聯(lián)商網(wǎng)消息：近年來(lái)，無(wú)論從商服地塊成交量及商用用房銷售額上看，還是從集中商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)情況上看，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體相對(duì)穩(wěn)定，但近郊、遠(yuǎn)郊的商業(yè)發(fā)展較為活躍。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管北京城市中心商業(yè)物業(yè)相對(duì)集中，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)成熟，舊項(xiàng)目迎來(lái)改建升級(jí)并且城市副中心日臻完善，多中心的特征日益明顯。商業(yè)物業(yè)依然有廣闊的發(fā)展空間，仍是眾多大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和品牌零售商的布局重點(diǎn)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，北京2020年計(jì)劃新開(kāi)20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目(單體商業(yè)建筑面積2萬(wàn)平方米以上，不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓)，新增商業(yè)體量高達(dá)201.48萬(wàn)方，單體商業(yè)面積新增約10萬(wàn)方。

且主要以購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體類型為主，包括東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖北京麗澤天街、大悅春風(fēng)里、龍湖北京首開(kāi)熙悅天街、延慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中曌體育廣場(chǎng)等知名項(xiàng)目。

一、實(shí)際開(kāi)業(yè)量或再縮減

按照往年情況看，實(shí)際開(kāi)業(yè)量還會(huì)低于計(jì)劃開(kāi)業(yè)量，且今年受疫情影響，企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實(shí)際入市情況還有待后期觀察。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)了2019年全國(guó)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目顯示，北京全年實(shí)際開(kāi)出的商業(yè)項(xiàng)目為8個(gè)，而在2019年年初統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)里，北京2019年擬定開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了22個(gè)。

可以發(fā)現(xiàn)，超過(guò)了一半的的項(xiàng)目未能按計(jì)劃開(kāi)出，或建設(shè)工程進(jìn)度較慢、或招商不順、或企業(yè)自身戰(zhàn)略衡量，不得不被迫延期。

在上述統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，2020年擬開(kāi)業(yè)的名單中，中曌體育廣場(chǎng)、富力運(yùn)河十號(hào)、明發(fā)廣場(chǎng)、恒大生活廣場(chǎng)、中弘廣場(chǎng)等項(xiàng)目都是2019年擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中延期下來(lái)的。

二、規(guī)模以5-10萬(wàn)方為主

就規(guī)模而言，北京的發(fā)展與行業(yè)整體趨勢(shì)一致，符合當(dāng)下投運(yùn)購(gòu)物中心的理想規(guī)模，同時(shí)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)高速發(fā)展后的北京，城市市級(jí)商業(yè)發(fā)展相對(duì)完善，開(kāi)始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展。

數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）數(shù)量最多，具體占比約40％；10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）占比約30％；2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）占比約15％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）占比約15％。

從體量規(guī)模分布情況上看，5-10萬(wàn)方的一站式商業(yè)中心是目前常見(jiàn)的模式，這些項(xiàng)目融合了購(gòu)物、吃喝玩樂(lè)等基本購(gòu)物和消費(fèi)需求，也引入了劇院、娛樂(lè)會(huì)所、電影院、動(dòng)物館等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，又有足夠的空間可供活動(dòng)營(yíng)銷，往往受到很多開(kāi)發(fā)商青睞。

三、近半數(shù)集中在下半年開(kāi)業(yè) 

開(kāi)業(yè)時(shí)間上看，2020年北京擬開(kāi)的20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，除1個(gè)項(xiàng)目月份未明外，有16個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)時(shí)間擬定在下半年，占比超80％，尤以9至12月為高峰期。

商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)的選擇往往與假日相關(guān)，下半年一直是國(guó)內(nèi)節(jié)日最多的階段，中秋、國(guó)慶、圣誕、元旦等重要節(jié)日集中，很多項(xiàng)目都會(huì)選擇在這些節(jié)日前后幾天開(kāi)業(yè)。一來(lái)能借助節(jié)假日，有利于購(gòu)物中心開(kāi)展各種開(kāi)業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)；二來(lái)選擇在假日開(kāi)業(yè)，更容易聚攏人氣，達(dá)到理想的開(kāi)業(yè)目標(biāo)。

四、各大開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商全面開(kāi)花

從開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的企業(yè)背景上看，龍湖、萬(wàn)達(dá)等全國(guó)性巨頭均有項(xiàng)目入市，龍湖2020年將在北京一口氣開(kāi)出兩個(gè)項(xiàng)目，分別是麗澤天街和首開(kāi)熙悅天街，商業(yè)體量共計(jì)22.2萬(wàn)方；萬(wàn)達(dá)2020年也計(jì)劃在北京投入2個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，分別是延慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)體量共計(jì)25.28萬(wàn)方。

傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)似乎也在2020年迎來(lái)了一個(gè)小高潮，恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等傳統(tǒng)房企均有項(xiàng)目入市。

五、特色創(chuàng)新以沖出重圍

存量時(shí)代，如何沖出重圍是各大開(kāi)發(fā)商苦思冥想的難點(diǎn)，做到創(chuàng)新才能引流創(chuàng)收，比如想方設(shè)法的從建筑設(shè)計(jì)上特立獨(dú)行，以顏值取勝；又如招首店品牌、網(wǎng)紅品牌吸引消費(fèi)者；再如各大IP、主題運(yùn)營(yíng)引入，提升商場(chǎng)的活躍度和體驗(yàn)性等等。

綜合來(lái)看，2020年北京擬開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心各出奇招，特色創(chuàng)新。比如大興大悅春風(fēng)里是大悅城控股孵化的第二條產(chǎn)品線大悅春風(fēng)里開(kāi)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，這是大悅城控股面對(duì)中產(chǎn)客群不斷提升的精神文化訴求，以高頻理想生活需求為導(dǎo)向的區(qū)域型時(shí)尚生活中心。

據(jù)悉，項(xiàng)目采用“盒子+街區(qū)”建筑形態(tài)，將“漫步式場(chǎng)景”、“注氧式空間”、“稀缺性公共景觀”、“泛生活業(yè)態(tài)”、“無(wú)感式服務(wù)”與“啟發(fā)性營(yíng)銷”等共性特點(diǎn)融入其中，打造中產(chǎn)理想生活標(biāo)桿。

除了大興大悅春風(fēng)里外，近兩年內(nèi)，北京豐臺(tái)和蘇州兩個(gè)大悅春風(fēng)里也將面世。

又如計(jì)劃開(kāi)業(yè)的東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有個(gè)很顯著的標(biāo)簽“新一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”。據(jù)悉，該項(xiàng)目被重新賦予了定義，增加文化內(nèi)容，突出體驗(yàn)消費(fèi)，線上線下融合，是一個(gè)有意思的社交中心。定位為北京東部時(shí)尚生活中心，是融合科技、文體、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物各業(yè)態(tài)的社交生活體驗(yàn)中心，全場(chǎng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比預(yù)計(jì)超過(guò)70%，這是前所未有的革新之舉。

該項(xiàng)目總建筑面積23.4萬(wàn)平方米，包含兩棟酒店和兩棟寫(xiě)字樓，其中商業(yè)面積18.18萬(wàn)平方米，分地上六層，地下四層，將于2020年12月24日開(kāi)業(yè)。

（出品：聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心 文/陳寧輝）