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撰文/潘玲宣 

走過了艱難幾年，伴隨市場回暖復(fù)蘇，商業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)顯然已漸入正軌。

剛剛結(jié)束的2024年，融創(chuàng)商業(yè)亦有不少積極動作。年內(nèi)新開業(yè)在南寧首個輕資產(chǎn)項目路橋融創(chuàng)茂、開業(yè)南寧廣路融創(chuàng)精彩天地等項目，簽約崇左融創(chuàng)ins park……

3月尾聲，距離融創(chuàng)商業(yè)打造的天津天拖·巷往1956項目開業(yè)也更進(jìn)一步。

這是天津首個老城新生活方式ALL LIFE全場景體驗街區(qū)，不僅是一處商業(yè)項目，也擔(dān)當(dāng)起城市文化傳承與創(chuàng)新的角色。項目原為工業(yè)遺跡，融創(chuàng)商業(yè)保留了老廠房的歷史風(fēng)貌，將其與現(xiàn)代商業(yè)文化元素融合，打造出能同時彰顯城市文化與潮流風(fēng)尚的非標(biāo)商業(yè)項目，按照計劃，天拖·巷往1956將在2025年5月亮相。

實(shí)際上，近年多地實(shí)施城市更新行動，伴隨老舊商業(yè)區(qū)、工業(yè)遺址等的改造升級，非標(biāo)商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)市場“寵兒”。

當(dāng)然，非標(biāo)的成因并不止于此。在主流消費(fèi)群體年輕化、消費(fèi)需求多元化等多方原因的共同作用下，“非標(biāo)”項目針對更細(xì)分的市場，迎合特定消費(fèi)群體的需求和喜好，打造不同的消費(fèi)場景與空間體驗。這對于商業(yè)運(yùn)營管理方來說，亦是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。其中，融創(chuàng)商業(yè)的腳步越來越密集。

商業(yè)“溯源”

關(guān)于融創(chuàng)商業(yè)的具體表現(xiàn)，可以從融創(chuàng)服務(wù)的財報中窺見一二。

融創(chuàng)商業(yè)是于2021年被“并入”融創(chuàng)服務(wù)旗下。相關(guān)公告在當(dāng)年11月8日發(fā)出，彼時正接近融創(chuàng)服務(wù)上市一周年。公告指出，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國訂立收購協(xié)議，通過收購目標(biāo)公司100%權(quán)益的方式，將融創(chuàng)中國商管輕資產(chǎn)運(yùn)營板塊整合至公司旗下，代價為人民幣18億元。

這里的“目標(biāo)公司”為融樂時代（海南）商業(yè)管理有限公司，成立于2021年2月，是融創(chuàng)中國的間接全資附屬公司，為融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)板塊的運(yùn)營管理公司。

融樂時代主要從事提供商業(yè)項目的運(yùn)營管理服務(wù)，具體包括商業(yè)項目的研策服務(wù)、開業(yè)籌備服務(wù)、招商代理服務(wù)及運(yùn)營管理服務(wù)。

當(dāng)時的關(guān)注焦點(diǎn)大多在于物企收并購、拓寬業(yè)務(wù)賽道等等。確實(shí)，就在公布這項交易前約一周左右，融創(chuàng)服務(wù)剛正式宣布擬收購第一服務(wù)合共3.22億股份，占第一服務(wù)控股全部已發(fā)行股本約32.22%，交易總價約6.9億元人民幣。

短時間內(nèi)的兩筆交易，尤其是收購融樂時代，使得融創(chuàng)服務(wù)的在管規(guī)模及業(yè)務(wù)覆蓋領(lǐng)域都同步得到擴(kuò)大。

截至公告日期（2021年11月8日），融樂時代的在管建筑面積約為305.4萬平方米，合約建筑面積約為372.9萬平方米。

已簽約的商管項目28個，其中在管項目21個。在簽約的商管項目中，融創(chuàng)集團(tuán)自持的商管項目建筑面積約為343.5萬平方米，占比約為92%，來自第三方的商管項目建筑面積約為29.4萬平方米，占比約為8%。

通過收購事項，融創(chuàng)服務(wù)成功布局了商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)板塊，并收獲一支組織架構(gòu)完整且經(jīng)驗豐富的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊，提升綜合服務(wù)能力和資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營能力，同時有效助力了商業(yè)項目的市場拓展。

而與此同時，當(dāng)時公告中還提到，于2021年11月7日，融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國訂立商業(yè)管理服務(wù)框架協(xié)議。據(jù)此，融創(chuàng)服務(wù)于2021年11月7日至2041年11月6日止20年期間向融創(chuàng)集團(tuán)成員公司提供商業(yè)管理服務(wù)。長期而言，融創(chuàng)集團(tuán)大量在建項目將為融創(chuàng)服務(wù)商業(yè)管理業(yè)務(wù)的長期發(fā)展提供穩(wěn)定性。

復(fù)蘇起點(diǎn)

收購融樂時代后，融創(chuàng)服務(wù)在當(dāng)年的年度報告中對商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)做了更為詳細(xì)的介紹。

于2021年12月31日，融創(chuàng)商管布局中國21個核心城市，合約項目33個，合約面積約404萬方，已開業(yè)項目22個，所管理的商管項目實(shí)現(xiàn)年銷售額約69億元，年客流量1.4億人次。

全年，商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.76億元，約占總收入的2.2%。

而在2022年，融創(chuàng)商業(yè)年內(nèi)新拓三個第三方項目，截至年底，管理開業(yè)項目21個。從管理項目的數(shù)量上來看，不增反降。全年項目銷售額維持在同期90%的水平，租金收入相較2021年持平。全年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入1.48億元，占總收入比重為2.1%。

對于收入的減少，融創(chuàng)服務(wù)給出的理由是集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考量，對部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認(rèn)節(jié)奏，導(dǎo)致了部分收入未于本年度確認(rèn)。剔除此部分影響，商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)收入較2021年同期增加約人民幣0.254億元。

此外，還有一些補(bǔ)充信息，能夠解釋業(yè)績表現(xiàn)“不佳”的原因。在2023年4月的一則公告中，融創(chuàng)服務(wù)表示，2022年商業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)受到了疫情、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的多重影響。融樂時代在2022年累計關(guān)停在管項目天數(shù)為177天，因項目關(guān)停給予商戶大量租金減免。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)計劃有所調(diào)整，融樂時代新增項目計劃也受到嚴(yán)重影響。

進(jìn)入到2023年，融創(chuàng)服務(wù)的年度報告中已不再有關(guān)于“商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)”業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容。

但在融創(chuàng)中國年度報告中，文旅板塊的樂園、商業(yè)、酒店及冰雪業(yè)務(wù)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升。2023年，文旅板塊實(shí)現(xiàn)收入約59.1億元，較上年增長約29.9%，管理利潤約為8.6億元，較上年的虧損7.1億大幅增加了15.7億元。文旅板塊經(jīng)營業(yè)績快速增長，收入、利潤均創(chuàng)歷史新高�？梢�，2023年融創(chuàng)商業(yè)的整體表現(xiàn)未必不如人意。伴隨商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇，過去的2024年內(nèi)，融創(chuàng)商業(yè)的動作也更多了起來。

項目脈絡(luò)

自2021年開始，融創(chuàng)商業(yè)進(jìn)行市場開拓的方式，就大多以輕資產(chǎn)為主。一是市場上有大量存量商業(yè)項目有待盤活，前景廣闊；二是融創(chuàng)商業(yè)有更為豐富的項目經(jīng)驗，輕資產(chǎn)的方式有助于發(fā)揮品牌優(yōu)勢及運(yùn)營管理能力，減少資金占用、降低風(fēng)險的同時實(shí)現(xiàn)靈活擴(kuò)張。

從區(qū)域、城市布局上，融創(chuàng)商業(yè)并未拘泥在強(qiáng)一線城市，而是“避戰(zhàn)”將市場下沉，打造更具針對性的項目。

舉例來說，融創(chuàng)商業(yè)于2024年內(nèi)開業(yè)兩個具有代表性的項目，分別是5月的路橋融創(chuàng)茂、11月的南寧廣路融創(chuàng)精彩天地。

兩個項目均位于廣西，其中，路橋融創(chuàng)茂是融創(chuàng)商業(yè)在南寧落地的首個輕資產(chǎn)項目。據(jù)悉，項目開業(yè)首日客流超23萬人次，開業(yè)三天總客流突破50萬人次，銷售額高達(dá)1800萬元。開業(yè)期間，40余家店鋪銷售額位列廣西TOP1，20多家門店銷售額居南寧TOP1，創(chuàng)造了南寧近兩年商業(yè)項目開業(yè)的新紀(jì)錄。

廣路融創(chuàng)精彩天地由融創(chuàng)商業(yè)與廣西廣路集團(tuán)合作推出，是一處開放式街區(qū)商業(yè)體，由地下1層及地面3層組合而成。項目以24小時品質(zhì)生活鄰里中心為定位，鎖定周邊家庭年輕客群的消費(fèi)需求，項目引入多家品牌連鎖店，為當(dāng)?shù)丶彝ゼ澳贻p客群定制化打造獨(dú)一無二的情感鏈接和社交生活主題商業(yè)空間。

在2024年末，融創(chuàng)商業(yè)與廣西崇左市城市建設(shè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司舉行了融創(chuàng)ins park合作簽約儀式，雙方就崇左市城南商業(yè)綜合體&融創(chuàng)ins park達(dá)成全面運(yùn)營合作。

項目原于2020年12月開業(yè)運(yùn)營，是崇左市重點(diǎn)推進(jìn)的首家大型綜合體商業(yè)項目。占地面積4.43萬平方米，總建筑面積8.8萬平方米，商業(yè)面積3.5萬平方米，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化等諸多元素于一身。在消費(fèi)升級需求下，計劃打造為崇左高品質(zhì)城市商業(yè)新地標(biāo)——崇左融創(chuàng)ins park……

從上述動態(tài)不難看出，融創(chuàng)商業(yè)除了自“世紀(jì)大交易”中，繼承下的萬達(dá)“茂”系項目，也陸續(xù)發(fā)展出更多產(chǎn)品分枝。

目前，融創(chuàng)商業(yè)已經(jīng)形成了以融創(chuàng)茂、融創(chuàng)ins park、融創(chuàng)精彩天地、后海系非標(biāo)商業(yè)組合成的“3+X產(chǎn)品線”。在商業(yè)規(guī)模方面，其已經(jīng)在廣州、成都、青島、濟(jì)南、重慶、合肥、昆明、南昌、南寧、哈爾濱、西雙版納等22個城市布局35個商業(yè)項目，建筑面積約413萬平方米。