出品/高和暢 

作者/張亞琴

此前分享多篇對于商業(yè)市場的觀察和理解，本次以公開市場數(shù)據(jù)為基礎，通過近四年公開市場披露的購物中心連續(xù)經(jīng)營數(shù)據(jù)對比，分析總結(jié)其中的趨勢。

本文核心結(jié)論如下

馬太效應持續(xù)增強：頭部項目經(jīng)營表現(xiàn)呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢，非頭部項目持續(xù)下滑，同時頭部項目內(nèi)部也出現(xiàn)了明顯的分化，呈現(xiàn)了城市級＞區(qū)域級＞副城級的走勢

消費者消費習慣下沉：從新一線城市級頭部項目（主要為重奢場）的增速優(yōu)于一線城市，和一線、新一線城市的區(qū)域級頭部增長性與副城市級項目的比較可看出，在重奢和大眾的不同品牌級次上，消費者的消費習慣都呈現(xiàn)出下沉趨勢，更加本地化、在附近

不同級次項目呈現(xiàn)M型走勢：在各級次項目的經(jīng)營表現(xiàn)上，重奢＞品質(zhì)大眾＞輕奢/潮奢，線下商業(yè)消費正在不斷向全城、高端和在地、親民這兩大端頭集中。

01

研究方法

研究樣本來源

當前項目數(shù)據(jù)全部來自于上市公司年報及公募REITs定期報告，其中：

上市公司年報：篩選公開項目層面經(jīng)營數(shù)據(jù)的上市公司，共錄得8家上市公司（包含198個項目，總體量約2000萬方）；

公募REITs定期報告：篩選上交所、深交所、港交所及新交所上市的包含零售物業(yè)的REITs產(chǎn)品，共錄得11只產(chǎn)品（包含32個項目，總體量約300萬方）。

樣本基數(shù)

基于當前獲得的公開信息，為觀察運營收入變動趨勢，篩選2019年及之前開業(yè)的項目，共錄得60個項目。 

按照項目輻射范圍、品牌影響力以及項目規(guī)模三個角度，同時結(jié)合各項目運營表現(xiàn)，篩選出35個頭部項目。

數(shù)據(jù)處理方法

針對篩選出的35個研究標的，以各項目2020年可租賃全口徑收入坪效為基數(shù)，分析近4年各項目連續(xù)經(jīng)營趨勢。

02

趨勢觀察

頭部vs非頭部

購物中心馬太效應明顯，頭部項目比非頭部項目表現(xiàn)強勁；

頭部項目自2020年起呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢，非頭部項目則表現(xiàn)為持續(xù)下降，未見明顯反彈跡象，兩類項目經(jīng)營表現(xiàn)差距持續(xù)擴大。 

城市頭部vs副城頭部vs區(qū)域頭部

城市頭部項目隨宏觀經(jīng)濟波動最為明顯，增長彈性最強；

副城頭部項目隨著消費在地化的崛起，對區(qū)域級消費虹吸作用變?nèi)�；但城市級頭部項目對副城級項目虹吸作用并未減弱，導致副城頭部項目表現(xiàn)相對疲軟；

區(qū)域頭部項目在地深耕，對在地客群滲透較強，消費需求相對穩(wěn)定，整體表現(xiàn)穩(wěn)定。 

一線vs新一線

城市頭部項目增長最為明顯，但新一線增幅較一線更高；

副城頭部在新一線增長顯著高于區(qū)域頭部，而在一線城市中，其與區(qū)域頭部增速接近。 

高奢VS輕奢/潮奢VS品質(zhì)大眾場

重奢場在三類項目中營收增長最為迅速，品質(zhì)大眾類項目雖增幅不及重奢場，但走勢最為平穩(wěn)，輕奢/潮奢項目整體表現(xiàn)相對不佳。 

03

結(jié)語

縱觀各項目2020年到2023年的營收變動情況，可以看出購物中心的馬太效應愈加明顯，雖然外部市場持續(xù)低迷，但頭部項目仍呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢，頭部項目和非頭部項目經(jīng)營表現(xiàn)的差距持續(xù)擴大。同時我們發(fā)現(xiàn)，頭部項目內(nèi)部也出現(xiàn)了明顯的分化，從輻射范圍來看，出現(xiàn)了城市級＞區(qū)域級＞副城級的現(xiàn)象，從品牌級次來看，出現(xiàn)了重奢＞品質(zhì)大眾＞輕奢的現(xiàn)象，線下商業(yè)消費正在不斷向全城、高端和在地、親民這兩大端頭集中，同時消費者消費習慣下沉，而進一步綜合城市能級、輻射范圍、品牌級次來多維度考慮項目分化的情況所得出的結(jié)論則更加復合多元。

從投資角度出發(fā)，針對如何識別出當前運營表現(xiàn)佳，同時具備穩(wěn)定性和增長性的項目，高和資管團隊經(jīng)過多年的投資研判實踐，建立起一整套長期、多維、以終為始的大資管方法論，以應對越來越復雜的內(nèi)外部環(huán)境。