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撰文/灰灰

商業(yè)競爭從來不是一場只看速度的短跑，而是一場考驗?zāi)土Φ鸟R拉松。當(dāng)潮水褪去，企業(yè)的核心競爭力，終歸要回到穩(wěn)固的根基上。

日前，聯(lián)商網(wǎng)發(fā)表了《18大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最新產(chǎn)品線與待開項目情況》的文章。其中，萬達集團依然是各大企業(yè)規(guī)模角逐中的頭部企業(yè)，憑借出色的輕資產(chǎn)管理運營，依然有不少新的萬達廣場在籌建，保住了萬達最基本的“底氣”。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，截至目前，2025年已經(jīng)有寧波姜山萬達廣場、南寧鳳嶺萬達廣場、鄂爾多斯萬達廣場B館、寶雞金臺萬達廣場、宜賓高縣萬達廣場、贛州巨億萬達廣場等6家萬達廣場開業(yè)，而接下來全國至少還有18家萬達廣場及1家萬達茂開業(yè)，最早的一家將于9月開業(yè)。

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全年開業(yè)數(shù)量預(yù)計與去年持平

聯(lián)商網(wǎng)最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年8月萬達沒有新項目開業(yè)，而在最后4個月(9-12月)，珠海萬達商管至少會有19個新的商業(yè)項目開業(yè)，其中萬達廣場18個、萬達茂1個，新增商業(yè)體量295.15萬㎡。

從統(tǒng)計的情況上看，主要呈現(xiàn)了三個特點。

其一，全年開業(yè)量與去年持平。存量時代，萬達以往年均40+開業(yè)量的格局無法延續(xù)已是不爭的事實，自2023年開始，萬達新開商業(yè)項目數(shù)量已經(jīng)回落至30家以內(nèi)，而且也不再公布每年的“開業(yè)KPI”了；2024年這一數(shù)據(jù)定格在了25家，整體呈現(xiàn)出持續(xù)收縮的態(tài)勢。不過，2025年，全年新開商業(yè)項目數(shù)量預(yù)計將與2024年持平，有“止跌”趨勢，并且預(yù)計依然是2025年新開項目最多的企業(yè)(華潤預(yù)計20家左右)。

其二，輕資產(chǎn)模式相當(dāng)成熟。作為最早“去地產(chǎn)化”的房企之一，萬達當(dāng)下市場規(guī)模的擴充力量主要來自輕資產(chǎn)輸出。在即將開業(yè)的19家商業(yè)項目中，除了三明萬達廣場、長春萬達茂外，其余均為輕資產(chǎn)運營。且主要有兩種形式，一種是“在建未開”項目，除了爛尾多年的項目外，這些商業(yè)的物業(yè)較新，運營難度相對較低，比如安陽龍安萬達廣場、重慶奉節(jié)萬達廣場、泉州鯉城萬達廣場；另一種是“已開改造”項目，這些商業(yè)體是運營多年后萬達接手重新改造重開的，物業(yè)條件相對一般，比如南昌縣萬達廣場、馬鞍山和縣萬達廣場、南通海門港萬達廣場。

其三，“下沉市場”為主，占比約63%。萬達不愧是“下沉市場商業(yè)之王”，19家計劃新開的商業(yè)中，三線、四線及五線城市就有12家，占比超63%。不過隨著華潤、龍湖等企業(yè)近些年開始將目光投入下沉市場，更多具有品質(zhì)的商業(yè)進入縣城后，下沉市場的競爭也會更加激烈。

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部分待開萬達廣場的新進展

泉州鯉城萬達廣場：全客層休閑中心

泉州鯉城萬達廣場地處鯉城江南新區(qū)，位于黃龍南大道與繁榮路交叉口，定位“全客層休閑中心”，將打造成泉州城北最具影響力的重點商業(yè)項目。

項目打造了福建首條超500米空中棧道、鯉城首個裸眼3D屏等特色場景，商業(yè)樓層包括地下一層和地上四層。其中B1層為主力超市，地上1層定位潮流休閑，地上2層定位潮流購物，地上3層定位親子成長，地上4層定位美食空間。

根據(jù)項目最新公開的品牌信息顯示，萬達影城泉州首家全新形象店、泉州首家來福隆Plus超市、鯉城首家小米“人車家全生態(tài)”體驗店、泉州首家熱帶雨林主題樂園、夢次元泉州首家旗艦定制店、必勝客泉州首家全新形象店、鯉城首家達美樂披薩、麥當(dāng)勞鯉城首家旗艦定制店、泉州首家THE MEDI.，以及星巴克、肯德基、VIVO、屈臣氏、瑞幸咖啡、西町村屋、大豐收、源氏木語等品牌已經(jīng)入駐。

項目預(yù)計在2025年10月開業(yè)。

荊州松滋萬達廣場：超90家城市首店

荊州松滋萬達廣場地處金松新區(qū)核心區(qū)域，聚焦新興中產(chǎn)、品質(zhì)家庭、都市青年三大核心群體，打造成集創(chuàng)新零售、休閑生活、社交美食、娛樂體驗于一體的消費新地標。

作為松滋首個城市級全客層社交中心，荊州松滋萬達廣場將以“全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體”為定位，通過首店經(jīng)濟、沉浸式體驗、親子互動等創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，煥新區(qū)域消費新生態(tài)。

項目商業(yè)樓層由地下一層、LG層和地上四層組成，其中B1定位潮玩時空，LG層定位肆意時光，地上1層定位美麗約會，地上2層定位童夢空間，地上3層定位饕餮美食，地上4層定位暢意生活。

根據(jù)項目最新公開的品牌信息，松滋萬達廣場引進了超90家城市首店，包括玩嘉來了、The Green Party、中影南方影城、星聚會KTV、駱駝戶外、格力董明珠健康家、盒子一百、名創(chuàng)優(yōu)品、麥當(dāng)勞、必勝客、茉莉奶白、劉一手重慶火鍋、米湯味道、小菜園、醉得意、麥記牛奶公司、睿涵家中華料理、第9星球、酷玩VR、儷索等。

項目預(yù)計在2025年9月29日開業(yè)。

紹興濱海萬達廣場：塑造全新的濱湖生活方式

紹興濱海萬達廣場原為柯橋藍印時尚廣場，萬達接管后重新升級運營，打造濱湖全新的生活方式。

作為紹興第五座、柯橋第二座萬達廣場，濱海萬達廣場將引入更多具有創(chuàng)造性和生活方式的品牌。根據(jù)官方最新披露的品牌信息看，包括濱湖首家惠姆超市、濱湖首家?guī)X鮮匯海鮮烤肉自助、幸福藍海國際影城、MC KTV、沙洲壩鄉(xiāng)野江西菜、綠茶餐廳、小菜園、星巴克、肯德基、必勝客、汪保來、Nike、Adidas、李寧、華為、小米等品牌均已入駐。

項目預(yù)計在2025年10月1日開業(yè)。

安陽龍安萬達廣場：近百家品牌曝光

安陽龍安萬達廣場計劃于9月19日正式開業(yè)，是珠海萬達商管近期最早開業(yè)的項目，如今，距離項目開業(yè)僅剩1個月的時間，各大品牌信息也逐漸曝光。

根據(jù)官方最新透露的信息，安陽龍安萬達廣場引入了超百家品牌。

主次力店有：淘小胖超市、萬達影城、The Green Party、以純、李寧、中華超人、iO電動工坊。

餐飲品牌有：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、熊喵來了、豆撈坊、小菜園、蘭湘子湘菜小炒、李湘蘭、煙火烤鋪、扶搖樹下、胖哥倆、周麻婆、星巴克、霸王茶姬、瑞幸咖啡、麒麟大口茶、茶百道、古茗、DQ等。

零售：三川一禾、太平鳥女裝、詩凡黎、瑞爾、TCH、ANTAKIDS、李寧young、特步兒童、balabala、喬克叔叔、六福珠寶、老鳳祥、老廟黃金、榮耀、VIVO、科大訊飛等。

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珠海萬達商管回歸經(jīng)營本質(zhì)

截至2024年年底，珠海萬達商管已經(jīng)累計管理商業(yè)面積超7000萬㎡，為各類輕資產(chǎn)合作方運營管理513個已開業(yè)萬達廣場。在規(guī)模上，珠海萬達商管依然是目前國內(nèi)商管企業(yè)“規(guī)模TOP1”，然而從近年來新開商業(yè)項目數(shù)量縮減、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售及CEO換防上看，珠海萬達商管正從“規(guī)模導(dǎo)向”回歸經(jīng)營本質(zhì)。

2024年，太盟投資(PAG)完成了近四年來中國私募股權(quán)市場最大的一筆交易，從王健林手中拿走了珠海萬達商管的控制權(quán)，PAG占股6成，王健林的大連萬達商管占股4成。

2025年7月7日，萬達集團元老肖廣瑞卸任大連新達盟及珠海萬達商管首席執(zhí)行官職務(wù)，由黃德煒接任。后者是PAG合伙人、私市股權(quán)聯(lián)席主管及太盟中國總裁。這意味著太盟投資正式全面接管珠海萬達商管，也意味著珠海萬達商管的未來戰(zhàn)略更側(cè)重于資本運作與效率優(yōu)化。

曾經(jīng)的萬達廣場喊出的是“萬達廣場就是城市中心”，除了踏準中國商業(yè)地產(chǎn)飛躍式發(fā)展的時代機會，也因萬達確實做出了與當(dāng)時市場相適應(yīng)的產(chǎn)品。如今隨著市場進入存量時代，消費者需要更好的商品與體驗，企業(yè)的戰(zhàn)略方向也應(yīng)從收益轉(zhuǎn)向經(jīng)營，萬達亦是如此。

聯(lián)商專欄作者方湖認為，在太盟資本的主導(dǎo)下，未來珠海萬達商管或?qū)⑼ㄟ^三個階段來完成資產(chǎn)價值重構(gòu)。

2025年至2026年的資產(chǎn)重組階段，珠海萬達商管將分拆出50座低效廣場，放棄低效資產(chǎn)聚焦核心資產(chǎn)提升品牌資產(chǎn)價值；將20-30座優(yōu)質(zhì)存量廣場改造為REITs發(fā)行，成為輕資產(chǎn)管理方。

2026年至2027年的管理重構(gòu)階段，珠海萬達商管完成全國4大區(qū)域整合，建立“總部-區(qū)域-廣場”2.5級架構(gòu)；試點廣場合伙人制，核心團隊參與持股分紅，綁定長期利益。

2027年以后的資本價值兌現(xiàn)階段，依托所有運營的萬達廣場(截至2024年年底是513座)，打造開放平臺生態(tài)系統(tǒng)，延伸至商戶金融、消費數(shù)據(jù)等增值服務(wù)；最終通過香港REITs或特殊目的收購公司實現(xiàn)資本退出。

重回經(jīng)營本質(zhì)的珠海萬達商管，勢必迎來新一輪的挑戰(zhàn)。