出品/新商業(yè)LAB

2025年3月13日，港資頭部地產(chǎn)企業(yè)太古地產(chǎn)正式帶來(lái)了2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，報(bào)告期為2024年1月1日至2024年12月31日。

期內(nèi)，太古地產(chǎn)錄得收入144.28億港元，同比減少2%；而受投資物業(yè)組合主要是香港辦公樓的估值下跌影響(投資物業(yè)公平值錄得虧損62.99億港元)，股東應(yīng)占基本溢利下滑42%至67.68億港元，股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利減少11%至64.79億港元。

○集團(tuán)期內(nèi)的財(cái)務(wù)摘要(部分)

令人鼓舞的是，集團(tuán)在內(nèi)地的投資物業(yè)收入，即辦公樓與零售物業(yè)的租金收入，均錄得同比正增長(zhǎng)；其中，辦公樓的租金收入增長(zhǎng)4%至3.79億港元，零售物業(yè)的租金收入上漲7%至44.89億港元。

在去年，盡管香港與內(nèi)地市場(chǎng)皆持續(xù)疲弱，太古地產(chǎn)旗下投資物業(yè)組合貢獻(xiàn)的穩(wěn)定租金收入，始終是集團(tuán)穿越周期的「壓艙石」。

于未來(lái)，太古地產(chǎn)表示，盡管近期經(jīng)濟(jì)面臨阻力，集團(tuán)對(duì)于投資項(xiàng)目充滿信心，「一千億港元投資計(jì)劃」中投放于中國(guó)內(nèi)地的500億港元資金，已落實(shí)超90%，多個(gè)新項(xiàng)目將于未來(lái)數(shù)年陸續(xù)落成。

○在建中的三亞太古里(項(xiàng)目正式名稱待確定)，總樓面面積繼續(xù)調(diào)增

面對(duì)這份穩(wěn)健的成績(jī)單，投資者也給予了正面回應(yīng)，如高盛與摩根大通都上調(diào)了太古地產(chǎn)的預(yù)期股價(jià)；集團(tuán)在公布2024年業(yè)績(jī)之后，股價(jià)也實(shí)現(xiàn)持續(xù)上漲。顯然，市場(chǎng)不僅認(rèn)可太古地產(chǎn)的去年業(yè)績(jī)，更對(duì)其在內(nèi)地持續(xù)擴(kuò)大投資規(guī)模充滿期待。

以下，我們就從「整體業(yè)績(jī)、在營(yíng)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目」這3大維度，嘗試解讀太古地產(chǎn)取得穩(wěn)健成績(jī)的堅(jiān)韌定力，以及支撐股價(jià)上漲的難得信心。

01

更為積極的投資戰(zhàn)略

在已公布年度或半年度業(yè)績(jī)的港資地產(chǎn)企業(yè)中，聚焦同一賽道的「投資物業(yè)板塊」，恒隆地產(chǎn)的收入與營(yíng)業(yè)溢利分別下滑6%與9%，新鴻基地產(chǎn)的收入與業(yè)績(jī)分別減少1.4%與3.5%，九龍倉(cāng)集團(tuán)的收入與營(yíng)業(yè)溢利分別下跌4%與6%。

由此可見(jiàn)，即便是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的「港資優(yōu)等生」，面對(duì)香港及內(nèi)地市場(chǎng)的雙重寒冷，也足夠凜冽刺骨。

而太古地產(chǎn)投資物業(yè)板塊的去年表現(xiàn)，收入為134.52億港元，營(yíng)業(yè)溢利為82.5億港元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較之去年同期，都是基本持平。

集團(tuán)在香港與內(nèi)地的投資物業(yè)板塊業(yè)績(jī)雖出現(xiàn)分化，內(nèi)地投資物業(yè)組合特別是零售物業(yè)逆勢(shì)上漲的業(yè)績(jī)，仍是市場(chǎng)寒冬中的「一股暖流」。

市場(chǎng)底部期的堅(jiān)韌表現(xiàn)，也足見(jiàn)太古地產(chǎn)在投資物業(yè)板塊的營(yíng)運(yùn)優(yōu)勢(shì)。

○集團(tuán)期內(nèi)的業(yè)務(wù)評(píng)述(部分)

來(lái)看太古地產(chǎn)在香港與內(nèi)地分部的不同業(yè)績(jī)概況與對(duì)應(yīng)戰(zhàn)略舉措。

先說(shuō)香港，投資物業(yè)組合中的辦公樓物業(yè)，是集團(tuán)在香港的核心資產(chǎn)及主要收入來(lái)源，已落成的樓面面積為1000萬(wàn)平方呎(92.9萬(wàn)㎡)，出租率為89%，去年的租金收入下跌7%至51.09億港元，至期末的估值為1736.84億港元(含發(fā)展中物業(yè))。

○集團(tuán)在香港的辦公樓物業(yè)組合

期內(nèi)，太古坊重建計(jì)劃最新一期工程圓滿完成，十座辦公樓及相連的太古中央廣場(chǎng)、太古花園及太古公園已全面落成投用。

此為集團(tuán)近年的一項(xiàng)重要成就，標(biāo)志著太古坊蛻變成國(guó)際商業(yè)區(qū)，也為一直租用中環(huán)物業(yè)的租戶，提供極具競(jìng)爭(zhēng)力的可行選擇。

對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期，集團(tuán)表示經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗及企業(yè)削減成本措施，預(yù)計(jì)2025年香港辦公樓市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，需求疲弱及大量供應(yīng)將對(duì)租金構(gòu)成下行壓力。

盡管如此，市場(chǎng)一旦回升，集團(tuán)構(gòu)建的活力充沛的優(yōu)勢(shì)辦公社區(qū)，可望成為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的辦公地點(diǎn)首選。

○太古坊及太古中央廣場(chǎng)的夜景

太古地產(chǎn)在香港的零售物業(yè)組合，已落成的樓面面積共為320萬(wàn)平方呎(29.7萬(wàn)㎡)，出租率為100%，期內(nèi)租金收入減少3%至25.56億港元，至期末的估值為528.74億港元。

○太古地產(chǎn)在香港的零售物業(yè)組合

集團(tuán)在期內(nèi)展開(kāi)了密集的營(yíng)銷及推廣活動(dòng)以吸引本地顧客和游客，但經(jīng)濟(jì)前景不明朗、美元強(qiáng)勢(shì)、外地游趨勢(shì)持續(xù)、高利息環(huán)境及游客消費(fèi)模式改變對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響，項(xiàng)目期內(nèi)的銷售額均錄得下跌。

未來(lái)，集團(tuán)預(yù)期旗下香港商場(chǎng)的客流及銷售將保持堅(jiān)穩(wěn)。

○位于香港金鐘的太古廣場(chǎng)

而投資物業(yè)組合中的住宅物業(yè)，總樓面面積約為60萬(wàn)平方呎(近5.6萬(wàn)㎡)，至期末的出租率為76%，集團(tuán)住宅投資物業(yè)的需求保持穩(wěn)定，主要受益于本地居民及中國(guó)內(nèi)地和海外人士對(duì)物業(yè)日益關(guān)注所帶動(dòng)。

再來(lái)看太古地產(chǎn)在內(nèi)地的項(xiàng)目概況。

集團(tuán)在內(nèi)地的物業(yè)組合樓面面積共為3020萬(wàn)平方呎(超280萬(wàn)㎡)，已落成1400萬(wàn)平方呎(超130萬(wàn)㎡)，至期末的投資物業(yè)總估值為1245.38億港元。

○太古地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)組合概況

期內(nèi)，集團(tuán)在內(nèi)地的投資物業(yè)組合的租金收入總額同比增加7%至49.07億港元，主要來(lái)自各項(xiàng)目組合優(yōu)化及2023年增持成都太古里權(quán)益所增加的租金收入，但部分升幅被2024年按營(yíng)業(yè)額計(jì)算的租金下跌所抵消。

在2024年，集團(tuán)于內(nèi)地的首個(gè)住宅項(xiàng)目「陸家嘴太古源 源邸」，開(kāi)售后獲得市場(chǎng)的熱烈反應(yīng)，上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目的4座住宅大樓銷售行情令人鼓舞，這也標(biāo)志著太古地產(chǎn)正式進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地住宅市場(chǎng)。

○陸家嘴太古源 源邸的效果圖

展望未來(lái)，內(nèi)地零售市場(chǎng)中長(zhǎng)期前景保持正面，而短期對(duì)于零售樓面的需求將保持審慎，特別是奢侈品牌在北京、成都、上海等城市，對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，但對(duì)核心區(qū)域的樓面需求將會(huì)持續(xù)。

對(duì)于內(nèi)地商辦市場(chǎng)，集團(tuán)預(yù)期2025年辦公樓租金將會(huì)下跌，但尚未見(jiàn)底。

來(lái)看太古地產(chǎn)旗下酒店業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。由于旅客復(fù)蘇速度慢于預(yù)期，香港酒店業(yè)務(wù)面臨挑戰(zhàn)，內(nèi)地酒店業(yè)績(jī)則相對(duì)穩(wěn)定。

期內(nèi)，集團(tuán)管理的酒店錄得折舊前營(yíng)業(yè)溢利1700萬(wàn)港元(去年同期為8800萬(wàn)港元)。未來(lái)，集團(tuán)將擴(kuò)展酒店管理業(yè)務(wù)。

○位于港島東的香港東隅酒店的海景房視野

穩(wěn)健而不失積極的投資策略是太古地產(chǎn)的一貫舉措。

集團(tuán)在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，資產(chǎn)負(fù)債表處于健康水平，公司整體財(cái)務(wù)狀況保持強(qiáng)勁。集團(tuán)的期末凈資產(chǎn)為2784.27億港元(去年同期為2881.49億港元)，資本凈負(fù)債率為15.7%(去年同期為12.7%)。

于整體而言，即便過(guò)去的2024年困難重重，太古地產(chǎn)在香港與內(nèi)地市場(chǎng)均保持了積極姿態(tài)，其在香港持續(xù)鞏固辦公樓市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在內(nèi)地更是逆勢(shì)進(jìn)軍住宅市場(chǎng)。

而在「一千億港元投資計(jì)劃」中，集團(tuán)已承諾投放67%至香港、內(nèi)地及海外的不同項(xiàng)目；其中，計(jì)劃投資內(nèi)地的500億港幣已落實(shí)超90%，可見(jiàn)太古地產(chǎn)對(duì)于內(nèi)地市場(chǎng)的更多關(guān)注。

○截至2024年底，太古地產(chǎn)在中國(guó)香港及內(nèi)地的項(xiàng)目布局(僅供參考)

02

高端零售物業(yè)的低谷

我們?cè)倬劢固诺禺a(chǎn)在香港及內(nèi)地的在營(yíng)零售物業(yè)項(xiàng)目之不同表現(xiàn)。

至期末，集團(tuán)在香港、廣州、上海、北京、成都這5座城市，持有11個(gè)主要在營(yíng)零售物業(yè)(香港為4個(gè)，內(nèi)地為7個(gè))。

按分部劃分，來(lái)自香港零售物業(yè)組合的收入為25.56億港元，來(lái)自內(nèi)地零售物業(yè)組合的收入為44.89億港元。

以下的數(shù)據(jù)表格，清晰展現(xiàn)了太古地產(chǎn)旗下主要在營(yíng)零售物業(yè)的期內(nèi)表現(xiàn)與市場(chǎng)趨勢(shì)，即高端項(xiàng)目的銷售額下滑明顯，而中端及奧萊項(xiàng)目的銷售額相對(duì)堅(jiān)挺。

○期內(nèi)，集團(tuán)旗下主要在營(yíng)零售物業(yè)的表現(xiàn)

香港太古廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)，集團(tuán)在香港的高端商場(chǎng)，盡管零售環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，通過(guò)租戶優(yōu)化及店鋪升級(jí)提升顧客購(gòu)物體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)滿鋪營(yíng)運(yùn)，主要引入始祖鳥(niǎo)、昂跑、吃茶三千等新的戶外運(yùn)動(dòng)及餐飲類品牌，CHANEL、COS、MUJI等品牌則進(jìn)行了擴(kuò)店。

○太古廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)的中庭氛圍

香港太古城中心，港島區(qū)最大的購(gòu)物商場(chǎng)，是集購(gòu)物、餐飲與娛樂(lè)的一站式時(shí)尚生活中心，期內(nèi)引入新品牌以餐飲為主，lululemon、迪卡儂等也首入商場(chǎng)，優(yōu)衣庫(kù)移至新店并帶來(lái)首進(jìn)香港區(qū)的咖啡館、兒童區(qū)及專屬刺繡服務(wù)等，至期末商場(chǎng)全部租出。

○太古城中心的定位更加親民

香港東薈城名店倉(cāng)，香港最大的名牌折扣商場(chǎng)，臨近旅游景點(diǎn)且交通便捷，對(duì)本地顧客與游客兼具吸引力，全年保持100%出租率，去年引入的新品牌包括Bakehouse、Blue Bottle Coffee、CASETiFY OUTLET及Vivienne Westwood等。

○東薈城名店倉(cāng)的人氣很高

北京三里屯太古里，集團(tuán)在內(nèi)地的首個(gè)零售物業(yè)項(xiàng)目，期內(nèi)租金收入上升12%并創(chuàng)下歷史新高，反映項(xiàng)目南區(qū)及西區(qū)品牌定位成功升級(jí)、新旗艦店開(kāi)業(yè)及免簽證政策實(shí)施、北京工人體育場(chǎng)重開(kāi)和附近地鐵線啟用而人流強(qiáng)勁，期末出租率為98%。

成都太古里，去年有超60家品牌開(kāi)設(shè)了新店或進(jìn)行了門店升級(jí)，期內(nèi)的零售銷售額下跌14%而租金收入與去年同期持平，反映為提升租戶組合而進(jìn)行的改造工程所造成的干擾，項(xiàng)目將繼續(xù)鞏固高端購(gòu)物與休閑地標(biāo)的地位，期末出租率為96%。

○緊鄰大慈寺的成都太古里

廣州太古匯，是廣州備受歡迎的高端購(gòu)物中心，2024年的零售銷售額及租金收入分別下跌11%與6%，反映為內(nèi)地赴海外旅游購(gòu)物的人群增加。商場(chǎng)的租戶組合已經(jīng)做出優(yōu)化，期末出租率為100%。

○廣州太古匯的內(nèi)景

北京頤堤港，為北京太古坊的一部分，通過(guò)不斷優(yōu)化租戶組合，已鞏固在北京東北部的市場(chǎng)地位，期內(nèi)的零售銷售額與租金收入分別下跌4%與2%，期末出租率為98%。

○頤堤港場(chǎng)內(nèi)標(biāo)志性的冬季花園

上海興業(yè)太古匯，為集團(tuán)在內(nèi)地的第二個(gè)太古匯項(xiàng)目，先正在推進(jìn)品牌提檔升級(jí)，期內(nèi)的零售銷售額與租金收入分別下跌14%與17%，反映為改善租戶組合而進(jìn)行的大型結(jié)構(gòu)和改造工程造成的影響，期末出租率為93%(含已簽署承租意向書的準(zhǔn)租戶)。

○項(xiàng)目擁有中國(guó)獨(dú)家星巴克臻選烘焙工坊

上海前灘太古里，作為受歡迎的購(gòu)物中心，擁有奢侈品零售及各式消費(fèi)體驗(yàn)，2024年的零售銷售額與租金收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別為3%與7%，也是集團(tuán)旗下去年零售銷售額上漲的唯一高端商場(chǎng)，期末出租率為98%。

○項(xiàng)目中央公園的夜景

上海張園，太古地產(chǎn)為項(xiàng)目的輕資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)方，整個(gè)項(xiàng)目的地面空間約67.4萬(wàn)平方呎(6.26萬(wàn)㎡)，地下空間為95.7萬(wàn)平方呎(8.89萬(wàn)㎡)，項(xiàng)目一期(西區(qū))已于2022年11月竣工，項(xiàng)目二期正在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)2026年底完成及啟幕，集團(tuán)無(wú)該項(xiàng)目的權(quán)益。

○LOUIS VUITTON位于上海張園的家居店及展示空間

于整體而言，太古地產(chǎn)旗下的在營(yíng)零售物業(yè)項(xiàng)目在去年都經(jīng)受了嚴(yán)峻考驗(yàn)，反映為零售銷售額全面下跌，特別是多個(gè)經(jīng)營(yíng)成熟的高端項(xiàng)目，零售銷售額下滑明顯。

而欣慰之處，在于零售物業(yè)的整體租金收入保持堅(jiān)挺。在市場(chǎng)底部期，集團(tuán)也采取了積極舉措，如推進(jìn)項(xiàng)目的品牌優(yōu)化、擴(kuò)充高端項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)空間等，以持續(xù)增強(qiáng)各商場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，靜待未來(lái)的收獲之期。

03

太古在內(nèi)地的擴(kuò)展期

接著來(lái)看太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展中(在建)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將在未來(lái)數(shù)年中陸續(xù)落成投用，且將持續(xù)加厚集團(tuán)在內(nèi)地的資產(chǎn)規(guī)模，成為太古地產(chǎn)新的「重要陣地」，這也是市場(chǎng)格外關(guān)注的內(nèi)容。

至期末，集團(tuán)在北京、上海、廣州、三亞、西安這5座城市，共有8個(gè)在建項(xiàng)目，總樓面面積超1624萬(wàn)平方呎(約151萬(wàn)㎡)，其中投資物業(yè)為1146萬(wàn)平方呎(106萬(wàn)㎡)，酒店約35萬(wàn)平方呎(約3.3萬(wàn)㎡)，規(guī)劃中約443萬(wàn)平方呎(超41萬(wàn)㎡)。

北京太古坊，為現(xiàn)有熙頤堤港項(xiàng)目的延伸，總樓面面積約400萬(wàn)平方呎(超37萬(wàn)㎡)，是以辦公樓為主的綜合發(fā)展項(xiàng)目，計(jì)劃于2026年年中分兩階段落成，先正進(jìn)行上蓋與機(jī)電安裝施工，頤堤港二期于2024年11月重新命名為「北京太古坊」。

○緊鄰壩河的北京太古坊鳥(niǎo)瞰效果圖

北京三里屯太古里擴(kuò)建項(xiàng)目，為原毗鄰北區(qū)的瑜舍酒店，已于2024年關(guān)閉，項(xiàng)目樓面面積約近17萬(wàn)平方呎(約1.58萬(wàn)㎡)，先正進(jìn)行結(jié)構(gòu)性翻新工程，以改建為一個(gè)新的全球旗艦店零售地標(biāo)，預(yù)計(jì)于2026年落成。

西安太古里，預(yù)計(jì)將發(fā)展為以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，包括零售、文化、酒店和服務(wù)式公寓，估計(jì)總樓面面積為290萬(wàn)平方呎(近27萬(wàn)㎡)，發(fā)展計(jì)劃仍有待更新，挖掘及打樁工程正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)于2027年起分階段落成。

○毗鄰小雁塔的西安太古里局部效果圖

三亞太古里，是集團(tuán)首個(gè)度假型高端零售項(xiàng)目，總樓面面積約230萬(wàn)平方呎(超21萬(wàn)㎡)，為三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目，目前地庫(kù)及上蓋工程正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)于2026年起分階段落成。

上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目，位于上海中環(huán)線內(nèi)，總樓面面積約為410萬(wàn)平方呎(超38萬(wàn)㎡，包括地下零售面積)，是由零售、辦公樓和住宅樓組成的綜合發(fā)展項(xiàng)目，辦公樓及住宅已封頂，現(xiàn)正進(jìn)行外墻工程，預(yù)計(jì)于2026年落成。

○上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目的鳥(niǎo)瞰效果圖

上海陸家嘴太古源，位于黃浦江沿岸內(nèi)環(huán)線內(nèi)，將發(fā)展為集高尚住宅、零售、辦公樓及文化設(shè)施(包括一間酒店和服務(wù)式公寓)于一體的綜合體地標(biāo)，估計(jì)總樓面面積約為420萬(wàn)平方呎(超39萬(wàn)㎡)，預(yù)計(jì)于2026年起分階段落成。

○上海陸家嘴太古源的鳥(niǎo)瞰效果圖

廣州天河路387號(hào)，與廣州太古匯購(gòu)物商場(chǎng)相連，于2024年8月為廣州太古匯通過(guò)公開(kāi)拍賣成功投得，總樓面面積約為65.5萬(wàn)平方呎(近6.1萬(wàn)㎡)，將翻新為廣州太古匯高級(jí)零售物業(yè)組合的新增部分，預(yù)計(jì)于2027年起完成。

廣州聚龍灣太古里，位于廣州荔灣區(qū)，總樓面面積約為570萬(wàn)平方呎(近53萬(wàn)㎡)，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2027年上半年起分階段落成。從2025年年底開(kāi)始，將陸續(xù)舉辦展覽、盛事、快閃店及各種活動(dòng)，為項(xiàng)目的第一階段工作啟動(dòng)準(zhǔn)備。

○廣州聚龍灣太古里的局部規(guī)劃概念圖

縱觀太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展中項(xiàng)目，不僅有其擅長(zhǎng)營(yíng)運(yùn)的高端零售、辦公樓及酒店物業(yè)組合，也包括首進(jìn)內(nèi)地的住宅項(xiàng)目。

在2024年，集團(tuán)不僅新投資擴(kuò)建位于北京、廣州的成熟地標(biāo)型在營(yíng)高端零售物業(yè)，更在北京落地了內(nèi)地首個(gè)太古坊項(xiàng)目；在未來(lái)的2026年、2027年，太古地產(chǎn)也將迎來(lái)內(nèi)地新項(xiàng)目的落成高峰期。

○集團(tuán)于2024年底預(yù)期未來(lái)落成物業(yè)組合的雨季應(yīng)占樓面面積

透過(guò)太古地產(chǎn)的2024年業(yè)績(jī)，其堅(jiān)定推進(jìn)的品牌優(yōu)化與物業(yè)升級(jí)，詮釋了這份穩(wěn)定成績(jī)背后的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念；而集團(tuán)的積極布局，更深度展示了這家港資頭部地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)逆周期擴(kuò)張的充足信心。

穿越周期，韌性成長(zhǎng)，穩(wěn)定向前，有的企業(yè)正在說(shuō)，而有的企業(yè)早已做好了準(zhǔn)備。