出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

整理/季楓

編者按

2021年6月，我國(guó)資本市場(chǎng)推出了新一類(lèi)金融產(chǎn)品——公募REITs（公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金），即通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流動(dòng)性高的資產(chǎn)支持證券，實(shí)質(zhì)是成熟資產(chǎn)的上市。

公募REITs從上市伊始就受到廣泛關(guān)注，今年更是迎來(lái)了開(kāi)閘以來(lái)的最快發(fā)展期。數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日公募REITs年內(nèi)發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別為17只和384億元，較2023全年增長(zhǎng)183.33%和91.04%，使得2024年成為REITs出現(xiàn)以來(lái)的最大發(fā)行“大年”。

隨著公募REITs的常態(tài)化發(fā)行加速擴(kuò)容，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也由此產(chǎn)生變革，延伸出很多實(shí)際問(wèn)題。存量商業(yè)時(shí)代，公募REITs會(huì)是商業(yè)困境的解藥嗎？10月10日晚間19:30，聯(lián)商&商業(yè)夾生飯第22期節(jié)目上，三位老師專(zhuān)門(mén)就這一話(huà)題進(jìn)行了深度交流。

對(duì)于本期話(huà)題，凱勝老師無(wú)疑是最具有“憂(yōu)患意識(shí)”的，他認(rèn)為，公募REITs雖然無(wú)法解決商業(yè)困境，但中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入資產(chǎn)管理時(shí)代，如果現(xiàn)在不主動(dòng)學(xué)習(xí)這一領(lǐng)域的知識(shí)和能力，將難以應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)。同時(shí)，他認(rèn)為，公募REITs將是衡量商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好壞的一個(gè)科學(xué)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。

以下是凱勝老師的具體主張： 

我的主張：公募REITs無(wú)法解決商業(yè)困境，卻是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在與未來(lái)。

一、 商業(yè)人需要現(xiàn)在就開(kāi)始學(xué)習(xí)資產(chǎn)管理，這是不可逆的。

從2024年初首批四支消費(fèi)類(lèi)公募REITs上市后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)邁入資產(chǎn)管理領(lǐng)域，也就是資產(chǎn)管理時(shí)代已經(jīng)是鐵板釘釘！

從公募REITs其中三個(gè)基礎(chǔ)條件來(lái)看，超過(guò)九成商場(chǎng)沒(méi)有機(jī)會(huì)！

A：運(yùn)營(yíng)期超過(guò)三年。

B：首發(fā)評(píng)估凈值超過(guò)十億元。

C：未來(lái)三年，每年現(xiàn)金流派發(fā)率超過(guò)3.8％。

因此，目前從事商業(yè)地產(chǎn)的一線(xiàn)人員，要思考公募REITs這三個(gè)條件，并不僅是對(duì)商場(chǎng)的『資產(chǎn)評(píng)估』，更是對(duì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力的考核！

所以，資產(chǎn)管理的思維，現(xiàn)在就得開(kāi)始學(xué)習(xí)。

二、 好商場(chǎng)定義，終于有了科學(xué)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。

商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的好，標(biāo)準(zhǔn)很多。但是同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件的商場(chǎng)，都認(rèn)同是好商場(chǎng)。

A：持有商場(chǎng)，可以變現(xiàn)返回老板口袋。

B：經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)，長(zhǎng)期持續(xù)上揚(yáng)。

C：長(zhǎng)期低空鋪率、租金坪效（全年總租金/總建筑面積）持續(xù)增長(zhǎng)。

上面三個(gè)條件就是消費(fèi)級(jí)公募REITs能上的基礎(chǔ)條件。

所以，好商場(chǎng)終于有了科學(xué)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。

三、 結(jié)論

商業(yè)人現(xiàn)在不關(guān)心？這可能是三年不到就被強(qiáng)迫需要的能力。

商業(yè)管理與資產(chǎn)管理，其實(shí)差距就是在專(zhuān)業(yè)深度。

盡早學(xué)習(xí)，比同行會(huì)走的遠(yuǎn)些喔～～

范老師則重點(diǎn)指出了公募基金REITs的發(fā)放對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司、整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)三方面都產(chǎn)生了重大的價(jià)值和影響。在他看來(lái)，REITs的開(kāi)放和實(shí)施，達(dá)到了既滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，自身又提高收益的良好循環(huán)軌道上。

一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)范老師的分析：

去年（2023年）第四季度，隨著發(fā)改委對(duì)于以商業(yè)體為底層資產(chǎn)的公募基金（REITs）發(fā)放的開(kāi)放，及至今年擴(kuò)大范圍，和這一發(fā)放的“常態(tài)化”，公募基金（REITs）成為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)熱詞，一些經(jīng)營(yíng)良好的商業(yè)紛紛開(kāi)始委托基金公司申請(qǐng)和發(fā)放產(chǎn)品，且目前已經(jīng)上市的狀況良好和已經(jīng)開(kāi)始分紅（多的已經(jīng)分紅兩次）。

需要討論的是，公募REITs是目前稍顯困頓的商業(yè)的一劑良藥嗎？

這就不得不就商業(yè)公募REITs的作用加以分析了。

其實(shí)，公募基金REITs的發(fā)放有三重意義：

1. 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，表現(xiàn)為：

第一， 改善了融資結(jié)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)屬性，其回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，形成了開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流壓力大的特點(diǎn)，而所謂“售后返租”對(duì)于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量來(lái)說(shuō)就是飲鴆止渴。如何破解這一困局呢？發(fā)放REITs提供了一個(gè)途徑；

第二， 盤(pán)活了存量資產(chǎn)。因?yàn)槿绱�，就將一部分沉淀的資金釋放了，對(duì)于資本的流動(dòng)性是提高了的；

第三， 改善了企業(yè)的盈利和利潤(rùn)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是REITs的原始權(quán)益人，持有REITs產(chǎn)品的部分份額，因而享受其優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的收益回報(bào)。

2. 對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司而言，表現(xiàn)為：

第一， 提高了運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)樯虡I(yè)需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)于發(fā)行REITs的企業(yè)來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)尤其需要注重質(zhì)量，這包括租戶(hù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、市場(chǎng)推廣方案的策劃和實(shí)施等，以增加租金收益和整體運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的提高；

第二， 推動(dòng)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。REITs要求披露運(yùn)營(yíng)信息、透明度和規(guī)范，所以，商管公司在建立指標(biāo)體系和運(yùn)營(yíng)分析能力上有時(shí)“不得不”傾注精力，使得運(yùn)營(yíng)基于嚴(yán)格的規(guī)范體系下。

3. 對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)整體而言：

第一， 為投資者提供了一個(gè)投資渠道，有了更多的資金流入，同步也行使了監(jiān)督權(quán)，不斷發(fā)聲，促進(jìn)了企業(yè)運(yùn)管質(zhì)量的提高；

第二， 助力消費(fèi)升級(jí)。商管公司面臨經(jīng)營(yíng)壓力，在有更多資金的扶持下，可以更從容地對(duì)于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境改造和改善，對(duì)于優(yōu)質(zhì)品牌的導(dǎo)入，對(duì)于經(jīng)營(yíng)方方面面的改進(jìn)，會(huì)有更充裕的思考和機(jī)會(huì)。

總之，在商業(yè)目前既面臨機(jī)會(huì)又有挑戰(zhàn)甚至是壓力的情景下，REITs的開(kāi)放和實(shí)施，既打通了“投、融、管、退”的渠道，形成了商業(yè)的閉環(huán)，又促使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商管公司把更大的精力，用在扎實(shí)基礎(chǔ)（底層資產(chǎn)）和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的提高上，達(dá)到既滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，自身又提高收益的良好循環(huán)軌道上。

宋老師首先肯定了REITs的出現(xiàn)給目前的商業(yè)項(xiàng)目提供了一個(gè)最可行的資金變現(xiàn)機(jī)會(huì)，但同時(shí)他指出，商業(yè)地產(chǎn)的這陣“春風(fēng)”能不能吹到每個(gè)人的頭上，最終還是要靠項(xiàng)目或者產(chǎn)品說(shuō)話(huà)，因?yàn)镽EITs對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位、規(guī)劃、招商以及運(yùn)營(yíng)都提出了更高的要求。

對(duì)于RIETs應(yīng)該要有哪些清醒的認(rèn)知？宋老師給出了如下觀(guān)點(diǎn)：

REITs的核心在于項(xiàng)目的盈利能力。

目前國(guó)內(nèi)公募REITs的發(fā)行，在物業(yè)選擇上有一個(gè)共同的特點(diǎn)：項(xiàng)目體量較大，運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)定，業(yè)主為知名發(fā)展商，品牌效應(yīng)好。

兩年前談到REITs的時(shí)候我就說(shuō)過(guò)，REITs對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，肯定是一個(gè)絕對(duì)的利好，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)最大的痛點(diǎn)就是回報(bào)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，這也是前期很多發(fā)展商大多采取零售或整售的方式來(lái)處理項(xiàng)目的原因，特別是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的融資成本較高，更導(dǎo)致了大部分商業(yè)不得不采取盡快變現(xiàn)的方式。

但從商業(yè)的邏輯來(lái)看，散售型的商業(yè)，是很難控制后期的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的，哪怕是采取售后包租或售后統(tǒng)一管理，也很難從根本上解決銷(xiāo)售商業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。而REITs的出現(xiàn)，給目前的商業(yè)項(xiàng)目提供了一個(gè)最可行的資金變現(xiàn)機(jī)會(huì)。

但是，這個(gè)紅利并不是誰(shuí)都能享受的，從目前的REITs發(fā)行的相關(guān)規(guī)定就可以看出，無(wú)論是上市時(shí)間，首發(fā)規(guī)模，現(xiàn)金流分派率都有明確的限制，這也意味著對(duì)于能夠發(fā)行REITs的商業(yè)物業(yè)設(shè)置了一定的門(mén)檻，以保證上市項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)性。

但在國(guó)內(nèi)，目前能滿(mǎn)足這些條件的商業(yè)物業(yè)，可能比例并沒(méi)有想象中那么高。其次就算你達(dá)到了硬性條件，資金方是否認(rèn)購(gòu)，也會(huì)綜合考慮發(fā)展商的背景及品牌。所以都說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的春天來(lái)了，但這陣春風(fēng)，能不能吹到你的頭上，最終還是要靠項(xiàng)目說(shuō)話(huà)。

這實(shí)際上，就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位、規(guī)劃、招商以及運(yùn)營(yíng)都提出了更高的要求，而無(wú)論是發(fā)展商還是運(yùn)營(yíng)商，都要把精力更多地投向項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)層面。

或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，拿產(chǎn)品說(shuō)話(huà)。

至于現(xiàn)在都在說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)人，要從商管意識(shí)，轉(zhuǎn)向資管意識(shí)，個(gè)人覺(jué)得倒是沒(méi)有那么絕對(duì)的變化。商管層面是降本增效，提升項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，資管層面也是這些，并不是說(shuō)換個(gè)視角就能打通任督二脈立地飛升了，對(duì)于大多數(shù)一線(xiàn)的從業(yè)人員，商管和資管的轉(zhuǎn)換，并不會(huì)對(duì)工作有多大影響。

從資管的視角，其實(shí)是告訴商業(yè)從業(yè)人員，在注重戰(zhàn)術(shù)的同時(shí)，也要更多地關(guān)注戰(zhàn)略問(wèn)題，特別是從個(gè)人發(fā)展的角度，資管人員要有更復(fù)合的能力，更廣闊的視野。

下期預(yù)告：“非標(biāo)商業(yè)”的成功秘訣。敬請(qǐng)期待！

關(guān)于聯(lián)商&商業(yè)夾生飯欄目簡(jiǎn)介：

“商業(yè)夾生飯”是由范唯鳴、張凱勝、宋若嘉三位知名商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家聯(lián)袂組成的新奇特組合，在過(guò)去近兩年的時(shí)間里，以直播會(huì)友的方式吹起了行業(yè)交流新風(fēng)——三個(gè)“老男人”的商業(yè)侃大山，不定期邀請(qǐng)行業(yè)嘉賓空降交流；是一場(chǎng)老友敘舊，也是一場(chǎng)商業(yè)talk show，更是一場(chǎng)頭腦風(fēng)暴。 

如今，商業(yè)夾生飯已登陸聯(lián)商網(wǎng)，在更大平臺(tái)上做覆蓋面更廣、更有影響力的分享和傳播。這無(wú)論對(duì)于夾生飯的進(jìn)一步發(fā)展還是聯(lián)商網(wǎng)內(nèi)容生態(tài)的建設(shè)，都具有里程碑意義；對(duì)于廣大粉絲用戶(hù)而言，也將為之帶來(lái)全新的內(nèi)容體驗(yàn)。

目前，欄目平均以半月一期的頻率在聯(lián)商網(wǎng)官方微信視頻號(hào)上播出，每期一個(gè)討論主題，由三位老師輪流主持。自2023年11月9日開(kāi)播以來(lái)，已播出二十二期。

欲回顧更多往期節(jié)目，請(qǐng)點(diǎn)擊專(zhuān)題：【聯(lián)商&商業(yè)夾生飯直播精彩回顧】