12月4-6日，由萬商俱樂部與聯(lián)商網(wǎng)聯(lián)合主辦的2024年度品牌創(chuàng)新大會(huì)暨年度購物中心資管峰會(huì)在成都舉行，本次大會(huì)圍繞商業(yè)地產(chǎn)REITs、餐飲、主理人、時(shí)尚潮牌、二次元、戶外以及品牌出海等核心議題，匯聚行業(yè)專家、商業(yè)地產(chǎn)高管、基金機(jī)構(gòu)、品牌創(chuàng)始人及創(chuàng)新先鋒，共同探討品牌在新時(shí)代下的創(chuàng)新路徑和策略，深入剖析消費(fèi)市場(chǎng)的最新趨勢(shì)與實(shí)踐。

在12月5日的《年度購物中心資管峰會(huì)——REITs時(shí)代來臨》上，來自大悅城、印力等發(fā)起主體相關(guān)公司，中金基金、華夏基金、華安基金等金融機(jī)構(gòu)，漢坤律所、戴德梁行等專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以及合生商業(yè)、招商商管、北京世紀(jì)金源、南國置業(yè)、砂之船、成都東郊記憶等國內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)和項(xiàng)目齊聚一堂，探索購物中心資管時(shí)代的新機(jī)遇，解決商業(yè)運(yùn)營(yíng)的痛點(diǎn)。

中金基金執(zhí)行總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部執(zhí)行負(fù)責(zé)人劉立宇

對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施從業(yè)者而言，公募REITs是重要的發(fā)展機(jī)遇，以下三方面需要關(guān)注：其一，細(xì)化投資要求。公募REITs對(duì)資產(chǎn)的范式要求清晰，主要涵蓋資產(chǎn)合規(guī)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等方面，新項(xiàng)目投資不妨參照發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)倒推，并結(jié)合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)的估值輔助前期投資決策；其二，著重提升運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)與標(biāo)準(zhǔn)化管理，歷史業(yè)績(jī)關(guān)乎估值，需要穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)行后對(duì)管理的規(guī)范性要求嚴(yán)格，合規(guī)性要長(zhǎng)期打磨；其三，持續(xù)緊跟政策動(dòng)態(tài)，行業(yè)發(fā)展中政策處于持續(xù)迭代的過程中，政策的演化可能影響資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與估值水平。

深交所債券中心REITs市場(chǎng)服務(wù)負(fù)責(zé)人 尚凱東

戴德梁行高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 楊枝

國內(nèi)REITs發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，過去3年半發(fā)行52單，遠(yuǎn)超亞洲多地20年成果，雖當(dāng)下市值1500億不及新加坡，但國內(nèi)市場(chǎng)剛起步、擴(kuò)募潛力巨大，諸多企業(yè)手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備。商業(yè)REITs更是前景可期，短短一年7單上市、募集200億，點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情，未來優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)涌入值得期待；對(duì)標(biāo)美國、新加坡，商業(yè)在其REITs板塊舉足輕重，加之國內(nèi)部分業(yè)態(tài)待解鎖，政策逐步放開，中國REITs市場(chǎng)未來成長(zhǎng)空間極為可觀。

北京漢坤律師事務(wù)所合伙人 方榕

做商業(yè)REITs時(shí)面臨諸多復(fù)雜難題：資產(chǎn)層面，像含住宅、未售資產(chǎn)的剝離棘手，要理清權(quán)益關(guān)系、應(yīng)對(duì)移交難題；資金使用上，要契合政策規(guī)定，隔離商業(yè)與住宅資金，切斷集團(tuán)資金歸集；合規(guī)問題突出，地下空間辦產(chǎn)證各地規(guī)則不同，人防工程處置有講究；運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營(yíng)協(xié)議等關(guān)鍵，商管、物管職責(zé)及收入劃分要明確；還有收入合規(guī)、改建裝修、特殊構(gòu)筑物合規(guī)等事宜，各環(huán)節(jié)均需精細(xì)考量。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部高級(jí)副總裁 張九龍

做消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行階段有幾大關(guān)鍵要點(diǎn)：一是資產(chǎn)合規(guī)性，由于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)中普遍存在商鋪的調(diào)整改造，因此資產(chǎn)合規(guī)性不僅是初始建設(shè)階段合規(guī)，更要關(guān)注后續(xù)的改擴(kuò)建及持續(xù)運(yùn)營(yíng)階段的合規(guī)性；二是估值中關(guān)于未來經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的設(shè)置及土地年限，優(yōu)先考量土地年限長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)可實(shí)現(xiàn)性高的資產(chǎn)，因其對(duì)估值影響顯著；再者，鑒于多數(shù)主體為房企，須確保與商品住宅業(yè)務(wù)相互隔離，實(shí)現(xiàn)人、財(cái)、物全方位獨(dú)立，強(qiáng)化回收資金使用監(jiān)管。最后，稅務(wù)處理也是重要關(guān)注點(diǎn)，發(fā)行階段歷經(jīng)資產(chǎn)重組、裝入REITs兩步，如何結(jié)合規(guī)則合理合法搭建重組結(jié)構(gòu)，對(duì)于原始權(quán)益人及投資人的收益實(shí)現(xiàn)都很重要。

大悅城控股副總經(jīng)理 魏學(xué)問

當(dāng)下我國發(fā)行的REITs產(chǎn)品均由高度優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)構(gòu)成，且發(fā)行人利用募集回收資金能夠有效促進(jìn)增量再投資。國際經(jīng)驗(yàn)顯示，REITs契合長(zhǎng)線、重分紅投資者的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好，換手率及價(jià)格波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，且流通市值更大的項(xiàng)目一般更受到市場(chǎng)青睞。目前，我國REITs發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量總體增速較快，但客觀上仍處于發(fā)展初期，平均單只產(chǎn)品規(guī)模有限，交易流動(dòng)性及風(fēng)險(xiǎn)分散能力均有待增強(qiáng)。未來在監(jiān)管部門的持續(xù)呵護(hù)下，相信我國REITs市場(chǎng)擴(kuò)募并購的行業(yè)生態(tài)必將進(jìn)一步完善，最終必將培育出對(duì)標(biāo)國際成熟市場(chǎng)的大藍(lán)籌REITs，行業(yè)整體的穩(wěn)定性與吸引力也將不斷提升。

圓桌論壇對(duì)話

華安基金不動(dòng)產(chǎn)投資管理部創(chuàng)新業(yè)務(wù)組負(fù)責(zé)人 楊揚(yáng)

做REITs時(shí)，幾大認(rèn)知關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)乎項(xiàng)目落地與長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)作：一是發(fā)行人需從地產(chǎn)邏輯向運(yùn)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)變，當(dāng)下消費(fèi)類公募REITs要求“五獨(dú)立”，商業(yè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)純粹從項(xiàng)目盈利、現(xiàn)金獲取及后續(xù)證券化考量，摒棄與住宅捆綁的舊模式；二是從單項(xiàng)目出售、固定收益融資邏輯向打造上市平臺(tái)思維轉(zhuǎn)化，注重合理定價(jià)、長(zhǎng)期運(yùn)作；三是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)從單項(xiàng)目管理邁向資產(chǎn)管理、投資組合管理及資本管理，依REITs特性靈活規(guī)劃項(xiàng)目指標(biāo)與安排。

高和資本資產(chǎn)證券化部執(zhí)行總經(jīng)理 湯益軒

公募REITs是不動(dòng)產(chǎn)管理“金字塔”的塔尖，涉及復(fù)雜的合規(guī)、估值問題，需逐步熟悉。當(dāng)下處于產(chǎn)融結(jié)合進(jìn)程，不動(dòng)產(chǎn)管理涵蓋物管、資管、資本運(yùn)作、投資者關(guān)系等多維度，私募基金是銜接的好載體，獲不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)牌照后可開展Pre-REITs業(yè)務(wù)。目前經(jīng)濟(jì)周期下行，資產(chǎn)價(jià)格走低，公募REITs提供了定價(jià)機(jī)制的同時(shí)，私募基金、私募REITs也是盤活資產(chǎn)手段，利于活躍一級(jí)市場(chǎng)、穩(wěn)定價(jià)格。

IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事、BOMA中國研究委員會(huì)主席 張平

消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施因貼近百姓生活率先登上公募REITs舞臺(tái)，打造購物中心REITs的核心競(jìng)爭(zhēng)力，需多維度發(fā)力：一要有扎實(shí)的底層資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力，靠長(zhǎng)久積淀支撐資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展；二要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理、優(yōu)化資本運(yùn)作，借助金融工具改善現(xiàn)金流與價(jià)值提升；三要具備精準(zhǔn)的市場(chǎng)洞察能力，順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)靈活調(diào)倉、多元布局；四是風(fēng)險(xiǎn)管理能力，提前綢繆應(yīng)對(duì)危機(jī)；五是創(chuàng)新能力，給消費(fèi)者提供充足的情緒價(jià)值，驅(qū)動(dòng)租金回報(bào)與資產(chǎn)增值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值。

國際購物中心協(xié)會(huì)市場(chǎng)專委會(huì)亞太委員 王瑋

做REITs要找準(zhǔn)方向，既路在何方？關(guān)鍵在于明晰其本質(zhì)，即通過資產(chǎn)證券化細(xì)分提前釋放流動(dòng)性。核心是理解資本的概念，如費(fèi)雪所言“資本是資產(chǎn)未來收入的折現(xiàn)價(jià)值”，由此才能吃透資本化率。REITs與基礎(chǔ)設(shè)施的結(jié)合是真資產(chǎn)，因?yàn)橛谐掷m(xù)的NOI（凈運(yùn)營(yíng)收益），區(qū)別于生產(chǎn)性質(zhì)一次性收入減支出的利潤(rùn)；同時(shí)，資本化率對(duì)買賣雙方意義不同，出售方越低越好、買入方越高越好，資本化率還蘊(yùn)含太多無形化的價(jià)值，所謂真正的價(jià)值都在無形中。

商業(yè)項(xiàng)目精益運(yùn)營(yíng)探討

合生商業(yè)華東區(qū)域公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理 肖濤

上海五角場(chǎng)商圈位于楊浦區(qū)，是上海七大副中心之一，商業(yè)項(xiàng)目聚集。合生匯處在其核心位置，有著龐大的人流量，商圈日均客流量超100萬人次，常住居民約130萬，還有超40萬高端消費(fèi)人群，輻射范圍廣泛。在經(jīng)營(yíng)方面表現(xiàn)出色，預(yù)估今年平均出租率98%，年銷售約60億，對(duì)非重奢項(xiàng)目而言成績(jī)亮眼。

那么，開業(yè)8年的標(biāo)桿項(xiàng)目如何謀求持續(xù)增長(zhǎng)？一是拆解主力店打造主題區(qū)域，增加品牌數(shù)量提升坪效，同時(shí)緊跟消費(fèi)趨勢(shì)，把握不同群體情緒價(jià)值所在，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；二是利用商場(chǎng)空間增加經(jīng)營(yíng)面積。此外，上海五角場(chǎng)合生匯在運(yùn)營(yíng)上也亮點(diǎn)頗多，今年憑借大量IP活動(dòng)、豐富社群活動(dòng)實(shí)現(xiàn)客流大幅增長(zhǎng)，且計(jì)劃在2025年推出高端VIP停車與營(yíng)銷服務(wù)，全方位優(yōu)化體驗(yàn)，助力項(xiàng)目再上新臺(tái)階。

上海招商森蘭花園城總經(jīng)理 周俠

上海森蘭花園城地處浦東新區(qū)東北角，位置偏遠(yuǎn)，商業(yè)建筑面積8萬方，搭配15萬方辦公樓�；I備期受疫情、周邊配套不成熟等因素干擾，開業(yè)率僅為61%。但團(tuán)隊(duì)積極應(yīng)對(duì)，借森蘭湖相關(guān)活動(dòng)與商戶聯(lián)動(dòng)聚人氣，還引入醉輝皇、奈爾寶等契合定位的主力店，推動(dòng)項(xiàng)目逐步發(fā)展。

2023年疫情結(jié)束后，在主力店帶動(dòng)下招商漸有起色，到2024年招商率更是逐步攀升至97%。在招商決策上，團(tuán)隊(duì)下足功夫，依據(jù)零售承壓、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)逆勢(shì)上升及餐飲受消費(fèi)券刺激有所反彈等市場(chǎng)趨勢(shì)，深入分析并進(jìn)行調(diào)整。例如對(duì)主力店有的強(qiáng)化、有的舍棄，各樓層重新定調(diào)布局，一樓優(yōu)化零售品牌，二樓打造家庭一站式業(yè)態(tài)組合，三樓、四樓規(guī)整餐飲，引入首進(jìn)品牌。

這些舉措成效顯著，2024年引進(jìn)商圈首店28家，招商蛇口體系首次合作15家，結(jié)合營(yíng)運(yùn)、企劃精細(xì)運(yùn)營(yíng)，客流、銷售額、核心租金均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，抖音直播收獲好評(píng)，會(huì)員服務(wù)也不斷升級(jí)。

南國置業(yè)副總經(jīng)理 龐捷峰

中國電建地產(chǎn)·南國置業(yè)副總經(jīng)理龐捷峰受邀作為演講嘉賓，以“堅(jiān)守之路”為主題，在演講臺(tái)上分享泛悅匯·曇華林項(xiàng)目從開業(yè)至今遇到了重大挑戰(zhàn)等。正因?yàn)橹袊娊ǖ禺a(chǎn)·南國置業(yè)一直不斷堅(jiān)持資管理念、堅(jiān)持兩個(gè)核心、打造三個(gè)豐富性。以產(chǎn)品為基礎(chǔ)、不斷增加服務(wù)力，最終推動(dòng)實(shí)現(xiàn)品牌力的提升。

南國置業(yè)深知產(chǎn)品是立足之本，所以全力打磨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，夯實(shí)項(xiàng)目硬件根基；以此不斷持續(xù)深耕服務(wù)投入力度，深挖客戶需求，迭代服務(wù)流程，將貼心、專業(yè)的服務(wù)貫穿于每一位消費(fèi)者；憑借產(chǎn)品與服務(wù)的雙輪驅(qū)動(dòng)，日積月累之品牌力穩(wěn)步上揚(yáng)，不僅在消費(fèi)者心中留下深刻印象，也逐步成長(zhǎng)為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域熠熠生輝的標(biāo)桿品牌。

成都鐵像寺水街中海商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 李海旻

鐵像寺水街作為成都頗具特色的商業(yè)項(xiàng)目，在非標(biāo)商業(yè)領(lǐng)域嶄露頭角，運(yùn)營(yíng)成果亮眼，彰顯獨(dú)特魅力。

于定位而言，不刻意追崇非標(biāo)概念，而是精準(zhǔn)錨定自身優(yōu)勢(shì)，深度融合新老成都特色。以愜意舒適、樂活多元的地域文化為底色，佐以時(shí)尚潮流表達(dá)，契合當(dāng)下消費(fèi)趨勢(shì)；鎖定熱愛生活、懂審美、鐘情成都在地文化的新青年、新家庭客群，提出“在水街遇見向往的成都生活”slogan，精準(zhǔn)畫像，直擊受眾內(nèi)心。

招商策略緊扣城市底蘊(yùn)與客群喜好，推動(dòng)老品牌迭代升級(jí)，為其融入新玩法；重視主理人品牌對(duì)在地文化的理解及私域深耕能力，助其穩(wěn)健落地。餐飲板塊，集齊黑珍珠、米其林餐廳，既有陳麻婆豆腐這類老字號(hào)，也有新派川菜蜀府宴等，兼顧本地與游客口味；日咖夜酒組團(tuán)，引入國際精釀啤酒、特色酒吧，點(diǎn)亮成都夜生活；緊跟新青年潮流，吸納戶外、美學(xué)空間類品牌；文創(chuàng)先鋒組團(tuán)，涵蓋買手店、沉浸式娛樂項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域空白。

項(xiàng)目還堅(jiān)持打造原創(chuàng)自有IP，如“來水街，過成都年”“水友生活節(jié)”；攜手藝術(shù)家打造爆款裝置；營(yíng)造松弛在地氛圍，開展市集、水上漂浮電影節(jié)；秉持與商家共創(chuàng)共贏，讓水街化作滋養(yǎng)心靈、煙火升騰的精神棲息地。

砂之船集團(tuán)助理總裁、長(zhǎng)沙暨廣州分公司總經(jīng)理 周麗霞

砂之船在國內(nèi)商業(yè)版圖持續(xù)擴(kuò)張，成績(jī)斐然，運(yùn)營(yíng)理念與實(shí)踐亮點(diǎn)頗多。布局上，已開業(yè)的18個(gè)項(xiàng)目覆蓋16座城市，明年蘭州項(xiàng)目將啟幕，2026年計(jì)劃于上海、廣州雙城齊開兩家超級(jí)奧萊。旗下6個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目中4個(gè)置入REITs，自2018年上市，投資者累計(jì)收益超40%，年回報(bào)率超7%，既助力企業(yè)融資，又倒逼精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，契合當(dāng)下商業(yè)持有項(xiàng)目承壓、追求高收益的大環(huán)境。

長(zhǎng)沙砂之船奧萊堪稱經(jīng)典改造案例。項(xiàng)目面積21萬方，閑置5年后砂之船接手，2個(gè)月完成設(shè)計(jì)改造、定位，10個(gè)月實(shí)現(xiàn)招商籌開。原建筑弊端顯著，經(jīng)法國設(shè)計(jì)師妙手，3棟獨(dú)立樓變一體化“盒子”，定位華中最大“超級(jí)奧萊”，結(jié)合獨(dú)有商業(yè)模式打造多元主題館，補(bǔ)齊城北商業(yè)短板，一站式集齊零售、網(wǎng)紅餐飲等業(yè)態(tài)。

在運(yùn)營(yíng)方面，零售品類齊全，攜手步步高超市學(xué)習(xí)胖東來調(diào)改，銷售暴增10倍；在營(yíng)銷上推陳出新，利用大中庭辦時(shí)裝周、文化展；在服務(wù)方面，踐行草綠絲帶計(jì)劃，設(shè)會(huì)員專享福利，涵蓋停車、洗車服務(wù)，延伸店內(nèi)免費(fèi)熨燙等貼心細(xì)節(jié)，打造社區(qū)鄰里中心；在物業(yè)端，建品質(zhì)服務(wù)群、4級(jí)管理機(jī)制，借KOL、網(wǎng)紅提升影響力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目到商圈的蛻變。

華熙LIVE·五棵松商業(yè)事業(yè)群總經(jīng)理 王堯

華熙LIVE·五棵松項(xiàng)目堪稱京城商業(yè)與文體融合的標(biāo)桿典范，獨(dú)具特色，業(yè)態(tài)多元且活力滿滿。項(xiàng)目定位別具一格，屬全國性非標(biāo)項(xiàng)目，開創(chuàng)性融合文化體育、文化娛樂、文化藝術(shù)、文化教育、文化生活五大文化元素，為所有擁有年輕心態(tài)的都市人構(gòu)建有內(nèi)容、有靈魂、有體驗(yàn)、有溫度的活力互動(dòng)空間和幸福能量場(chǎng)。

項(xiàng)目由五棵松體育館、M空間、HI-PARK籃球公園、戶外體育、商業(yè)南區(qū)、調(diào)調(diào)街、冰上運(yùn)動(dòng)中心、華熙LIVE中心和商業(yè)北區(qū)（建設(shè)中）組成。

文體場(chǎng)館成績(jī)斐然，五棵松體育館作為08年奧運(yùn)籃球主賽場(chǎng)、22年冬奧冰球館，賽后商業(yè)化運(yùn)營(yíng)成果出眾，市場(chǎng)占有率穩(wěn)定覆蓋80%的北京演出市場(chǎng)；M空間與五棵松體育館相連接，承辦國內(nèi)外中小型演唱會(huì)、品牌發(fā)布會(huì)、體育賽事、綜藝節(jié)目錄制、展覽展示、會(huì)議論壇及年會(huì)活動(dòng)等；HI-PARK籃球公園以籃球?yàn)橹黝}的大眾體育樂園，北京首屈一指的草根籃球圣地，每年承接300多場(chǎng)籃球體育活動(dòng)。

商業(yè)板塊同樣亮眼，場(chǎng)館以西是下沉廣場(chǎng)與群落式建筑相結(jié)合商業(yè)區(qū)，商業(yè)面積5.5萬方，商家198家、品牌首店和旗艦店60多家，一年四季，吸引著日均人流超十萬的人，并引進(jìn)大量體驗(yàn)類新型商業(yè)活動(dòng)，手握10余個(gè)自主IP，涉及餐飲、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)等領(lǐng)域；調(diào)調(diào)街，是2020年重點(diǎn)推出的集裝箱式美食潮流“打卡地”，營(yíng)造當(dāng)代年輕人所喜愛的街區(qū)氛圍；冰上運(yùn)動(dòng)中心由冬奧場(chǎng)館轉(zhuǎn)型，主打家庭親子運(yùn)動(dòng)，業(yè)態(tài)多元；華熙LIVE中心寫字樓7萬平米，五棵松地區(qū)唯一的國際5A甲級(jí)寫字樓。

此外，商業(yè)北區(qū)規(guī)劃明年下半年亮相，更加注重“沉浸式體驗(yàn)”，增加更多非零售業(yè)態(tài)品牌，目前已與華為生活館、德云社、電臺(tái)巷火鍋、FILA體驗(yàn)店以及設(shè)立跳樓機(jī)體驗(yàn)餐廳等項(xiàng)目。

北京世紀(jì)金源購物中心品牌總監(jiān) 王薇琳

在創(chuàng)立20年的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，北京世紀(jì)金源購物中心錨定全新發(fā)展方向，致力于打造別具一格的“萬種生活博物館”，開啟商業(yè)轉(zhuǎn)型探索之旅。

項(xiàng)目秉持創(chuàng)新理念，以文化為商業(yè)內(nèi)核，打破常規(guī)模式，模糊博物館與購物中心界限，全力營(yíng)造集文化、生活、商業(yè)于一體的60萬方沉浸式空間。展廳限制被破除，顧客漫步其間，隨時(shí)能在中庭、轉(zhuǎn)角邂逅商品與文化展覽，沉浸感受多元魅力。

憑借大體量?jī)?yōu)勢(shì)，全方位布局業(yè)態(tài)，力求全品類、全業(yè)態(tài)覆蓋。引入國際精品化妝品、時(shí)尚服裝等，規(guī)劃12萬方餐飲區(qū)，匯聚300多家全球美食；打造國內(nèi)最大空中運(yùn)動(dòng)館，適配多元運(yùn)動(dòng)需求；在6層開辟寵物友好空間，構(gòu)建一體化兒童成長(zhǎng)中心，融入兒童自閉癥公益實(shí)踐基地，滿足不同客群多元生活訴求。

精心構(gòu)筑五大文化主題空間，各有千秋�！俺鞘兄狻边_(dá)7500平米，融入書店、文創(chuàng)等人文元素，攜手專業(yè)團(tuán)隊(duì)，營(yíng)造微縮城市概念空間，為都市人點(diǎn)亮精神燈塔；“源·頌”依托原有老字號(hào)資源優(yōu)勢(shì)，用現(xiàn)代設(shè)計(jì)詮釋東方美學(xué)，促傳統(tǒng)煥新；“城市市集”囊括海量地道美食，疊加趣味互動(dòng)，打造文旅融合新名片；“即興時(shí)區(qū)”匯聚潮流尖貨與特色店鋪，引領(lǐng)城市潮力；“主理人大道”融合餐飲與生活方式，打造松弛街區(qū)。

成都東郊記憶運(yùn)營(yíng)方東方正火招商運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 龍雪

東郊記憶歷經(jīng)13年蛻變，在運(yùn)營(yíng)方——東方正火的精心雕琢下成績(jī)斐然，彰顯獨(dú)特魅力與強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。

其發(fā)展歷程波折卻精彩，2011年開園時(shí)為中國移動(dòng)數(shù)字藝術(shù)基地，后經(jīng)城市更新，定位升級(jí)成傳承工業(yè)文明的東郊記憶，2021年成都傳媒集團(tuán)交接給東方正火運(yùn)營(yíng)，啟動(dòng)提檔升級(jí)，緊扣“新國潮”“青年+”與“原創(chuàng)力”，精準(zhǔn)迎合年輕人喜好。榮譽(yù)加身，斬獲國家級(jí)工業(yè)、音樂產(chǎn)業(yè)基地稱號(hào)，凸顯其文旅價(jià)值。

東郊記憶90%建筑成文保單位，在此基礎(chǔ)上巧妙融合商業(yè)是關(guān)鍵任務(wù)。場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)突出，20多個(gè)音樂展演場(chǎng)館、諸多公共廣場(chǎng)與街道，容積率低、場(chǎng)地充裕，“展”“演”成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)下每晚均有音樂現(xiàn)場(chǎng)，還承接騰訊、巴寶莉等大牌活動(dòng)，是品牌秀、城市交流活動(dòng)的熱門場(chǎng)地，憑借交通、場(chǎng)館、配套優(yōu)勢(shì)，攬獲Nike等品牌全球發(fā)售、展演活動(dòng)。國潮領(lǐng)域更是獨(dú)占鰲頭，堪稱西南潮人打卡地，國內(nèi)國潮品牌集聚度領(lǐng)先。東方正火秉承“社會(huì)效益放在首位、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一”的原則和初心，不以租金提升為首要考核，而是聚焦活動(dòng)、傳播、品牌引進(jìn)與管理水平。

《單項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值提升之路》對(duì)話

招商商管首席顧問 袁嘉驊

招商商管重點(diǎn)聚焦5項(xiàng)資產(chǎn)開展價(jià)值提升工作，雖歷程崎嶇，但成果斐然。資產(chǎn)升級(jí)計(jì)劃原本在穩(wěn)步推進(jìn)，因2020年發(fā)生新冠疫情，原有節(jié)奏被打亂，但招商商管依舊咬牙堅(jiān)守承諾兌現(xiàn)。

歷經(jīng)三年改造，2023年初取得了不錯(cuò)的成果。資產(chǎn)升級(jí)期間，面臨諸多挑戰(zhàn)，例如維持REITs每年派息穩(wěn)定、平衡5個(gè)項(xiàng)目收支、疫情導(dǎo)致的施工受阻等。我們與香港REITs持有者緊密協(xié)作，還巧用寫字樓租金及出租率提升，彌補(bǔ)因購物中心改造、大量店鋪關(guān)停造成的損失。

整個(gè)改造工作涵蓋3棟寫字樓、1座購物中心，成果亮眼，吸納了新產(chǎn)業(yè)租戶，形象與業(yè)態(tài)組合也得以優(yōu)化。購物中心改造側(cè)重理順動(dòng)線，優(yōu)化樓層與扶梯布局、店鋪分布，消除不合理分割。后續(xù)還將持續(xù)發(fā)力，借消費(fèi)市場(chǎng)回暖契機(jī)，推動(dòng)早前規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)，助力資產(chǎn)價(jià)值再上新臺(tái)階。

砂之船集團(tuán)助理總裁、長(zhǎng)沙暨廣州分公司總經(jīng)理 周麗霞

砂之船通過在新加坡發(fā)行REITs收回大量成本的同時(shí)，也直面派息壓力，為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，聚焦三大關(guān)鍵要點(diǎn)：

一是精準(zhǔn)項(xiàng)目定位，實(shí)現(xiàn)在這個(gè)城市可持續(xù)發(fā)展。雖主打奧萊業(yè)態(tài)，但依然會(huì)根據(jù)不同城市特色定制方案，如長(zhǎng)沙追求業(yè)態(tài)豐富，廣州因商業(yè)地位特殊，便將中國運(yùn)動(dòng)品牌的全球旗艦店落地于此，凸顯差異化定位，打造項(xiàng)目在所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二是實(shí)現(xiàn)與合作伙伴的可持續(xù)發(fā)展。奧萊采用扣點(diǎn)模式，與零售品牌合作緊密，砂之船深度介入品牌運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)，從貨品調(diào)配、銷售目標(biāo)設(shè)定，到資源支持，全方位助力合作伙伴夯實(shí)運(yùn)營(yíng)終端，實(shí)現(xiàn)共贏的可持續(xù)發(fā)展。

三是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需求端的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)下消費(fèi)者需求多樣，砂之船緊扣商品本質(zhì)，著力商品力、服務(wù)力、場(chǎng)域力精細(xì)運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，將更多更新的生活方式帶給消費(fèi)者。如廣州項(xiàng)目在挖掘城市特色如融入本地最著名的琶醍同時(shí)，根據(jù)當(dāng)下消費(fèi)體驗(yàn)趨勢(shì)，打造草地音樂節(jié)、運(yùn)動(dòng)公園、寵物公園等；同時(shí)推行與地球的可持續(xù)發(fā)展，引進(jìn)ESG綠建標(biāo)準(zhǔn)，借助技術(shù)節(jié)能降耗，平衡利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)多方的可持續(xù)發(fā)展。

華熙LIVE·五棵松商業(yè)事業(yè)群總經(jīng)理 王堯

北京五棵松商業(yè)街區(qū)當(dāng)下成績(jī)斐然卻也面臨挑戰(zhàn)，正探尋破局之法。街區(qū)商業(yè)面積5.5萬平米，場(chǎng)地使用率及廣告收益也幾近飽和，然而經(jīng)濟(jì)下行期，銷售、客單價(jià)微降。

未來突破從兩大層面著手：一是大操作層面，憑借場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)，精縮比賽場(chǎng)次，聚焦核心場(chǎng)館；壯大熱門演唱會(huì)經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)選國際知名藝人辦演，挖掘粉絲經(jīng)濟(jì)潛力，促應(yīng)援落地向消費(fèi)轉(zhuǎn)化；二是細(xì)節(jié)層面，加大冰球場(chǎng)、籃球公園賽事主辦力度，借助自有及行業(yè)媒體，不斷提升曝光量。

同時(shí)，拓展北京首店引進(jìn)量，憑演唱會(huì)票根拉動(dòng)消費(fèi)，商戶延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間；扶持街頭藝人，造節(jié)添加文化內(nèi)容，明年還將精準(zhǔn)從C端發(fā)力，感知市場(chǎng)變化、全方位迎合消費(fèi)者需求，具象化“吃喝玩樂購”場(chǎng)景，提升消費(fèi)體驗(yàn)，助力街區(qū)持續(xù)發(fā)展。

合生商業(yè)華東區(qū)域公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理 肖濤

商業(yè)領(lǐng)域的資管與商管核心在于把握收益關(guān)鍵要素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)效、穩(wěn)健發(fā)展。當(dāng)下行業(yè)聚焦NOI（凈運(yùn)營(yíng)收入），其核心源于營(yíng)業(yè)額與租售比相乘所得租金收入，租售比通常處于11%-20%，極限最高30%。要達(dá)成每年15%的年化增長(zhǎng)，成為商業(yè)“常青樹”，需緊扣中國商業(yè)趨勢(shì)，順應(yīng)快速變化的消費(fèi)及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

提升租戶的銷售額是關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)，幫助租戶提升業(yè)績(jī)是根本，同時(shí)把握租售比穩(wěn)定健康提升，主力店與餐飲占比深刻影響租售比，主力店占比過高，租售比會(huì)被拉低；餐飲占比太大，受限于翻臺(tái)率與盈利結(jié)構(gòu)，天花板明顯。故而要精準(zhǔn)把控各階段主力店、次主力店，餐飲布局，合理規(guī)劃占比。在此基礎(chǔ)上，踏準(zhǔn)趨勢(shì)做招商，精細(xì)調(diào)控各業(yè)態(tài)比，維持項(xiàng)目標(biāo)桿地位，吸引品牌入駐；同步聚焦客流的持續(xù)增長(zhǎng)，多維度并舉，保障項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益與活力。