聯(lián)商網(wǎng)消息：4月8日上午，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，該文件明確，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度。

從文件中梳理可知：

（1）城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

（2）城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制；

（3）超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目；

（4）允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

▲數(shù)據(jù)來源：《2017城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》 國是直通車 張文絞 侯雨彤 制圖

2019年至今，發(fā)布各種人才引進與落戶政策的城市已超過50個。除超大城市（北上廣深），全國大部分城市落戶難度已經(jīng)不大，可以說較以往極大實現(xiàn)了“落戶自由”。

落戶自由除了直接震動樓市（人們預(yù)期，非政策調(diào)控窗口），還將對哪些方面產(chǎn)生影響？除了城市治理，資源消耗，產(chǎn)業(yè)推動，恐怕就是大消費方面，無論是醫(yī)療、教育、住房還是生活等各個領(lǐng)域的消費都會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

那么從商業(yè)地產(chǎn)角度看，落戶自由下有哪些可以預(yù)見的影響或趨勢？不妨從以下6個維度來看：

1、城市化率越高，人口聚集程度越高，會帶來更高的規(guī)模效應(yīng)與生產(chǎn)效率，因此，在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的背景下，提高城市化率有利于提高勞動效率并擴大消費，有利于形成消費主導(dǎo)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

此次各大城市的搶人大戰(zhàn)，主要特點是基本按降低人才門檻的條件來設(shè)置，從消費力來說，這一波引進的人才并非是絕對的中高端消費群，對城市中高端消費刺激或有限。但更為大眾化的商業(yè)勢必會進一步發(fā)展，比如親民的社區(qū)商業(yè)，中（低）端定位的購物中心數(shù)量會有所增加。

2、本輪政策是基于存量的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，推動城市群和都市圈的健康發(fā)展，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間格局。在以人為中心的發(fā)展思路之下，新型城鎮(zhèn)化主要實現(xiàn)共享式發(fā)展，實現(xiàn)公共服務(wù)的均等化；進而，通過優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提高城市化率，構(gòu)建以內(nèi)需為導(dǎo)向的消費型社會形成，從而實現(xiàn)公平與效率的共同提升。

對于存量購物中心而言，地標性購物中心要抓住這一機遇，進一步提升自己的影響力；那些本身定位城鎮(zhèn)化項目，發(fā)展戰(zhàn)線都在中小城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或?qū)⒃谶@次政策雙刃劍下迎來新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型變革機遇。

3、此外，創(chuàng)新型商業(yè)將會增多。根據(jù)部署，多數(shù)城市將實現(xiàn)落戶自由，將會在一定程度上促進市場化的資源配置。市場化可以促進經(jīng)濟發(fā)展更有活力，鼓勵創(chuàng)新和充分競爭。另外，消費群基數(shù)的增長以及群體分層影響下，消費需求將更多元，映射到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域則是，商業(yè)體的創(chuàng)新思維會進一步增強。同時，更多年輕人的到來，城市商業(yè)會因此變得更有活力，比如夜經(jīng)濟或?qū)⒏睒s。如此一來，城市的商業(yè)文明形態(tài)有望得到一定程度的改變和升級。當(dāng)然，這中間離不開政府那只“有形手”的正確干預(yù)和引導(dǎo)。

4、當(dāng)然，事物都有兩面性，過多的人口涌入可能帶來大城市病，對土地、水等資源構(gòu)成壓力，也對城市治理能力提出挑戰(zhàn)，擁堵、污染、高房價等可能會削弱經(jīng)濟運行的效率，不斷增加成本。這對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也提出了相應(yīng)要求。比如購物中心將要承擔(dān)起更多的社會責(zé)任，將之結(jié)合到自身項目在設(shè)計、建筑、規(guī)劃、景觀、交通等方面，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，避免建筑垃圾的制造堆砌和城市資源的浪費。

另外就是，城市人口涌入過多過快，會帶來土地資源的緊張，擠壓商業(yè)用地空間，未來城市的商業(yè)面積增量或?qū)⒌玫揭种疲@在一定程度上有利于遏制商業(yè)項目盲目開發(fā)現(xiàn)象。

5、落戶自由，對開發(fā)商選址也將產(chǎn)生重大影響。尤其是萬達、寶龍等全國跑馬圈地的非港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。以萬達為例，多年來萬達一直走的是標準化快速復(fù)制道路，截止目前，已在全國開業(yè)100多個萬達廣場，足跡遍布東南西北各個區(qū)域，覆蓋超大、特大、中小各個等級的城市。作為大眾化定位的購物中心代表，萬達廣場一向自詡為“城市中心”。落戶自由帶來的城市人口增長，會為萬達廣場這樣的商業(yè)體擴大消費基礎(chǔ)。

再看曾經(jīng)與萬達聲名齊飛的寶龍，在全國也有不少項目，但近年來，寶龍集團改變了發(fā)展策略，不再片面追求全國規(guī)模性擴張，自2012年確立“以上海為中心、深耕長三角”的發(fā)展戰(zhàn)略至今，寶龍地產(chǎn)土儲約三分之二分布于長三角地區(qū)。截至2018年，擁有的土儲總建面約為21.2百萬平方米；其中正在開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)約為12.8百萬平方米；開發(fā)中的土儲將用于發(fā)展大型商住物業(yè)。

此次城市落戶自由對無論是上海還是長三角都有深遠影響，因而對寶龍這樣的開發(fā)商在選址上也將產(chǎn)生重要意義。持續(xù)導(dǎo)入的人口紅利或?qū)⑦M一步堅定寶龍的地域發(fā)展戰(zhàn)略決心，加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，鞏固發(fā)展勢頭。不過上海這樣的超級大都市，本身已經(jīng)過于擁擠，盡管在本輪戶籍改革行動中也有動作，但落戶難度依然較大，人口規(guī)模不會因此大漲，于寶龍而言，長三角依然是未來攻堅重心。

若問本輪戶籍制度改革中哪些城市最受益，應(yīng)該是那些經(jīng)濟基本面較好的二線城市。這些城市本身對人口有長足吸引力，落戶限制放松放寬以后，人口流入尤其是年輕人口的導(dǎo)入，會給二線市場帶來許多利好。既是人力資源也是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要保障，同時會切實影響到各大房企接下來的市場布局。近年來，我們看到了無論是央企巨頭，還是民營房企，都在加速搶灘二線市場，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)亦是同理。

6、這一波人口大戰(zhàn)之下，可能還會遇到一些問題。

大城市搶人，中小城市肯定會“失血”，造成小城市和農(nóng)村空心化加劇，所以中小城市的規(guī)模出現(xiàn)收縮不可避免。小城市人口流失后將會產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)，經(jīng)濟和社會福利會進一步下降，就業(yè)和生活也會出現(xiàn)各種問題，本地消費萎縮，加上都市圈的形成和逐步完善，大城市的虹吸效應(yīng)下，消費外流問題也或?qū)⒓又亍?

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須有足夠的警惕性和前瞻性，預(yù)估到這樣的情況，從而早做調(diào)整和準備。

于失血的中小城市而言，在人口空心化的不利局面下，想辦法做精做優(yōu)商業(yè)，形成本地化消費滲透優(yōu)勢將成為開發(fā)商唯一的出路。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 周松平）