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撰文/潘玲宣 

年輕力能否成為拯救各類存量商業(yè)的“萬能解藥”？

伴隨城市更新的腳步，沉睡的存量商業(yè)項目通過對空間的重塑、內(nèi)容的升級，釋放出新的商業(yè)增量空間，重新迸發(fā)商業(yè)活力。

其中，“年輕力”作為近年來的熱詞，頻頻出現(xiàn)在各大商業(yè)項目的煥新實踐中，被視為激活客流，重拾市場吸引力的致勝法寶，但其是否能成為拯救各類存量商業(yè)的“萬能解藥”？

近日，有消息稱長沙樂和城“易主”，將由百聯(lián)股份接手。

目前，樂和城團(tuán)隊已全面退出，商場后續(xù)將更名為TX CHANGSHA，有望在明年6月份全面開業(yè)。作為片區(qū)最大的商業(yè)體，試營業(yè)期間，金陵天地整體市場熱度較高。

1元轉(zhuǎn)讓的背后

這一消息與近期的一則公告有關(guān)。7月16日，百聯(lián)股份發(fā)布公告，與百聯(lián)集團(tuán)有限公司擬按股權(quán)比例對百聯(lián)億萬豪購物廣場（長沙）有限公司共同增資2億元。其中，百聯(lián)股份按持股比例增資1.2億元，百聯(lián)集團(tuán)增資0.8億元。

增資后百聯(lián)億萬豪購物廣場（長沙）有限公司的注冊資本擴(kuò)大為6.98億元，雙方股東持股比例不變。

這筆交易此前已有“預(yù)告”。今年1月26日，百聯(lián)股份就擬收購百聯(lián)億萬豪購物廣場(長沙)有限公司60%股權(quán)發(fā)布公告。

百聯(lián)億萬豪是長沙樂和城購物廣場的項目公司，由Ivanhoe Cambridge Equity Two (HK) Limited（簡稱“億萬豪劍橋”）持股60%，百聯(lián)集團(tuán)有限公司持股40%。由于億萬豪劍橋投資區(qū)域戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，百聯(lián)股份擬收購其持有的長沙樂和城60%股權(quán)。

也就是說，在交易完成后，百聯(lián)億萬豪將由百聯(lián)股份持有60%股權(quán)，百聯(lián)集團(tuán)持有40%，這也與最新公告中的增資比例對應(yīng)。

當(dāng)時，這筆交易最引人注意的是轉(zhuǎn)讓股權(quán)價格僅為1元。對此，公告中解釋為，“億萬豪劍橋急于退出中國市場，同時受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，公司有機(jī)會以顯著低于市場價格的水平獲得標(biāo)的物業(yè)�！�

截止到2024年10月31日百聯(lián)億萬豪購物廣場(長沙)有限公司股東全部權(quán)益評估價值為2.23億元，億萬豪劍橋60%股權(quán)對應(yīng)權(quán)益價值約為1.34億元，而交易中60%股權(quán)對價為1元，相較前述金額顯著降低。

億萬豪劍橋的“割肉”行為，與項目的經(jīng)營情況或許并非毫無關(guān)系。

盡管坐落在長沙市中心城區(qū)，但在2023年、2024年，樂和城均為虧損經(jīng)營狀態(tài)。其中，在2023年，營業(yè)總收入2616萬元，凈利潤為-3797萬元；在2024年，營業(yè)收入1808.97萬元，凈利潤為-1.95億元。

接手后如何盤活使項目煥然一新，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)虧損狀態(tài)，是擺在百聯(lián)面前的第一道難題。

在今年1月的公告中，百聯(lián)股份曾透露，收購?fù)瓿珊�，將委托參股公司上海百�?lián)益騰商業(yè)管理有限公司對項目進(jìn)行改造及經(jīng)營管理。

這是一家由百聯(lián)股份與新加坡亞騰資產(chǎn)管理有限公司（ARA Asset Management Limited，簡稱“亞騰集團(tuán)”）于2022年10月合資設(shè)立的商管公司。其中百聯(lián)股份持股50%，亞騰集團(tuán)所屬APM Property Management (China) Pte. Ltd.持股50%。

按照規(guī)劃，百聯(lián)益騰通過雙方平臺的招商團(tuán)隊的全面參與，使樂和城的品牌資源可以盡可能將兩大平臺的商戶資源所涵括，實現(xiàn)跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)的資源整合。

而在增資完成后，百聯(lián)億萬豪也將加快推進(jìn)項目整體改建升級。

值得注意的是，今年7月3日，長沙公共資源交易電子服務(wù)平臺披露樂和城提質(zhì)改造工程工程總承包（EPC）中標(biāo)結(jié)果公告，上海建工一建集團(tuán)有限公司（牽頭人）和長沙市建筑設(shè)計院有限責(zé)任公司（成員方）聯(lián)合體以5378萬元的價格中標(biāo)了該項目。

兩段歷史后的年輕力解法

盡管如今面臨被盤活的命運，樂和城也曾引領(lǐng)長沙潮流�；仡櫰涑甑臍v史，已經(jīng)歷過兩次“煥新”。

過往信息顯示，2002年，一家來自岳陽的開發(fā)商拿下項目用地，規(guī)劃打造怡海廣場，包含公寓、商業(yè)等類型。

其中，樂和城前身被作為拉動去化的配套產(chǎn)品，擬引進(jìn)并打造“長沙銅鑼灣廣場”，兩年后，百聯(lián)集團(tuán)進(jìn)入長沙，以租賃物業(yè)的形式經(jīng)營長沙百聯(lián)東方購物廣場。

2006年9月開業(yè)時，百聯(lián)東方購物廣場以百貨業(yè)態(tài)為主，依托百聯(lián)集團(tuán)招商平臺，Cartier、Aquascutum、dunhill、Montblanc、Paul&Shark、CERRUTI1881、Gieves & Hawkes、Tommy Hilfiger等品牌被成功引入，有三成是首進(jìn)長沙。

經(jīng)過一年多時間的試水，百聯(lián)集團(tuán)在2008年3月，以6.1億元拿下長沙百聯(lián)東方購物廣場的100％產(chǎn)權(quán)，開始自持自營。但隨著商業(yè)競爭對手在同一時期涌現(xiàn)，開業(yè)時的優(yōu)勢逐漸消減。

2009年7月，百聯(lián)集團(tuán)將百聯(lián)東方購物廣場60％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給億萬豪劍橋，交易總金額為8.3億元，并成立了由億萬豪劍橋控股的百聯(lián)億萬豪購物廣場(長沙)有限公司。

2011年，樂和城正式開業(yè)，但與此同時，百聯(lián)并未完全從項目中撤出，而是形成一種購物中心+百貨的店中店形態(tài)。即，項目整體為樂和城，百聯(lián)東方廣場變?yōu)闁|方商廈，經(jīng)營樂和城中一至四樓的部分區(qū)域。 

這一組合形態(tài)使得“樂和城”成為長沙首個集購物、餐飲、休閑于一體的真正意義上的購物中心，國際快時尚品牌及多個國際潮流品牌以此為落腳點進(jìn)入長沙，樂和城也成為一代年輕人的潮流地標(biāo)。

雙方的合作持續(xù)到2018年，百聯(lián)東方商廈退出樂和城的運營并于同年轉(zhuǎn)戰(zhàn)百聯(lián)奧萊。也是自此，樂和城的經(jīng)營表現(xiàn)進(jìn)入下跌周期。這也讓百聯(lián)有了機(jī)會以“1元”重獲項目。

據(jù)悉，長沙樂和城將更名為“TX CHANGSHA”，定位為“年輕力中心”，集創(chuàng)新零售、藝術(shù)展覽、娛樂體驗于一體，傳遞多元文化與生活方式，為年輕人打造一站式個性化潮流生活目的地。

這與百聯(lián)在大本營上海打造的TX淮海丨年輕力中心頗有相似之處。

一直以來，百聯(lián)股份以百貨商店、連鎖超市、購物中心、奧特萊斯為核心業(yè)務(wù)，位于上海淮海中路上的TX淮海丨年輕力中心主打策展型零售，是百聯(lián)股份首個年輕態(tài)商業(yè)空間產(chǎn)品。

2019年的最后一天，該項目進(jìn)入試營業(yè)，此后幾年，一直作為城市更新創(chuàng)新性商業(yè)標(biāo)桿項目，項目的合作方之一百聯(lián)股份也由此在業(yè)內(nèi)成功“破圈”。

顯然，百聯(lián)股份有意將TX淮海丨年輕力中心的成功經(jīng)驗，植入到長沙的商業(yè)市場。對于這一點，百聯(lián)股份甚至在1月的公告中直接言明。

當(dāng)時公告提及，“結(jié)合項目位于城市核心的地理優(yōu)勢和充分發(fā)揮TX淮海項目多年的年輕力中心的品牌及運營的優(yōu)勢，擬將項目改造成為長沙首個以年輕力為項目核心定位的購物中心�！�

一方面，“網(wǎng)紅城市”長沙憑借其不夜的氛圍和文旅資源，對年輕人一直有著較強(qiáng)吸引力；另一方面，新生代成為消費主力，這部分人群的消費觀念更注重個性化、體驗感與社交屬性，更重要的一點是，對于新鮮事物的接受度更高，甚至主動追求潮流與變化。

這就順勢成為百聯(lián)股份復(fù)制TX淮海項目經(jīng)驗，拓展策展型購物中心的沃土。

資料顯示，定位年輕力中心的TX CHANGSHA，位于長沙最繁華的五一商圈，項目共有八層，包括地下兩層，地上六層，總建面約7.87萬平方米。

未來將以國潮零售品牌為項目核心業(yè)態(tài)，輔以時尚餐飲及休閑、娛樂、服務(wù)業(yè)態(tài)，向18-35歲年輕人提供一站式具有顯著年輕力圈層符號的消費、生活、娛樂性購物中心。

“年輕力”能否成為項目解藥還未可知。長沙在網(wǎng)紅城市標(biāo)簽下，“打卡點”眾多，走馬觀花式的客流能否為項目帶來真實轉(zhuǎn)化留存或?qū)⑹菍椖康慕K極考驗。