來(lái)源/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員郭歆曄 司馬和一

11月27日，總面積約35萬(wàn)方的上海久光中心將正式揭開(kāi)帷幕。這是利福中國(guó)繼靜安寺久光百貨之后，落子上海的第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)也是今年上海開(kāi)業(yè)新項(xiàng)目中唯一處于市級(jí)商圈的項(xiàng)目（非改造重開(kāi)項(xiàng)目）和商業(yè)面積最大的單體項(xiàng)目（與太陽(yáng)宮并列）。

據(jù)悉，項(xiàng)目設(shè)有400余個(gè)鋪位，包括近300個(gè)零售品牌，100多個(gè)餐飲品牌，以及數(shù)十個(gè)生活方式品牌，是近5年來(lái)上海新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中品牌數(shù)量最多的項(xiàng)目之一，且招商率近百分之百。商戶于9月集中進(jìn)場(chǎng)裝修，近日我實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)品牌已接近完成裝修。估計(jì)開(kāi)業(yè)率可達(dá)90%甚至95%以上（Mall星人預(yù)估，非官方數(shù)據(jù)）。

在距離開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)10天之際，本文綜合多方信息和內(nèi)部探訪，提前解讀上海久光中心的特色和亮點(diǎn)，從項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、空間特色、品牌招商、營(yíng)銷活動(dòng)、商圈展望、內(nèi)部聯(lián)動(dòng)等方面著手，提供一份較為全面的看點(diǎn)總結(jié)。

PART 1 

基本要素及空間形態(tài)

看點(diǎn)1：靜安區(qū)及整個(gè)市北地區(qū)商業(yè)體量最大

上海久光中心位于大寧路和共和新路交叉口的西北角，可謂大寧板塊的絕對(duì)中心，緊鄰上海馬戲城與大寧公園，離地鐵1號(hào)線上海馬戲城站步行僅3分鐘。

整個(gè)綜合體的體量達(dá)34.8萬(wàn)方，相當(dāng)于靜安寺久光百貨的4倍；即使除去寫字樓面積，商業(yè)建面（GFA）達(dá)26.7萬(wàn)方，不包括停車場(chǎng)的商業(yè)建面也達(dá)18萬(wàn)方——相當(dāng)于靜安寺久光百貨+靜安嘉里中心或者大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)+大寧音樂(lè)廣場(chǎng)。

所以說(shuō)，它是「百貨Mall」，更是「MegaMall」，不僅是大寧商圈最大的商業(yè)體，同時(shí)也成為整個(gè)靜安區(qū)乃至全上海正北方向（包含老靜安、原閘北與寶山）商業(yè)面積最大的購(gòu)物中心。

看點(diǎn)2：上海首家超級(jí)百貨MALL

上海好幾年沒(méi)有大型百貨商場(chǎng)開(kāi)業(yè)了，但百貨企業(yè)一直在創(chuàng)新迭代，從百年傳奇的南京東路四大百貨公司，到改革開(kāi)放后的太平洋與百盛等中型時(shí)尚流行百貨商廈，到新世界城、第一八佰伴、久光百貨等10萬(wàn)方的超大型百貨商城，再至百聯(lián)郊區(qū)名品奧特萊斯、香港新世界的K11購(gòu)物藝術(shù)中心、百盛優(yōu)客城市奧萊，從未停止。

而上海久光中心更將成為上海第一家體量26萬(wàn)方以上，集一站式綜合購(gòu)物中心與精品時(shí)尚百貨于一體的超級(jí)百貨MALL。上海不同風(fēng)格的百貨商場(chǎng)不少，但能同時(shí)滿足國(guó)際高化矩陣、輕奢與潮流品牌、自營(yíng)精品超市、自營(yíng)美食廣場(chǎng)、多元化親子休閑娛樂(lè)、精致餐飲集群、海量車位的巨型百貨MALL項(xiàng)目，目前看唯有上海久光中心獨(dú)一份。同時(shí)，這也是利福中國(guó)在深耕百貨多年后，首次基于百貨試水綜合購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。

超級(jí)百貨MALL是久光中心與其他大型購(gòu)物中心本質(zhì)的不同。相對(duì)于購(gòu)物中心，百貨的強(qiáng)項(xiàng)在于美妝、鞋履、包袋、女裝；購(gòu)物中心相對(duì)于百貨的強(qiáng)項(xiàng)，在于更強(qiáng)的餐飲娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)和場(chǎng)景，以及更多的活動(dòng)空間和場(chǎng)景。以往引入百貨主力店的購(gòu)物中心由于雙方利益點(diǎn)偏差，雙方難以真正發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，而超級(jí)百貨MALL融合了百貨與購(gòu)物中心的優(yōu)點(diǎn)于一身。

看點(diǎn)3：流光溢彩的「幾何」外形

項(xiàng)目由來(lái)自荷蘭的國(guó)際級(jí)建筑事務(wù)所UNStudio與日本頂尖大型組織性建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所Nihon Sekkei操刀設(shè)計(jì)。

其建筑和空間設(shè)計(jì)以「溪谷中蜿蜒流淌的溪流」為靈感，充分闡釋了「漫步溪谷中」的概念，通過(guò)小型幾何立體體塊的穿插拼合，組成一個(gè)半包圍式的商業(yè)建筑形體，看似閉合卻內(nèi)有洞天，零星島嶼般的空間分布，加上立體化的景觀布局，折射出溪谷的含義。

建筑外表看，切割后的三角形面兼容了現(xiàn)代的硬朗風(fēng)格和東方折紙藝術(shù)的美感，看過(guò)去，金、黑、白三色的視覺(jué)呈現(xiàn)非常吸睛。

看點(diǎn)4：蜿蜒的空間串聯(lián)

串聯(lián)空間內(nèi)外的環(huán)游動(dòng)線和半室外多層次的空中回廊，環(huán)環(huán)相扣，相當(dāng)于潺潺的溪流，在引導(dǎo)人流的同時(shí)，讓空間的層次感和趣味性變得更強(qiáng)了。且商場(chǎng)與下沉式廣場(chǎng)、戶外平臺(tái)、屋頂花園乃至辦公樓都有很便捷的通道。

為了讓「溪流」更好地流動(dòng)，在電梯等基礎(chǔ)設(shè)施配置上也做足了功夫。據(jù)了解，項(xiàng)目共有59座手扶梯、15部貨梯、31部客梯（含雙子塔樓），以及1648個(gè)停車位。

看點(diǎn)5：獨(dú)特的戶外活動(dòng)空間

區(qū)別于傳統(tǒng)盒子式商業(yè)空間，項(xiàng)目采用了外部中庭，突破了室內(nèi)中庭的拘束感。

在B2層、B1連道L1層、L4層和L5層設(shè)置了四個(gè)主題活動(dòng)（社交休閑）空間，分別命名為「超G·市場(chǎng)」、「聚·場(chǎng)」、「藝·境」、「氣·場(chǎng)」。在L1到B1之間，特設(shè)的室外大臺(tái)階，舉辦活動(dòng)時(shí)可供觀眾落座或平時(shí)觀景休息，疊加高像素高保真效果的三菱大豎屏，形成室外劇場(chǎng)的效果。

▲項(xiàng)目有不少用心的小細(xì)節(jié)，比如更新外街道石板，比如上圖中1-3層的跨層飛天梯

「商業(yè)空間作為城市公共空間的一部分」的理念，正成為新項(xiàng)目尤其是高端及大型項(xiàng)目的標(biāo)配。上海久光中心多個(gè)審美品質(zhì)在線的公共活動(dòng)空間、穿插于商業(yè)、辦公和餐飲休閑業(yè)態(tài)之間的的座位休息區(qū)以及融入周邊城市綠化68萬(wàn)方的大寧公園的眾多景觀綠色元素，則用自己獨(dú)特的方式詮釋了這一點(diǎn)。

PART 2 

內(nèi)容布局及品牌勢(shì)力

看點(diǎn)6：B2層折射項(xiàng)目信心和運(yùn)營(yíng)力

上海久光中心整體定位輕奢休閑，成為一座「薈萃精品體驗(yàn)休閑、品味精致生活引領(lǐng)高端社交型購(gòu)物中心」。

商業(yè)樓層共8層，地下2層加地上6層。主力店位于中庭和環(huán)廊的主干道旁，顧客在換乘扶梯和電梯時(shí)，可把這些品牌的門面盡收眼底。具體每個(gè)樓層的業(yè)態(tài)區(qū)隔可參考下圖——

很多項(xiàng)目的B2層是停車場(chǎng)，但上海久光中心將B2層全部規(guī)劃為了商業(yè)。有信心和實(shí)力將B2層做成商業(yè)的項(xiàng)目，一般不會(huì)差。例如今年開(kāi)業(yè)的瑞虹太陽(yáng)宮、北外灘來(lái)福士，以及上海商業(yè)典范ifc、iapm，也都將B2做成了高人氣的地下商業(yè)。

【TIPS】上海久光中心B3和B4為停車場(chǎng)，一般不計(jì)成本開(kāi)挖地下B4層停車場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目，多為有實(shí)力的大牌發(fā)展商。

看點(diǎn)7：百貨基因之上的多元化

擁有大量獨(dú)有唯一店的靜安寺久光百貨，年?duì)I業(yè)額牢牢把控著全市No.1商圈——南京西路的亞軍寶座，僅次于客單價(jià)全市最高的奢侈品購(gòu)物中心恒隆廣場(chǎng)；不僅如此，久光百貨不少零售品牌單柜業(yè)績(jī)及坪效居上海第一，久光自營(yíng)精品超市的年?duì)I業(yè)額不僅名列全市百貨業(yè)第一且在全市購(gòu)物中心中同樣位居前茅，每年引入的首店數(shù)同樣位居前列。

作為一家超級(jí)百貨Mall，加之對(duì)久光強(qiáng)大百貨操盤基因的傳承，上海久光中心的百貨（零售）絕對(duì)是不可忽略的亮色。據(jù)Mall星人和中商數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其零售品牌近300家左右，與靜安寺久光百貨旗鼓相當(dāng)。

就整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃看，上海久光中心復(fù)合了「時(shí)尚百貨+自營(yíng)精品超市+MALL專賣店+生活方式+餐飲娛樂(lè)」，業(yè)態(tài)及品牌重點(diǎn)突出的同時(shí)也相當(dāng)全面，品牌涵蓋輕奢、時(shí)尚、設(shè)計(jì)師、網(wǎng)紅、國(guó)潮等各個(gè)類別，配備了高規(guī)格的IMAX影城與KTV、兒童樂(lè)園、室內(nèi)動(dòng)物園、健身中心、美容美發(fā)。

看點(diǎn)8：海量首店、特色店品牌

對(duì)于業(yè)內(nèi)B端，首店是個(gè)時(shí)間概念，而對(duì)于C端消費(fèi)者而言，首店是地理概念，代表著一定地理范圍內(nèi)的唯一店，消費(fèi)是否方便與便利。優(yōu)質(zhì)的唯一店意味著品牌的稀缺度與地域輻射廣度。集合了大量?jī)?yōu)質(zhì)首店（唯一店）的項(xiàng)目，如果擁有強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)與推廣能力，則如虎添翼，可激發(fā)首店的區(qū)域唯一店的虹吸潛力，從而進(jìn)一步放大項(xiàng)目的輻射力。

在已官宣的首店品牌中，上海久光中心囊括了上海首店——魚羊野史、紅雀圍、天若榮越、PARK by balabala、前野潮牌LINE FRIENDS，北上海首店——CHANEL美妝、CLARINS、GUERLAIN、niko and…、Harbor House、樂(lè)之JSPOT、醉東Oriental House，靜安區(qū)首店Adidas MEGA系列集合店、天比高、NITORI、順電，區(qū)域首店——米其林餐廳添好運(yùn)、小大董等各大類業(yè)態(tài)的首店與特色門店（各業(yè)態(tài)首店請(qǐng)參見(jiàn)本文所附表格，通過(guò)此表可一窺頭部主流品牌上海選址布局的特點(diǎn)）。

據(jù)Mall星人不完全統(tǒng)計(jì)，上海久光中心400+家品牌中（上海的大型購(gòu)物中心品牌總數(shù)通常介于200-300個(gè)之間，品牌總數(shù)超過(guò)400個(gè)的購(gòu)物中心目前為止不足10個(gè)），上海首店和北上海首店約占三成，靜安區(qū)首店約占三成，大寧/原閘北板塊首店約占八成（包括靜安區(qū)首店、上海首店和北上海首店）。

看點(diǎn)9：28個(gè)高化美妝品牌「集體」入駐

就已曝光的品牌陣容來(lái)看，上海久光中心的國(guó)際高級(jí)化妝品與輕奢與潮流服飾（不含重奢）品牌，是今年所有新場(chǎng)中最齊備的。

美妝的數(shù)量與質(zhì)量絕對(duì)是上海久光中心的王牌武器之一。其中，六成為北上海（含大寧及虹口楊浦普陀寶山嘉定5區(qū)）首店/柜，其他也幾乎均為大寧/新靜安及周邊虹口寶山等廣大區(qū)域的唯一門店。這讓該項(xiàng)目直接「晉級(jí)」北上海的同時(shí)，也榮膺全市內(nèi)環(huán)外所有商場(chǎng)的第一。

同時(shí)薈集CHANEL、ESTēE LAUDER、LANCOME三大主流國(guó)際一線美妝品牌的商場(chǎng)，以往全部集中在市中心核心商圈。上海久光中心一開(kāi)業(yè)就有了這三張王牌（ESTēE LAUDER更是目前內(nèi)環(huán)外獨(dú)一家）。

可以預(yù)想，開(kāi)業(yè)后這些高化品牌帶給項(xiàng)目及大寧商圈的市場(chǎng)輻射力會(huì)有多大。

在化妝品領(lǐng)域，真正能與上海最頂級(jí)七大百貨（靜安寺久光百貨、新世界大丸、第一八佰伴、新世界城、淮海百盛、伊勢(shì)丹、第一百貨）媲美的購(gòu)物中心，目前唯有拿出B2半層樓的ifc。雖然上海久光中心28家國(guó)際高化總數(shù)目前仍少于ifc，但如果不看小眾品牌，上海久光中心大眾主流的國(guó)際美妝品牌已大致與ifc持平。這個(gè)起點(diǎn)已遠(yuǎn)勝其他購(gòu)物中心。在高起點(diǎn)之上，未來(lái)的調(diào)整升級(jí)也更可期。

對(duì)照頭部品牌在上海的其他門店信息，也能看出上海久光中心的品牌吸引力和項(xiàng)目招商力（參見(jiàn)下列附圖）。

【TIPS】即便是香港海港城、成都IFS、長(zhǎng)沙IFS、青島萬(wàn)象城這樣的城中龍頭購(gòu)物中心，其美妝品牌仍然倚重于項(xiàng)目中的百貨（連卡佛與百盛Beauty）。

看點(diǎn)10：輕奢時(shí)尚的重量級(jí)選手

U1S1，項(xiàng)目引入的輕奢和時(shí)尚服飾品牌陣容也非常強(qiáng)大，如COACH、MICHAEL KORS、POLO RALPH LAUREN、MAX&Co、PINKO、DKNY、Lululemon、Theory、bebe、NEWYORKER、BAN XIAOXUE、SNIDEL、Edition、EXCEPTION、URLAZH、ICICLE之禾、III VIVINIKO、AIGLE、Calvin Klein、GANT、HAZZYS、 LACOSTE等。其中，一店難求的運(yùn)動(dòng)頂流品牌Lululemon（被稱為瑜伽服中的愛(ài)馬仕），更是開(kāi)出全市最大單層旗艦店。

再加上Longines、Tudor、Emile Chouriet、奕鏡等名表眼鏡店 ，北上海的時(shí)尚潮人們今后采購(gòu)將更為便利。上海其他頭部的區(qū)域型購(gòu)物中心，通常要開(kāi)業(yè)3至5年后達(dá)到類似水平。這一方面說(shuō)明項(xiàng)目的百貨基因起到了很大的助力作用，同時(shí)也說(shuō)明項(xiàng)目對(duì)于輕奢定位的踐行十分到位。

看點(diǎn)11：餐飲品牌能級(jí)接近靜安寺商圈

相對(duì)于久光強(qiáng)大的零售基因，原本我擔(dān)心項(xiàng)目的餐飲業(yè)態(tài)會(huì)偏科，實(shí)地探場(chǎng)后，放心了。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海久光中心目前引入的餐飲品牌總數(shù)近100家，此外美食廣場(chǎng)另有約20個(gè)美食品牌，堪稱整個(gè)大寧商圈品牌最豐富最多元的項(xiàng)目。

某種程度上，能級(jí)已接近于靜安寺商圈，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)很多餐飲品牌正是來(lái)自于南京西路的靜安嘉里中心（例如添好運(yùn)、醉東、潮界、天泰、Peet's Coffee）、久光百貨（本來(lái)川菜、詠心、奇華餅家、山崎面包、布歌東京、Deli CAKE），更有大批原本只進(jìn)駐核心商圈及頭部商場(chǎng)的餐飲品牌（例如Chili's奇利斯、嵐山早餐公司、Brownstone Tapas & Bar、GAGA鮮語(yǔ)）。

看點(diǎn)12：可圈可點(diǎn)的甜品咖啡品牌矩陣

如果說(shuō)高化美妝是零售業(yè)態(tài)中最吸引人的業(yè)種，那么餐飲業(yè)態(tài)中的指標(biāo)業(yè)種非甜品和咖啡莫屬。在咖啡、甜品等細(xì)分類別的首店方面，上海久光中心也實(shí)現(xiàn)矩陣式入駐。

• 甜品一攬子引入了大排長(zhǎng)龍的韓國(guó)網(wǎng)紅BUTTERFUL&CREAMOROUS滬上第三店、蛋糕界的奢侈品LADY M靜安首店、日本BUN BUN手作炸面包中國(guó)首店、蔡嘉法式甜品、布歌東京、ZAKU ZAKU、虎頭局·渣打餅行、香港奇華餅家北上海首店……；

• 咖啡品牌引入了Peet's Coffee皮爺咖啡與Baker&Spice的大寧首店、DirtySoe北上海首店、星巴克甄選店、LAVAZZA拉瓦薩咖啡、Manner、Tims、Double Win等一眾網(wǎng)紅或知名咖啡品牌。

看點(diǎn)13：自營(yíng)業(yè)態(tài)（品牌）加持

久光首家自營(yíng)美食廣場(chǎng)——久谷食集未來(lái)將會(huì)在B2層亮相。開(kāi)發(fā)商涉足自營(yíng)業(yè)態(tài)，好處是顯而易見(jiàn)的，一是增強(qiáng)品牌的獨(dú)有性和差異化（自家的品牌，別家沒(méi)有），二是在營(yíng)銷推廣上品牌與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以共享資源。但是，要做好自營(yíng)需要足夠的決心、足夠的付出和足夠的專業(yè)。

▲久谷食集效果圖

不過(guò)，這不是利福中國(guó)首次推出自營(yíng)業(yè)態(tài)，所以可以說(shuō)已經(jīng)積累相當(dāng)?shù)淖誀I(yíng)經(jīng)驗(yàn)。同處B2層的FRESHMART鮮品館，也是自營(yíng)的。FRESHMART鮮品館成立于2004年，是利福中國(guó)旗下提供進(jìn)口商品、新鮮食材的精品超市，其精致的美食有口皆碑。

FRESHMART鮮品館大眾點(diǎn)評(píng)的人均消費(fèi)341元，產(chǎn)品評(píng)價(jià)得分4.8分，在全上海所有精品超市中均排名第一，相信作為FRESHMART鮮品館第三家門店的大寧店，憑借上海久光中心這一超級(jí)百貨MALL的資源整合優(yōu)勢(shì)+更大的面積空間，勢(shì)必也能取得不俗的成績(jī)。

▲FRESHMART鮮品館效果圖

相對(duì)于其他購(gòu)物中心，由于久光多個(gè)自營(yíng)業(yè)態(tài)加持（久谷食集+FRESHMART鮮品館+自營(yíng)百貨+其他自營(yíng)零售業(yè)態(tài)），舉辦活動(dòng)時(shí)也將更加游刃有余，實(shí)現(xiàn)更好的聯(lián)動(dòng)和效果。

PART 3

活動(dòng)推廣及營(yíng)銷特色

看點(diǎn)14：「福袋」鏈接品牌與消費(fèi)

開(kāi)業(yè)期間，項(xiàng)目將推出大眾點(diǎn)評(píng)69團(tuán)100、消費(fèi)滿千返150、開(kāi)業(yè)全場(chǎng)餐飲4.9折起、會(huì)員消費(fèi)雙倍積分、限量福袋銷售等開(kāi)業(yè)福利。

「久光福袋」也算是久光的老牌IP了，是一種融PR與SP于一體的方式，在久光中心亦得到了傳承。

互動(dòng)活動(dòng)方面，項(xiàng)目將聯(lián)合酷樂(lè)潮玩、皮爺咖啡、雙城市集、樂(lè)之、HAZZYS等品牌，推出萌寵音樂(lè)劇場(chǎng)、潮玩集市、野奢露營(yíng)、圣誕市集等。因?yàn)榻咏履�，這些不僅僅是開(kāi)業(yè)活動(dòng)，也延續(xù)到圣誕與元旦的活動(dòng)主題。

【TIPS】除了彪悍的招商實(shí)力，久光的推廣和運(yùn)營(yíng)保障力也頗有獨(dú)樹(shù)一幟的看點(diǎn)。關(guān)于上海久光中心開(kāi)業(yè)前后更多的活動(dòng)內(nèi)容、服務(wù)細(xì)節(jié)等亮點(diǎn)，可關(guān)注其公眾號(hào)或等Mall星人屆時(shí)進(jìn)一步的現(xiàn)場(chǎng)探訪。

PART 4

內(nèi)部聯(lián)動(dòng)及行業(yè)影響

看點(diǎn)15：雙子聯(lián)星，你中有我

上海久光中心內(nèi)部，商業(yè)部分將與建面約8萬(wàn)方的雙子星甲級(jí)辦公塔樓，提供一個(gè)兼顧購(gòu)物休閑社交與人性化商務(wù)辦公的全新空間，并為購(gòu)物中心在工作日帶來(lái)源源不斷的優(yōu)質(zhì)商務(wù)客流。

同時(shí)，項(xiàng)目將與靜安寺久光百貨在上海（靜安區(qū)）形成「雙子連星」格局，實(shí)現(xiàn)品牌聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步提高久光在上海的品牌認(rèn)知度，幫助利福中國(guó)進(jìn)一步扎根上海市場(chǎng)。

據(jù)聞，利福中國(guó)集團(tuán)總部及關(guān)聯(lián)公司，未來(lái)也將遷入上海久光中心的辦公樓。這也說(shuō)明了該項(xiàng)目在企業(yè)內(nèi)部未來(lái)的「中心」地位。

看點(diǎn)16：具備高人氣的共性三要素

今年是上海新型綜合體爆發(fā)的一年，綠色場(chǎng)景綜合體——瑞虹天地太陽(yáng)宮，奢華街區(qū)綜合體——前灘太古里，凱德3.0綜合體——北外灘來(lái)福士是目前人氣最高的三個(gè)項(xiàng)目。

它們有三個(gè)主要的共同點(diǎn)：1.規(guī)模大，商業(yè)面積至少在10萬(wàn)方以上；2.背景強(qiáng)，知名的港資或外資開(kāi)發(fā)商，在上海已有成功代表作；3.交通便捷，軌交站上蓋或毗鄰地鐵站。

今年四季度已開(kāi)業(yè)及待開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，上海久光中心不僅具有以上三大特性，且Mall星人還發(fā)現(xiàn)它可能是上海最后一家擁有化妝品服飾親子等品類的超大型百貨MALL————上海已多年沒(méi)有大型百貨商場(chǎng)新開(kāi)業(yè)，未來(lái)上海的超大型項(xiàng)目可能都以新型購(gòu)物中心的形態(tài)亮相。

看點(diǎn)17：扎根上海

利福中國(guó)的母公司利福國(guó)際在香港運(yùn)營(yíng)銅鑼灣和尖沙咀2家SOGO崇光百貨，并正在啟德建設(shè)其香港首個(gè)超大型的商業(yè)綜合體。

Mall星人之前總結(jié)過(guò)港資深度扎根內(nèi)地（尤其是上海）的趨勢(shì)，以及港資項(xiàng)目的四大發(fā)展特征：一是新項(xiàng)目數(shù)量越來(lái)越多，且落地步伐不斷加快；二是偏愛(ài)巨型購(gòu)物中心，新項(xiàng)目單體規(guī)模越來(lái)越大；三是無(wú)懼「自相競(jìng)爭(zhēng)」，在原有項(xiàng)目周邊持續(xù)擴(kuò)張，贏取規(guī)模優(yōu)勢(shì)；四是傾向引入多方合作伙伴，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。綜合來(lái)看，利福中國(guó)的項(xiàng)目也符合這四大特性。

商業(yè)需要時(shí)間的沉淀。2004年，靜安寺久光百貨開(kāi)業(yè)；2011年，利福中國(guó)拿下上海久光中心所在的地塊；2021年11月27日，上海久光中心開(kāi)業(yè)（可謂久光百貨2.0版本的綜合體）。深耕商業(yè)的同時(shí)，利福中國(guó)實(shí)際上也在逐步重倉(cāng)靜安、重倉(cāng)上海、重倉(cāng)內(nèi)地。期待上海久光中心開(kāi)業(yè)后的表現(xiàn)，期待利福中國(guó)更多重磅項(xiàng)目的亮相。

【TIPS】利福中國(guó)目前在上海的這兩大項(xiàng)目——久光百貨和久光中心，都位于靜安區(qū)的市級(jí)商圈，即南京西路商圈和大寧商圈。

PART 5 

商圈及區(qū)域影響展望

看點(diǎn)18：為大寧市級(jí)商圈正名

大寧屬于第三代國(guó)際社區(qū)，擁有環(huán)境宜人的國(guó)際化中高端住宅區(qū)，聚集著來(lái)自金茂府靜安府慧智湖等小區(qū)的大批優(yōu)質(zhì)客群。

根據(jù)2014年發(fā)布的“上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃”，大寧（遠(yuǎn)期）是規(guī)劃的14個(gè)市級(jí)商業(yè)中心之一。之所以被標(biāo)注為「遠(yuǎn)期」二字，是因?yàn)樵诖髮巼?guó)際商業(yè)廣場(chǎng)這一商圈先鋒的培育下，大寧商圈人氣客流已很有基礎(chǔ)，但零售品牌的數(shù)量與能級(jí)都缺了一口氣。

此外，大寧商圈雖以大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)展開(kāi)，但北有協(xié)信星光廣場(chǎng)，西有靜安大融城，南有盛源廣場(chǎng)，東有新開(kāi)業(yè)的百聯(lián)莘薈，但彼此距離都不近，可謂大而泛的無(wú)中心狀態(tài)。

隨著上海久光中心的開(kāi)幕，商圈的核心與龍頭正式形成。其300+家時(shí)尚零售品牌使得大寧商圈中心的零售品牌數(shù)量翻了3倍，100+家餐飲品牌又使得大寧商圈中心的餐飲選擇倍增，大寧商圈品牌能級(jí)大幅提升的同時(shí)，久光中心+大寧國(guó)際+大寧音樂(lè)+大寧中心廣場(chǎng)的總商業(yè)面積終于得以基本持平或逼近五角場(chǎng)、中山公園、天山虹橋、環(huán)球港、七寶等其他人氣商圈。

馬戲城旁大寧綠地正計(jì)劃建設(shè)地下停車場(chǎng)與商業(yè)配套，籌劃中的一條東西向新軌交站，將與南北向的1號(hào)線構(gòu)成換乘TOD，并聯(lián)通上海久光中心B2層。大寧這個(gè)規(guī)劃中的遠(yuǎn)期市級(jí)商圈，正加快速度實(shí)現(xiàn)整體升級(jí)。

▲目前是環(huán)大寧商圈，從11月27日開(kāi)始，大寧商圈中心真正成型｜來(lái)源：中商數(shù)據(jù)

看點(diǎn)19：鑲嵌在公園內(nèi)的POD ，與環(huán)境充分互補(bǔ)

與馬戲城和大寧公園僅一墻之隔，沒(méi)有馬路的間隔，這樣條件的購(gòu)物中心，目前在上海也只有上海久光中心了，可謂真正鑲嵌在公園內(nèi)的POD綜合體。

久光中心得天獨(dú)厚的地理位置，將與大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)及大寧音樂(lè)廣場(chǎng)形成完美的錯(cuò)位互補(bǔ)，大寧郁金香公園與馬戲城則相當(dāng)于久光中心的后花園與親子主力店，為項(xiàng)目導(dǎo)入大量節(jié)假日客流，彼此形成一體化優(yōu)勢(shì)，大家不再單打獨(dú)斗，大寧商圈從此有了核心有了集體作戰(zhàn)的能力（久光盒子型的建筑形態(tài)，彌補(bǔ)了以往嚴(yán)寒酷暑或刮風(fēng)下雨時(shí)大寧商圈原有商場(chǎng)街區(qū)形態(tài)建筑面臨的客流瓶頸，在平時(shí)更形成了盒子＋街區(qū)的全能形態(tài)），將充分提升大寧商圈的輻射范圍。

【TIPS】大寧距離其他高能級(jí)商圈的距離都至少在5公里以上，五角場(chǎng)6公里（東北方向），瑞虹天地北外灘5公里+（東南方向），人民廣場(chǎng)南京東路5公里+（南面），環(huán)球港6公里+（西南方向），正北面沒(méi)有可以與之匹敵的商圈（無(wú)論是商業(yè)體量規(guī)模還是品牌能級(jí)），大寧商圈未來(lái)可期。

看點(diǎn)20：助力北上海繁榮復(fù)興

今年可謂北上海集體大爆發(fā)的逆襲之年。大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)11月初的人氣商場(chǎng)TOP10榜單顯示，位于北上海的瑞虹太陽(yáng)宮、北外灘來(lái)福士今年火爆開(kāi)業(yè)后，均晉級(jí)前十，加上環(huán)球港、南翔印象城MEGA、靜安大悅城，使得北上海史無(wú)前例地在前十名人氣席位中贏得了5席。而上海久光中心開(kāi)業(yè)后，或讓北上海的席位增加到6席，可謂「一朝逆襲」。

2015年老靜安與老閘北兩區(qū)正式合并，成為橫跨蘇州河的新靜安區(qū)。合并的目的之一，就是要重塑城市功能，解決南北發(fā)展不平衡的問(wèn)題。

上海久光中心的開(kāi)業(yè)，除了帶動(dòng)大寧商圈的升級(jí)，也將有效提振北上海商業(yè)能級(jí)，帶動(dòng)靜安區(qū)進(jìn)一步融合的同時(shí)，填補(bǔ)并推動(dòng)北上海高端商業(yè)的空白，助力平衡南北發(fā)展、復(fù)興北上海。

▲來(lái)源｜中商數(shù)據(jù)