來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/陳玲

寶龍開始出售商業(yè)資產(chǎn)。近期，寶龍集團(tuán)與青島本土企業(yè)達(dá)翁集團(tuán)簽約，出售經(jīng)營12年之久的李滄寶龍廣場。

這一廣場將更名為青島順和匯購物中心，青島順和匯購物中心位于青島人氣最旺的商圈之一李滄商圈，項(xiàng)目總體量18萬平方米，商業(yè)面積為13.5萬平方米，停車位超過2000個(gè)。收購?fù)瓿珊�，達(dá)翁集團(tuán)將投入巨資對商場進(jìn)行全面升級改造。

隨著交易的完成，寶龍正式宣告退出李滄寶龍廣場項(xiàng)目，達(dá)翁集團(tuán)則從主營的家居建材領(lǐng)域轉(zhuǎn)型對購物中心、家居商場、酒店、寫字樓、專業(yè)市場全商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的布局。

有分析指，寶龍出售資產(chǎn)并不令人驚訝。自2022年爆雷后，銷售萎靡，大大減弱了公司的造血能力，疊加融資遇困，只能節(jié)衣縮食，出售、盤活資產(chǎn)成為必走之路。

一定程度下，這與其商業(yè)模式相關(guān)。寶龍集團(tuán)多年來堅(jiān)持“地產(chǎn)、商業(yè)、資管”三位一體發(fā)展，商業(yè)業(yè)務(wù)占據(jù)重要地位。核心邏輯是通過住宅銷售的現(xiàn)金流覆蓋商業(yè)開發(fā)建設(shè)的資金沉淀。

目前，寶龍商業(yè)板塊已有較大規(guī)模。截至上半年，寶龍商業(yè)已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)達(dá)到95處，總建筑面積約1070萬平方米。上半年商場營運(yùn)及物業(yè)管理服務(wù)收入12.75億元億元，其中商業(yè)運(yùn)營服務(wù)貢獻(xiàn)約10.48億元。

這是一種地產(chǎn)上行期能夠采用的模式，一旦市場遇冷，住宅項(xiàng)目無法變現(xiàn)，會直接導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的問題。

對眼下的寶龍來說，快速出售類似李滄寶龍廣場這樣運(yùn)營不善的資產(chǎn)，也將進(jìn)一步緩解了其資金及經(jīng)營壓力。

另外，在地產(chǎn)下行期，其對于商業(yè)項(xiàng)目的獲取也將更為謹(jǐn)慎，許家父子也失去了商業(yè)地產(chǎn)的“自由度”。

李滄商業(yè)出售

青島人對這一項(xiàng)目并不陌生。

2011年年底，李滄寶龍城市廣場正式開業(yè)，是青島較早開業(yè)的商業(yè)娛樂綜合體廣場，也是繼城陽寶龍城市廣場之后，寶龍?jiān)谇鄭u的第二個(gè)綜合體項(xiàng)目，承載著許多青島人的記憶。

資料顯示，這一項(xiàng)目占地約200畝，總建筑面積約35萬平方米，總投資額約18億元。按照規(guī)劃，除了大型Shopping Mall，該項(xiàng)目還包含星級酒店、精品酒店式公寓、多層商業(yè)街、高尚居住小區(qū)、特色休閑餐飲商業(yè)街等。

項(xiàng)目距離商業(yè)繁榮、客流量巨大的李村商圈僅1公里左右路程，周圍還布滿大量的居民社區(qū)，但因經(jīng)營不善，近年來商戶紛紛撤離，市場經(jīng)常傳出其 “倒閉”消息。

有分析指，在選址上，李滄寶龍城市廣場雖靠近李村商圈，但遠(yuǎn)離商圈核心區(qū)客群集中區(qū)域，加上商圈內(nèi)商業(yè)基本飽和。更重要的是，李滄寶龍城市廣場的招商與運(yùn)營能力更不具備優(yōu)勢。

今年9月開始，當(dāng)?shù)赜至鱾骼顪鎸汖垙V場將“倒閉”的消息。當(dāng)月末，李滄寶龍廣場貼出告示：因公司內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整，從2023年10月10日24時(shí)起將停止寶龍悠悠小程序購物積分、積分兌換停車券、積分兌換禮品等相關(guān)業(yè)務(wù)。

這似乎已經(jīng)證實(shí)了什么。11月13日，達(dá)翁集團(tuán)與寶龍集團(tuán)正式簽約，完成對原李滄寶龍廣場的收購，李滄寶龍廣場正式更名為“青島順和匯購物中心”。

根據(jù)公開信息可知，達(dá)翁集團(tuán)成立于1992年，涉足家居、建材、房產(chǎn)、農(nóng)貿(mào)、電子商務(wù)、餐飲、娛樂、酒店等多個(gè)行業(yè)，總資產(chǎn)已達(dá)數(shù)億元。

通過李滄寶龍的收購，達(dá)翁正式從家居領(lǐng)域走入了商業(yè)地產(chǎn)賽道。作為達(dá)翁集團(tuán)首個(gè)購物中心作品，收購?fù)瓿珊螅_(dá)翁集團(tuán)將投入巨資對商場進(jìn)行全面升級改造，裝修改造于12月啟動，預(yù)計(jì)2024年重新入市。青島順和匯升級煥新的同時(shí)商家正常營業(yè)。

對于青島順和匯的經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃，達(dá)翁集團(tuán)董事長提出，三年內(nèi)以老模式養(yǎng)新模式，三年后用新模式代替老模式。

三年內(nèi)順和匯將商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營質(zhì)量及服務(wù)品質(zhì)發(fā)展完善成熟，與區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成差異化經(jīng)營，明確鞏固自己的商業(yè)地位。三年后隨著消費(fèi)客群逐漸年輕化，Z世代成為消費(fèi)主力軍。通過積極引入大量生活服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)，來增加線下消費(fèi)粘性。未來順和匯將向年輕態(tài)、城市型購物中心迭代升級。

在業(yè)態(tài)方面，除了保留現(xiàn)有的漢巴味德等網(wǎng)紅、熱門餐飲品牌，以及必勝客、肯德基、屈臣氏、星巴克等主力店，青島順和匯計(jì)劃引進(jìn)一批具有代表性的區(qū)域首店和旗艦店，并引入大型兒童室內(nèi)樂園、未來動物城、科技運(yùn)動公園、LIVE HOUSE、脫口秀劇場等體驗(yàn)式新業(yè)態(tài)。

現(xiàn)金流壓力

對目前寶龍來說，快速出售類似李滄寶龍這樣的包袱資產(chǎn)，也將進(jìn)一步緩解其資金及經(jīng)營壓力。

寶龍的商業(yè)模式，是下沉三四線城市，建立商住綜合體，核心邏輯是通過住宅銷售的現(xiàn)金流覆蓋商業(yè)開發(fā)建設(shè)的資金沉淀。

多年來，這種邏輯在市場上行周期中是成立的，但一旦市場遇冷，商業(yè)項(xiàng)目便存在大量資金沉淀，住宅項(xiàng)目無法變現(xiàn)，現(xiàn)金流便會出現(xiàn)問題。

2023年初，寶龍集團(tuán)提出“聚焦項(xiàng)目，突破銷售，重塑信用，激活資管”的十六字方針，并列出八大重點(diǎn)工作，分別為：一城一策、資產(chǎn)盤活、銷售確保、融資護(hù)航，投資重啟，資管深化，商業(yè)提效，酒店換新。

可惜至目前為止，即便有多項(xiàng)政策刺激，銷售似乎仍未有起色。根據(jù)寶龍最新披露的業(yè)績數(shù)據(jù)，近十月的銷售情況并不樂觀：前十月，寶龍錄得合約銷售額252.83億元，同比下降27.11%，合約銷售總面積168.14萬平方米。此前，寶龍地產(chǎn)在珠海的“金灣寶龍城”項(xiàng)目進(jìn)行了較大幅度的降價(jià)促銷，被外界解讀為“低價(jià)處理庫存”。

大環(huán)境的變化對業(yè)績帶來影響。上半年，寶龍的總營收123億元，同比下滑27.2%；歸母凈利9400萬元，同比下滑86.5%，扣非后歸母凈利1.28億元，同比下降24.3%。

銷售不暢大大減弱了造血能力，而寶龍也早已啟動其境內(nèi)外債務(wù)展期。

自2022年3月完成“20寶龍02”的回售并兌付后，寶龍地產(chǎn)便開始對債券進(jìn)行展期，先后對“19寶龍02”“19寶龍A”“PR寶龍B”“20寶龍04”“20寶龍MTN001”“19寶龍B”“21寶龍01”進(jìn)行展期。

2022年7月，寶龍地產(chǎn)對外宣布，公司無法按期償還2129.4萬美元本金及應(yīng)計(jì)利息。同月，寶龍地產(chǎn)發(fā)起兩筆美元票據(jù)的交換要約，最后分別有1.79億美元和2.63億美元票據(jù)交換要約獲接納。

進(jìn)入2023年的6月，寶龍又迎來了一波債券到期潮，5月底對6月到期（回售）的“21寶龍03”及“21寶龍MTN001”，合計(jì)14.7億元公募債提出了展期兩年的方案，7月其美元票據(jù)要約交換獲接納。

隨著債務(wù)的展期，寶龍地產(chǎn)流動性壓力或得到一定緩解。但面對下行期的市場，融資受阻、銷售疲軟，該公司仍難以解決問題。

于2023年中期，寶龍地產(chǎn)的總借款余額約為609.19億元，比上年末約630.92億元減少21.73億元。具體來看，其借款包括銀行及其他借款約為374.27億元、公司債券約為人民幣58.42億元、商業(yè)按揭支持證券約人民幣22.38億元、資產(chǎn)支持證券約人民幣2.08億元及優(yōu)先票據(jù)約為人民幣152.04億元。

其中，一年內(nèi)到期借貸130.8億元（一年內(nèi)到期計(jì)息銀行及其他貸款13.22億元、長期借貸的即期部分為117.58億元），一年期以上借貸478.39億元。

現(xiàn)金流方面，寶龍地產(chǎn)手上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物89.47億元，比去年末95.9億元減少約6.4億元，所以仍存在較大的償債壓力。

近期消息，“21寶龍01”持有人會議通過《議案1：關(guān)于豁免本次會議召開程序等相關(guān)要求的議案》及《議案2：關(guān)于增加30天寬限期的議案》，該筆公司債發(fā)行總額為10億元，票面利率為6.60%，期限為5年，附第2年末與第4年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

寶龍續(xù)稱，截至公告日，公司正在全力籌措資金，但因資金調(diào)撥等原因，償債資金尚未全額到位。

此前于今年1月，寶龍召開持有人會議，通過調(diào)整債券本息兌付安排的議案，本期債券2022年1月11日付息一次外，后續(xù)兌付安排為2023年1月11日、2023年11月11日、2023年12月11日、2024年1月11日分別按照債券發(fā)行總額 5%、5%、5% 和 85% 的比例償還本金并支付剩余全部本金期間利息。本期債券當(dāng)前余額9.5億元，當(dāng)期票面利率6.60%。

寶龍地產(chǎn)相關(guān)債券兌付安排，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

根據(jù)通過的議案，在觸發(fā)《募集說明書》規(guī)定的違約事件發(fā)生之后，給予發(fā)行人對分別于2023年11月11日和12月11日應(yīng)當(dāng)兌付的兩筆本金5000萬元各30個(gè)自然日的寬限期，該寬限期內(nèi)上述條款所約定事件不觸發(fā)違約，若發(fā)行人在該寬限期內(nèi)對本期債券應(yīng)付本金進(jìn)行了足額償付或通過債券持有人會議予以豁免的，則不構(gòu)成發(fā)行人對本期債券的違約。

寬限期內(nèi)不設(shè)罰息，按照本期債券票面利率繼續(xù)支付利息。本期債券剩余全部本金2023年1月11日至2023年11月10日期間利息兌付日期不變，仍為2023年11月11日；本期債券剩余全部本金2023年11月11日至2023年12月10日期間利息兌付日期不變，仍為2023年12月11日。

商業(yè)待解

提起寶龍，便不得不說到其另一個(gè)商業(yè)平臺——寶龍商業(yè)。1993年，寶龍商業(yè)的前身廈門華龍物業(yè)管理成立，向控股股東寶龍控股提供配套物業(yè)管理支持。

2007年，隨著寶龍控股開展零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)，公司開始提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。2014年，公司開始為獨(dú)立第三方擁有的物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。2019年12月，寶龍商業(yè)從母公司寶龍地產(chǎn)分拆，在香港聯(lián)交所主板上市。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，上半年，寶龍商業(yè)營收約為12.75億元，同比增長約0.7%；毛利約為4.38億元，同比增長約1.8%；毛利率為34.4%。在營收中，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)貢獻(xiàn)約10.48億元，占比提升至82.2%，住宅物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)了2.27億元，占比為17.8%。

據(jù)悉，寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)可分為三部分，籌備期主要涵蓋市場研究及定位、租戶招攬、籌備開幕服務(wù)，運(yùn)營期主要涵蓋基礎(chǔ)零售物業(yè)管理服務(wù)、租客管理及收租服務(wù)、其他增值服務(wù)，此外公司還有商業(yè)物業(yè)租賃服務(wù)，主要是向購物街單位及商場的業(yè)主租賃商場，再分租給租戶。

上半年，商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)錄得收入9.13億元，收入占比71.6%；商業(yè)物業(yè)租賃收入8711.7萬元，收入占比6.8%；市場研究及定位、租戶招攬、籌備開幕服務(wù)業(yè)務(wù)則錄得收入4804.2萬元，收入占比3.8.%。

數(shù)據(jù)來源：開源證券

在寶龍商業(yè)的體系中，主要有四類品牌：寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓�，分別對應(yīng)為（超）高端、中高端、中端和購物街系列產(chǎn)品。

此外，公司于2020年6月收購浙江星匯60%股權(quán)，總收購價(jià)款4055萬元，這是公司商管物業(yè)的首單并購項(xiàng)目。浙江星匯是特色主題商業(yè)全程運(yùn)營商，主打商業(yè)街產(chǎn)品，可以與寶龍商業(yè)主打購物中心的產(chǎn)品線形成互補(bǔ)。

于報(bào)告期末，寶龍商業(yè)累計(jì)已簽約面積1526萬平方米，簽約項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)143個(gè)。從項(xiàng)目角度來看，其于長三角布局項(xiàng)目最多，達(dá)到98個(gè)，廣東等區(qū)域布局項(xiàng)目總數(shù)則為19個(gè)，占比不足15%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報(bào)

據(jù)參加寶龍商業(yè)2023年中期投資者會的投資者引述，寶龍商業(yè)副總裁唐劍鋒曾提出對接下來商業(yè)板塊的分級布局：“一二線城市商業(yè)恢復(fù)比較快，整體好于三四線城市，所以我們接下來會針對三四線城市的項(xiàng)目進(jìn)行招商調(diào)整，豐富業(yè)態(tài)�！�

截至今年6月末，寶龍商業(yè)已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)達(dá)到95處，較2022年同期凈增加4個(gè)，總建筑面積約1070萬平方米。其中，寶龍廣場的面積占比最大，達(dá)到844.5萬平方米。

出租率方面，寶龍一城平均出租率99.4%、寶龍城97.9%、寶龍廣場90.1%、寶龍?zhí)斓?2.1%、寶龍星匯92.3%，五個(gè)品牌項(xiàng)目的平均出租率為90.8%，較去年末92.6%下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)投資者引述，陳德力于中期投資者會上表示，接下來將針對出租率下降、招商困難采取相關(guān)措施，將按照寶龍商業(yè)的特征，在杭州、寧波、南京和上海分別設(shè)了4個(gè)招商中心，將招商力量下沉，已解決招商問題。

另外，行業(yè)下行期，多數(shù)企業(yè)逐步由自持運(yùn)營的重資產(chǎn)模式向輸出管理運(yùn)營服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型�？梢灶A(yù)見的是，寶龍?jiān)谏虡I(yè)的規(guī)模拓展將繼續(xù)側(cè)重于不需要大額資金沉淀的輕資產(chǎn)模式。

觀點(diǎn)新媒體注意到， 2023年上半年，寶龍商業(yè)僅新增外拓簽約兩個(gè)第三方項(xiàng)目，簽約面積約22.8萬平方米，新中開業(yè)兩個(gè)文化街區(qū)，新增開業(yè)面積15萬平方米，數(shù)據(jù)對比2022年同期均有所下降。

寶龍商業(yè)2023年上半年新拓展情況，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報(bào)

而在2022年全年，在新增的11個(gè)項(xiàng)目中，獨(dú)立第三方項(xiàng)目便有7個(gè)（54萬平方米），面積占比近52%，來自寶龍地產(chǎn)的項(xiàng)目僅有4個(gè)（50萬平方米）。

報(bào)告期末，寶龍商業(yè)已簽約零售商業(yè)物業(yè)合計(jì)143個(gè)，總合約建筑面積約1530萬平方米，與去年同期相比均有所上升。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)悉，2023下半年，寶龍商業(yè)計(jì)劃開業(yè)11個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，其中包括7個(gè)寶龍廣場、2個(gè)寶龍?zhí)斓睾?個(gè)寶龍星匯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積89.37萬平方米。

值得關(guān)注的是，寶龍集團(tuán)的另一大特色是，已形成“地產(chǎn)、商業(yè)、資管”三位一體發(fā)展。近期，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式落地，華潤、印力、金茂、物美已進(jìn)行申報(bào)，這或許也給寶龍的資管帶來了機(jī)會。