商場(chǎng)與商戶的“至暗時(shí)刻”:還要繼續(xù)減免租金嗎?
聯(lián)商網(wǎng)消息:疫情爆發(fā)至今,實(shí)體商業(yè)遭受艱難挑戰(zhàn)。無論是業(yè)主或運(yùn)營商,還是品牌租戶,受疫情帶來的打擊都超出預(yù)期,短期內(nèi)客流和業(yè)績無法迅速恢復(fù)的情況下,雙方都在積極尋求各種續(xù)命措施。
對(duì)商戶而言,要求業(yè)主減免租金看起來是最直接有效的方法。對(duì)業(yè)主而言,為避免商戶中途撤退導(dǎo)致的長遠(yuǎn)壓力,給商戶減免租金也成為首當(dāng)其沖的權(quán)宜之策。
看起來,租金減免是雙方“心靈相通”的結(jié)果,然而,事情的發(fā)展方向似乎正在偏離軌道。日前,廣州十三行商戶集體抗議減租事件引發(fā)熱議,事件中商戶要求業(yè)主“2月退租,3月免租”。而這不是個(gè)例,類似戲碼在全國其他地方均有上演。
鄭州一商場(chǎng)復(fù)工首日就與商戶因減租政策發(fā)生沖突,起因是租戶不滿商場(chǎng)方遲遲沒有公布疫情期間的租金減免政策;
福建閩侯南嶼的一家商場(chǎng)給出了免租一個(gè)月的政策,但一周后卻要求商戶先續(xù)租,疑似合同捆綁行為引起商戶抗議;
南京一商場(chǎng)有租戶難以維持,要求提前解除合同,但與商場(chǎng)就違約金產(chǎn)生糾紛;
石家莊一商場(chǎng)疫情期間未免租金,復(fù)工后要求商戶交房租和物業(yè)費(fèi)被商戶集體反抗;
太原一服裝城百名租戶聚集,疫情期間無法正常開工要求業(yè)主退租;
……
購物中心和品牌本身是“唇齒相依”的兩個(gè)主體,卻在當(dāng)下生死存亡的關(guān)頭產(chǎn)生激烈的矛盾,甚至不惜“撕破臉皮”,到底誰之過?該如何杜絕糾紛發(fā)生?雙方未來如何更好地同舟共濟(jì)?
圖/聯(lián)商圖庫
如何看待租金減免糾紛
從購物中心角度看,減免租金,一方面能降低商戶經(jīng)營成本和防范租戶流失;另一方面商場(chǎng)關(guān)閉和租金減免,延長了投資回報(bào)周期,如果租金是保底+提點(diǎn)的方式,對(duì)業(yè)主方來說是筆很大的損失。
對(duì)商戶而言,一些商戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱,短期內(nèi)恢復(fù)難度大,得不到支持的話會(huì)陷入虧損狀態(tài),門店越多,損失越大,因此難免會(huì)做出“關(guān)店止損”的抉擇,即便冒著合同到期被清退的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)向購物中心提出租金減免的要求。
《聯(lián)商網(wǎng)》曾在1月底做過統(tǒng)計(jì),彼時(shí)全國近千家購物中心相繼發(fā)布了租金減免優(yōu)惠措施,其中最長的優(yōu)惠期為67天。雖然當(dāng)前各地在慢慢解禁,消費(fèi)在逐步復(fù)蘇中,但疫情尚未徹底解除,線下客流短期仍難以大規(guī);謴(fù),實(shí)體商業(yè)壓力依然巨大;蛞驕p租時(shí)間不夠長,或因減免力度不夠大,部分商戶開始不滿,采取游行示威來表達(dá)自己的訴求。
對(duì)此,聯(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員王國平指出,對(duì)于疫情下租金調(diào)整一般采用法律規(guī)定作為處理原則,并在相關(guān)法律法規(guī)指導(dǎo)下對(duì)于個(gè)別商戶及品類進(jìn)行特定扶持。
他表示,疫情時(shí)長影響減免租金時(shí)長,疫情對(duì)不同品類及商戶產(chǎn)生不同影響決定給予減免的力度。目前不少省份都相繼出臺(tái)疫情下的指引意見,購物中心在處理此類事情,按當(dāng)?shù)刂敢庖娞幚碜顬楣。?duì)于受疫情較為嚴(yán)重的特定品類,或者特定商戶,購物中心應(yīng)該在力所能及的情況下,盡量扶持,共渡難關(guān)。
對(duì)商場(chǎng)而言,商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)投資回報(bào)周期較慢的行業(yè),租金是大多數(shù)商場(chǎng)很重要的收入組成部分,疫情下也是受影響巨大的一方,他們甚至不惜閉店、員工上班時(shí)間延后,但商場(chǎng)日常防護(hù)和消毒工作、捐款贈(zèng)物等成本壓力劇增。然而在租金減免的輿論呼聲中,往往情感的渲染占了上風(fēng),甚至讓不少人忽略了業(yè)主和租戶之間還有合同協(xié)議。
但不能忽視的是,有些商場(chǎng)雖然實(shí)行了疫情期間租金減免的優(yōu)惠政策,但在與租戶合同到期后續(xù)租時(shí)又大幅度增加租金,這種行為也引起了商戶的抵抗,是產(chǎn)生糾紛的因素之一。
那么在業(yè)主眼里,又是如何看待這一矛盾?上海某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人徐商向《聯(lián)商網(wǎng)》坦言,經(jīng)過2、3月份的租金減免,業(yè)主方已經(jīng)承受了巨大壓力,如果繼續(xù)減免,也面臨著現(xiàn)實(shí)困難。商戶支付的租金直接構(gòu)成甲方的收入來源,繼續(xù)減免,就意味著甲方收入持續(xù)減少,最直接結(jié)果就是當(dāng)期出現(xiàn)經(jīng)營性虧損;一些負(fù)債率高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,甚至要依靠租金來支付利息和貸款,一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
但是,如果業(yè)主不繼續(xù)減免租金,一些小商戶甘愿提前閉店,或者合同到期后撤離,對(duì)甲方未來收入也會(huì)造成不良后果,最終是“兩敗俱傷”。
在徐商看來,此次疫情發(fā)生非常特殊,雙方都是受害者,要求一方承擔(dān)全部損失的訴求是有失公平的。
如何規(guī)避減租糾紛
誰都不能否認(rèn),業(yè)主或運(yùn)營商與商戶“一榮俱榮,一損俱損”,唇亡齒寒。
“實(shí)際上,這次疫情對(duì)物業(yè)方和品牌商戶來說,都是一次互相摸底、互相博弈,進(jìn)行市場(chǎng)洗牌的機(jī)會(huì)!甭(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員潘玉明表示,“一方面,購物中心可以借此機(jī)會(huì)進(jìn)行商戶的優(yōu)化調(diào)整,優(yōu)質(zhì)商戶或者購物中心需要的商戶,給予租金減免支持留住他們,不然即便是搭上一定的賠償,也要調(diào)換新的商戶;另一方面,也給了品牌一次戰(zhàn)略調(diào)整的機(jī)會(huì),是尋求新的商圈區(qū)域開設(shè)新店鋪的好時(shí)機(jī),可以利用租金、人力、物流等方面的要素和物業(yè)方談判,主動(dòng)進(jìn)退調(diào)整”。
總的來說,當(dāng)下業(yè)主和品牌充分協(xié)商溝通是最緊迫的。
王國平強(qiáng)調(diào),購物中心發(fā)展到現(xiàn)在,和商戶之間仍然存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱!吧虘舨磺宄约旱淖饨饦(gòu)成,對(duì)租金高低沒有概念,只是希望購物中心能夠在困難之際扶持一下。同時(shí),購物中心在疫情下承擔(dān)了很多責(zé)任,也沒有及時(shí)與商戶溝通,進(jìn)行立場(chǎng)交換,引發(fā)商戶不理解,甚至誤解認(rèn)為購物中心在疫情下,還是只想著自己發(fā)財(cái)。所以,購物中心的發(fā)展是甲乙雙方共同努力的結(jié)果,保持良好的溝通是非常必要的!
而有效的溝通可以基于哪些方面思考進(jìn)行?《聯(lián)商網(wǎng)》總結(jié)了幾點(diǎn):
一、合理溝通人員及營銷成本的未來使用方向。商戶對(duì)原定租金在特殊時(shí)期有疑義,實(shí)際上是對(duì)自己付出的租金與能夠獲得的服務(wù)回報(bào)不滿意造成的。租金定價(jià)主要有場(chǎng)地成本、人員成本、營銷成本等組成,除了場(chǎng)地成本是相對(duì)固定值,人員和營銷成本多少都會(huì)在疫情下產(chǎn)生效益落差,而商戶希望這部分落差由購物中心承擔(dān)。
同等人力成本的相對(duì)低效是疫情下的不可抗力,購物中心如果對(duì)員工工資進(jìn)行打折,應(yīng)該考慮讓渡出部分利潤;如果沒有進(jìn)行員工工資打折,商戶以及購物中心作為抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)一方,都應(yīng)該承擔(dān)更大責(zé)任。員工工資打折很可能會(huì)導(dǎo)致員工穩(wěn)定性以及工作積極性下挫,對(duì)于商戶以及購物中心都不一定是好事。
營銷在疫情下基本取消,這塊成本購物中心可以考慮讓渡出來,也可以積累下來,以便于疫情結(jié)束后有更多的“子彈”可以打。關(guān)于營銷成本,購物中心和商戶可以溝通一下未來的整體戰(zhàn)略,如何利用會(huì)更加高效。
二、從法律層面上,可以把疫情歸入“不可抗力”影響,合同雙方可按照約定來明確責(zé)任并承擔(dān)各自損失。但在現(xiàn)實(shí)中,不可能所有問題都通過訴訟來解決,因此,各方只有通過友好協(xié)商,求同存異,在權(quán)衡利弊之后“兩害取其輕”,相互妥協(xié)退讓,才能共克時(shí)艱。
三、明確減免的具體內(nèi)容。減免政策中,有些企業(yè)會(huì)明確表明是免除租金收入還是物業(yè)費(fèi)等內(nèi)容,但有些企業(yè)沒有明確,這就容易造成爭(zhēng)議。租戶交給業(yè)主的費(fèi)用中,除了租金,也有物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)等,需要明確,以免造成爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)。
四、明確免租期的計(jì)算單位。比如一些商場(chǎng)運(yùn)營的租期單位是月,這種情況下就有一些租戶會(huì)糾纏大小月的問題,比較容易引起因月份天數(shù)不同帶來的爭(zhēng)議困擾?偟膩碚f,以日起時(shí)間段訂立租約和免租期會(huì)規(guī)避上述爭(zhēng)議。
此外,租戶還應(yīng)該明確免租期是采用期內(nèi)免租還是期外順延的方式,以及考慮這兩種方式給租戶自身經(jīng)營和現(xiàn)金流帶來的影響。
疫情后如何同舟共濟(jì)
即將進(jìn)入到四月,疫情總體已趨向穩(wěn)定,企業(yè)出臺(tái)的租金減免政策大多止于三月,各地購物中心及商戶已經(jīng)相繼恢復(fù)正常營業(yè),但客流及消費(fèi)力恢復(fù)情況還是未知數(shù)。
關(guān)于后期租金政策如何推行又是一個(gè)矛盾點(diǎn)所在,按照博弈論的囚徒困境理論分析后得知,相對(duì)而言,甲方的最佳決策選擇是不減免租金,乙方的最佳決策選擇是要求減免租金。
不過,在定格思考減租額多少、減租時(shí)期多久后,更應(yīng)該要做的是抬頭望望遠(yuǎn)方,思考下后疫情時(shí)代,購物中心和品牌該如何繼續(xù)同舟共濟(jì)?
對(duì)此,潘玉明表示,目前有一種情況比較引人關(guān)注,就是零售方或物業(yè)方在等待,包括等待政府主管部門下達(dá)相關(guān)的補(bǔ)貼政策,等待上級(jí)集團(tuán)公司行政指令,等待商戶品牌方的積極支持政策,甚至等待顧客的積極回歸,包括報(bào)復(fù)性消費(fèi)。
這種是被動(dòng)地等待合作方給予自己的利益的態(tài)度,在社會(huì)突發(fā)疫情之后,從情理上可以理解,但是從市場(chǎng)經(jīng)營的戰(zhàn)略發(fā)展角度來說,并不可取。換言之,零售方或物業(yè)方應(yīng)該積極地從自身出發(fā),主動(dòng)作為,激活自身的經(jīng)營能力。
與此同時(shí),徐商也給出了四點(diǎn)建議。
一、重點(diǎn)在引流和增效上。
對(duì)4月份及以后的租金是否減免,或者減免多少,可一月一議,把當(dāng)前的主要精力放到如何吸引客流,恢復(fù)經(jīng)營業(yè)績上來。
如果業(yè)績快速得到恢復(fù),租金是否減免的矛盾就會(huì)大大緩解,為雙方進(jìn)一步協(xié)商溝通創(chuàng)造了好條件。如果現(xiàn)在聚焦在減租與否,采取游行示威等過激行為,只會(huì)使?fàn)I業(yè)環(huán)境惡化,客人避而遠(yuǎn)之,惡性循環(huán)的結(jié)果只會(huì)是“雙輸”。
二、靈活調(diào)整租金收取策略。
相對(duì)而言,甲方實(shí)力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力總體上要強(qiáng)于小商戶,在當(dāng)前形勢(shì)下,有能力的甲方應(yīng)該體現(xiàn)出“擔(dān)當(dāng)”,從更長遠(yuǎn)的角度來平衡當(dāng)前收益和持續(xù)運(yùn)營的關(guān)系。
因此,在具體操作方法上不是簡單的“減、免”,可靈活調(diào)整租金收取策略。比如一定周期內(nèi)對(duì)租戶采取營業(yè)額提成,對(duì)確實(shí)困難的商戶適當(dāng)延緩租金收取時(shí)間,再或者將未來業(yè)績提升作為減免的前提。
三、合理訴求,積極溝通協(xié)商。
小商戶也要本著互相體諒的原則提出合理訴求,如果自身經(jīng)營確實(shí)有困難,應(yīng)該實(shí)事求是與甲方協(xié)商。即便是協(xié)商不成,也應(yīng)該采取法律手段來解決爭(zhēng)議。
從另一個(gè)角度來說,小商戶也要意識(shí)到,作為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方,甲方是具有選擇主動(dòng)權(quán)的,即便是當(dāng)期作出勉強(qiáng)的讓步,一旦恢復(fù)到常態(tài)經(jīng)營,甲方完全可以行使選擇權(quán),對(duì)提出過分要求的小商戶不再續(xù)約。
四、積極爭(zhēng)取各級(jí)政府推出的扶持政策。
由于此次疫情帶來的影響面大、程度深,因此,小商戶和甲方也不要拘泥于雙方來解決問題,完全可以請(qǐng)有關(guān)部門來協(xié)調(diào)關(guān)系,解決困難。
同時(shí),還應(yīng)該積極爭(zhēng)取享受國家和地方推出的各類扶持政策,通過金融貸款、稅費(fèi)減免等措施,化解企業(yè)當(dāng)前的主要矛盾。
結(jié)束語
在疫情下,業(yè)主和租戶之間“唇亡齒寒”,只有相互體諒,攜手共進(jìn),才能共生共榮,渡過難關(guān)后也會(huì)給雙方長期合作增加信任和默契。
品牌方要理性客觀的看待租金減免的政策,對(duì)給予支持的道一聲感謝,但不應(yīng)將其作為一項(xiàng)理所應(yīng)當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。業(yè)主既然給出了支持,就貫徹到底,杜絕“空頭支票”,甚至出現(xiàn)“事前減租,事后漲租”的套路玩法。
2020不會(huì)重啟。不管是業(yè)主方還是品牌方,都面對(duì)相同的困境,一味地要求“對(duì)方付出”終難長久,過分激進(jìn)的情緒渲染更不會(huì)改變現(xiàn)狀。
在不確定的環(huán)境下,減租只是權(quán)宜之計(jì),并不具備長期鋪開的條件,后疫情時(shí)代下,在運(yùn)營及創(chuàng)新等方面下功夫,站在長遠(yuǎn)、開闊的維度共克時(shí)艱方為長久之計(jì)。
*應(yīng)采訪者要求,文中徐商為化名
(來源:聯(lián)商網(wǎng) 文/陳寧輝;編輯/周松平)
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