聯(lián)商網(wǎng)消息：疫情爆發(fā)至今，實(shí)體商業(yè)遭受艱難挑戰(zhàn)。無論是業(yè)主或運(yùn)營(yíng)商，還是品牌租戶，受疫情帶來的打擊都超出預(yù)期，短期內(nèi)客流和業(yè)績(jī)無法迅速恢復(fù)的情況下，雙方都在積極尋求各種續(xù)命措施。

對(duì)商戶而言，要求業(yè)主減免租金看起來是最直接有效的方法。對(duì)業(yè)主而言，為避免商戶中途撤退導(dǎo)致的長(zhǎng)遠(yuǎn)壓力，給商戶減免租金也成為首當(dāng)其沖的權(quán)宜之策。

看起來，租金減免是雙方“心靈相通”的結(jié)果，然而，事情的發(fā)展方向似乎正在偏離軌道。日前，廣州十三行商戶集體抗議減租事件引發(fā)熱議，事件中商戶要求業(yè)主“2月退租，3月免租”。而這不是個(gè)例，類似戲碼在全國(guó)其他地方均有上演。

鄭州一商場(chǎng)復(fù)工首日就與商戶因減租政策發(fā)生沖突，起因是租戶不滿商場(chǎng)方遲遲沒有公布疫情期間的租金減免政策；

福建閩侯南嶼的一家商場(chǎng)給出了免租一個(gè)月的政策，但一周后卻要求商戶先續(xù)租，疑似合同捆綁行為引起商戶抗議；

南京一商場(chǎng)有租戶難以維持，要求提前解除合同，但與商場(chǎng)就違約金產(chǎn)生糾紛；

石家莊一商場(chǎng)疫情期間未免租金，復(fù)工后要求商戶交房租和物業(yè)費(fèi)被商戶集體反抗；

太原一服裝城百名租戶聚集，疫情期間無法正常開工要求業(yè)主退租；

……

購(gòu)物中心和品牌本身是“唇齒相依”的兩個(gè)主體，卻在當(dāng)下生死存亡的關(guān)頭產(chǎn)生激烈的矛盾，甚至不惜“撕破臉皮”，到底誰之過？該如何杜絕糾紛發(fā)生？雙方未來如何更好地同舟共濟(jì)？

圖/聯(lián)商圖庫(kù)

如何看待租金減免糾紛

從購(gòu)物中心角度看，減免租金，一方面能降低商戶經(jīng)營(yíng)成本和防范租戶流失；另一方面商場(chǎng)關(guān)閉和租金減免，延長(zhǎng)了投資回報(bào)周期，如果租金是保底+提點(diǎn)的方式，對(duì)業(yè)主方來說是筆很大的損失。

對(duì)商戶而言，一些商戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，短期內(nèi)恢復(fù)難度大，得不到支持的話會(huì)陷入虧損狀態(tài)，門店越多，損失越大，因此難免會(huì)做出“關(guān)店止損”的抉擇，即便冒著合同到期被清退的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)向購(gòu)物中心提出租金減免的要求。

《聯(lián)商網(wǎng)》曾在1月底做過統(tǒng)計(jì)，彼時(shí)全國(guó)近千家購(gòu)物中心相繼發(fā)布了租金減免優(yōu)惠措施，其中最長(zhǎng)的優(yōu)惠期為67天。雖然當(dāng)前各地在慢慢解禁，消費(fèi)在逐步復(fù)蘇中，但疫情尚未徹底解除，線下客流短期仍難以大規(guī)�；謴�(fù)，實(shí)體商業(yè)壓力依然巨大�；蛞驕p租時(shí)間不夠長(zhǎng)，或因減免力度不夠大，部分商戶開始不滿，采取游行示威來表達(dá)自己的訴求。

對(duì)此，聯(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員王國(guó)平指出，對(duì)于疫情下租金調(diào)整一般采用法律規(guī)定作為處理原則，并在相關(guān)法律法規(guī)指導(dǎo)下對(duì)于個(gè)別商戶及品類進(jìn)行特定扶持。

他表示，疫情時(shí)長(zhǎng)影響減免租金時(shí)長(zhǎng)，疫情對(duì)不同品類及商戶產(chǎn)生不同影響決定給予減免的力度。目前不少省份都相繼出臺(tái)疫情下的指引意見，購(gòu)物中心在處理此類事情，按當(dāng)?shù)刂敢庖娞幚碜顬楣�。�?duì)于受疫情較為嚴(yán)重的特定品類，或者特定商戶，購(gòu)物中心應(yīng)該在力所能及的情況下，盡量扶持，共渡難關(guān)。

對(duì)商場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)投資回報(bào)周期較慢的行業(yè)，租金是大多數(shù)商場(chǎng)很重要的收入組成部分，疫情下也是受影響巨大的一方，他們甚至不惜閉店、員工上班時(shí)間延后，但商場(chǎng)日常防護(hù)和消毒工作、捐款贈(zèng)物等成本壓力劇增。然而在租金減免的輿論呼聲中，往往情感的渲染占了上風(fēng)，甚至讓不少人忽略了業(yè)主和租戶之間還有合同協(xié)議。

但不能忽視的是，有些商場(chǎng)雖然實(shí)行了疫情期間租金減免的優(yōu)惠政策，但在與租戶合同到期后續(xù)租時(shí)又大幅度增加租金，這種行為也引起了商戶的抵抗，是產(chǎn)生糾紛的因素之一。

那么在業(yè)主眼里，又是如何看待這一矛盾？上海某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人徐商向《聯(lián)商網(wǎng)》坦言，經(jīng)過2、3月份的租金減免，業(yè)主方已經(jīng)承受了巨大壓力，如果繼續(xù)減免，也面臨著現(xiàn)實(shí)困難。商戶支付的租金直接構(gòu)成甲方的收入來源，繼續(xù)減免，就意味著甲方收入持續(xù)減少，最直接結(jié)果就是當(dāng)期出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性虧損；一些負(fù)債率高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至要依靠租金來支付利息和貸款，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

但是，如果業(yè)主不繼續(xù)減免租金，一些小商戶甘愿提前閉店，或者合同到期后撤離，對(duì)甲方未來收入也會(huì)造成不良后果，最終是“兩敗俱傷”。

在徐商看來，此次疫情發(fā)生非常特殊，雙方都是受害者，要求一方承擔(dān)全部損失的訴求是有失公平的。

如何規(guī)避減租糾紛

誰都不能否認(rèn)，業(yè)主或運(yùn)營(yíng)商與商戶“一榮俱榮，一損俱損”，唇亡齒寒。

“實(shí)際上，這次疫情對(duì)物業(yè)方和品牌商戶來說，都是一次互相摸底、互相博弈，進(jìn)行市場(chǎng)洗牌的機(jī)會(huì)�！甭�(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員潘玉明表示，“一方面，購(gòu)物中心可以借此機(jī)會(huì)進(jìn)行商戶的優(yōu)化調(diào)整，優(yōu)質(zhì)商戶或者購(gòu)物中心需要的商戶，給予租金減免支持留住他們，不然即便是搭上一定的賠償，也要調(diào)換新的商戶；另一方面，也給了品牌一次戰(zhàn)略調(diào)整的機(jī)會(huì)，是尋求新的商圈區(qū)域開設(shè)新店鋪的好時(shí)機(jī)，可以利用租金、人力、物流等方面的要素和物業(yè)方談判，主動(dòng)進(jìn)退調(diào)整”。

總的來說，當(dāng)下業(yè)主和品牌充分協(xié)商溝通是最緊迫的。

王國(guó)平強(qiáng)調(diào)，購(gòu)物中心發(fā)展到現(xiàn)在，和商戶之間仍然存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱�！吧虘舨磺宄约旱淖饨饦�(gòu)成，對(duì)租金高低沒有概念，只是希望購(gòu)物中心能夠在困難之際扶持一下。同時(shí)，購(gòu)物中心在疫情下承擔(dān)了很多責(zé)任，也沒有及時(shí)與商戶溝通，進(jìn)行立場(chǎng)交換，引發(fā)商戶不理解，甚至誤解認(rèn)為購(gòu)物中心在疫情下，還是只想著自己發(fā)財(cái)。所以，購(gòu)物中心的發(fā)展是甲乙雙方共同努力的結(jié)果，保持良好的溝通是非常必要的。”

而有效的溝通可以基于哪些方面思考進(jìn)行？《聯(lián)商網(wǎng)》總結(jié)了幾點(diǎn)：

一、合理溝通人員及營(yíng)銷成本的未來使用方向。商戶對(duì)原定租金在特殊時(shí)期有疑義，實(shí)際上是對(duì)自己付出的租金與能夠獲得的服務(wù)回報(bào)不滿意造成的。租金定價(jià)主要有場(chǎng)地成本、人員成本、營(yíng)銷成本等組成，除了場(chǎng)地成本是相對(duì)固定值，人員和營(yíng)銷成本多少都會(huì)在疫情下產(chǎn)生效益落差，而商戶希望這部分落差由購(gòu)物中心承擔(dān)。

同等人力成本的相對(duì)低效是疫情下的不可抗力，購(gòu)物中心如果對(duì)員工工資進(jìn)行打折，應(yīng)該考慮讓渡出部分利潤(rùn)；如果沒有進(jìn)行員工工資打折，商戶以及購(gòu)物中心作為抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)一方，都應(yīng)該承擔(dān)更大責(zé)任。員工工資打折很可能會(huì)導(dǎo)致員工穩(wěn)定性以及工作積極性下挫，對(duì)于商戶以及購(gòu)物中心都不一定是好事。

營(yíng)銷在疫情下基本取消，這塊成本購(gòu)物中心可以考慮讓渡出來，也可以積累下來，以便于疫情結(jié)束后有更多的“子彈”可以打。關(guān)于營(yíng)銷成本，購(gòu)物中心和商戶可以溝通一下未來的整體戰(zhàn)略，如何利用會(huì)更加高效。

二、從法律層面上，可以把疫情歸入“不可抗力”影響，合同雙方可按照約定來明確責(zé)任并承擔(dān)各自損失。但在現(xiàn)實(shí)中，不可能所有問題都通過訴訟來解決，因此，各方只有通過友好協(xié)商，求同存異，在權(quán)衡利弊之后“兩害取其輕”，相互妥協(xié)退讓，才能共克時(shí)艱。

三、明確減免的具體內(nèi)容。減免政策中，有些企業(yè)會(huì)明確表明是免除租金收入還是物業(yè)費(fèi)等內(nèi)容，但有些企業(yè)沒有明確，這就容易造成爭(zhēng)議。租戶交給業(yè)主的費(fèi)用中，除了租金，也有物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)等，需要明確，以免造成爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)。

四、明確免租期的計(jì)算單位。比如一些商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的租期單位是月，這種情況下就有一些租戶會(huì)糾纏大小月的問題，比較容易引起因月份天數(shù)不同帶來的爭(zhēng)議困擾�？偟膩碚f，以日起時(shí)間段訂立租約和免租期會(huì)規(guī)避上述爭(zhēng)議。

此外，租戶還應(yīng)該明確免租期是采用期內(nèi)免租還是期外順延的方式，以及考慮這兩種方式給租戶自身經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流帶來的影響。

疫情后如何同舟共濟(jì)

即將進(jìn)入到四月，疫情總體已趨向穩(wěn)定，企業(yè)出臺(tái)的租金減免政策大多止于三月，各地購(gòu)物中心及商戶已經(jīng)相繼恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)，但客流及消費(fèi)力恢復(fù)情況還是未知數(shù)。

關(guān)于后期租金政策如何推行又是一個(gè)矛盾點(diǎn)所在，按照博弈論的囚徒困境理論分析后得知，相對(duì)而言，甲方的最佳決策選擇是不減免租金，乙方的最佳決策選擇是要求減免租金。

不過，在定格思考減租額多少、減租時(shí)期多久后，更應(yīng)該要做的是抬頭望望遠(yuǎn)方，思考下后疫情時(shí)代，購(gòu)物中心和品牌該如何繼續(xù)同舟共濟(jì)？

對(duì)此，潘玉明表示，目前有一種情況比較引人關(guān)注，就是零售方或物業(yè)方在等待，包括等待政府主管部門下達(dá)相關(guān)的補(bǔ)貼政策，等待上級(jí)集團(tuán)公司行政指令，等待商戶品牌方的積極支持政策，甚至等待顧客的積極回歸，包括報(bào)復(fù)性消費(fèi)。

這種是被動(dòng)地等待合作方給予自己的利益的態(tài)度，在社會(huì)突發(fā)疫情之后，從情理上可以理解，但是從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略發(fā)展角度來說，并不可取。換言之，零售方或物業(yè)方應(yīng)該積極地從自身出發(fā)，主動(dòng)作為，激活自身的經(jīng)營(yíng)能力。

與此同時(shí)，徐商也給出了四點(diǎn)建議。

一、重點(diǎn)在引流和增效上。

對(duì)4月份及以后的租金是否減免，或者減免多少，可一月一議，把當(dāng)前的主要精力放到如何吸引客流，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上來。

如果業(yè)績(jī)快速得到恢復(fù)，租金是否減免的矛盾就會(huì)大大緩解，為雙方進(jìn)一步協(xié)商溝通創(chuàng)造了好條件。如果現(xiàn)在聚焦在減租與否，采取游行示威等過激行為，只會(huì)使?fàn)I業(yè)環(huán)境惡化，客人避而遠(yuǎn)之，惡性循環(huán)的結(jié)果只會(huì)是“雙輸”。

二、靈活調(diào)整租金收取策略。

相對(duì)而言，甲方實(shí)力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力總體上要強(qiáng)于小商戶，在當(dāng)前形勢(shì)下，有能力的甲方應(yīng)該體現(xiàn)出“擔(dān)當(dāng)”，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來平衡當(dāng)前收益和持續(xù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)系。

因此，在具體操作方法上不是簡(jiǎn)單的“減、免”，可靈活調(diào)整租金收取策略。比如一定周期內(nèi)對(duì)租戶采取營(yíng)業(yè)額提成，對(duì)確實(shí)困難的商戶適當(dāng)延緩租金收取時(shí)間，再或者將未來業(yè)績(jī)提升作為減免的前提。

三、合理訴求，積極溝通協(xié)商。

小商戶也要本著互相體諒的原則提出合理訴求，如果自身經(jīng)營(yíng)確實(shí)有困難，應(yīng)該實(shí)事求是與甲方協(xié)商。即便是協(xié)商不成，也應(yīng)該采取法律手段來解決爭(zhēng)議。

從另一個(gè)角度來說，小商戶也要意識(shí)到，作為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方，甲方是具有選擇主動(dòng)權(quán)的，即便是當(dāng)期作出勉強(qiáng)的讓步，一旦恢復(fù)到常態(tài)經(jīng)營(yíng)，甲方完全可以行使選擇權(quán)，對(duì)提出過分要求的小商戶不再續(xù)約。

四、積極爭(zhēng)取各級(jí)政府推出的扶持政策。

由于此次疫情帶來的影響面大、程度深，因此，小商戶和甲方也不要拘泥于雙方來解決問題，完全可以請(qǐng)有關(guān)部門來協(xié)調(diào)關(guān)系，解決困難。

同時(shí)，還應(yīng)該積極爭(zhēng)取享受國(guó)家和地方推出的各類扶持政策，通過金融貸款、稅費(fèi)減免等措施，化解企業(yè)當(dāng)前的主要矛盾。

結(jié)束語

在疫情下，業(yè)主和租戶之間“唇亡齒寒”，只有相互體諒，攜手共進(jìn)，才能共生共榮，渡過難關(guān)后也會(huì)給雙方長(zhǎng)期合作增加信任和默契。

品牌方要理性客觀的看待租金減免的政策，對(duì)給予支持的道一聲感謝，但不應(yīng)將其作為一項(xiàng)理所應(yīng)當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。業(yè)主既然給出了支持，就貫徹到底，杜絕“空頭支票”，甚至出現(xiàn)“事前減租，事后漲租”的套路玩法。

2020不會(huì)重啟。不管是業(yè)主方還是品牌方，都面對(duì)相同的困境，一味地要求“對(duì)方付出”終難長(zhǎng)久，過分激進(jìn)的情緒渲染更不會(huì)改變現(xiàn)狀。

在不確定的環(huán)境下，減租只是權(quán)宜之計(jì)，并不具備長(zhǎng)期鋪開的條件，后疫情時(shí)代下，在運(yùn)營(yíng)及創(chuàng)新等方面下功夫，站在長(zhǎng)遠(yuǎn)、開闊的維度共克時(shí)艱方為長(zhǎng)久之計(jì)。

*應(yīng)采訪者要求，文中徐商為化名

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 文/陳寧輝；編輯/周松平）