一、商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)巨變
進入網(wǎng)絡(luò)時代，商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境發(fā)生劇烈變化，除消費、業(yè)態(tài)、電商、物流變化因素外，商業(yè)地產(chǎn)也因供求巨大反差處于市場變化期，這些變化將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級;即將發(fā)生的商業(yè)地產(chǎn)升級似乎是電商引起的，究其根本是科技進步，人類行為和商業(yè)銷售方式改變，使商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境發(fā)生巨變而促進商業(yè)地產(chǎn)進化。
1、時間過剩：由于科技的進步，生產(chǎn)實現(xiàn)自動化、半自動化或機器人運用，人們勞動時間大大減少，據(jù)統(tǒng)計，世界各國平均工作時間為：阿根廷一年人均工作1903小時，巴西人工作1841小時，日本人1758小時，美國人1610小時，英國人1489小時，而荷蘭人一年才1389小時。中國從1995年開始將“單休日”變?yōu)椤半p休日”，法定節(jié)假日和休息日達115.3天，再剔除無效的上班時間，中國人一年有140天不上班。據(jù)最近在北京、天津、上海三大城市的調(diào)查，職工的有效工時只占制度工時的一半左右，也就是說1人一年實際工作時間為153天，自由支配時間為212天。由于時間過剩，給商業(yè)帶來“時間消費”的商機。
2、產(chǎn)能過剩：同樣由于科技的發(fā)展，使產(chǎn)品制造變得容易，導(dǎo)致全球產(chǎn)能過剩，以我國為例，約有75%的產(chǎn)品處于過剩狀態(tài)，過去以產(chǎn)定銷的商品生產(chǎn)模式將被顛覆，“工業(yè)4.0”使研發(fā)、生產(chǎn)和銷售聯(lián)動變?yōu)楝F(xiàn)實，商業(yè)對商品生產(chǎn)導(dǎo)向作用加強。
3、電商沖擊：中國2014年電子商務(wù)行業(yè)發(fā)展報告顯示，2014年，中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模達13.4萬億元，同比增長31.4%。其中，B2B電子商務(wù)市場交易額達10萬億元，同比增長21.9%。網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模達2.82萬億元，同比增長49.7%。網(wǎng)店增多以及網(wǎng)絡(luò)銷售額的增長，壓縮了實體店的市場份額和發(fā)展空間;電商對傳統(tǒng)實體商業(yè)地產(chǎn)提出了改變的命題。
4、即將出現(xiàn)物聯(lián)業(yè)態(tài)：商品流通加速，商業(yè)信息上網(wǎng)只須數(shù)秒，而物流速度也大大加快，除了3D打印等新型物聯(lián)概念之外，傳統(tǒng)運輸變成社會化的物流后，商品流通速度也大大提高。以中國的直達國際航班為例，廣州—紐約航線是目前航程最長的直飛航線之一，單程航距達到13500公里，單程飛行時間只需16小時。全球歷史上最長航線是新加坡—紐約航線，長達15000公里，飛行時間約為19小時，商品可以在1天之內(nèi)到達。而在過去，上海一宗商品物件，通過零擔(dān)班車運到山東某城，約需10-15天。商品信息和物流快遞提速，同樣逼著傳統(tǒng)商業(yè)提速，物聯(lián)業(yè)態(tài)呼之欲出，這也對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)提出了適合物聯(lián)時代的要求。
5、全球性的商業(yè)地產(chǎn)過剩，商業(yè)地產(chǎn)市場本身謀變。一位美國專家反映：在全球范圍內(nèi)，發(fā)達國家都存在商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況。如美國，零售商目前所面臨的最大問題是零售空間供應(yīng)過剩。在過去40年里，有近2000多個封閉式購物中心拔地而起，而今，其中的800多家已經(jīng)被迫關(guān)門或是大規(guī)模地整修——這種整修幾乎相當(dāng)于翻新重建。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，預(yù)測剩下的1000多家購物中心，一半以上也會在未來10年內(nèi)關(guān)門。
中國處在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮后期。據(jù)CBRE統(tǒng)計，2014年全球新建購物中心面積排名前十的城市有9座在中國，全球在建購物中心面積超過一半的也來自中國。從全國實際情況看，筆者到過全國將近200個城市，經(jīng)考察和了解發(fā)現(xiàn)這些城市人均商業(yè)物業(yè)面積都超過2.5㎡/人，超出實際需求至少30%以上，導(dǎo)致許多商業(yè)物業(yè)無效開發(fā)，閑置空關(guān)，過多商業(yè)物業(yè)同樣催生新型商業(yè)地產(chǎn)。
小結(jié)：由于時間消費出現(xiàn)、商品生產(chǎn)和流通變革、高科技的網(wǎng)絡(luò)發(fā)展產(chǎn)生電商，商業(yè)須從傳統(tǒng)零售、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭旌颉薄⒖焖俜⻊?wù)的業(yè)態(tài)，變?yōu)榫�上和線下均有價值的商業(yè)類型;商業(yè)地產(chǎn)也必須跟著商業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
二、商業(yè)地產(chǎn)的進化
商業(yè)地產(chǎn)進步既和業(yè)態(tài)升級有關(guān)，也和建筑進步有關(guān)。在建筑界有“建筑進化與材料有關(guān)”的“材料說”，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，筆者承襲“工具說”，即人類社會進步和使用工具有關(guān)，每一次新的工具誕生都會推動一輪新的工業(yè)革命，工業(yè)革命潮流同樣帶動商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)升級;商業(yè)發(fā)展仍從屬于科技進步帶動，作為商業(yè)載體的商業(yè)地產(chǎn)需要運用工業(yè)革命的科技成果推動進步和發(fā)展。
根據(jù)信息社會，產(chǎn)銷聯(lián)動，時間消費以及即將出現(xiàn)的物聯(lián)業(yè)態(tài)，本文提出“消費港”和“馬戲團”兩種商業(yè)地產(chǎn)新模式，可能是未來業(yè)態(tài)變化需求的新型商業(yè)載體。
三、業(yè)態(tài)變異
業(yè)態(tài)變異受消費行為影響而變化，而消費行為同樣也是受到科技進步的影響而改變。
1、消費行為重塑業(yè)態(tài)
消費行為變化主要受到如下影響：①時間過剩，產(chǎn)生時間消費的商機;②財富累積，大部分人的積蓄增加，有了支付滿足生存之外的改善性或享受性消費的經(jīng)濟條件;③人類社會民主化后，個性解放，消費積極性進一步得到釋放;④人類年輕化和童稚化。聯(lián)合國把44歲以下的人群都劃為青年人;童稚化是指電腦(網(wǎng)絡(luò))代替人腦思考，使得人類智力下降，變得單純的情形。這兩個因素使消費變得更加容易沖動;⑤體驗經(jīng)濟興起，按照馬斯洛理論，經(jīng)濟發(fā)展到一定水平后，體驗和情感消費出現(xiàn)。
所有這些變化導(dǎo)致商業(yè)更具科技化和人性化，其(實物)商品銷售機器的特征發(fā)生弱化，而“派對”、“聚會”和“學(xué)習(xí)”的社會化功能得以加強。
2、業(yè)態(tài)變異
電商的不足就是實體商業(yè)的優(yōu)勢。文化程度高消費者網(wǎng)購概率高，但是網(wǎng)絡(luò)化、智能化后，人類不會變得勤勞，反而會變得懶惰，部分人智力下降，情景化變得更加重要，網(wǎng)購和現(xiàn)場體驗會變成未來商業(yè)新的存在方式，其中，O2O是關(guān)鍵，是線上線下兩個商業(yè)空間的密鑰，筆者認為，O2O未必是集中統(tǒng)一的，某些個性小店，通過APP集合粉絲，進行集中推廣銷售，也有良好的效果。根據(jù)線上線下融合的趨勢，虛實商業(yè)各展其長成了必要。業(yè)態(tài)變化趨勢預(yù)測為：
混搭：實物商品搭載在服務(wù)業(yè)態(tài)中，在快樂、教育、情感、興趣消費之中實現(xiàn)實物商品的銷售。
體驗：商業(yè)將出現(xiàn)旅游化、主題化、體驗化展示，2008年筆者提出“情景化商業(yè)地產(chǎn)”和后來的“商旅文”、“體驗消費”都成為了業(yè)界共識，這種走勢仍將延續(xù)。
展示：商業(yè)地產(chǎn)的三維展示是電商無法替代的。
開放的公共空間：商業(yè)地產(chǎn)變得更具有社交或城市客廳的作用。
四、明天的商業(yè)地產(chǎn)——物聯(lián)業(yè)態(tài)的載體
制造業(yè)工作對象為沒有知覺的工業(yè)產(chǎn)品，僅要求信息物理融合，而商業(yè)地產(chǎn)則更加復(fù)雜，要做到信息、物理、情感和行為融合，智慧化和情景化的要求更高，其要求反映如下：
1、業(yè)態(tài)對建筑的要求——滿足商品展示和進存庫調(diào)一體化的要求。我們處在商品過剩時期，從商品過剩時期的消費行為特點來看，人們因為商品購買容易，反而不急于采購商品，使得大量商品儲存在商店中;不像在商品短缺時期，大量商品儲存在家中。目前，家庭無或少備貨的情況在冰箱變小的情形中得到印證。所以商品銷售和售后配送都要快，未來商業(yè)對建筑提出“移動銷售”“可變化空間”的要求;即可以達到“提高銷售效率”，提高商業(yè)物業(yè)有效利用的目的。
2、業(yè)態(tài)對信息化的要求，如“電子貨架”思維的引進，以進步的商品信息系統(tǒng)精確統(tǒng)計消費需求，減少商品過期和物損，也有利于資金周期。
3、心理學(xué)參與更深：利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)，強化對消費心理、消費趨勢分析及干預(yù)，包括全新的消費心理分析(包括電商)，以及心理美學(xué)、環(huán)境行為和實用心理學(xué)等學(xué)科的運用。
4、業(yè)態(tài)對(內(nèi)外)環(huán)境要求——主題化和情景化的要求。
5、明天的商業(yè)地產(chǎn)展望
商業(yè)地產(chǎn)4.0模型
“工業(yè)4.0”理念，旨在通過充分利用嵌入式控制系統(tǒng)，實現(xiàn)創(chuàng)新交互式生產(chǎn)技術(shù)的聯(lián)網(wǎng)，相互通信，即信息物流融合系統(tǒng)，將制造業(yè)向智能化轉(zhuǎn)型，這同樣也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。
① 物聯(lián)商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)4.0的重要依據(jù)，其核心是依據(jù)消費需求，業(yè)態(tài)發(fā)展和物流提速的變化，變固定的商業(yè)建筑為可移動商業(yè)銷售機器;而情景化是滿足時間消費和商業(yè)地產(chǎn)旅游化——擴大商圈的要求;而商業(yè)建筑生態(tài)和環(huán)保不僅僅是為了節(jié)能減排，更多的是契合普世理念和控制商業(yè)地產(chǎn)運營成本，從而提高效益;信息化則是商業(yè)地產(chǎn)升級的重點，把工業(yè)時代的銷售機器變成智能商業(yè)載體。商業(yè)企業(yè)欲在未來長期保持競爭優(yōu)勢，有三項重要工作：1)提高商業(yè)靈活性——極快實現(xiàn)銷售;2)擴大商圈——占有更大市場、提高銷售率、實現(xiàn)低本高效;3)縮短商品庫存時間，并通過增加商品種類和擴大服務(wù)，滿足個性化的銷售需求。為實現(xiàn)高度靈活的規(guī)�；虡I(yè)銷售，對上下游鏈條環(huán)節(jié)進行滲透，在日益復(fù)雜的商業(yè)價值創(chuàng)造中進行高效資源優(yōu)化，使需求、生產(chǎn)、流通形成更加緊密的連接。
�、� 商業(yè)建筑4.0——可以移動和固定商業(yè)物業(yè)
“馬戲團”——可移動的商業(yè)銷售平臺，其理念來自于演藝促銷，通過活動策劃，引起快速客流集聚，實現(xiàn)時間內(nèi)的有效銷售，由于是移動商業(yè)載體，如馬戲團一樣在各個社區(qū)、重要集市進行商品銷售和服務(wù)，并給人們送去了歡樂，故暫名為“馬戲團”。
“消費港”——固定的大型商業(yè)建筑，理念來自于水手到達港口，上岸尋找歡樂和購物的情形;在人們未來的生存環(huán)境中充滿海量信息，與其單調(diào)刷屏，不如去商場看個真實的情形而提出的商業(yè)地產(chǎn)方案。
現(xiàn)場有良好的商品展示功能，滿足人們一站式購物的需求，配套有強度的快遞配送和服務(wù)體系，而情景化的商業(yè)場景使得人們近悅遠來，流連忘返。
�、� 智慧商業(yè)建筑(信息技術(shù)在商業(yè)地產(chǎn)中運用)
·數(shù)字虛擬化可以模擬出高精尖商用設(shè)備研發(fā)所需要的商業(yè)環(huán)境。用于數(shù)字化及虛擬空間，從而實現(xiàn)業(yè)態(tài)的全天候。
·通過采用商業(yè)物業(yè)集成自動化與智能化，能夠顯著提高商業(yè)物業(yè)使用效率和節(jié)能降耗。
·創(chuàng)新軟件與高性能硬件、虛擬網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)實商業(yè)環(huán)境交錯，這種以信息技術(shù)為基礎(chǔ)，整合軟硬件的系統(tǒng)又稱嵌入式商業(yè)系統(tǒng)。該系統(tǒng)的應(yīng)用，使得生產(chǎn)與商業(yè)、物流之間縱向一體化程度加深;另一方面，在從預(yù)訂到交貨的橫向一體化中，各個環(huán)節(jié)也被緊密地聯(lián)系起來了。
6、信息開發(fā)、利用
圖2說明：信息資源的深度、循環(huán)利用，虛擬商業(yè)生態(tài)形成，商業(yè)信息朝綜合、多角發(fā)掘的方向發(fā)展。
圖2 信息利用手段
除了目前商業(yè)關(guān)注的O2O、B2C、物聯(lián)網(wǎng)、微信營銷、跨境商品交易、海淘中轉(zhuǎn)站之外，今后商業(yè)建筑信息管理方面還會集成為智慧商業(yè)平臺——結(jié)合跨境電商、跨境購物，以全新的智慧時代開啟“跨境購物、實體商城、網(wǎng)上商城、020、二維碼、視頻購物、微信圈以及商場大數(shù)據(jù)、云計算”的商業(yè)模式�？蔀榭蜕烫峁┌ㄊ袌鲞\營、商品營銷、消費服務(wù)、金融服務(wù)、外貿(mào)服務(wù)、品牌推廣、人才培訓(xùn)、智能化倉儲物流等服務(wù)。
7、其他變化
4.0商業(yè)地產(chǎn)還可能會有如下進步或者變化：
智慧商用設(shè)備
虛擬家庭收藏室——為家庭建立虛擬的收藏室，平日可以選購優(yōu)惠的商品，隨后儲存到虛擬收藏室，待有需要時馬上進行配送。
電子商品柜——有開柜語音介紹，實時交易，實時結(jié)算等功能。加快商品交易速度，具有大數(shù)據(jù)、智能化配貨、儲存和展示等特色。
智能購物籃——購物籃帶有掃描系統(tǒng)，在將貨品放入籃中后，自動為顧客統(tǒng)計所購貨品價格，并顯示貨品信息，加快結(jié)賬速度。
仿真機器人接待員——用預(yù)編程的腳本，可以實現(xiàn)做手勢、眨眼、嘴唇開合、做出面部表情以及其他在說話時會有的肢體動作，還可以依據(jù)用戶提出其購物需求與偏好，利用云平臺上的大量知識和信息資源，包括購物中心內(nèi)各家商鋪的商品和服務(wù)信息，為用戶提供有針對性的購物咨詢及引導(dǎo)服務(wù)。
商場街景/商場布置導(dǎo)向——在網(wǎng)上商場內(nèi)部打造街景顯示系統(tǒng)，讓顧客在家中就能直觀的看到商場內(nèi)部的布置，方便找到自己需要購物的區(qū)域，同時通過收集顧客查找的熱門區(qū)域，布置商業(yè)業(yè)態(tài)，大大提升商場的業(yè)態(tài)合理性。
可穿戴設(shè)備——顧客佩戴商場提供的可穿戴設(shè)備，實施查詢需要商品的位置，貨物的價格，同時設(shè)備可為商場收集顧客的需求數(shù)據(jù)。
商品3D打印中心——提供個性商品的DIY 服務(wù)。
快速支付和消費金融
快速結(jié)算(包括移動支付)——通過手機客戶端，實現(xiàn)在線支付、聲音支付、指紋支付。
消費金融——利用會員信息大數(shù)據(jù)即時辦理消費金融以及保險。
個人及家庭消費積分銀行——個人及家庭消費積分可通用，將所有消費積分納入國際性的個人或家庭積分銀行賬戶，使得會員可以享受“免費”消費和積分通用兌換。
物流和商品快遞
限時送達箱：與快遞公司信息共享，按照不同送貨時間要求和送貨費用實現(xiàn)商品限時送達。
無人機送貨——使用最先進的無人機技術(shù)配送貨品，安全高效，準時。
智慧商場管理
自動門禁系統(tǒng)
自動控制消防分區(qū)
偷盜自動報警
智能停車場——過車牌號的識別和進入，可以靶向停車，顧客憑借停車卡，可以在商場停車終端直接給車輛做定位，方便顧客找到車輛離開商場。
智能建筑
智能磚——是未來智慧商業(yè)建筑的基礎(chǔ)材料，自帶軟件以及各個智慧砌塊的管線連接，在智慧磚的疊砌鋪裝同時，完成了建筑管線鋪設(shè)、連接。建筑按照經(jīng)營需求變化體積、容量。
自動控制溫度、含氧量、濕度以及控光、控聲、變換背景。
環(huán)保和生態(tài)
自帶發(fā)電機——利用風(fēng)能、太陽能、身體動能等實現(xiàn)自身供電;為無外線建筑。
利用屋頂花園調(diào)節(jié)室溫。
雨水利用等。
8、主題類型的商業(yè)地產(chǎn)——重視場景設(shè)計
樂園類：童話主題、迪斯尼主題、玩具主題、夢幻主題等
劇場類：偶像明星和故事情節(jié)主題、未來世界主題、電影主題等
生態(tài)類：運動主題、花卉主題、寵物主題
藝術(shù)和景觀類：創(chuàng)意和藝術(shù)品主題、風(fēng)貌主題、音樂主題、旅游景點主題等
展會類：趕集主題、淘寶主題、競拍試用主題(演藝帶動)
社區(qū)客廳類：社交和邂逅主題、鄰里親情主題、聯(lián)誼主題、約會和沙龍主題
傳統(tǒng)街區(qū)類：人文主題、名人主題、古跡主題、風(fēng)貌主題
未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運營過程中抑或有“導(dǎo)演”這個角色。
五、商業(yè)地產(chǎn)重新估值
由于商業(yè)地產(chǎn)4.0，商圈概念將消失或者弱化，情景化、粉絲、消費轉(zhuǎn)化率影響商業(yè)地產(chǎn)的價值表現(xiàn)。
1、傳統(tǒng)估值體系顛覆。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)“商圈”和“位置”價值下降，交通特性中的物流特點加強，以滿足物聯(lián)業(yè)態(tài)的需求，物流成本影響商業(yè)物業(yè)價值;
2、情景化的轉(zhuǎn)化率;是否可以轉(zhuǎn)化成網(wǎng)上交易或者現(xiàn)場提袋率將影響商業(yè)地產(chǎn)價值表現(xiàn);
3、網(wǎng)絡(luò)訪客和流量：線上交流、融合深度、互動頻次、粉絲數(shù)量和網(wǎng)站的瀏覽量、點擊率以及轉(zhuǎn)化率、交易量也是未來考核商業(yè)地產(chǎn)價值的主要依據(jù);
4、未來商業(yè)物業(yè)的估值按照線上線下合并考核進行，商業(yè)地產(chǎn)估值中可變的商業(yè)價值估值系數(shù)變大，相對固定的房地產(chǎn)價值估值收縮。
5、估值方法改變將影響商業(yè)地產(chǎn)的投融資、規(guī)劃運營走向。
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