來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/陳奇杰 

五月最后一日，華潤(rùn)置地以一波超百億狂奔拿地引起市場(chǎng)矚目。

涉及城市包括溫州、金華、重慶，全口徑拿地金額合計(jì)105億元。

而前一天的5月30日，在蘇州二批次集中供地，華潤(rùn)剛以總價(jià)近31億元，梅開二度競(jìng)獲姑蘇區(qū)日益路北、文陵路西地塊，蘇地2023-WG-17號(hào)地塊，成為是次土拍最大贏家。

同日，華潤(rùn)置地又聯(lián)手長(zhǎng)沙土開建摘得長(zhǎng)沙[2023]021號(hào)住宅地，成交價(jià)38.13億元，樓面價(jià)8912元/平方米。

短短兩日，華潤(rùn)置地在全國(guó)各地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，共砍下6宗地塊，成交總價(jià)合計(jì)約174億元。

單日百億

具體來看，5月31日上午，溫州鹿城區(qū)出讓1宗商住地，13輪競(jìng)價(jià)后，華潤(rùn)置地與溫州城建聯(lián)手以總價(jià)27.4億元摘下該洪殿單元C-18地塊，樓面價(jià)14943元/平方米，溢價(jià)率2.24%。

該地塊出讓面積6.53萬(wàn)平方米，容積率2.81，建筑面積18.34萬(wàn)平方米，其中兼容建筑面積≥2萬(wàn)平方米且≤5.5萬(wàn)平方米（含旅館建筑面積≥1.3萬(wàn)平方米）。

于金華義烏市，華潤(rùn)置地全資子公司上海奔匯投資咨詢有限公司經(jīng)過67輪激戰(zhàn)，以總價(jià)35.13億元競(jìng)得義烏有機(jī)更新孝子祠地塊二，成交樓面價(jià)23585元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)23.13%。

該宗地位于稠城街道，城中路與三挺路交叉口東南側(cè)，用途為商住，出讓面積5.32萬(wàn)平方米，容積率2.8，建筑面積14.9萬(wàn)平方米，起價(jià)28.53億元，起始樓面價(jià)19155元/平方米。

孝子祠區(qū)塊與下車門區(qū)塊均屬義烏歷史悠久的老城區(qū)塊，也是義烏城市核心區(qū)。

三年前，華潤(rùn)置地首入義烏，以39.55億元總價(jià)競(jìng)得下車門出讓地塊，打造了下車門悅府項(xiàng)目；去年4月25日，華潤(rùn)置地又以20.05億元拿下孝子祠有機(jī)更新區(qū)塊，落地項(xiàng)目為孝子祠潤(rùn)府。

孝子祠潤(rùn)府于2022年9月底首開，共計(jì)200余套房源，均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米左右，項(xiàng)目前期驗(yàn)資預(yù)約客戶達(dá)到900余組，熱度可見一斑。

而華潤(rùn)置地本次奪得的孝子祠地塊二實(shí)為孝子祠區(qū)塊最后一塊拼圖，區(qū)塊內(nèi)后期將再無(wú)宅地可供出讓，具有稀缺性。以孝子祠潤(rùn)府項(xiàng)目均價(jià)計(jì)算，本次新地仍有近2萬(wàn)元/平方米利潤(rùn)空間。

值得一提的是，地塊允許建設(shè)不超過1.8萬(wàn)平方米空中花園陽(yáng)臺(tái)，該空中花園陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入住宅陽(yáng)臺(tái)。這使得孝子祠地塊二未來將有別于義烏大部分住宅項(xiàng)目，成為強(qiáng)調(diào)智能化、綠色化、可持續(xù)發(fā)展的住宅第四代住宅產(chǎn)品。

在浙江連奪兩地之后，華潤(rùn)置地又落子西南地區(qū)，當(dāng)天下午奪得重慶江北區(qū)觀音橋組團(tuán)I分區(qū)I07-3、I08-2、I08-3、I11-1、I12-1商住地塊，成交價(jià)42.6億元，樓面單價(jià)14142元/平方米，溢價(jià)率0.85%。

據(jù)了解，該地塊面積9.32萬(wàn)平方米，容積率3.2，可建規(guī)模30.12萬(wàn)平方米，為二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地（商住比為1.3：8.7），起價(jià)42億元，創(chuàng)下重慶土拍起拍價(jià)新紀(jì)錄。

宗地實(shí)際屬于江北區(qū)電測(cè)村棚改項(xiàng)目二期，一期地塊曾由香港置地和華潤(rùn)在2021年12月以30.39億總價(jià)、1.24萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拿下，商業(yè)部分打造為中環(huán)萬(wàn)象城，住宅部分樓盤名為觀宸。

按照規(guī)劃，電測(cè)村片區(qū)是觀音橋商圈實(shí)現(xiàn)面積、流量、銷售額“三個(gè)翻番”的主要載體，將培育建設(shè)“國(guó)際消費(fèi)中心城市首選區(qū)”。

落實(shí)到二期項(xiàng)目要求上，競(jìng)買人需全資持有運(yùn)營(yíng)總建筑面積10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)建筑項(xiàng)目，且持有運(yùn)營(yíng)時(shí)間不少于10年。同時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌（包括自有或引入）須為太古里、恒隆廣場(chǎng)、SKP、萬(wàn)象城、中環(huán)、印象城、龍湖天街、K11等知名品牌之一。

另外，競(jìng)得人須在簽訂出讓之日起30日內(nèi)支付至土地出讓價(jià)款的50%（含競(jìng)買保證金）；在11月30日前，土地出讓價(jià)款支付至30億元；剩余土地出讓價(jià)款在簽訂出讓之日起1年內(nèi)付清。

由此看來，華潤(rùn)置地此前的耕耘，加上商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金實(shí)力，以及區(qū)域本身發(fā)展規(guī)劃，拿下該宗大體量地塊似乎也是順理成章的事。

逆勢(shì)擴(kuò)張

稍早前的5月11日，華潤(rùn)置地發(fā)布了2023年4月拿地通訊。

2023年4月，華潤(rùn)置地在太原、上海、廣州、長(zhǎng)沙及合肥收購(gòu)了6幅地塊，總樓面面積173.3萬(wàn)平方米，應(yīng)付的權(quán)益對(duì)價(jià)為154.1億元。

觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月，華潤(rùn)置地力壓萬(wàn)科、保利發(fā)展，為內(nèi)房新增土儲(chǔ)第一，三方新增全口徑土地儲(chǔ)備分別為164.1萬(wàn)平方米、153萬(wàn)平方米以及136.95萬(wàn)平方米。

從權(quán)益拿地金額來看，期內(nèi)土地投資力度最大的房企為保利發(fā)展，對(duì)應(yīng)拿地支出為241.22億元。華潤(rùn)置地權(quán)益拿地金額排在第二位，權(quán)益對(duì)價(jià)為202.18億元，廣州漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊和BA0902125地塊是比較大的拿地支出。

為了實(shí)現(xiàn)“再造一個(gè)華潤(rùn)置地”的目標(biāo)，華潤(rùn)置地選擇在行業(yè)深度調(diào)整期仍保持著較大投資強(qiáng)度。

五月以來，華潤(rùn)置地拿地?cái)?shù)額不減反增，如此前還以上限價(jià)19.53億元在南通搶地，并與中鐵置業(yè)聯(lián)合37.26億元落子北京等。

同時(shí)，為維持盈利水平，該公司多在一二線城市拿地。

華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣曾在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在投資端要講究三個(gè)策略：第一是要深入聚焦策略，2023年會(huì)重點(diǎn)戰(zhàn)略性地投資12個(gè)城市；第二堅(jiān)持處理能力，就是根據(jù)銷售規(guī)模、銷售實(shí)現(xiàn)率和現(xiàn)金流狀況，做必要的投資資源庫(kù)；第三堅(jiān)持投資客戶和回報(bào)底線。

此前，華潤(rùn)置地高層根據(jù)目前存貨價(jià)值及供貨計(jì)劃，制定了2023年全年銷售超過3000億的目標(biāo)，并計(jì)劃開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率將保持在20%左右。