12月4-6日，由萬商俱樂部與聯(lián)商網(wǎng)聯(lián)合主辦的2024年度品牌創(chuàng)新大會暨年度購物中心資管峰會在成都舉行，本次大會圍繞商業(yè)地產(chǎn)REITs、餐飲、主理人、時尚潮牌、二次元、戶外以及品牌出海等核心議題，匯聚行業(yè)專家、商業(yè)地產(chǎn)高管、基金機(jī)構(gòu)、品牌創(chuàng)始人及創(chuàng)新先鋒，共同探討品牌在新時代下的創(chuàng)新路徑和策略，深入剖析消費市場的最新趨勢與實踐。

在12月5日的《年度購物中心資管峰會——REITs時代來臨》上，邀請到了華安基金不動產(chǎn)投資管理部創(chuàng)新業(yè)務(wù)組負(fù)責(zé)人楊揚，高和資本資產(chǎn)證券化部執(zhí)行總經(jīng)理湯益軒， IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事、BOMA中國研究委員會主席張平，國際購物中心協(xié)會市場專委會亞太委員王瑋，與萬商資管專委會會長、珠江投資集團(tuán)產(chǎn)業(yè)(商業(yè))事業(yè)部總經(jīng)理孫娟共同就《購物中心的REITs之路該如何走？》議題進(jìn)行了深度探討。

萬商資管專委會會長

珠江投資集團(tuán)產(chǎn)業(yè)(商業(yè))事業(yè)部總經(jīng)理 孫娟  

孫娟作為主持嘉賓，介紹了主題的背景：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整、金融創(chuàng)新浪潮此起彼伏的大背景下，購物中心的REITs之路究竟該如何穩(wěn)健前行，已然成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域亟待破題的關(guān)鍵議題，牽動著無數(shù)開發(fā)商、投資者以及行業(yè)從業(yè)者的心弦。

華安基金不動產(chǎn)投資管理部創(chuàng)新業(yè)務(wù)組負(fù)責(zé)人楊揚

做REITs時，幾大認(rèn)知關(guān)鍵點關(guān)乎項目落地與長遠(yuǎn)運作：一是發(fā)行人需從地產(chǎn)邏輯向運營邏輯轉(zhuǎn)變，當(dāng)下消費類公募REITs要求“五獨立”，商業(yè)運營應(yīng)純粹從項目盈利、現(xiàn)金獲取及后續(xù)證券化考量，摒棄與住宅捆綁的舊模式；二是從單項目出售、固定收益融資邏輯向打造上市平臺思維轉(zhuǎn)化，注重合理定價、長期運作；三是運營團(tuán)隊從單項目管理邁向資產(chǎn)管理、投資組合管理及資本管理，依REITs特性靈活規(guī)劃項目指標(biāo)與安排。

高和資本資產(chǎn)證券化部執(zhí)行總經(jīng)理湯益軒

公募REITs是不動產(chǎn)管理“金字塔”的塔尖，涉及復(fù)雜的合規(guī)、估值問題，需逐步熟悉。當(dāng)下處于產(chǎn)融結(jié)合進(jìn)程，不動產(chǎn)管理涵蓋物管、資管、資本運作、投資者關(guān)系等多維度，私募基金是銜接的好載體，獲不動產(chǎn)私募基金試點牌照后可開展Pre-REITs業(yè)務(wù)。目前經(jīng)濟(jì)周期下行，資產(chǎn)價格走低，公募REITs提供了定價機(jī)制的同時，私募基金、私募REITs也是盤活資產(chǎn)手段，利于活躍一級市場、穩(wěn)定價格。

IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事

BOMA中國研究委員會主席張平

消費類基礎(chǔ)設(shè)施因貼近百姓生活率先登上公募REITs舞臺，打造購物中心REITs的核心競爭力，需多維度發(fā)力：一要有扎實的底層資產(chǎn)管理運營能力，靠長久積淀支撐資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展；二要強化財務(wù)管理、優(yōu)化資本運作，借助金融工具改善現(xiàn)金流與價值提升；三要具備精準(zhǔn)的市場洞察能力，順應(yīng)消費趨勢靈活調(diào)倉、多元布局；四是風(fēng)險管理能力，提前綢繆應(yīng)對危機(jī)；五是創(chuàng)新能力，給消費者提供充足的情緒價值，驅(qū)動租金回報與資產(chǎn)增值，實現(xiàn)長期價值。

國際購物中心協(xié)會市場專委會亞太委員王瑋

做REITs要找準(zhǔn)方向，既路在何方？關(guān)鍵在于明晰其本質(zhì)，即通過資產(chǎn)證券化細(xì)分提前釋放流動性。核心是理解資本的概念，如費雪所言“資本是資產(chǎn)未來收入的折現(xiàn)價值”，由此才能吃透資本化率。REITs與基礎(chǔ)設(shè)施的結(jié)合是真資產(chǎn)，因為有持續(xù)的NOI(凈運營收益)，區(qū)別于生產(chǎn)性質(zhì)一次性收入減支出的利潤；同時，資本化率對買賣雙方意義不同，出售方越低越好、買入方越高越好，資本化率還蘊含太多無形化的價值，所謂真正的價值都在無形中。