出品/新商業(yè)LAB

7月30日，太古地產(chǎn)(01972.HK)正式公布了2025年中期業(yè)績(jī)，報(bào)告期為2025年1月1日至2025年6月30日。

期內(nèi)，太古地產(chǎn)總收入大漲20%至87.23億港元，公司股東應(yīng)占基本溢利亦上升15%至44.2億港元，主要受益于集團(tuán)以約7.6億美元出售位于美國(guó)邁阿密的Brickell City Centre權(quán)益。

○集團(tuán)期內(nèi)的財(cái)務(wù)摘要

LAB君認(rèn)為，太古地產(chǎn)成功出售位于美國(guó)的成熟物業(yè)資產(chǎn)，較之瑞典英格卡集團(tuán)或?qū)⒊鍪畚挥谥袊?guó)內(nèi)地的10座薈聚中心，兩者于當(dāng)下時(shí)期做出截然不同的戰(zhàn)略抉擇，值得品味。

同時(shí)需指出的是，太古地產(chǎn)在中國(guó)香港及內(nèi)地的投資物業(yè)項(xiàng)目特別是零售物業(yè)組合，租金收入及銷售額正在企穩(wěn)，部分項(xiàng)目的業(yè)績(jī)已重新回歸至「正增長(zhǎng)軌道」，如銷售額同比漲幅達(dá)14%的上海興業(yè)太古匯。

以下，LAB君將從「戰(zhàn)略決策、項(xiàng)目業(yè)績(jī)、未來(lái)展望」這3大維度，嘗試解讀太古地產(chǎn)這份最新中期業(yè)績(jī)背后的「抉擇、信心、收獲、期待」。

01

再度明確核心市場(chǎng)

2025年6月27日，恰好在今年上半年內(nèi)，太古地產(chǎn)發(fā)布公告，旗下全資附屬公司與西蒙地產(chǎn)集團(tuán)(Simon Property Group)達(dá)成協(xié)議，出售位于美國(guó)邁阿密的Brickell City Centre，包括商場(chǎng)、車位及毗鄰商場(chǎng)空置地塊的權(quán)益。

地處邁阿密Brickell金融區(qū)的Brickell City Centre，早在2016年完成第一期項(xiàng)目，是包括商場(chǎng)、辦公樓、酒店及住宅部分的都市綜合發(fā)展項(xiàng)目。

項(xiàng)目物業(yè)組合中，住宅單位已全部售出，酒店物業(yè)于2021年由太古地產(chǎn)售出(仍有太古地產(chǎn)旗下太古酒店管理)，全部辦公樓也于2020年被太古地產(chǎn)售出；于最新交易后，太古地產(chǎn)不再擁有該項(xiàng)目及附屬設(shè)施的任何權(quán)益。

太古地產(chǎn)在報(bào)告中表示，出售Brickell City Centre實(shí)現(xiàn)成功變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值。

出售此項(xiàng)資產(chǎn)帶來(lái)的收益，集團(tuán)會(huì)重新投放至「港幣1000億元投資計(jì)劃」，支持規(guī)劃中位于邁阿密的文華東方酒店式住宅項(xiàng)目，亦能調(diào)配至具更高潛力的核心市場(chǎng)。

而對(duì)于港幣1000億元投資計(jì)劃，集團(tuán)則表示正穩(wěn)步推進(jìn)中，透過(guò)創(chuàng)新衍變優(yōu)化物業(yè)組合，以及在核心市場(chǎng)內(nèi)的主要城市擴(kuò)大業(yè)務(wù)。

目前，投資計(jì)劃中逾67%的資金已經(jīng)投放，在中國(guó)香港及內(nèi)地、東南亞均進(jìn)展理想。

通過(guò)出售資產(chǎn)及調(diào)配收益，集團(tuán)再度明確了戰(zhàn)略方向，即繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)于核心市場(chǎng)的投資力度。

以下，我們?cè)倬劢固�古地產(chǎn)期內(nèi)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，特別是來(lái)自核心市場(chǎng)、作為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)的投資物業(yè)組合租金收入。

○集團(tuán)期內(nèi)的業(yè)務(wù)評(píng)述，物業(yè)投資始終是核心業(yè)務(wù)

先看內(nèi)地，撇除人民幣幣值變動(dòng)，期內(nèi)投資物業(yè)應(yīng)占租金收入總額為37.73億港元，與去年同期持平。

其中，零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額，略微上升1%至26.22億港元，得益于政府一系列擴(kuò)大刺激消費(fèi)方案及科技創(chuàng)新吸引投資的推動(dòng)，內(nèi)地零售市場(chǎng)逐漸加速?gòu)?fù)蘇，預(yù)期中國(guó)奢侈品消費(fèi)者數(shù)量將持續(xù)增加。

期內(nèi)，辦公樓物業(yè)應(yīng)占租金收入總額，下跌3%至4.12億港元，反映為受經(jīng)濟(jì)前景持續(xù)不明朗，以及北京、上海和廣州辦公樓市場(chǎng)依然疲弱所致。

顯然，內(nèi)地零售市場(chǎng)正在企穩(wěn)回暖，而商辦市場(chǎng)則持續(xù)承壓。

○開(kāi)業(yè)滿十周年的成都太古里 @圖源官方

○北京頤堤港的甲級(jí)辦公樓 @圖源官方

再看香港，期內(nèi)辦公樓物業(yè)的租金收入總額為24.55億港元，同比下跌5%，期末整體出租率為88%，主要受市場(chǎng)新增供應(yīng)為租金帶來(lái)的下行壓力。

零售物業(yè)組合的租金收入總額，同比下跌2%至11.69億港元，期末出租率為100%，租金下跌反映為營(yíng)業(yè)額計(jì)算的租金下跌，受出境旅游及消費(fèi)者習(xí)慣改變影響，香港零售氛圍依然審慎。

太古地產(chǎn)在香港的投資物業(yè)組合以優(yōu)質(zhì)辦公樓為主，因市場(chǎng)需求疲弱，導(dǎo)致辦公樓租金收入下跌。盡管面臨挑戰(zhàn)，辦公樓物業(yè)組合的出租率仍保持穩(wěn)定。隨著現(xiàn)時(shí)資本市場(chǎng)回暖及商界信心改善，集團(tuán)正收到日益增多的企業(yè)租賃問(wèn)詢。

○東薈城名店倉(cāng)的人氣氛圍

○香港太古坊的辦公樓集群

02

零售市場(chǎng)回暖明顯

我們?cè)賮?lái)看太古地產(chǎn)旗下位于香港及內(nèi)地的零售物業(yè)項(xiàng)目，11座項(xiàng)目于報(bào)告期內(nèi)的整體表現(xiàn)，也是這份最新中期業(yè)績(jī)中的亮點(diǎn)。

如對(duì)比去年同期零售物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，我們已在見(jiàn)證，今年上半年高端項(xiàng)目的銷售額與租金收入，正在經(jīng)歷越來(lái)越清晰的「底部反轉(zhuǎn)階段」。

○太古地產(chǎn)旗下部分零售物業(yè)組合的期內(nèi)表現(xiàn)

香港零售物業(yè)組合

位于金鐘的「太古廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)」，零售額微增1%，今年5月落成啟用的金鐘二橋，大大提升了太古廣場(chǎng)及整個(gè)金鐘區(qū)的通達(dá)度。

地處港島東鰂魚(yú)涌的「太古城中心」，零售額上漲2%；位于大嶼山東涌的「東薈城名店倉(cāng)」，零售額下跌3%。

期內(nèi)，以上商場(chǎng)近乎全部租出。 

○太古廣場(chǎng)的內(nèi)景

○太古城中心的夜景

北京三里屯太古里

零售額與租金收入總額分別上漲7%與5%，期末出租率為99%。反映為南區(qū)和西區(qū)因品牌定位成功升級(jí)、新旗艦店和快閃店開(kāi)業(yè)而人流強(qiáng)勁。

此外，中國(guó)內(nèi)地免簽入境和增值稅退稅計(jì)劃相關(guān)政策放寬，及附近工人體育場(chǎng)、三里屯酒吧街等近期開(kāi)放地標(biāo)，都支持了增長(zhǎng)勢(shì)頭。項(xiàng)目作為時(shí)尚零售目的地的地位日益鞏固，其零售樓面需求強(qiáng)勁。

○期內(nèi)開(kāi)業(yè)的BALENCIAGA北京三里屯旗艦店 @圖源官方

成都太古里

零售額與去年同期持平，租金收入總額則上升3%，期末出租率為97%。反映為主力旗艦店持續(xù)進(jìn)行翻新及升級(jí)，集團(tuán)持續(xù)鞏固其作為高端購(gòu)物和休閑地標(biāo)的地位。

○期內(nèi)正式啟幕的TIFFANY&CO.成都太古里旗艦店 @圖源官方

廣州太古匯

零售額與租金收入總額分別下跌2%與1%，期末出租率為100%。反映為出境旅游的高端顧客上升，租戶組合持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化。

集團(tuán)于2024年8月購(gòu)入的天河路387號(hào)，與廣州太古匯商場(chǎng)相連，現(xiàn)正在進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)工作，預(yù)計(jì)裝修改造工程將于2027年起完成。

○廣州太古匯的夜景

北京頤堤港

商場(chǎng)為北京太古坊一部分，零售額為去年同期持平，租金收入總額上升1%，期末出租率為100%。其是太古地產(chǎn)目前在內(nèi)地唯一的非高端商業(yè)項(xiàng)目。

○北京頤堤港的內(nèi)景

上海興業(yè)太古匯

零售額上升14%，租金收入總額則下跌6%，期末出租率為94%。反映項(xiàng)目盡

管受大型結(jié)構(gòu)和改造工程影響，租戶組合持續(xù)改善。

特別是期內(nèi)引入的「路易號(hào)」LOUIS VUITTON船型店鋪，包括Le Café Louis Vuitton餐廳，及「非凡之旅」(Visionary Journeys)品牌展覽等，是今年上半年國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)市場(chǎng)的現(xiàn)象級(jí)事件之一。

上海前灘太古里

零售額穩(wěn)步增長(zhǎng)4%，租金收入總額則下跌10%，期末的出租率為98%。

○上海前灘太古里的內(nèi)景

與整體而言，香港及內(nèi)地作為太古地產(chǎn)「官方認(rèn)證的核心市場(chǎng)」，期內(nèi)零售物業(yè)組合的整體表現(xiàn)，不可謂不出色。

特別是上海興業(yè)太古匯，從一度不被市場(chǎng)看好的「定位升級(jí)&品牌煥新」，到與頂奢品牌攜手推出國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)市場(chǎng)近幾年罕見(jiàn)的「現(xiàn)象級(jí)店鋪」，不僅收獲了市場(chǎng)關(guān)注度與品牌認(rèn)可度，也一舉奠定了升級(jí)成功的人氣與氛圍基石。

03

合作升級(jí)未雨綢繆

透過(guò)太古地產(chǎn)的這份中期業(yè)績(jī)，我們看到了集團(tuán)優(yōu)化資產(chǎn)組合的積極動(dòng)作，以及在營(yíng)零售項(xiàng)目業(yè)績(jī)的正向反轉(zhuǎn)。

而在財(cái)務(wù)報(bào)表之外，善于讀懂品牌需求的太古地產(chǎn)，正在升級(jí)與核心伙伴的戰(zhàn)略合作關(guān)系，是為鞏固在營(yíng)高端項(xiàng)目的核心品牌矩陣，也是給主要位于中國(guó)內(nèi)地的多個(gè)在建高端零售物業(yè)，提前鎖定更加完整的高奢品牌陣容。

2025年8月4日，太古地產(chǎn)宣布與全球高端精品集團(tuán)開(kāi)云集團(tuán)(Kering)建立以可持續(xù)發(fā)展為核心的合作伙伴關(guān)系，旨在提升Kering在太古地產(chǎn)于中國(guó)香港及內(nèi)地旗下商場(chǎng)所用新開(kāi)及現(xiàn)有門(mén)店的環(huán)境、社會(huì)及公司治理(ESG)表現(xiàn)。

○太古地產(chǎn)與Kering達(dá)成可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略合作 @圖源官方

貫穿今年上半年，Kering旗下的主力品牌，正與太古地產(chǎn)旗下高端商場(chǎng)，特別是中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的北京三里屯太古里、上海興業(yè)太古匯等，開(kāi)展「升級(jí)版的深度合作」，如BANLENCIAGA位于這兩大項(xiàng)目新開(kāi)業(yè)的獨(dú)棟旗艦店。

2024年11月，太古地產(chǎn)已與另一家全球高端精品集團(tuán)路易酩軒集團(tuán)(LVMH)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

○太古地產(chǎn)與VMH達(dá)成可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略合作 @圖源官方

雙方的合作成果，不僅是今年在上海興業(yè)太古匯揚(yáng)帆起航的「路易號(hào)」，或包括位于三亞太古里(正式案名待定)、西安太古里等太古地產(chǎn)在建項(xiàng)目「預(yù)定入駐的LVMH旗下品牌」。

那么，太古地產(chǎn)本次又與Kering達(dá)成戰(zhàn)略合作，是為在營(yíng)項(xiàng)目的Kering入駐品牌「添上保險(xiǎn)」，也或?yàn)槎鄠�(gè)在建新項(xiàng)目提前確定「LVMH&Kering的高奢品牌陣容雙保險(xiǎn)」。

從2026年起，未來(lái)幾年中，太古地產(chǎn)位于中國(guó)內(nèi)地的在建項(xiàng)目將迎來(lái)「開(kāi)業(yè)高峰」。

○三亞太古里效果圖(僅供參考)

○西安太古里的沿街展面效果圖

如三亞太古里、西安太古里、廣州太古匯及北京三里屯太古里及上海前灘太古里的擴(kuò)建項(xiàng)目、廣州聚龍灣太古里、上海陸家嘴太古源、北京太古坊等。

而除了以上新項(xiàng)目，太古地產(chǎn)正新調(diào)配資金的「港幣1000億元投資計(jì)劃」，或有更高比例傾向于中國(guó)內(nèi)地及香港等核心市場(chǎng)，也或帶來(lái)正在路上、位于其他城市的新簽項(xiàng)目。