發(fā)展草稿，企業(yè)們的接連入局也從側(cè)面證實了該板塊當(dāng)前的熱度。

而從印力與浦發(fā)這次合作的兩宗項目來看，其中之一的"鄰里中心項目"位于唐鎮(zhèn)于德淳路-玉盤北路，處于浦發(fā)華庭、華僑城水岸等社區(qū)圈之間，項目總建面6.37萬平方米，擬建成鄰里社區(qū)消費場所，主要輻射周邊社區(qū)內(nèi)的消費人群。

據(jù)了解，這宗項目從2021年9月開始招標(biāo)，根據(jù)彼時的設(shè)計，其項目地上建筑為四層，商業(yè)模式為一二層Mall加三四層商業(yè)街區(qū)。西側(cè)的首層和二層布置超市和智慧化菜場；二、三、四層布置有各種主力店、品牌餐飲、兒童教育培訓(xùn)、健身會所、社區(qū)配套服務(wù)等設(shè)施。

而印力與浦發(fā)合作的另一宗項目則坐落于唐鎮(zhèn)板塊內(nèi)、張江科學(xué)城周邊，但同樣與地鐵2號線相連，這宗被簡稱為"川楊河項目"的TOD綜合體共將建設(shè)三期，項目總面積接近5萬平方米。

據(jù)資料顯示，該項目一期定位為親子樂園型項目；二期則匹配客群日常工作軌跡的交匯點，以創(chuàng)造更多社交聚集場；三期則主要涵蓋服務(wù)酒店及醫(yī)院辦公客群的日常生活需求。

兩宗項目已擬定于2024年-2025年相繼開業(yè)，印力在其中主要負(fù)責(zé)的是資產(chǎn)管理服務(wù)。雖然此前印力已經(jīng)于上海中西側(cè)落地多個項目，但入駐上海東部還是首次。但不論從"鄰里中心項目"還是"川楊河項目"的選址來看，印力似乎始終遵循著一套規(guī)律的入局原則。

從區(qū)塊選址來看，印力并沒有選擇此前操盤過的熟悉區(qū)域，而是從近年來人口量匯聚愈來愈密集的浦東新區(qū)著手，且一連加碼兩宗偏社區(qū)類商業(yè)項目，一方面與常被市場提及的社區(qū)商業(yè)模式熱度上升相關(guān)聯(lián)，另一方面則是源于印力本身對消費人群變化的考量：

"鄰里中心項目"位于地鐵線路周邊，且周邊居住社區(qū)較多，來滬人口持續(xù)上升，周邊人群消費導(dǎo)向較為生活化；"川楊河項目"則位于張江科學(xué)城周邊，其周邊科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)從業(yè)人員較多且呈上升趨勢，如此一來，這一類人群需要的則是更多元的公共社交、娛樂場所。

除以上兩宗項目之外，印力集團(tuán)還于浦東區(qū)域合作新增了更多項目，而選址邏輯依然有跡可循。

今年1月，印力與港城集團(tuán)達(dá)成合作，一同規(guī)劃了浦東臨港新片區(qū)的101板塊。資料顯示，該板塊臨近浦東南匯新城滴水湖，與文教生活片區(qū)為主的102板塊不同，101板塊臨近16號線臨港大道站、滴水湖地鐵站，以及海昌極地海洋公園、上海天文館等文化娛樂項目，城市商業(yè)生活氛圍較為濃厚。

該項目總面積約18.8萬平方米，將建成以年輕家庭為主的集中式購物中心，并打造從"站點-MALL-廣場"的商業(yè)動線，引入娛樂休閑業(yè)態(tài)。

另于2022年年底，印力則再次與老朋友外高橋集團(tuán)聯(lián)手，手集團(tuán)存量項目"森蘭商都"的資產(chǎn)管理服務(wù)。

值得注意的是，這宗項目位于浦東外高橋森蘭板塊，將以"印象匯"的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級，項目建筑面積超8萬平方米。在此之前，雙方曾于2022年初進(jìn)行簽約，計劃打造同板塊內(nèi)15萬平方米的藍(lán)森印象城項目。

上海進(jìn)程

前后不過3個月的時間，印力于浦東區(qū)域內(nèi)的新項目布局?jǐn)?shù)量已實現(xiàn)了從0到4的變化，但說起其正式落腳上海的項目，則要追溯到九年前。

那時的印力還被稱為深國投商置，才經(jīng)歷過股東的巨大轉(zhuǎn)變。2013年11月，黑石集團(tuán)與工銀國際購入了深國投商置40%及6%的股權(quán)。交易后，深國投商置總資產(chǎn)超過了20億美元，而黑石集團(tuán)也正式成為其最大股東。

彼時，黑石高級董事總經(jīng)理及亞洲房地產(chǎn)主管Chris Heady提出了一個觀點，深國投商置旗下購物中心的目標(biāo)消費群體為中國不斷壯大的中產(chǎn)階級，而非奢侈品牌購買者。

這句話從某種程度上來說打開了深國投商置的投資思路。

當(dāng)時的深國投商置于國內(nèi)運營的購物中心數(shù)量僅有19個，主要分布在深圳、蘇州及杭州，項目其中包括深國投廣場、蘇州印象城和杭州印象城。而入駐旗下購物中心的商戶則包括了沃爾瑪、周大福，以及優(yōu)衣庫，具備了繼續(xù)進(jìn)發(fā)一線城市的基礎(chǔ)條件。

因此，在黑石加入之后，深國投商置開始了向東延伸的商業(yè)目標(biāo)，而第一站就是上海。

2014年11月，位于嘉定區(qū)陳翔路西側(cè)的美國塔博曼南翔花園站綜合體項目正式出讓，深國投商置聯(lián)合中星集團(tuán)、中信地產(chǎn)以12.36億元的價格摘得了這宗商業(yè)地塊，并計劃打造成為總建筑面積約31.92萬平方米的型商業(yè)和交通綜合性建筑，其中包括了大型購物中心、智能辦公樓、星級公寓式酒店，以及住宅，總商業(yè)規(guī)模為20.6萬平方米。

值得注意的是，彼時在上海，商業(yè)面積超20萬平方米的商業(yè)項目不超過10家。

2015年，深國投商置正式更名為印力集團(tuán)，更新其品牌形象和標(biāo)識，并對當(dāng)前的商業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行了重新整合與梳理，產(chǎn)品線擴(kuò)展至綜合體"印力中心"，購物中心系列"印象城"、"印象里"以及"印象匯"，并先不以資本化戰(zhàn)略為導(dǎo)向，把商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理和資本運作結(jié)合起來。

時間來到2016年8月，萬科通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，收購?fù)瓿珊笥×Τ蔀槿f科集團(tuán)成員企業(yè)，并作為其專門的商業(yè)運營平臺。被萬科納入旗下后，印力接手的首個項目則是上海閔行區(qū)七寶萬科廣場的操盤后期工作，通過這一番操作，印力徹底打開了上海浦西商業(yè)項目投資管理的大門。

自2017年開始，印力接連完成了閔行區(qū)維璟印象城、松江區(qū)松江印象城、徐匯區(qū)漕河涇印象城、嘉定區(qū)萬科集上海安亭新鎮(zhèn)等項目，而上文所提及的南翔花園站綜合體項目也命名為上海南翔印象城MEGA，并于2020年8月正式開業(yè)。

除了以上已開業(yè)的商業(yè)項目，印力還布局了青浦區(qū)的上海龍華會，據(jù)印力內(nèi)部人士表示，該項目將于今年9月開業(yè)；此外，位于閔行區(qū)的虹橋前灣印象城MEGA也預(yù)計將在2025年開業(yè)，據(jù)資料顯示，該項目體量達(dá)到了23.92萬平方米。

從印力的項目布局中，不難看出其對于上海城內(nèi)新興社區(qū)版塊的偏愛，項目落點均位于消費潛力上升區(qū)域，以虹橋項目為例，其位于虹橋國際中央商務(wù)區(qū)中心位置，也是虹橋商務(wù)區(qū)中規(guī)模最大、最完整的可開發(fā)區(qū)域，又曾是外資工業(yè)區(qū)，周邊囊括了多數(shù)醫(yī)療企業(yè)的總部，周邊消費人群及潛力較為客觀。