出品/聯(lián)商專欄

撰文/范唯鳴

持有經(jīng)營型商業(yè)的成長，按其固有規(guī)律，必須經(jīng)過“三期”，即培育期、成長期、成熟期，過程中貫穿二次招商調(diào)整的歷程。

同時，商業(yè)體的成長，其本質(zhì)是一個長期的過程，那種以為“短平快”就可以操作商業(yè)體的想法，不是誤讀商業(yè)的表象，就是對商業(yè)本質(zhì)的無知。

一、商業(yè)存在二次招調(diào)的緣由

商業(yè)的成功從定位始，而定位早于商業(yè)開業(yè)的一年半至兩年。因此客觀上，定位的再審視就成為商業(yè)開業(yè)后的必然，因為市場和消費者在商業(yè)經(jīng)歷招商定位和談判、開業(yè)前準備、實際開業(yè)約兩年的過程中，無時不刻地發(fā)生著微妙的變化，而這個定位再審視對于商業(yè)運營的質(zhì)量起著關(guān)鍵的影響。

定位過程的確立和應(yīng)用，在商業(yè)招商實踐過程中，還有一些技巧在里面。筆者曾經(jīng)畫過這樣一個畫面來表達：

圖一

商業(yè)的初次招商，除了城市中心型商業(yè)以外（不是全部除外而是大部分），其余的應(yīng)該從略低做起，因為任何一個商業(yè)的成功，客流是第一位的，尤其在開業(yè)初期。因而，需要適應(yīng)定位與客流的負相關(guān)規(guī)律。

二次招商調(diào)整正是對于初次招商定位的這種回歸，因為要從培育期的客流優(yōu)先，過渡到成長期的租金優(yōu)先了。

若反向操作，則會拉長這個調(diào)整周期，使得回歸過程出現(xiàn)多次（至少一次）的反復(fù)。

之后，二次招商調(diào)整就成為廣義上商業(yè)運營的一個規(guī)定動作了，是一個循序漸進不斷優(yōu)化的過程，運營質(zhì)量也從中得以支撐。

看到一個觀點說，二次招商難，是因為開發(fā)商沒有興趣了，因而導(dǎo)致二次招商因資金缺乏而難以成功，那可能是拿了出售的樣本來說持有經(jīng)營的商業(yè)了吧。而那種以為因出售已經(jīng)獲得了利潤，配套的商業(yè)即便放著也不會虧錢的想法，已經(jīng)被證明是無聊的自我安慰罷了，因為資金的沉淀、品牌聲譽的毀壞，無人陪你玩第二個、第三個項目，這種模式難以為繼，與持有經(jīng)營型商業(yè)的二次招商調(diào)整格格不入。

二次招商調(diào)整同時也是廣義的，對于增量商業(yè)是如此，對于大量的存量商業(yè)更是如此。無論是城市舊改，還是商業(yè)項目經(jīng)營經(jīng)過了一個完整周期，因應(yīng)市場變化、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，尤其是隨消費者年齡、支付能力的變化和手段的創(chuàng)新、興趣點的轉(zhuǎn)移等等，商業(yè)二次招商調(diào)整必須跟上步伐。

我們現(xiàn)在看到的運動系列、二次元、新餐飲；看到的陪伴型業(yè)態(tài)；看到的B1層的主題；諸如此類，不一而足，就是這種適應(yīng)變化著的市場和消費者的鮮活例證，這里無不要求商業(yè)隨市場起舞，這個重任就是由二次招商調(diào)整來擔(dān)當(dāng)?shù)摹?/strong>

我們自去年下半年看到的百貨業(yè)的“閉店潮”，重新翻建后的再開業(yè)，廣義的角度，也是二次招商調(diào)整的范疇，只不過這種調(diào)整可能是顛覆性的，重新來過也是調(diào)整，因而，二次招商調(diào)整是必然的，只是規(guī)模有區(qū)別。

二、商業(yè)的二次招商調(diào)整，是商業(yè)規(guī)律的本質(zhì)要求

任何投資都是要講回報的，商業(yè)莫不如此。而商業(yè)的特質(zhì)就決定了這個回報獲取的過程是一個長的周期，而這個周期的長短貫穿著二次招商調(diào)整的心力。

商業(yè)投資回報是一個長周期，假如以靜態(tài)投資回報（不計融資成本和稅收）來看，靜態(tài)投資回報率（ROI） = 年平均凈利潤 / 投資總額 × 100%（年平均利潤以租金收益估算，投資總額以土地獲得成本+建安成本估算））能達到10%來計，則一個商業(yè)項目收回投資需要十年，而就目前實際情況來看，能達到6—8%已經(jīng)是相當(dāng)不錯了，也就是這個周期還要拉長。即便是10%，在十年里是沒有“凈”收益的。而商業(yè)的真正收獲，需要在完全歸本以后。

筆者曾經(jīng)對于商業(yè)的投資回報畫過這樣一條曲線（圖二）

圖二 

按照商業(yè)的規(guī)律，完成歸本后可以收獲兩個商場，大約總共需要20年，之后又進入下一輪改造投資。

這個周期的縮短與否，取決于你的運營質(zhì)量，也即在資產(chǎn)管理里的NOI（凈運營收入）的高低（我們暫且不區(qū)分NOI 和NPI）。舉例，若靜態(tài)投資回報達到12%，理論上回報周期將縮短為8年左右。

可否將商業(yè)出售，然后售后返租，以達到縮短回報周期進而“降低”二次招商調(diào)整的負擔(dān)呢？答案是，不能。

筆者曾經(jīng)被問過這個問題，這里我將當(dāng)時的回復(fù)完整地抄錄如下：

1. 商業(yè)項目的回報在后期，也即在運營初期以及相當(dāng)一段時間內(nèi)（培育期和成長期），回報主要是收回投資而不是產(chǎn)生凈利潤，這是由商業(yè)的特性決定的。商業(yè)項目收益的前提是，統(tǒng)一管理和經(jīng)營，并且在產(chǎn)權(quán)上保持完整性。任何拆散后銷售和售后返租沒有成功的案例，你們何必再增加一個。

2. 如果建成后馬上需要取得投資回報，那只能說是找錯了投資標(biāo)的，與商業(yè)本身的邏輯不自洽。我在課程上講過，若靜態(tài)投資回報達到10%，那收回投資也需要十年。取巧心里和短期思維不適合做商業(yè)。我們羨慕的恒隆（今年上半年“純”租金收入光上海恒隆廣場達8.91億）、太古等，沒有一個平方米出售，更枉談售后返租，但過程短則七八年長則過十年，才達到租金收入是凈收益的。

3. 如果一定要出售，建議拆散的是金融而不是物理分割，也即將總資產(chǎn)價值按價值分散成股本出售，保持物理上的完整性，這才是所謂出售的真諦。

從以上分析可以看出，商業(yè)需要保持物理上的完整性，加之運營質(zhì)量（包含二次招商調(diào)整的功力），才能實現(xiàn)商業(yè)價值的提升（V=NOI/Cap Rate），而這正是通過在這個回報周期內(nèi)不斷進行有質(zhì)量的二次招商調(diào)整來完成的。

目前的以消費類為底層資產(chǎn)而發(fā)行的公募基金（REITs）正是整個商業(yè)項目“投、融、管、退”整個鏈路打通后的體現(xiàn)，而其中支撐住估值的是其運營質(zhì)量（NOI值），而要做到這一點，各商業(yè)管理公司（商管公司）無不重視在經(jīng)營過程中的二次招商調(diào)整，且這是一個連續(xù)的、不斷進行的過程。

那么，二次招商調(diào)整的效果在技術(shù)指標(biāo)上如何體現(xiàn)呢？

第一，坪效的提高。

這里坪效有兩個，租金坪效和銷售坪效，且這兩者之間是有關(guān)聯(lián)的；

第二，租售比的健康。

筆者一直強調(diào)，租戶是活在健康的租售比下的，想不掉鋪，租售比要健康。

上述兩點的達至，是二次招商調(diào)整功力的體現(xiàn)，做過商業(yè)，尤其是從事招商的同行，懂的都懂。

因而，這不是什么一次流量二次流量的問題，而是商業(yè)運營本質(zhì)上將二次招商調(diào)整貫穿且有成效的問題。

三、二次招商調(diào)整效果和時機點的把握

商業(yè)的二次招商調(diào)整時機，有主動調(diào)整和被動調(diào)整兩類。做招商的同行們想必深有體會，希望二次招商調(diào)整可以在計劃的范圍、時間點進行，即是按主動調(diào)整、在把控的節(jié)點作為。不過，悲慘的事實是，大部分的招商調(diào)整都是被動進行的。

三年“口罩”，掉鋪不說，閉店也不鮮見，所以，被動調(diào)整是必然的。

即便是常年光景，因品牌商自身的原因，因消費市場的劇烈變化，從漸進的步伐一下子需要有超常規(guī)的改變，在目前的商業(yè)情勢中，也多了起來。

這里的要點是什么？

第一， 把二次招商調(diào)整的技術(shù)指標(biāo)把控好，這些技術(shù)指標(biāo)是，掉鋪率、續(xù)簽率、空置期，有時這些指標(biāo)相互牽扯，要從大局著眼；

第二， 把握新業(yè)態(tài)，將市調(diào)的頻率加密，以獲得更新的資訊，不脫離市場；

第三， 調(diào)整在“淡季”做，利用市場本身的起伏。

上海有個中信泰富廣場，2000年9月29號開業(yè)，2021年，在開業(yè)后的20多年后進行了一次閉店改造，

首先，在時機的選擇上，利用當(dāng)時市場本身因重大變故導(dǎo)致的“低潮”，將閉店導(dǎo)致的營業(yè)損失降到了最低；

其次，在商場結(jié)構(gòu)上，以符合現(xiàn)在潮流的方式，將原來外立面的直線改成了弧線，符合在市中心的商業(yè)做“凸臺”的原則，伸展出空中露臺，既加大了營業(yè)面積，又利用了地理位置的優(yōu)勢，將路上的風(fēng)景“囊入懷中”。 

當(dāng)然，調(diào)整結(jié)果的好壞見仁見智，這就取決于二次招商調(diào)整的功力了，不過，至少在時間點選擇和建筑結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，為后繼的業(yè)態(tài)和品牌的導(dǎo)入創(chuàng)造了先機和硬件條件。

二次招商調(diào)整的內(nèi)容與運營緊密關(guān)聯(lián)

調(diào)整的前期需要掌握熱力圖，知道該商業(yè)的客流密度和品牌聚集（或冷落）程度，以數(shù)據(jù)判斷受歡迎（冷落）的業(yè)態(tài)和品牌，以此作為二次招商調(diào)整的出發(fā)點；

過程中要跟蹤調(diào)整后的經(jīng)營效果，調(diào)整后的開業(yè)不是二次招商調(diào)整的結(jié)束，而是開始。將經(jīng)營效果指標(biāo)作為調(diào)整成功與否的衡量，并以此作為下一次調(diào)整的出發(fā)點和依據(jù)。

市場上新業(yè)態(tài)的呈現(xiàn)為豐富二次招商調(diào)整的品牌庫提供了資源，有些需要孵化，有些可以拿來主義。 

二次招商調(diào)整的價值，在最新發(fā)布的華夏基金代理的以青島萬象城為底層資產(chǎn)的REITs今年第二季公報中，從運營數(shù)據(jù)來看，調(diào)改運營效果顯著：

“期內(nèi)，青島萬象城新開業(yè)店鋪18家，總計出租面積2956㎡，重點引入theRoll'ING山東首店、失重餐廳山東首店、肉問屋山東首店、ubras山東首店、OLDORDER山東首店等，進一步豐富品牌組合和業(yè)態(tài)布局。該季度，項目客流同比增長6.16%，4-6月客流連續(xù)創(chuàng)造單月歷史新高，上半年客流量同比增長10%；報告期末會員總?cè)藬?shù)超過131萬，同比增長超27%，消費活躍會員人數(shù)同比增長26.02%，會員消費筆數(shù)同比增長21.60%。

截至報告期末，青島萬象城可租賃面積13.773萬㎡，實際出租面積13.6404萬㎡，出租率99.04%，繼續(xù)維持高位，較基金招募說明書同期預(yù)測出租率97.50%提升1.54個百分點�！� 

當(dāng)然，也有不成功的例子，例如有一個在一個一線城市中心區(qū)域的商場，為了拉高商業(yè)的品質(zhì)和吸引更多的高檔商業(yè)品牌的入駐，而使用高昂的“裝補”來引入一個一線奢侈品品牌，結(jié)果三年以后，這個品牌還是沒有留住，其作用對于招商也是更多地留在了“不合時宜”的層面。

總之，二次招商調(diào)整有內(nèi)容上的扎實和時機選擇的“討巧”，是閉店還是分樓層，是個別業(yè)態(tài)的調(diào)出調(diào)進還是全部廢除再按新規(guī)，就看你怎樣把握了，這是一個度的問題，既難、又有十分的創(chuàng)意。

如果說，所謂“非標(biāo)”商業(yè)可能是個偽命題的話，二次招商調(diào)整則一定是“非標(biāo)”的。

回到文章的主題，二次招商調(diào)整的價值在于，不斷跟隨市場和消費者的動態(tài)變化，以滿足物質(zhì)和精神消費的兩大需求，將商場從一個簡單的購物的場所，調(diào)整為生活的一部分和不可或缺的家園，時不時駐足，觀望、欣賞、趣味、活化，升華生活的品質(zhì)，讓商業(yè)的價值融于人們度過的時光中。

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