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撰文/潘玲宣 

2025年是能夠載入融創(chuàng)中國發(fā)展歷程的重要一年。

從年初境內(nèi)公開債重組方案順利通過，到10月14日境外債重組方案獲得所需大多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人批準(zhǔn)，融創(chuàng)中國的“化債”之路，在2025年倒計(jì)時(shí)階段再次迎來新進(jìn)展。

據(jù)融創(chuàng)中國在11月5日晚間發(fā)布的公告，約96億美元(約合683億元)規(guī)模的境外債重組方案獲香港高等法院正式批準(zhǔn)，重組計(jì)劃條件均已達(dá)成，即將生效。

這意味著，融創(chuàng)中國將率先成為境外債基本清零的大型房企。

落定的“最后一步”

今年1月，隨著融創(chuàng)中國境內(nèi)債重組方案的順利落地，市場便將“境外債重組”視為其化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、回歸常態(tài)經(jīng)營的“最后一步”。

4月17日，融創(chuàng)中國正式公布了重組方案且與初始同意債權(quán)人簽署了重組支持協(xié)議。此后近兩個(gè)月時(shí)間，相關(guān)境外債務(wù)未償還本金總額超75%債權(quán)人已簽署加入重組支持協(xié)議的函件。

這次境外債務(wù)重組將上市公司發(fā)行或擔(dān)保的債務(wù)全面納入重組方案，覆蓋了公開市場債券、私募貸款等不同類型。這也就意味著，上市公司層面的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將能夠得到徹底化解。

與此同時(shí)，“債轉(zhuǎn)股”正是這份重組方案的核心，在現(xiàn)階段及將來都不會(huì)占用境內(nèi)任何資金和資源；并同步解決了股權(quán)結(jié)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定問題，讓融創(chuàng)可以集中所有的精力和資源，全力投入到境內(nèi)保交樓、資產(chǎn)盤活和公司長期經(jīng)營穩(wěn)步恢復(fù)當(dāng)中，提升長期股權(quán)價(jià)值，從而在根本上達(dá)成多方共贏的局面。

正因如此，在2025年中期報(bào)告中，孫宏斌明確指出，境外債務(wù)重組的目標(biāo)是徹底化解境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并構(gòu)建恢復(fù)可持續(xù)經(jīng)營所需的資本結(jié)構(gòu)和平穩(wěn)局面，同時(shí)也最大化債權(quán)人的利益。

進(jìn)入下半年，融創(chuàng)中國于10月14日宣布境外債重組方案獲得超98%的債權(quán)人通過。

據(jù)當(dāng)時(shí)公告，合共1492名債權(quán)人參與投票，1469人投票贊成了該份境外債務(wù)重組方案，占比約98.5%。按債權(quán)金額計(jì)算，1492名債權(quán)人合計(jì)持有的債權(quán)總額約84.3億美元(約合600億元)，贊成票所對(duì)應(yīng)的債權(quán)金額79.6億美元(約合567億元)。

顯然，該計(jì)劃已獲得所需的大多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人批準(zhǔn)。從結(jié)果來看，也已超出香港法律中所規(guī)定的75%門檻。接下來的故事走向如無意外，結(jié)局已經(jīng)確定。但從程序上，仍需獲得香港法院的正式批準(zhǔn)。

于是，融創(chuàng)中國再次面臨“最后一步”。

直到11月5日，融創(chuàng)約96億美元(約合683億元)規(guī)模的境外債重組方案獲香港高等法院正式批準(zhǔn)。這尤為關(guān)鍵的“最后一步”終于真正落定，融創(chuàng)中國歷時(shí)三年的債務(wù)重組畫上句點(diǎn)。

據(jù)此，融創(chuàng)將成為首家境外債基本清“零”的大型房企，這種化債模式也為房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營提供了范例。

等待駛離困境

據(jù)華泰證券研報(bào)顯示，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整中，出現(xiàn)公開市場債務(wù)違約的房企通常在早期選擇整體或部分展期的方式進(jìn)行債務(wù)重組，延后短期流動(dòng)性壓力，期待市場回暖后能夠還本付息。

但由于房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不及預(yù)期，房企和債權(quán)人逐漸意識(shí)到，單純展期已難以走出信用困境。

據(jù)了解，早在2023年11月20日，融創(chuàng)中國便完成了境外債務(wù)首次重組，涉及本金約90.48億美元(約合644億元)的優(yōu)先票據(jù)及其他境外工具或債務(wù)，以及應(yīng)計(jì)未付及違約利息等費(fèi)用。

當(dāng)時(shí)，融創(chuàng)中國將境外債務(wù)分為降杠桿、留債展期兩大板塊進(jìn)行重組，為債權(quán)人提供了可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種選項(xiàng)。

但后續(xù)受多重因素影響，企業(yè)仍未能轉(zhuǎn)入正常經(jīng)營軌道。

于是，包括融創(chuàng)中國、華夏幸福、中國奧園等在內(nèi)的房企，開始推進(jìn)更為徹底的帶有削債性質(zhì)的債務(wù)重組計(jì)劃。

融創(chuàng)中國的境外債二次重組便由此而來。

華泰證券指出，進(jìn)入2025年，削債逐漸成為出險(xiǎn)房企化解債務(wù)問題的主流手段，從典型房企的案例來看，境外債削債重組進(jìn)展相對(duì)更快，削債金額顯著擴(kuò)大，削債路徑更加多元。

削債性質(zhì)的債務(wù)重組對(duì)于促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義，展望未來，若更多出險(xiǎn)房企成功實(shí)施帶有削債性質(zhì)的債務(wù)重組，它們的有息負(fù)債和中短期流動(dòng)性壓力有望顯著降低，真正實(shí)現(xiàn)“輕裝上陣”。

也由此，出險(xiǎn)房企有望更從容地開展保交樓和存量項(xiàng)目盤活去化，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

對(duì)于融創(chuàng)中國來說，2025年是保交付的關(guān)鍵年，該公司全年計(jì)劃沖刺超5萬套交付，在年底基本完成保交付工作。

2025中期報(bào)告顯示，于上半年，融創(chuàng)中國在23個(gè)城市完成了約1.49萬套房屋交付任務(wù)，下半年將繼續(xù)全力以赴，預(yù)計(jì)交付3.91萬套房屋，基本完成保交付工作。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，三年來，融創(chuàng)中國累計(jì)交付量約70萬套，于今年末有望沖刺保交付的基本收官。保交付戰(zhàn)役收官后，融創(chuàng)中國將正式回歸項(xiàng)目開發(fā)-銷售-交付的正循環(huán)模式，對(duì)公司脫困形成關(guān)鍵支撐，加速回歸正常經(jīng)營發(fā)展軌道。

然而，前行之路仍面臨挑戰(zhàn)。今年上半年，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)收入199.9億元，同比減少41.7%；公司擁有人應(yīng)占虧損約128.1億元，同比減少14.4%。盡管虧損幅度有所改善，但收入方面仍然承壓，距離增幅轉(zhuǎn)正尚需時(shí)日。未來能否實(shí)現(xiàn)收入的正向增長，還取決于整體市場環(huán)境的持續(xù)修復(fù)與信心的實(shí)質(zhì)性回暖。

最新數(shù)據(jù)顯示，2025年9月，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣12.9億元，合同銷售面積約7.9萬平方米，合同銷售均價(jià)約人民幣16330元/平方米。

截至2025年9月底，融創(chuàng)中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣317.6億元，累計(jì)合同銷售面積約100.1萬平方米，合同銷售均價(jià)約人民幣31730元/平方米。

相較去年前九個(gè)月，融創(chuàng)中國累計(jì)合同銷售金額約為364.5億元，累計(jì)合同銷售面積約179.2萬平方米，累計(jì)合同銷售均價(jià)約為20340元人民幣/平方米。

以此計(jì)算，合同銷售額同比降12.86%，合同銷售面積同比降44.14%，相對(duì)應(yīng)的，合同銷售均價(jià)同比取得增長56%。

融創(chuàng)中國駛離困境的關(guān)鍵正藏在這組“量跌價(jià)升”的數(shù)據(jù)之中。