來(lái)源/聯(lián)商專欄

撰文/王谷雨

編輯/吳憂

在談商業(yè)類項(xiàng)目工程物業(yè)該關(guān)注什么前，首先我們先了解什么是商業(yè)類項(xiàng)目工程物業(yè)管理，商業(yè)類項(xiàng)目工程物業(yè)管理內(nèi)容指的是商業(yè)項(xiàng)目交付期和運(yùn)營(yíng)管理期的關(guān)注點(diǎn)，與項(xiàng)目施工方的工程施工存在不同。

眾所周知，一個(gè)項(xiàng)目在立項(xiàng)后，規(guī)劃施工建設(shè)階段，這部分屬于項(xiàng)目前期工作。等到項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)完成后，需要正式交付給管理方。而在施工建設(shè)階段，管理方提出自己對(duì)于未來(lái)具體經(jīng)營(yíng)的一些建議給到規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行參考。比方說(shuō)，正鋪的承重墻部分要開闊、衛(wèi)生間的施工、動(dòng)線扶梯安排等等，從后續(xù)的項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)提出可行性方案讓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行匹配。

大白話描述，就是后期我要管好項(xiàng)目，前期的設(shè)計(jì)要為后面的經(jīng)營(yíng)管理打好基礎(chǔ)。

層高多少、承重多少、過(guò)道寬度、消防管路、店招門頭高度、出風(fēng)口等等。這些具體的內(nèi)容是為了后續(xù)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)服務(wù)，也是為了給未來(lái)所招募的商戶提供好的經(jīng)營(yíng)服務(wù)基礎(chǔ)。究其根本，還是在為了項(xiàng)目后續(xù)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)做鋪墊。

項(xiàng)目前期主要靠的是規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目后期主要靠的是運(yùn)營(yíng)管理。

前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)影響到后期的運(yùn)營(yíng)管理。所以多數(shù)情況下，會(huì)存在甲方、施工方和管理方的扯皮踢球，管理方說(shuō)甲方或施工方前期工程條件不好，內(nèi)容很差，影響招商運(yùn)營(yíng)等等。而甲方或施工方會(huì)說(shuō)運(yùn)營(yíng)管理不好，招商能力不佳等。其實(shí)都是相輔相成的內(nèi)容，所以說(shuō)更迭類的項(xiàng)目很難操盤的原因就在此，因?yàn)榍捌诘墓こ虠l件已經(jīng)確定，如果需要經(jīng)營(yíng)調(diào)整就涉及到投入改造。

打個(gè)比方，我之前遇到過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，敞開式文化商業(yè)街區(qū)，更換過(guò)3家管理方，后面接管時(shí)，與甲方溝通需要調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，比方說(shuō)敞開街區(qū)上方加建膜結(jié)構(gòu)，防止雨雪天氣影響敞開式街區(qū)商戶經(jīng)營(yíng)。比方說(shuō)外立面的改造，需要將一切多余的廣告牌剔除，保留主要內(nèi)容。比方說(shuō)擴(kuò)大主入口空間，將外廣場(chǎng)空間擴(kuò)大，一些不必要的美陳需要剔除，同時(shí)影響到外廣場(chǎng)空間擴(kuò)大的綠化需要硬化處理等等。

這些內(nèi)容的改變會(huì)快速將項(xiàng)目整體進(jìn)行較大改觀，對(duì)于后續(xù)的聚客引流和動(dòng)線引導(dǎo)有著實(shí)際性的幫助作用，這部分改造內(nèi)容主要基于后續(xù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)考量而設(shè)定。

今天講的內(nèi)容主要為兩個(gè)板塊兩個(gè)階段的思考，兩個(gè)板塊為工程和物業(yè)，兩個(gè)階段為交付期和運(yùn)營(yíng)期。

一、交付期的工程和物業(yè)管理

一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完成后，要交付給管理方。這個(gè)時(shí)候團(tuán)隊(duì)要去接手，主要看幾塊內(nèi)容，水電燃?xì)獾墓芫W(wǎng)走線和管控點(diǎn)位、外立面幕墻結(jié)構(gòu)、特種設(shè)備、控溫和信息設(shè)備、出風(fēng)口、綠化內(nèi)容、亮化內(nèi)容、承重內(nèi)容、廣告位、承重墻體的結(jié)構(gòu)布局、停車場(chǎng)（進(jìn)出口、車位數(shù)量、道閘、編號(hào)和指引等）、強(qiáng)弱電、消防、各項(xiàng)內(nèi)容的收口細(xì)節(jié)以及施工維保等文字檔案材料。這些內(nèi)容其實(shí)都是圍繞項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)所進(jìn)行的。水電燃?xì)獾认嚓P(guān)硬件設(shè)備涉及到各個(gè)商戶的后續(xù)經(jīng)營(yíng)和裝修管控。亮化、廣告位、綠化、停車場(chǎng)、衛(wèi)生間、主出入口涉及到直觀對(duì)客的部分。

這其中的內(nèi)容總結(jié)起來(lái)就是看得見的地方和看不見的地方。

重點(diǎn)在看不見的地方，因?yàn)榭吹靡姷牡胤蕉伎梢酝ㄟ^(guò)改造進(jìn)行一定調(diào)整，而預(yù)埋的看不見的地方則需要經(jīng)驗(yàn)。比方說(shuō)管道的直徑多少，管道的直徑涉及到后續(xù)的排污。管口窄了，后續(xù)一堆的餐飲油污垃圾堆積起來(lái)容易堵塞泛水。比方說(shuō)消防，消防對(duì)于安裝燃?xì)庥芯唧w要求，必須要露天。因?yàn)槿細(xì)獾谋ㄊ录恢痹诔霈F(xiàn)，國(guó)家新出臺(tái)的消防管控內(nèi)容只會(huì)更加嚴(yán)格。而燃?xì)獾氖褂蒙婕暗胶罄m(xù)餐飲商戶的招商運(yùn)營(yíng)，燃?xì)馍鸪闯鰜?lái)的飯菜比電磁爐更有口感，同時(shí)也更節(jié)約能耗費(fèi)用，電費(fèi)比燃?xì)赓M(fèi)要更高，這跟餐飲商戶的經(jīng)營(yíng)支出成本直接掛鉤。這些都是一些后續(xù)經(jīng)營(yíng)的細(xì)節(jié)性內(nèi)容，不過(guò)多贅述。

其實(shí)打個(gè)比方就能很直觀理解。當(dāng)你買了一套精裝修的新房，房產(chǎn)商把房子交付給你后，你最先檢查的是水電氣管路，因?yàn)檫@些涉及到以后的主要生活，然后瓷磚縫、門窗收口等內(nèi)容。只是商業(yè)類的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目會(huì)更加復(fù)雜一些。大的項(xiàng)目一次性交付幾百個(gè)店鋪的內(nèi)容，未來(lái)要形成一個(gè)商圈，所以檢查的細(xì)項(xiàng)會(huì)更多，但本質(zhì)上都一樣。

歸納起來(lái)主要就是物業(yè)口多數(shù)是管理看得見的地方，工程口是管理看不見的地方。

二、運(yùn)營(yíng)期的工程和物業(yè)管理

當(dāng)項(xiàng)目正式拿到手后，管理方團(tuán)隊(duì)開始全面進(jìn)駐，在此之前會(huì)存在幾個(gè)月的過(guò)渡期。這個(gè)過(guò)渡期是施工方和管理方共同對(duì)接的階段，預(yù)估在3-6個(gè)月的時(shí)間。等到項(xiàng)目拿到手之后，整個(gè)管理方的招商率也達(dá)到了一定比率，按照萬(wàn)達(dá)的管控要求，在開業(yè)前的2個(gè)月時(shí)間要達(dá)到100%，預(yù)留2個(gè)月的時(shí)間給商戶進(jìn)行裝修。特別的主次力店品牌需要提前進(jìn)場(chǎng)匹配工程技術(shù)條件。

餐飲業(yè)態(tài)的工程條件相對(duì)而言會(huì)復(fù)雜一些，涉及到上下水和商業(yè)用電用氣情況。其它零售、精品、文創(chuàng)相對(duì)而言簡(jiǎn)單。娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的商戶對(duì)于層高的要求會(huì)更高一些。這些要根據(jù)具體的商戶經(jīng)營(yíng)需求情況進(jìn)行匹配，常規(guī)而言商業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目一般都按照標(biāo)準(zhǔn)要求操作，能夠滿足于日常的工程基礎(chǔ)需求，特別情況下可以采取拆鋪合鋪的方式和接改管道的方式進(jìn)行調(diào)整，在消防管理當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)面積和消防通道的設(shè)定有一定要求，對(duì)此需要專門進(jìn)行設(shè)定。這在購(gòu)物中心的操作中更加頻繁。在文商旅項(xiàng)目的操作當(dāng)中，因?yàn)槊織澖ㄖ疾灰粯�，所以�?duì)工程改造和消防管網(wǎng)設(shè)置的情況也存在不同，具體需要一鋪一議。

當(dāng)項(xiàng)目接手后，即可通知商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，工程物業(yè)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上需要關(guān)注跟進(jìn)。當(dāng)然主責(zé)在于營(yíng)運(yùn)口徑，工程物業(yè)口徑更多的屬于后端支持。

第一步主要是涉及到品牌裝修圍擋，長(zhǎng)高寬要與鋪位的要求結(jié)合，對(duì)于圍擋的材質(zhì)常規(guī)情況下都采用輕鋼龍骨石膏板材料，表面材質(zhì)為高清車貼，采用不銹鋼壓條收邊的工藝。畫面這塊重點(diǎn)交由企劃口徑把控。

整個(gè)的品牌商戶需要裝修完成后才能經(jīng)營(yíng)，施工前需要報(bào)備裝修圖紙和效果圖，裝修圖紙當(dāng)中涉及到店面標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)圖、安裝詳圖、天花和照明布置圖、墻身裝飾圖、地面圖、機(jī)電設(shè)施平面布置圖、電氣系統(tǒng)圖、消防/空調(diào)系統(tǒng)圖、上下水系統(tǒng)圖和平面圖。如果是餐飲商戶要求做到一鍵閉店設(shè)備安裝，標(biāo)注整個(gè)廚房位置，管道圖紙。

在這些基礎(chǔ)施工圖紙的基礎(chǔ)上，要提供具體施工的材料表，這個(gè)材料表的內(nèi)容主要滿足防火阻燃等級(jí)，防止在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)椴僮鞑划?dāng)?shù)仍蛞l(fā)火源，阻燃材料在一定程度上可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的保護(hù)，主要從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度出發(fā)做出的調(diào)整。

而在工藝實(shí)施過(guò)程中，衛(wèi)生間、廚房的防水、獨(dú)立隔間配置的噴淋煙感裝置、電器中的金屬套管和低煙阻燃線都是一些具體細(xì)節(jié)上的要求。廚房的內(nèi)容會(huì)更復(fù)雜一些，有餐飲區(qū)非廚部分和廚房平面圖部分，給出的給排水量（包含管徑和流量）、排油煙量、燃?xì)夤⿷?yīng)量、空調(diào)制冷量情況都要做管控。這些屬于前期的常規(guī)性操作內(nèi)容。

滿足全部的工程條件審核之后，下一步就是進(jìn)場(chǎng)施工，這里就是物業(yè)具體管控內(nèi)容。物業(yè)部的人員組成實(shí)際上就是保安、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)這部分的內(nèi)容，相對(duì)而言比較簡(jiǎn)單，但在具體管起來(lái)卻有很多調(diào)整。保安管控人員進(jìn)出、監(jiān)控室和停車場(chǎng)、保潔打掃衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)就是常規(guī)綠植管理。因?yàn)檫@些都是動(dòng)態(tài)管控的部分。

舉例一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目常規(guī)而言10萬(wàn)方的經(jīng)營(yíng)面積，日均客流在2.4萬(wàn)人次上下浮動(dòng)，每天就有2.4萬(wàn)人次進(jìn)進(jìn)出出。你可以聯(lián)想一下，你家有一個(gè)別墅，每天進(jìn)進(jìn)出出2400人，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的衛(wèi)生環(huán)境、綠化綠植都有很多的管理難度，同時(shí)，這2400人當(dāng)中或許會(huì)夾雜一些行為不端的人，喜歡故意傷害人、惡意破壞公用設(shè)施設(shè)備或者盜竊商品的人，這樣管理起來(lái)的復(fù)雜程度就比較高。

人是最難管理的物種，總會(huì)趁著不注意去鉆空子。于是在商戶的裝修團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)，破壞室內(nèi)瓷磚的、破壞電梯的、破壞通道的、違規(guī)施工的情況等都有很多，這個(gè)時(shí)候物業(yè)的人員巡場(chǎng)點(diǎn)檢就會(huì)加大頻次。

在規(guī)定的施工時(shí)間提出要求，比方說(shuō)裝修材料必須袋裝后手推車進(jìn)場(chǎng)，手推車輪子要軟橡膠（這樣不會(huì)破壞現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)性地面），裝修材料需要放在商鋪內(nèi)，不能隨意堆放在公共部位。這些都是非常細(xì)小的內(nèi)容管控點(diǎn)。

裝修材料的進(jìn)場(chǎng)管理。主要涉及到天地墻和隔斷部分的內(nèi)容，要求的防火等級(jí)為A級(jí)材料。而內(nèi)部使用的固定家具和裝修飾物的材質(zhì)防火為B級(jí)材料。商場(chǎng)的考慮永遠(yuǎn)是安全第一，每一個(gè)正鋪都是一個(gè)獨(dú)立的消防單元，所以防火分區(qū)隔墻都是直接砌筑到頂，不能留有空隙。

在具體工程施工和裝修過(guò)程中，對(duì)于具體的裝修材料合規(guī)性把控較為嚴(yán)格。常規(guī)情況下，商戶是不能私自對(duì)整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改，如果因?yàn)槠渌枨蟾虉?chǎng)確認(rèn)后才能施工，同時(shí)不能改動(dòng)外墻的防水，防水層一旦破壞對(duì)于一整個(gè)墻體立面都會(huì)產(chǎn)生影響。

而在內(nèi)墻或者間隔墻中具體采用輕鋼龍骨隔墻或者輕質(zhì)隔墻，餐飲的廚房隔墻必須要砌筑到底，厚度最少200mm，這些都是很基礎(chǔ)常規(guī)的要求。在給排水、強(qiáng)電、暖通、消防的安排上會(huì)要求更多，而消防中要求配置一鍵斷電配電箱，防止突發(fā)情況可以切斷電源。

而噴淋、煙感的設(shè)定其實(shí)主要交由商場(chǎng)的合作單位把控即可。木工和油漆主要還是材料把控，施工上沒有太多特殊性。但是在餐飲品牌的廚房中，對(duì)于廚房的排水口過(guò)濾網(wǎng)和隔油器、階梯式擋火板、后廚自動(dòng)滅火系統(tǒng)安裝、應(yīng)急照明、滅火器這些是必備的內(nèi)容，而且嚴(yán)禁使用移動(dòng)插排，整個(gè)配電箱要距離地面1.5米高，這些要求實(shí)際上都是為了后續(xù)經(jīng)營(yíng)安全所提出的施工具體內(nèi)容。真正施工執(zhí)行時(shí)，營(yíng)運(yùn)、工程和物業(yè)三方要著重進(jìn)行檢查盤點(diǎn)。

隱蔽工程的檢查管理。這部分內(nèi)容也是重點(diǎn)關(guān)注部分，吊頂、布線、走管和墻體分割這些預(yù)埋在商戶地面和墻體內(nèi)、吊裝以上的內(nèi)容，需要在驗(yàn)收時(shí)留意。

主要的內(nèi)容可以看得到，還是涉及到商戶裝修、工程施工、進(jìn)場(chǎng)管控的部分，因?yàn)槊鞣拷桓督o品牌商戶后，就相當(dāng)于新屋裝修，涉及的內(nèi)容會(huì)更多一些。純餐飲業(yè)態(tài)商戶比其他業(yè)態(tài)更復(fù)雜些，其實(shí)復(fù)雜的地方主要還是施工和材料安全的管理。道路千萬(wàn)條，安全第一條。這些內(nèi)容的首要核心原則就是安全施工、安全生產(chǎn)。一切以安全為首。

上面的諸多內(nèi)容對(duì)一些沒有從事過(guò)這些管理的人來(lái)說(shuō)會(huì)有些生澀，我用大白話來(lái)做些解讀，進(jìn)一步加深理解。我們還是以買新房裝修來(lái)舉例。就好比家里剛買了新房，這次是毛坯房，然后要找裝修公司出圖，再去選裝修材料，然后盯著現(xiàn)場(chǎng)裝修完成施工，每個(gè)環(huán)節(jié)都不能出問(wèn)題。

同時(shí)裝修完成后要檢查水電燃?xì)獾氖褂们闆r，確保能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在施工過(guò)程中，家里土工木工完成后，要鋪上保護(hù)層，免得后續(xù)的進(jìn)場(chǎng)施工破壞了已經(jīng)完成的地板瓷磚，要防水也要清運(yùn)垃圾等。

其實(shí)這一整套就是具體的現(xiàn)場(chǎng)施工管理。只不過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的工程和物業(yè)管理的攤子會(huì)更大，也更加繁雜，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目首要前提確�，F(xiàn)有商戶的安全經(jīng)營(yíng)，一戶受到影響，其余商戶也會(huì)閉店整頓，所以會(huì)更多條條框框，但其本質(zhì)沒有任何區(qū)別。

而很多商業(yè)項(xiàng)目的灰色地帶也大多來(lái)在這里。一個(gè)裝修當(dāng)中涉及到裝修公司、施工材料、敲墻建筑垃圾清運(yùn)、施工時(shí)間、材料進(jìn)場(chǎng)等，這里面由很多的細(xì)分科目組成。

裝修公司為什么選A不選B，商場(chǎng)指定A進(jìn)場(chǎng)合作，給B設(shè)置門檻不讓進(jìn)。施工材料中為了便宜用A級(jí)材料換成C級(jí)材料，用不合規(guī)材料替代，價(jià)格上更便宜些。敲墻指定合作商，垃圾清運(yùn)按平方收費(fèi)等都是非常具體的一些灰色地段內(nèi)容點(diǎn)，這部分不大容易察覺，但是空間比較大。

所以商業(yè)類型的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程物業(yè)人員對(duì)商戶吃拿卡要，多數(shù)都出現(xiàn)在這些地方。因?yàn)橐樌?jīng)營(yíng)，就需要幾個(gè)部門聯(lián)合簽字確認(rèn)。有些違規(guī)擦邊球的地方，需要疏通才能搞定。

上綱上線的管理，來(lái)來(lái)回回要求整改，商戶很難吃得消。一是裝修時(shí)間周期拉長(zhǎng)，影響經(jīng)營(yíng)時(shí)間（推遲一天開業(yè)就意味著少一天的收入）。二是來(lái)回整改的基礎(chǔ)費(fèi)用投入會(huì)提升。

我曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)幾個(gè)情況，營(yíng)運(yùn)人員擅自給商戶指定裝修公司和垃圾清運(yùn)單位，從裝修公司和垃圾清運(yùn)單位拿回扣。也有工程物業(yè)人員從施工材料和文件簽字上做手腳，卡著商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。最終鬧騰到我這里來(lái)，順著情況一摸底了解，原來(lái)問(wèn)題就出在這些細(xì)節(jié)上。因此在真正現(xiàn)場(chǎng)工程物業(yè)具體管控環(huán)節(jié)，反向思考就能夠看清楚其中的門門道道。

以上內(nèi)容具體情況具體分析，整體的主線路情況就在此，工程物業(yè)的核心關(guān)注點(diǎn)基本都已在文中提到。在后續(xù)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)，或許會(huì)有一定參考。