出品/Mall星人

作者/郭歆曄 諸葛云亭

江蘇商業(yè)更為均衡，旗下“十三太保”個(gè)個(gè)能打，而浙江的熱力分布明顯更為聚焦，且省會(huì)杭州“兇悍”異常。

上有天堂，下有蘇杭，江蘇與浙江，是兩顆鑲嵌在中國(guó)東部沿海包郵區(qū)的璀璨明珠，同屬于江南文化圈，卻又各自孕育出獨(dú)特的氣質(zhì)與風(fēng)華。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，江蘇與浙江又同為經(jīng)濟(jì)大省強(qiáng)省，擁有著雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“排頭兵”。整體來(lái)看，二省之間具有極強(qiáng)可比性，呈現(xiàn)出“你追我趕”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

聚焦到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們可以發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)潛力，為江浙兩省商業(yè)地產(chǎn)的繁榮發(fā)展提供了肥沃的生長(zhǎng)土壤：兩省的購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體等商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，提升了城市的商業(yè)氛圍和消費(fèi)體驗(yàn)。

與此同時(shí)，作為Mall星人重點(diǎn)觀測(cè)數(shù)據(jù)工具之一的大眾點(diǎn)評(píng)，在近期有了新的變化，商場(chǎng)熱門榜單之余，新增了“熱門指數(shù)”，這為我們分析不同區(qū)域的商業(yè)熱力分布和商場(chǎng)客流圖景提供了另一幅“畫像”。

由大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)統(tǒng)計(jì)而成的江浙8月上旬熱力值最高的人氣30強(qiáng)商場(chǎng)中，南京ifc、常州萬(wàn)象城、華潤(rùn)萬(wàn)象生活出品的義烏天地，均為今年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中的佼佼者。

需要注意的是，受高溫酷暑影響，江浙室外街區(qū)僅有蘇州仁恒倉(cāng)街、杭州天目里、金華義烏天地三家入榜，奧萊更是悉數(shù)“出榜”，全空調(diào)的一站式大型盒子購(gòu)物中心熱力值則大幅提升。

①大眾點(diǎn)評(píng)作為單個(gè)APP，存在一定的局限性，城市能級(jí)、市場(chǎng)占有率、使用偏好都會(huì)造成某種程度影響，同一個(gè)城市內(nèi)的數(shù)據(jù)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更具可比性。由于不同城市APP使用頻次的差異，同樣人氣的商場(chǎng)，高線城市的大眾點(diǎn)評(píng)熱力值會(huì)高于低線城市。

②大眾點(diǎn)評(píng)的商場(chǎng)熱力值每天都有變動(dòng)，故此分值僅說(shuō)明當(dāng)時(shí)的情況，商場(chǎng)體量大，餐飲娛樂(lè)品牌數(shù)量多，市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)頻繁的項(xiàng)目熱力值相對(duì)較高。

我們僅從目前得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行管中窺豹，更具體的需要「實(shí)地考察+與當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)從業(yè)人員細(xì)聊求證」，從而得以印證或修正。

③江蘇13市等級(jí)劃分：3個(gè)新一線（南京、蘇州、無(wú)錫）、3個(gè)二線（常州、南通、徐州）、7個(gè)三線（揚(yáng)州、鹽城、泰州、鎮(zhèn)江、淮安、連云港、宿遷）；

④浙江11市等級(jí)劃分：2個(gè)新一線（杭州、寧波）、5個(gè)二線（溫州、金華、嘉興、紹興、臺(tái)州）、2個(gè)三線（湖州、麗水）、2個(gè)四線（舟山、衢州）。

01

“散裝”江蘇略勝一籌， “十三太�！睂�(shí)力驚人

從浙江、江蘇兩省的宏觀商業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，二者在呈現(xiàn)出一定共性特征的同時(shí)，也有著顯著的個(gè)性化差異。

首先，根據(jù)中商數(shù)據(jù)&Mall星人截取的8月上旬暑期城市商場(chǎng)客流活躍度來(lái)看，全國(guó)商業(yè)熱力排名的前50名城市中，江蘇和浙江兩省共上榜11座城市，占據(jù)了五分之一以上的席位。

但仔細(xì)來(lái)看，被戲稱為“散裝大省”的江蘇（人口8526萬(wàn)），共8個(gè)城市榜上有名，在作為新一線的南京、蘇州、無(wú)錫，以及作為二線城市的南通、常州、徐州盡數(shù)上榜的同時(shí)，也意外出現(xiàn)了三線城市揚(yáng)州，以及全國(guó)排名第一的縣級(jí)市昆山的身影。

而浙江僅有3座城市上榜（人口6627萬(wàn)），分別是杭州、寧波和溫州，其他四個(gè)二線城市不見(jiàn)其蹤。

對(duì)比來(lái)說(shuō)，江蘇省的商業(yè)發(fā)展顯然更為均衡，旗下“十三太�！保�13個(gè)地級(jí)市）個(gè)個(gè)能打，而浙江的熱力分布明顯更為聚焦，且省會(huì)杭州“兇悍”異常。

有人說(shuō)，“80年代看溫州，90年代看義烏，新世紀(jì)后看杭州�！蓖ㄟ^(guò)橫向?qū)Ρ冉銉墒〈蟊婞c(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)TOP30的商場(chǎng)，就更能驗(yàn)證這一傾向性。浙江TOP30商場(chǎng)中，杭州占據(jù)了高達(dá)22個(gè)席位，并一舉包攬了前13名，其他8個(gè)商場(chǎng)則稀稀落落地分布在寧波（4個(gè)）、溫州（3個(gè)）、金華（1個(gè)）三座城市中，省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)凸顯。

而江蘇TOP30商場(chǎng)，“蘇大強(qiáng)”占據(jù)10個(gè)席位，南京守住了作為省會(huì)的體面，共占據(jù)14個(gè)，時(shí)隔五年重回新一線的無(wú)錫，成功奪得5個(gè)席位，常州則占據(jù)1個(gè)，這幾個(gè)城市都屬蘇南區(qū)域。

當(dāng)然，這也與兩省的歷史文化背景有著一定關(guān)聯(lián)。江蘇積千年之富、擁有平原廣袤與河網(wǎng)交織的自然條件以及民族工商業(yè)發(fā)達(dá)的歷史底蘊(yùn)，占據(jù)著先天優(yōu)勢(shì)。

浙江以民富聞名全國(guó)，但由于“七山一水二分田”的地理特征，人均耕地不足全國(guó)平均水平的一半，尤其是在中南部地區(qū)，山高水遠(yuǎn)、交通不便。在這種條件下，浙江能夠在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展現(xiàn)出如此非凡的魅力和強(qiáng)勁的活力，實(shí)屬難能可貴。

值得一提的是，浙江TOP30商場(chǎng)的大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)平均值為1339，江蘇對(duì)應(yīng)的該數(shù)據(jù)為1340，由此看可謂不相上下、勢(shì)均力敵。

02

兩省實(shí)力相近，杭州南京蘇州拿下前三

進(jìn)一步將目光收窄至城市層面，可以看到杭州以1352的大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)穩(wěn)坐江浙兩省城市榜首之位，南京以1341的熱門指數(shù)位列榜眼，蘇州則在兩省橫向比較中以1336的熱度奪得探花。

如果將城市能級(jí)的因素考慮進(jìn)去，可以發(fā)現(xiàn)上榜城市之間的差距還是非常大的，雖然同樣位列全國(guó)TOP50，但對(duì)比杭州1352的熱度，排名45位的徐州熱門指數(shù)僅為961。

具體到城市和商場(chǎng)的大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)，位列浙江全省暑期熱力值TOP10的商場(chǎng)分別為：杭州萬(wàn)象城（1360）、杭州湖濱銀泰in77（1359）、杭州中心（1357）、杭州龍湖濱江天街（1355）、杭州大悅城（1353）、杭州嘉里中心（1353）、杭州來(lái)福士（1351）、杭州蕭山萬(wàn)象匯（1350）、杭州印力匯德隆奧體印象城（1349）、杭州西溪印象城（1347）、杭州城北萬(wàn)象城（1347）。

位列江蘇暑期全省熱力值TOP10的商場(chǎng)分別為：蘇州中心凱德（1364）、南京德基廣場(chǎng)（1360）、南京ifc（1358）、蘇州龍湖獅山天街（1358）、蘇州大悅城（1352）、南京萬(wàn)象天地（1351）、南京城北萬(wàn)象匯（1351）、南京華采天地（1349）、常州萬(wàn)象城（1349）、南京景楓中心（1347）。

從數(shù)據(jù)可以看出，江浙頭部的這20家人氣商場(chǎng)，相互之間指數(shù)差距微小。這意味著這些項(xiàng)目各有優(yōu)勢(shì)，不分伯仲，但另一方面也代表著競(jìng)爭(zhēng)的激烈。

圖源：南京ifc

03

下半年均有重磅項(xiàng)目入市，或?qū)⑻瓝QTOP30榜單

下半年，江蘇將開(kāi)出超30個(gè)項(xiàng)目，其中一大半主要分布在南京、蘇州兩地。

南京新街口商圈香港置地旗下金陵中環(huán)、31萬(wàn)㎡的南京萬(wàn)匯城（北區(qū)）和超15萬(wàn)㎡的南京華貿(mào)中心、江寧寶龍廣場(chǎng)，作為超大體量商業(yè)體，有望成為南京新的商業(yè)地標(biāo)。

昆山花橋中駿世界城（直連上海嘉興的跨城TOD商業(yè)，超級(jí)奧萊綜合體）、龍湖蘇州相城天街、蘇州金鷹奧萊中心、蘇州O’PARK活力匯、昆山花橋GHC綠地濱江等一批新項(xiàng)目將為蘇州消費(fèi)市場(chǎng)注入一股新鮮活力。

此外，還有無(wú)錫圓融廣場(chǎng)、常州飛龍吾悅廣場(chǎng)、南通如東大有境、連云港灌云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、宿遷泗州吾悅廣場(chǎng)等多個(gè)大型項(xiàng)目，也將加入江蘇的排名賽。

而浙江在下半年也將迎來(lái)一波商業(yè)的集中爆發(fā)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州將開(kāi)出超15個(gè)新項(xiàng)目，其中非標(biāo)商業(yè)占比超過(guò)50%，如杭州江南櫻花里、杭州NEO PARK-未來(lái)里、杭州無(wú)限公園、工聯(lián)二期杭州ICON、杭州蓮荷里、安放·山澤里等。

寧波作為浙江僅次于杭州的第二大城市，接下來(lái)將有包括寧波新世界THE PARK by K11 Select、寧波金茂匯、寧波東遇Meet52、寧波駱駝?dòng)∠蟪�、寧波余姚寶龍廣場(chǎng)在內(nèi)的諸多重點(diǎn)項(xiàng)目接連入市。

這些新項(xiàng)目的入市不僅會(huì)給消費(fèi)者提供更多選擇，還將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)上述TOP30榜單產(chǎn)生沖擊。

后記

擁江抱淮、兼有運(yùn)河之利的江蘇，與“中國(guó)改革開(kāi)放模范生”浙江，既是互相比學(xué)趕超的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也是攜手并進(jìn)的重要伙伴，期待兩省商業(yè)在未來(lái)能夠迸發(fā)出更加蓬勃多元的生命力。