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撰文/高天

當(dāng)下，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了更加成熟、競爭更加激烈的存量市場，并呈現(xiàn)出輕資產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展、城市更新加快、業(yè)態(tài)創(chuàng)新與運(yùn)營升級等特點(diǎn)。

同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、居民消費(fèi)行為轉(zhuǎn)變、城鎮(zhèn)化速度放緩、開發(fā)商資金偏緊等綜合因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場的擴(kuò)張節(jié)奏明顯放緩。隨之而來的是，新開商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量逐漸減少。

而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營的頭部企業(yè)們，在面臨行業(yè)新的發(fā)展周期會有哪些新動向？聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了包括珠海萬達(dá)商管、華潤萬象生活、招商商管、大悅城控股商業(yè)、寶龍商業(yè)、in銀泰商業(yè)、龍湖商業(yè)、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、香港置地、SM集團(tuán)等18家主流企業(yè)的最新商業(yè)產(chǎn)品線情況，以及2025年及以后計(jì)劃開業(yè)的籌建商業(yè)體的發(fā)展現(xiàn)狀。

01

發(fā)現(xiàn)了三點(diǎn)趨勢

統(tǒng)計(jì)的18家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，籌開商業(yè)項(xiàng)目共189家，其中截止發(fā)稿已經(jīng)開業(yè)27家，還有162家商業(yè)體待開。

具體來看，華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、珠海萬達(dá)商管、in銀泰商業(yè)、龍湖商業(yè)等企業(yè)市場儲備充足，未來仍然有不少新商業(yè)體亮相。不過相比過去商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張階段，各大企業(yè)整體開發(fā)速度減緩。

結(jié)合各個(gè)企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品線及籌開項(xiàng)目情況，也發(fā)現(xiàn)了以下三點(diǎn)趨勢：

1、港資對內(nèi)地的投資力度兩級分化。太古地產(chǎn)在三年前制定了內(nèi)地500億港幣(折合人民幣約459億元)投資計(jì)劃，當(dāng)下在內(nèi)地還有7個(gè)項(xiàng)目待開；新鴻基、嘉里建設(shè)和香港置地也有不少項(xiàng)目在建。而恒隆則相對謹(jǐn)慎，未來內(nèi)地的重點(diǎn)在杭州恒隆廣場項(xiàng)目，另一家港資巨頭九龍倉則暫無內(nèi)地待開計(jì)劃。

2、輕資產(chǎn)賽道風(fēng)口正盛。越來越多的“玩家”擠入輕資產(chǎn)。在18家企業(yè)中，尚未涉足輕資產(chǎn)的基本都是港外資企業(yè)，如SM集團(tuán)、恒隆，而內(nèi)地的央企及民企，包括萬達(dá)、華潤、招商、寶龍、新城控股、愛琴海集團(tuán)、龍湖商業(yè)等都布局了輕資產(chǎn)。

3、產(chǎn)品迭代升級。為了適應(yīng)市場變化，各個(gè)企業(yè)都在積極迭代自身產(chǎn)品。恒隆地產(chǎn)剛剛宣布從2025年開始，內(nèi)地商場將不再做高端商場和次高端商場之分。瑞安在新天地系列里開辟了以蟠龍?zhí)斓貫榇淼腢rban Retreat城市微度假產(chǎn)品，愛琴海集團(tuán)開出了城市書香這一非標(biāo)產(chǎn)品，太古在以前的太古里和太古匯之外開始布局太古坊、太古源等產(chǎn)品。

02

18家企業(yè)具體產(chǎn)品線及開業(yè)計(jì)劃

珠海萬達(dá)商管

全國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模最大的商管公司，珠海萬達(dá)商管在市場流行的主要產(chǎn)品線為萬達(dá)廣場，目前已經(jīng)迭代至第四代萬達(dá)廣場。截至2024年年底，珠海萬達(dá)商管已經(jīng)累積管理商業(yè)面積超7000萬㎡，為各類輕資產(chǎn)合作方運(yùn)營管理513個(gè)已開業(yè)萬達(dá)廣場。

根據(jù)城市及產(chǎn)品級別定位四種：

MAX全國旗艦：位于一二線城市主軸區(qū)位，具有行業(yè)標(biāo)桿示范效應(yīng)的超大規(guī)模項(xiàng)目，品牌落位以旗艦店和概念店為主，代表項(xiàng)目有深圳龍崗萬達(dá)廣場、北京東壩萬達(dá)廣場等。

▲深圳龍崗萬達(dá)廣場

PRO城市標(biāo)桿：位于城市繁榮區(qū)域，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ�，具備區(qū)域商業(yè)影響力，品牌落位創(chuàng)新店、高標(biāo)店，代表項(xiàng)目有上海五角場萬達(dá)廣場、南昌紅谷灘萬達(dá)廣場等。

CITY區(qū)域性：位于城市區(qū)域中心，規(guī)模適中，品牌落位標(biāo)準(zhǔn)店、普通店，代表項(xiàng)目有成都蜀都萬達(dá)廣場、沈陽全運(yùn)萬達(dá)廣場等。

LIFE社區(qū)性：覆蓋三四五線城市，體量較小，品牌落位區(qū)域店、生活店和社區(qū)店，代表項(xiàng)目有寧波奉化萬達(dá)廣場、南平建陽萬達(dá)廣場等。

雖然目前萬達(dá)在出售部分萬達(dá)廣場資產(chǎn)，但現(xiàn)有規(guī)模依然是國內(nèi)第一，且籌備的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

華潤萬象生活

華潤萬象生活形成了三條成熟的產(chǎn)品線，分別是萬象城、萬象匯和萬象天地。

萬象城定位“引領(lǐng)高品質(zhì)風(fēng)尚標(biāo)桿”，位于一二線城市的核心或潛力地段，是華潤體系內(nèi)的高端商業(yè)代表。

▲杭州萬象城

萬象匯定位“感受活力與熱愛的聚集地”，位于二線城市區(qū)域中心或三線城市的核心地段，以區(qū)域型、社區(qū)型購物中心為主。

萬象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，位于高能級城市核心地段，街區(qū)型+盒子的商業(yè)模式。

截至2024年年底，華潤萬象生活旗下在營購物中心規(guī)模至122個(gè)，尚有未開業(yè)項(xiàng)目77個(gè)，其中母公司項(xiàng)目39個(gè)，第三方項(xiàng)目38個(gè)。

近年來是華潤的高速發(fā)展期，尤其是輕資產(chǎn)拓展數(shù)量提升的情況下，未來幾年仍然將有不少新項(xiàng)目會入市。

大悅城控股商業(yè)

大悅城控股商業(yè)形成了大悅城和大悅匯兩條產(chǎn)品線。

大悅城定位城市級購物中心，打造具有年輕潮流影響力的全城商業(yè)地標(biāo)，代表項(xiàng)目北京朝陽大悅城、上海靜安大悅城等。

大悅匯定位區(qū)域級購物中心，以城市主城區(qū)或城市副中心的新中產(chǎn)及家庭客群為核心，引領(lǐng)區(qū)域生活品質(zhì)升級，代表項(xiàng)目廣州黃埔大悅匯、天津西青大悅匯等。

截至2024年年末，大悅城控股商業(yè)在全國布局了44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總商業(yè)面積達(dá)375萬㎡。目前包括南京大悅城等項(xiàng)目待開。

招商商管

招商商管目前構(gòu)建了“海上世界、招商花園城、招商花園里”三大商業(yè)產(chǎn)品線體系。

海上世界定位文旅商業(yè)，主打“濱海文旅+城市微度假”，代表項(xiàng)目深圳海上世界、上海海上世界、廈門海上世界。

招商花園城定位城市綜合性購物中心，主打“娛樂+教育+社交”，代表項(xiàng)目上海曹路招商花園城、南京玄武招商花園城、成都天府招商花園城等。

招商花園里定位社區(qū)商業(yè)中心，主打非標(biāo)特色商業(yè)，代表項(xiàng)目上海傳媒港花園里、寧波鄞州花園里等。

截至2024年底，招商商管在全國范圍內(nèi)管理超80個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總面積超500萬㎡。未來仍將以“輕重資產(chǎn)雙輪驅(qū)動”為核心戰(zhàn)略，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以精細(xì)化運(yùn)營提升商業(yè)價(jià)值。

龍湖商業(yè)

龍湖商業(yè)主要打造了“天街”和“星悅薈”兩大產(chǎn)品線，通過“一店一策”的精準(zhǔn)定位，形成城市級、區(qū)域級及社區(qū)級的分級體系，以滿足不同消費(fèi)者需求。

天街定位城市或區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)綜合體，引領(lǐng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)新趨勢，代表項(xiàng)目龍湖重慶北宸天街、龍湖杭州濱江天街、龍湖海南海口天街等。

星悅薈定位社區(qū)型購物中心，滿足周邊居民的一站式生活所需，代表項(xiàng)目龍湖上海閔行星悅薈、龍湖成都武侯星悅薈等。

同時(shí)，龍湖商業(yè)針對小體量的商業(yè)街區(qū)定制了新的品牌歡肆，代表項(xiàng)目龍湖合肥歡肆。

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)之一，龍湖商業(yè)在提升城市商業(yè)能級，滿足區(qū)域消費(fèi)者的品質(zhì)生活需求上一直是佼佼者，其籌備中的商業(yè)物業(yè)也十分充足。

in銀泰商業(yè)

in銀泰商業(yè)目前運(yùn)營了三大產(chǎn)品線，分別是地標(biāo)型高端商業(yè)綜合體“in77”、景觀地標(biāo)型商業(yè)綜合體“inPARK”、區(qū)域型品質(zhì)商業(yè)生活中心“銀泰城”。主要項(xiàng)目如杭州湖濱銀泰in77、杭州城西銀泰城、鄭州銀泰inPARK等等。

截至去年底，in銀泰商業(yè)全國在管項(xiàng)目32個(gè)，總建筑面積475萬㎡。其中籌備中的有杭州新中心項(xiàng)目、北京銀泰in08、北京上德銀泰城、合肥銀泰inPARK、蕪湖銀泰inPARK、鄭州鄭汴銀泰城、成都怡心湖銀泰inPARK等9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

寶龍商業(yè)

在“區(qū)域深耕+多產(chǎn)品線”雙輪驅(qū)動發(fā)展模式下，寶龍商業(yè)建立的“寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓亍碑a(chǎn)品矩陣已經(jīng)在全國多地開花結(jié)果。

寶龍一城定位超級標(biāo)桿項(xiàng)目，聚焦高端消費(fèi)群體，提供國際化、高品質(zhì)的商業(yè)體驗(yàn)，常位于城市核心地段或發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域。

寶龍城定位標(biāo)桿型項(xiàng)目，面向中高端客群，定位為區(qū)域商業(yè)中心，兼具時(shí)尚、休閑與生活服務(wù)功能。

寶龍廣場定位標(biāo)準(zhǔn)購物中心，覆蓋主流消費(fèi)群體，提供一站式購物、餐飲、娛樂服務(wù)，是寶龍商業(yè)的核心產(chǎn)品線。

寶龍?zhí)斓囟ㄎ簧鐓^(qū)商業(yè)，服務(wù)周邊居民，提供便捷的生活配套與休閑服務(wù)。

截至2024年年末，寶龍商業(yè)已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)98個(gè)，商業(yè)總簽約建筑面積約1451萬㎡，商業(yè)平均出租率為91.5%。目前也有不少項(xiàng)目在建待開業(yè)。

愛琴海集團(tuán)

愛琴海集團(tuán)目前已形成三大旗艦產(chǎn)品線體系，分別是愛琴海購物中心、晶海廣場和愛琴�！こ鞘袝恪�

愛琴海購物中心定位“都市假日中心”，針對新時(shí)代都市家庭人群的新生活方式和新需求，重構(gòu)的新商業(yè)空間；主要適合一二線城市，理想體量在10萬㎡以上。

晶海廣場定位“生活方式無限可能”，主要服務(wù)于區(qū)域性的消費(fèi)者，適合三四線城市，體量在5萬㎡左右，適合存量資產(chǎn)的升級。

愛琴�！こ鞘袝愣ㄎ弧斑@才是生活”，主要服務(wù)于全國文旅游客、圈層活躍達(dá)人及周邊新家庭人群，適合坐落至城市文化目的地或在地社群聚集地，適合市場上不斷涌現(xiàn)出的非標(biāo)性存量資產(chǎn)。

除了上述3大旗艦產(chǎn)品線外，今年夏天，愛琴海集團(tuán)攜手新金山投控集團(tuán)共同打造的全國首個(gè)國際IP樂園旗艦商業(yè)——上海愛琴�！だ_紛里也正式開業(yè)。在探索文旅商業(yè)、“IP+體驗(yàn)式商業(yè)”、“樂園+商業(yè)”以及非標(biāo)商業(yè)模式上，創(chuàng)造了新的可能。

▲上海愛琴�！だ_紛里

截至2025年1月31日，愛琴海集團(tuán)在國內(nèi)的總簽約項(xiàng)目達(dá)146個(gè)，總管理面積1404萬㎡，在營項(xiàng)目50余座，戰(zhàn)略合作品牌超過200個(gè)，每年為超過3.3億位消費(fèi)者提供社交購物體驗(yàn)，會員總數(shù)984.9萬人。

作為專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營平臺，愛琴海集團(tuán)將為更多的資產(chǎn)方提供全流程服務(wù)及定制化的資產(chǎn)解決方案。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，愛琴海集團(tuán)2025年及以后籌開的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)18個(gè)。

天虹數(shù)科商業(yè)

天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司以“數(shù)字零售+數(shù)字產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動，已經(jīng)形成了全渠道、多業(yè)態(tài)的智慧零售生態(tài)，旗下覆蓋百貨、購物中心、超市等多個(gè)業(yè)態(tài)。其中購物中心主流的產(chǎn)品有天虹購物中心、君尚購物中心，全方面覆蓋了中高端市場和社區(qū)型服務(wù)。

截至6月30日，天虹數(shù)科已進(jìn)駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京共計(jì)7省/市的35個(gè)城市，共經(jīng)營購物中心46家(含加盟6家)、百貨58家(含加盟1家)、超市106家(含獨(dú)立超市19家)。在管理合計(jì)面積逾481萬㎡，其中購物中心總面積284.5萬㎡。

2025年將新開梅州天虹購物中心和長沙君尚購物中心兩大商業(yè)體。

杉杉商業(yè)

作為當(dāng)下中國連鎖奧萊在營業(yè)數(shù)量最多的奧萊企業(yè)，杉杉商業(yè)打造的唯一旗艦產(chǎn)品杉杉奧特萊斯廣場，在深度踐行城市“品質(zhì)奧萊”的商業(yè)事業(yè)上持續(xù)創(chuàng)新。

今年武漢和長沙兩個(gè)項(xiàng)目將亮相，明年無錫項(xiàng)目也將開業(yè)，完成集團(tuán)此前制定的2025年23個(gè)商業(yè)的目標(biāo)。

根據(jù)規(guī)劃，杉杉商業(yè)計(jì)劃三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額翻番、打造標(biāo)桿門店、形成成熟管理模式的三大目標(biāo)，2027年底完成“品質(zhì)奧萊”的全面轉(zhuǎn)型。

新城控股

新城控股旗下?lián)碛谐鞘芯C合體項(xiàng)目品牌“吾悅”，目前市場上最重要的商業(yè)產(chǎn)品線是吾悅廣場，也是繼萬達(dá)集團(tuán)后第二個(gè)在營商業(yè)數(shù)量超100個(gè)的商企。

截至2025年6月底，新城控股在全國開業(yè)的吾悅廣場城市綜合體已經(jīng)達(dá)174座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等各大城市。7月18日，全國第175座吾悅廣場在商丘睢陽開業(yè)。目前，新城控股全國開業(yè)及在建的吾悅廣場項(xiàng)目達(dá)200座左右。

恒隆地產(chǎn)

恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的主要產(chǎn)品線為恒隆廣場，并在2025年前根據(jù)奢侈品品牌的招商情況分為高端商場和次高端商場。不過恒隆最新宣布自2025年開始內(nèi)地零售物業(yè)不再區(qū)別高端商場與次高端商場。

目前內(nèi)地在運(yùn)營10座恒隆廣場，分別是上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場、昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場、濟(jì)南恒隆廣場、天津恒隆廣場。

而未來籌備方面，恒隆內(nèi)地重點(diǎn)在杭州恒隆廣場項(xiàng)目，今年還“拿下”了杭州恒隆廣場旁杭州百貨大樓的南北兩座大樓作為補(bǔ)充項(xiàng)目。

新鴻基地產(chǎn)

新鴻基地產(chǎn)于1992年進(jìn)入內(nèi)地，目前在上海、北京、廣州、南京、成都和佛山開業(yè)了12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，主要產(chǎn)品線為國金中心(IFC)、APM、ICC、ITC。

目前在內(nèi)地籌開的商業(yè)至少有6個(gè)，包括了杭州江河匯IFC、上海徐家匯中心ITC Maison、蘇州環(huán)貿(mào)廣場ICC、上海TODTOWN Mall天薈廣場、廣州南站ICC、廣州南沙慶盛站ICC。

太古地產(chǎn)

太古地產(chǎn)目前在中國內(nèi)地市場主要有太古里、太古匯、太古坊、太古源四大產(chǎn)品線，包括了北京三里屯太古里、廣州太古匯、成都太古里、上海興業(yè)太古匯等7個(gè)已開商業(yè)項(xiàng)目。

三年前，太古地產(chǎn)宣布“千億港元投資計(jì)劃”，即在未來10年，在核心市場投資1000億港元(折合人民幣約918億元)，其中半數(shù)資金將投向中國內(nèi)地。截至目前，太古地產(chǎn)投放到中國內(nèi)地市場的500億港元(折合人民幣約459億元)資金，現(xiàn)在已落實(shí)92%，發(fā)展中的零售物業(yè)達(dá)到了7個(gè)。

SM集團(tuán)

作為菲律賓的商業(yè)巨頭企業(yè)，SM集團(tuán)進(jìn)入中國市場以來，已經(jīng)成功在長三角、環(huán)渤海、成渝等重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)圈的8座城市完成布局。典型如SM廈門，自2001年開出一期開始已經(jīng)發(fā)展至四期，是廈門商業(yè)市場的一張名片。

同時(shí)，SM中國目前籌備中的商業(yè)項(xiàng)目還有SM廈門海滄、SM福州倉山以及其在中國的首個(gè)非標(biāo)商業(yè)SM廈門CHAO街。

瑞安房地產(chǎn)

瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)產(chǎn)品線以“新天地”品牌為核心，細(xì)分為以下四大類型：

城市綜合體：是瑞安最核心的產(chǎn)品類型，注重歷史建筑與現(xiàn)代化設(shè)施的融合，打造城市地標(biāo)級綜合社區(qū)，如上海新天地、武漢天地等。

濱水文化綜合體：依托濱水區(qū)域，探索文化與商業(yè)的融合，如武漢長江天地。

Urban Retreat城市微度假：提供城市中的度假體驗(yàn)，聚焦休閑、文化與生活場景的融合，如上海蟠龍?zhí)斓亍?/p>

創(chuàng)新園區(qū)：聚焦科創(chuàng)辦公、智慧商業(yè)與人才社區(qū)，如上海創(chuàng)智天地。

截至目前，瑞安在內(nèi)地已經(jīng)運(yùn)營了23個(gè)商業(yè)體，包括上海虹橋天地、上海瑞虹天地月亮灣、上海瑞安鴻壽坊等等。在建的項(xiàng)目包括武漢創(chuàng)新天地商業(yè)公園KIC PARK、上海太平洋新天地商業(yè)中心。

嘉里建設(shè)

嘉里建設(shè)作為港資代表企業(yè)之一，內(nèi)地的首站也選擇在上海，目前已運(yùn)營的8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中上海獨(dú)占三席。

主要產(chǎn)品線兩個(gè)，分別是定位中高端的嘉里中心，輻射整個(gè)城市；定位區(qū)域型購物中心的嘉里城和嘉里匯，主要輻射周邊社區(qū)及區(qū)域。內(nèi)地在建項(xiàng)目至少有7個(gè)，包括杭州嘉里城、上海黃埔金陵路項(xiàng)目等等。

香港置地

香港置地于2024年宣布退出內(nèi)地住宅開發(fā)市場，專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營。目前在內(nèi)地市場形成了中環(huán)系和光環(huán)系兩大主要產(chǎn)品線。

中環(huán)系聚焦高端奢侈市場，定位為城市級核心高端零售空間，分為三個(gè)子產(chǎn)品：以上海西岸金融城為代表的旗艦中環(huán)，北京王府中環(huán)為代表的地標(biāo)中環(huán)，重慶長嘉匯購物公園為代表的精品中環(huán)。

光環(huán)系聚焦自然元素和地方文化的融合，致力于打造區(qū)域型地標(biāo)性綜合體，代表有重慶光環(huán)購物公園、成都光環(huán)購物公園。

寫在最后

從18家主流企業(yè)的產(chǎn)品線布局與籌開動態(tài)上看，雖然開發(fā)速度放緩，但頭部企業(yè)儲備充足，且呈現(xiàn)港資投資分化、輕資產(chǎn)成內(nèi)地企業(yè)主流、產(chǎn)品迭代升級三大趨勢。

未來，隨著產(chǎn)品從標(biāo)準(zhǔn)化向個(gè)性化進(jìn)階，以及輕資產(chǎn)與城市更新的深度融合，商業(yè)地產(chǎn)將更依賴精準(zhǔn)定位與運(yùn)營能力，頭部企業(yè)的差異化布局將主導(dǎo)市場格局。