出品/時代財經(jīng)

撰文/陳澤旋

圖源/時代財經(jīng)

隨著谷子經(jīng)濟持續(xù)火熱，LABUBU“出圈”，線下購物中心也被激活。

6月26日，戴德梁行發(fā)布的《廣州2025上半年度商辦市場回顧及展望報告》顯示，上半年，廣州甲級寫字樓累計新增供應達26.9萬平方米，同比增長55.8%，其中，新興商務區(qū)國際金融城是年內(nèi)新增供應的主要來源，推動廣州市甲級寫字樓存量增長至693.7萬平方米。

在新增供應的帶動下，廣州甲級寫字樓凈吸納量錄得15.2萬平方米，但仍同比下降13.3%。與此同時，上半年廣州甲級寫字樓空置率同比增加0.9個百分點至19.8%；二季度全市平均租金環(huán)比下降1.4%至123.5元/平方米/月，不過跌幅較上一季度收窄3.3個百分點，尤其核心商圈市場平均租金跌幅均有收窄。

市場不乏積極表現(xiàn)，其中，來自數(shù)字化服務、潮玩零售、AMC等細分行業(yè)的租賃需求活躍。戴德梁行指出，與去年底相比，今年上半年廣州甲級寫字樓租賃市場問詢和帶看量均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。同時，部分企業(yè)關于辦公空間租賃的決策流程有所優(yōu)化，租賃談判空間縮短，推動市場成交節(jié)奏得以改善。

其中，老城區(qū)越秀的凈吸納量在二季度實現(xiàn)由負轉正，期間錄得多個1000平方米以上的較大面積成交，個別高樓齡項目通過商務策略調(diào)整與租戶結構優(yōu)化實現(xiàn)出租率的改善。

已發(fā)展數(shù)年的琶洲板塊則是二季度租賃活躍度最高的區(qū)域，空置率環(huán)比下降1.7個百分點，同比下降3.6個百分點至23.2%，原因是板塊氛圍成熟推動了新項目的去化，來自TMT行業(yè)和金融行業(yè)的租賃需求也起了助力作用。

TMT、金融業(yè)、貿(mào)易和零售業(yè)是上半年廣州甲級寫字樓市場前三大需求主力，成交面積占比均有所擴大。值得一提的是，貿(mào)易和零售業(yè)的占比相較去年提升8.1個百分點至16.3%，借此成為第三大需求方，戴德梁行指出，潮玩手辦、化妝品是貿(mào)易和零售業(yè)的擴張主力。

潮玩手辦擴張的背后是情緒消費在崛起，上半年LABUBU的爆火現(xiàn)象正是這一趨勢的生動注腳，這為購物中心帶來了正面效益。戴德梁行續(xù)指，在購物中心，二次元經(jīng)濟和潮玩消費上半年的表現(xiàn)“非�；钴S”，尤其IP潮玩不僅受到國內(nèi)年輕消費群體的追捧，對海外游客也具有吸引力。

此前，時尚天河商場企劃市場負責人李凌燕對時代財經(jīng)表示，時尚天河商場的年化客流量在5000萬人次，已經(jīng)很旺，而二次元商業(yè)街區(qū)成為商場客流的重要增量，“二次元的街區(qū)客流表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他項目，節(jié)假日客流有10%至13%的提升。”在這波消費浪潮中，也有許多本已失去競爭優(yōu)勢的老商場，靠打破次元壁“一夜回春”，比如出現(xiàn)頹勢的地王廣場在2023年下半年靠引入“谷子集市”扭轉了局面，這個老牌傳統(tǒng)商場一躍成為廣州“吃谷圣地”。

實際上，泡泡瑪特、TOP TOY、卡游等代表性品牌在廣州市場加速布局，購物中心亦通過主題展覽強化體驗，上半年典型的案例是天環(huán)廣場舉行泡泡瑪特潮玩IP展，以及K11舉辦哆啦A夢巡回特展。

戴德梁行表示，商業(yè)體正面臨線上消費沖擊和線下消費升級的雙重考驗，而潮玩IP快閃活動能夠精準聚焦客群，一定程度上將有效帶動銷售額的轉化。

廣州市場線下消費需求也在回暖。根據(jù)廣州市統(tǒng)計局，一季度，廣州社會消費品零售總額同比增長3.5%，位列一線城市之首；1-4月，全市社會消費品零售總額同比增速擴大0.5個百分點。

線下消費需求回暖，疊加零售物業(yè)業(yè)主積極招商，推動去化，市場需求逐步回穩(wěn)，年內(nèi)存量項目空置率基本保持穩(wěn)定。其中，二季度核心商圈表現(xiàn)活躍，空置率環(huán)比微降0.3個百分點至5.6%。

當前，國內(nèi)消費基礎設施公募REITs擁有較好的政策環(huán)境，同時，消費基礎設施具有較強的抗周期性，市場投資偏好趨于謹慎的當下，消費類REITs表現(xiàn)亮眼。戴德梁行廣州估價及顧問服務部主管及董事何肇烜表示，消費類REITs上市以來綜合收益近90%，僅2025年就錄得綜合收益34.1%。

展望下半年，何肇烜表示，有多只消費類REIT產(chǎn)品正在申報當中，其中包括廣州區(qū)域的產(chǎn)品，相信會在2025年內(nèi)獲批上市。