不難發(fā)現(xiàn)，資質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的房企，融資渠道更為豐富和順暢。

12月7日，華潤置地有限公司發(fā)布公告稱，公司作為借款人分別就10億人民幣、15億港幣及2億美元的3筆貸款融資與銀行訂立貸款融資協(xié)議。其中，前兩筆貸款融資為自提款日起計為期五年，后者為自提款日起計為期一年。

12月8日，華潤置地官方微信公眾號即披露，華潤置地在前一日（12月7日）與中國建設(shè)銀行股份有限公司香港分行、星展銀行有限公司香港分行分別辦理了15億元港幣、10億元人民幣（約合12億元港幣）的ESG貸款，合計總額為27億港元。

由此，房企融資環(huán)境回暖的信號再次增強。

Wind數(shù)據(jù)顯示，11月房企債務(wù)融資工具發(fā)行金額285億元、環(huán)比增長128%，其中保利、中海等發(fā)布百億融資計劃。進入12月以來，碧桂園、龍湖等融資也開啟實質(zhì)性進展，涉及中期票據(jù)、CMBS、供應(yīng)鏈ABS等。另一邊，合生創(chuàng)展、龍光、世茂、融創(chuàng)中國等房企則計劃采用配股融資的方式，加大境外融資力度。

值得一提的是，上述融資主體背景雖有國資、民營之分，但可以觀察到的是，他們都具有一個共同特點，即被市場評估為“優(yōu)質(zhì)企業(yè)”，評估標準則重點圍繞財務(wù)安全、償債能力、業(yè)績承壓能力等。

天風證券分析師鮑榮富認為，近期保利發(fā)展、招商蛇口等優(yōu)質(zhì)房企公開市場融資順暢，頭部房企和央企有望繼續(xù)受益于再融資的定向?qū)捤伞?/p>

ESG融資

“此次成功辦理ESG貸款，體現(xiàn)了金融機構(gòu)對華潤置地ESG工作的認可，未來華潤置地將持續(xù)提升ESG管理水平，并積極攜手國內(nèi)外金融機構(gòu)，共同推動雙碳目標實現(xiàn)�！比A潤置地首席財務(wù)官、助理總裁郭世清如是評價上述27億港元ESG融資。

實際上，隨著國外熱門的ESG投資邏輯逐步走入國內(nèi)，房企也紛紛加大了對ESG的重視。此前，包括新城控股、遠洋集團、龍光集團等房企皆有相關(guān)綠色債券發(fā)行計劃。

查詢相關(guān)資料得知，ESG理念起源于社會責任投資，但并非全部是企業(yè)社會責任（CSR），而是一整套可量化的投資方法，區(qū)別于傳統(tǒng)財務(wù)指標。ESG將環(huán)境（Environment）、社會（Social）、公司治理（Corporate Governance）三個指標納入投資分析，以此來評估企業(yè)運營的可持續(xù)性、環(huán)境影響和社會影響。

其中，環(huán)境因素（E）是以政府監(jiān)管政策為標尺，著眼于企業(yè)對環(huán)境的作用，包括資源能源高效循環(huán)使用、對生態(tài)圈的保護以及碳排放量等指標。

以華潤置地為例，據(jù)其官微披露，公司今年成立了跨部門聯(lián)合專項工作組，在綠色建筑、裝配式住宅、能源管理、綠色融資等方面積極開展工作。在2021年上半年，公司每百萬營業(yè)收入綜合能耗同比下降22.1%，獲取綠建認證面積590萬平方米，累計超5000萬平方米。此外，杭州亞運技術(shù)官員村等4個項目獲綠建三星級認證。

在ESG另外兩個評估指標中，社會因素（S）關(guān)注的是企業(yè)與其利益相關(guān)者之間的關(guān)系協(xié)調(diào)和平衡，涉及對員工、供應(yīng)鏈、客戶、社區(qū)、產(chǎn)品、社會公益等的作用或管理。治理因素（G）則是聚焦企業(yè)管理和行為層面，如信息披露、董事會獨立性、高管薪酬等公司治理角度指標，反腐敗和賄賂、舉報制度等商業(yè)道德規(guī)范指標，以及公司負面輿情事件等。

相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計表示，在全球目前已經(jīng)有2萬億美元的資金按照ESG方法進行投資。據(jù)媒體11月9日報道，花旗集團稱今年為亞太客戶籌得創(chuàng)紀錄的400億美元，用于資助可持續(xù)發(fā)展項目，比2020年增加6倍。

市場人士分析表示，在投資方或是放款單位看來，在意環(huán)境生態(tài)、社會責任、公司治理的企業(yè)，相對不容易出現(xiàn)重大產(chǎn)品缺失、引發(fā)社會反抗或是觸犯法規(guī)等風險，因此有機會以更好的條件取得資金，包括低息利率。另外，許多政府也有針對永續(xù)企業(yè)提供低利貸款。

目前，最青睞ESG投資的是養(yǎng)老金、共同基金等長線機構(gòu)投資者，目的是要獲得穩(wěn)定的長期收益。例如，挪威銀行投資管理、法國巴黎銀行、ING荷蘭國際集團、安大略教師養(yǎng)老基金、投資銀行旗下資產(chǎn)管理機構(gòu)Arcano、摩根士丹利、荷寶投資管理集團(Robeco) 等國際投資機構(gòu)。

在這種趨勢下，新一代熱門公司在IPO進程已開始強調(diào)ESG標準。例如，運動鞋履品牌Allbirds在IPO公告中表示，已為IPO建立了一種新的“可持續(xù)股票公開發(fā)行”框架。

盡管過去幾十年，歐盟等國家已建立了較為詳盡的ESG標準，但國內(nèi)還在起步階段。例如，香港交易所在2015年時已經(jīng)在施行上市公司ESG披露要求，其中在地產(chǎn)建筑行業(yè)設(shè)置包括資源使用、環(huán)境及天然資源、氣候變化、健康與安全、產(chǎn)品責任、反貪污等議題。

華潤置地表示，公司在2020年根據(jù)港交所《ESG指引》，結(jié)合自身業(yè)務(wù)實際，編制了行業(yè)首本《ESG管理手冊》，建立和完善ESG管理架構(gòu)和工作流程，明確ESG信息的指標及釋義、匯報及審核、考核與評價，填補了房地產(chǎn)行業(yè)ESG信息量化統(tǒng)計的標準空白。

觀點地產(chǎn)新媒體從華潤置地方面得知，2021年，華潤置地入選恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)成份股（30家）、恒生ESG 50指數(shù)成份股，在MSCI明晟可持續(xù)發(fā)展指數(shù)評級晉升BBB級，連續(xù)五年獲GRESB全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展評估指標四星評級，連續(xù)八年蟬聯(lián)中國社科院房地產(chǎn)企業(yè)社會責任發(fā)展指數(shù)第一名。

房企融資回暖

可以發(fā)現(xiàn)，房企境內(nèi)外融資環(huán)境正在逐步回暖。此次華潤置地27億元ESG貸款的成功辦理，也為行業(yè)融資注入了更多信心。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從9月央行提出“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、維護住房消費者的合法權(quán)益”，到10月銀監(jiān)會表態(tài)“貸款首付比例和利率支持首套房購房者”以來，房企融資已呈現(xiàn)由緊至松趨勢。

隨后，在中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)等房企均表示近期計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，11月19日，保利發(fā)展成功發(fā)行20億元的2021年度第四期中期票據(jù)，同月再次公告擬計劃發(fā)行100億租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。與此同時，中海在成功發(fā)行29億元公司債后，再擬注冊發(fā)行三期總計100億元中期票據(jù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，11月房企債務(wù)融資工具發(fā)行金額285億元、環(huán)比增長128%。

進入12月以來，多家規(guī)模性民營房企開始釋放融資信號。12月1日，碧桂園及龍湖境內(nèi)主體公司均有相關(guān)融資進展，二者注冊金額50億元的中期票據(jù)顯示已進入“預評中”環(huán)節(jié)。12月5日，金地集團“長城證券-金地集團2021年一期2號資產(chǎn)支持專項計劃”獲準發(fā)行，擬于2022年初上市。12月6日，龍光集團宣布將于近期啟動CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。

境外融資方面，12月7日-9日，世茂集團、龍光集團、合生創(chuàng)展集團公告稱，分別計劃配售并發(fā)行1.45億、1.72億股股份及2.5億美元的可換股債券，預計募資凈額分別約為11.72億港元、11.69億港元、2.475億美元。

有市場人士就此指出，目前來看，房企融資“有松又有緊”，存在明顯的不對稱性。宏觀上，相關(guān)部門強調(diào)支持房企的合理融資，也有相關(guān)動作落地，央行降準釋放資金也將改善融資環(huán)境。但微觀上，發(fā)行企業(yè)主體仍然有限，就近期發(fā)行的融資用途來看，不是用于償還舊債，更多是用于營運資金。

但也要看到，房企債務(wù)壓力仍然不小。 

中銀證券報告指出，經(jīng)估算在當前融資和銷售環(huán)境沒有改善情況下，預計2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億元左右，平均每月凈償還量/預計銷售回款在9.5%-14.3%之間，說明房企未來一年剛性兌付的債務(wù)壓力不斷走高。

此外，近日則有市場消息稱，招商蛇口等企業(yè)計劃近期在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。

對此，有市場人士認為，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用于兼并收購，有利于推動行業(yè)整合，增強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性。行業(yè)收并購既能提升出險房企的償債能力，同時也能妥善安置這部分資產(chǎn)的后續(xù)建設(shè)和交付，有望成為化解此輪信用風險的主要路徑。此外，頭部房企和央企有望繼續(xù)受益于再融資的定向?qū)捤伞?/p>

以招商蛇口為例，2021年1-11月招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積1242.77萬平方米、銷售金額2827.97億元，同比增加16.09%、15.21%。三季度末，公司有息負債1714億元，同比增長10.1%，其中長期借款占比60.6%。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來公司共發(fā)行債券(中票、公司債、ABS、超短期融資券等)規(guī)模235.39億元，平均融資成本3.09%。

而就華潤置地的ESG融資方式來看，未來房企在ESG上的表現(xiàn)對于一級、二級市場的影響也將逐步展現(xiàn)。

有跡可循的是，今年5月7日，中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)布關(guān)于上市公司年報和半年報披露內(nèi)容和格式準則的征求意見稿，意味著A股也將進入強制上市公司環(huán)境、社會信息披露的時代。 

實際上，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，即便融資開閘，但部分房企資金鏈壓力仍得不到緩解，流動性危機尚存，而可持續(xù)發(fā)展能力在房企能“走多遠”中發(fā)揮的作用將更顯重要。