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撰文/徐穎珊 

隨著清盤令的下達(dá)，華南城曾經(jīng)繁華的商業(yè)版圖，終究散落一地。

觀點(diǎn)網(wǎng) 花旗掀桌的那刻，或許早已注定了華南城走向破碎的結(jié)局。

8月11日上午10:55分，華南城暫停交易。至于停牌原因，資本市場消息指出，由于其重組方案仍未能獲得債權(quán)人足夠支持，香港高等法院已同意由花旗銀行提出的破產(chǎn)清盤申請(qǐng)，并勒令華南城立即清盤。

晚上11點(diǎn)20分，華南城發(fā)布公告證實(shí)了上述信息�！肮颈桓叩确ㄔ合铝钋灞P。富事高咨詢有限公司的周偉成先生及潘路洋先生于2025年8月11日獲高等法院委任為本公司的共同及各別清盤人。”

隨著清盤令的下達(dá)，華南城曾經(jīng)繁華的商業(yè)版圖，終究散落一地。

華南城創(chuàng)立于2002年，定位為“中國綜合商貿(mào)物流企業(yè)”，2009年成功赴港上市后，便借助資本力量全國迅速擴(kuò)張，在深圳、南寧、南昌、西安等八個(gè)城市建立了大型商貿(mào)物流綜合體項(xiàng)目，成為當(dāng)時(shí)以“十年八城”的速度擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商典范。

但業(yè)內(nèi)更傾向于將其定義為“非典型房企”。華南城的開發(fā)模式，簡單來說就是用較低的價(jià)格獲得工業(yè)倉儲(chǔ)用地，在此基礎(chǔ)上建設(shè)商業(yè)性質(zhì)的商鋪和配套的住宅，然后通過銷售獲利。

第一任執(zhí)行董事兼總裁梁滿林曾表示：“平均的樓面地價(jià)是幾千元每平米，而我們的樓面地價(jià)只有100多元一平米�！边@種高額的利潤差，讓華南城在前期賺得盆滿缽滿。

然而，時(shí)代既能成就華南城，也能在其轉(zhuǎn)型遲滯中將其推向破碎。

墜入債河

事實(shí)上，華南城并非毫無市場嗅覺。

早在2012年電商興起時(shí)，華南城便嗅到了機(jī)遇，開始打造電商產(chǎn)業(yè)園，并推出B2B電商平臺(tái)。同時(shí)在2014年引入騰訊作為股東，期望通過“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)+物流”的模式，建立起綜合商貿(mào)生態(tài)系統(tǒng)。

不過，華南城顯然低估了電商競爭的激烈程度。隨后流量紅利消退后，電商賣家轉(zhuǎn)型奪供應(yīng)鏈，不再依賴批發(fā)市場，導(dǎo)致以批發(fā)、零售為主的華南城商戶大量流失，2021 年亞馬遜 “封店潮” 更重創(chuàng)其電商生態(tài)。

由此，華南城的客流量逐漸減少，商家收益下降，店鋪空置率攀升。

在這種背景下，華南城只能加大地產(chǎn)住宅開發(fā)和銷售的力度。然而，此時(shí)房地產(chǎn)市場已開始收縮，再加上華南城此前長期依賴三四線城市的物流園概念拿地，去化壓力加劇。

為了解決流動(dòng)性問題，華南城自2016年起多次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，且票面年利率持續(xù)攀升，2018年起所發(fā)行的所有優(yōu)先票據(jù)利率均已超10%。

在利息成本高企、銷售回款困難的雙重?cái)D壓下，2022年，華南城爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。

2022年1月，華南城發(fā)布公告稱，正在尋求兩筆美債債務(wù)票據(jù)持票人的同意展期，擬將11.50%票據(jù)的到期日由2022年2月12日延長半年至8月12日；將10.875%票據(jù)的到期日從2022年6月26日延長4個(gè)月至10月26日。

于2021年底，華南城找來了由深圳國資全資持股的深圳特區(qū)建發(fā)作為大靠山，債券得以成功展期，為其爭取到了喘息空間。

2022年5月，特區(qū)建發(fā)以19.1億港元的金額認(rèn)購了華南城29.28%股份，成為其最大股東。至此，特區(qū)建發(fā)便開始積極履行自己作為大股東的職責(zé)。

2022年7月，特區(qū)建發(fā)與票據(jù)受托人花旗國際簽訂“維好協(xié)議”，幫助華南城爭取到多數(shù)投資人的同意，通過了五筆美元債展期的方案。

2023年3月，特區(qū)建發(fā)為華南城與11家銀行搭橋牽線，簽訂了約60億元流動(dòng)資金貸款合同，用于償還華南城過往貸款，這也是華南城創(chuàng)立以來獲得的最大筆融資。

此外，特區(qū)建發(fā)還真金白銀地掏出約12.57億元收購華南城旗下第一亞太物業(yè)50%股權(quán)，以及斥資50億元認(rèn)購西安華南城約69.35%股權(quán)，溢價(jià)高達(dá)27.37億元。

然而，這些舉措未能從根本上扭轉(zhuǎn)華南城的困境。市場普遍認(rèn)為，特區(qū)建發(fā)的入局僅是暫緩了華南城走向“清盤”的步伐，甚至可能還會(huì)讓自己陷入風(fēng)險(xiǎn)。

大股東沉默

若自身的造血功能損壞，輸血也僅是“緩兵之計(jì)”。

美元債延期的兩年后，華南城再次站在了違約線上。2024年2月，華南城公告稱，因流動(dòng)資金日趨緊張，預(yù)計(jì)不會(huì)支付2024年2月9日到期的一筆強(qiáng)制贖回款，以及2月12日到期的一筆利息，將導(dǎo)致兩筆美元債券發(fā)生違約事件。

2月19日，大股東特區(qū)建發(fā)確認(rèn)了華南城正式違約。

真正讓華南城開始瓦解的是一筆3.06億美元的債務(wù)違約。2024年4月，華南城未能償付花旗國際作為信托人的美元優(yōu)先票據(jù)，2025年1月花旗國際向香港高等法院提出對(duì)華南城的清盤呈請(qǐng)。

盡管在聆訊日期從原定的4月2日延期三次至8月11日，但現(xiàn)金流早已枯竭的華南城，又如何能給出讓債權(quán)人滿意的債務(wù)重組方案。

截至2024年底，華南城的計(jì)息債務(wù)為302.2億港元，其中即期部分為182.4億港元，流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)28.48億港元�？扇A南城口袋里也僅剩余7.2億港元現(xiàn)金,其中6.8億港元為受限現(xiàn)金。

而此時(shí)被債權(quán)人寄予厚望的大股東也“沉默”了，一方面華南城自身窟窿大，另一方面特區(qū)建發(fā)自身也是重資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，可用資金規(guī)模相對(duì)有限，且近幾年其自身也壓力巨大。

2023 年，特區(qū)建發(fā)對(duì)華南城股權(quán)投資確認(rèn)10.92億元損失，計(jì)提37.80億元減值準(zhǔn)備，該股權(quán)投資賬面價(jià)值降至48.92億元，導(dǎo)致其年末資產(chǎn)和權(quán)益規(guī)模下降，當(dāng)年凈利潤為負(fù)43.67億元。

據(jù)2025年第三期中期票據(jù)募集說明書，特區(qū)建發(fā)歸母凈利潤已連續(xù)虧損，2023年度虧損44.4億元，2024年度虧損28.05億元，2025年1-3月虧損3.10億元。

不僅利潤虧損，特區(qū)建發(fā)也正面臨多起訴訟糾紛。

2025年6月18日，特區(qū)建發(fā)發(fā)布公告稱，公司因與深基華智等公司合同糾紛案，被訴請(qǐng)支付合計(jì)21.317億元，并于2025年5月26日遭廣州市中級(jí)法院凍結(jié)銀行賬戶。

與此同時(shí)，早在2024年6月3日，花旗國際就維好協(xié)議相關(guān)事宜向香港高等法院起訴深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司。

起訴理由是特區(qū)建發(fā)作為大股東，在華南城美元債展期時(shí)與投資人簽訂了維好協(xié)議，但華南城出現(xiàn)債務(wù)違約后，特區(qū)建發(fā)未能履行維好協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)，因此花旗國際申索不少于14.07億美元的賠償。

一位接近香港資本市場人士向觀點(diǎn)新媒體表示：“市場預(yù)計(jì)起訴維好方案件最早或?qū)⒂谀陜?nèi)開庭�！�