出品/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云  

近日，首創(chuàng)鉅大有限公司發(fā)布公告，計劃通過協(xié)議安排將公司私有化，并自愿撤銷上市地位。

根據(jù)公告，計劃涉及注銷所有計劃股份，并向股東支付每股0.85港元的現(xiàn)金注銷價。此次計劃的實施條件包括獲得股東的批準，預計在2025年1月10日召開法院會議和股東特別大會以進行投票。

公告表示，該計劃的實施將使公司能夠更有效地集中資源長期發(fā)展，并降低維持上市地位的相關(guān)成本。若該計劃未獲批準，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)將保持不變，永續(xù)可換股證券要約將不成立。

首創(chuàng)鉅大主要從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)及管理，是國內(nèi)的奧萊巨頭之一，擁有15個重資產(chǎn)和1個輕資產(chǎn)商場，管理面積約200多萬平方米。

在國內(nèi)奧萊迎來新發(fā)展機遇之際，首創(chuàng)在營奧萊項目2023年銷售同比增長38%，客流5500萬，擁有近600萬會員，活躍會員約400萬。

回顧首創(chuàng)鉅大的上市之路，其于2014年借殼上市成功，成為國內(nèi)唯一以奧特萊斯為核心主業(yè)的上市公司，隨后開始在奧萊領(lǐng)域跑馬圈地，開始規(guī)模化擴張之路。

2015年，首創(chuàng)鉅大提出“五年二十城”目標，以此開始進入高速發(fā)展階段；2016年，首創(chuàng)鉅大收到來自關(guān)聯(lián)方首創(chuàng)集團旗下的北京房山、湖州、昆山3個奧萊項目，在管規(guī)模進一步擴大。

由于母公司國企品牌的加持，以及較強的融資能力，首創(chuàng)鉅大在發(fā)展初期實現(xiàn)了快速擴展。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2017年到2019年的3年間，首創(chuàng)鉅大就開業(yè)了10個奧萊項目，最多的2019年開出4個項目。

商業(yè)模式上，首創(chuàng)鉅大一開始采取的是“住宅+奧萊”的模式，即每開一家奧特萊斯，附近配套一定數(shù)量的住宅，北京房山首創(chuàng)奧特萊斯便是采用這一模式。

這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的常用模式，商業(yè)可以為住宅項目提供營銷方面的便利，住宅項目也相應地為商業(yè)項目提供了固定流量。

該模式下，首創(chuàng)鉅大在奧萊行業(yè)的競爭力得到較大提升，但自持開發(fā)運營需要大量資金支持，這也讓其面臨較大的債務壓力。

隨著奧萊項目的陸續(xù)開業(yè)，首創(chuàng)鉅大的負債率逐年攀升，并且居高不下，2019-2023年的五年資本凈負債率分別為134%、176%、208%、244%、235%。

業(yè)績表現(xiàn)方面，2024中期業(yè)績顯示，2024上半年首創(chuàng)鉅大經(jīng)營業(yè)務收入7.46億元，同比增加19.43%；股東應占虧損1.51億元，上年同期股東應占溢利8713.5萬元，每股基本虧損5.92分。

基于上述因素，資本市場用腳投票，股價持續(xù)走低，并一直處于較低水平，此外還需要進行固定資本支出維持上市地位。

首創(chuàng)鉅大方面顯然意識到了這一問題，此前其在10月發(fā)布的公告中曾表示，公司股份的交易流動性很低，股份交易價格及交易流動性長期表現(xiàn)不佳，導致公司缺乏通過股權(quán)融資籌集資金的能力。

由此可見，奧萊規(guī)模擴張帶來的資金壓力、資本市場表現(xiàn)不佳等，均是首創(chuàng)鉅大選擇私有化退市的重要原因。

在首創(chuàng)鉅大陷入發(fā)展困境之際，奧萊REIT的成功發(fā)行給其帶來了希望和方向。2023年12月，華夏首創(chuàng)奧萊特斯REIT申報，以首創(chuàng)鉅大持有運營的首創(chuàng)濟南奧特萊斯及首創(chuàng)武漢奧特萊斯兩個奧萊項目為底層資產(chǎn)，成為國內(nèi)首個以奧特萊斯項目作為底層資產(chǎn)的公募REIT。

2024年8月28日，上述奧萊REIT在上交所成功掛牌上市。上市當日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT收漲5.79%，創(chuàng)下已上市6單消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的最高漲幅紀錄，盤中最高漲幅一度超過7%。

分紅方面，12月17日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)布收益分配公告，將于12月23日及25日向投資者分紅，年度首次分紅1454.4萬元，每10份派0.1818元。

這一表現(xiàn)，在一眾已上市消費REITs中表現(xiàn)較為突出，也與首創(chuàng)鉅大在資本市場的表現(xiàn)形成了鮮明對比。

資產(chǎn)質(zhì)量方面，兩個項目經(jīng)營業(yè)績在首創(chuàng)奧萊體系內(nèi)排名前三，至今已分別運營5-6年，均是當?shù)貖W萊標桿，而目前首創(chuàng)的在營奧萊項目中還有多個處于成熟期，這將給首創(chuàng)未來發(fā)展提供更多的可能性。

首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)行后不俗的市場表現(xiàn)，展現(xiàn)出來的存量資產(chǎn)盤活優(yōu)勢，無疑也給面臨資金窘境的首創(chuàng)提供了新的發(fā)展方向。

觀點指數(shù)認為， 首創(chuàng)鉅大私有化成功， 未來有很大機會通過REIT 平臺實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。