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撰文/龔麗欣

去年全年，太古地產(chǎn)寫字樓的租金及出租率均承受不小的壓力，不過，好消息是零售銷售額的降幅不斷收窄。

過去的2024年，經(jīng)濟(jì)不確定性疊加消費(fèi)轉(zhuǎn)型的大趨勢下，零售與辦公市場的日子并不好過。

身處其中的太古地產(chǎn)，同樣迷霧重重。2月7日晚間，太古地產(chǎn)發(fā)布盈警，該公司預(yù)計(jì)2024年股東應(yīng)占溢利為65億港元，下降10.96%；呈報(bào)虧損預(yù)計(jì)為8億港元，而上年同期為溢利26億港元。

與盈警同一時(shí)間發(fā)布的還有2024年四季度的運(yùn)營數(shù)據(jù)。

從公告來看，去年全年，太古地產(chǎn)寫字樓的租金及出租率均承受不小的壓力，不過，好消息是零售銷售額的降幅不斷收窄。

預(yù)虧8億港元與經(jīng)營降幅收窄，太古地產(chǎn)同一天發(fā)布的兩份公告當(dāng)中，給資本市場傳遞了哪些新信息？

Q4走勢

太古地產(chǎn)的每一份運(yùn)營數(shù)據(jù)，總能掀起一陣市場風(fēng)潮。2月7日晚間發(fā)布的這份成績單，在情理之中，但也存意料之外。

從最新數(shù)據(jù)來看，太古地產(chǎn)的零售及辦公項(xiàng)目的出租情況、租金水平在2024年整體出現(xiàn)下挫，但對比三季度來看，情況有所好轉(zhuǎn)。

具體而言，在太古地產(chǎn)的已落成投資物業(yè)中，位于香港的辦公樓太古廣場是年內(nèi)唯一一個(gè)出現(xiàn)出租率下滑的項(xiàng)目，四季度，該項(xiàng)目的出租率為95%，下降3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，其租金下調(diào)幅度達(dá)到16%，亦是變動(dòng)最大的一個(gè)。

其次，太古坊的出租率達(dá)到93%，較年初增加2個(gè)百分點(diǎn)，港島東中心及太古坊一座的出租率為94%，增加1個(gè)百分點(diǎn)，上述兩個(gè)項(xiàng)目的租金均下降了10%。

而太古坊二座的出租率為69%，而其他太古坊辦公樓的出租率則為91%。

實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)不確定性、高利率環(huán)境以及中環(huán)等地區(qū)新項(xiàng)目落成，是導(dǎo)致香港寫字樓市場疲軟的主要原因，此前，仲量聯(lián)行表示，2024年香港整體甲級(jí)寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高。

不過，對比2024年三季度來看，太古地產(chǎn)于香港的辦公樓，無論從出租率還是租金水平，均表現(xiàn)為止跌企穩(wěn)。

圖片來源：企業(yè)公告、商業(yè)客截取

在當(dāng)前的市場環(huán)境中，能維穩(wěn)已是難得。

不過，此前仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)香港寫字樓2025年租金將下跌5至10%，且明年預(yù)計(jì)將有近400萬平方呎的新私人寫字樓供應(yīng)進(jìn)入市場，空置率將進(jìn)一步提高。

在此背景下，太古地產(chǎn)能否繼續(xù)保持出租水平的穩(wěn)定，還待后市觀察。

內(nèi)地辦公樓資產(chǎn)包中，太古匯辦公樓出租率90%，香港興業(yè)中心一座及二座出租率96%，分別較三季度下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)、1個(gè)百分點(diǎn)。只有有頤堤港一座在出租率方面呈現(xiàn)正增長，從去年三季度的80%上調(diào)至83%。

零售業(yè)態(tài)在過去一年也面臨的較大的壓力，主要?dú)w咎于經(jīng)濟(jì)前景不明朗、居民消費(fèi)意愿下降、出境游消費(fèi)增加等因素。

其中，位于香港的太古廣場購物商場出租率由去年初的96%升至100%，但零售銷售額則同比下降10.7%；太古城中心、東薈城名店倉出租率均維持100%，但零售額則分別減少了2.3%、3.9%。

內(nèi)地零售物業(yè)方面，北京三里屯太古里出租率從94%升至98%，零售銷售額下跌0.2%；北京頤堤港出租率降至98%，零售銷售額下跌3.8%；成都太古里出租率降低至96%，零售銷售額下跌14%。

圖片來源：企業(yè)公告、商業(yè)客截取

而廣州太古匯、上海興業(yè)太古匯及上海前灘太古里的出租率維持不變，分別為100%、93%及98%。至于銷售額方面，這三個(gè)項(xiàng)目的銷售額變動(dòng)為減少10.7%、下降13.9%、增長3.4%。

顯然，太古地產(chǎn)受到的市場沖擊并不算小，旗下多個(gè)零售項(xiàng)目的銷售額均錄得不同程度的跌幅。

但可喜的是，其所持購物中心的出租率未見較大變動(dòng)，銷售額跌幅亦明顯收窄，其中上海興業(yè)太古里跌幅較三季度收窄6.8個(gè)百分點(diǎn)，前灘太古里從三季度的-0.1%轉(zhuǎn)為正增長。

2024年預(yù)虧

太古地產(chǎn)主席白德利在2024年中期業(yè)績報(bào)告中指出，“太古地產(chǎn)面對多項(xiàng)挑戰(zhàn)，主要源自環(huán)球經(jīng)濟(jì)持續(xù)受不明朗因素及地緣政治局勢緊張影響�！�

而這些挑戰(zhàn)亦對太古地產(chǎn)的業(yè)績帶來了不同程度的影響。

在發(fā)布四季度經(jīng)營情況的同一天，太古地產(chǎn)還發(fā)布了2024年的業(yè)績預(yù)告。公告提到，該公司預(yù)計(jì)截至2024年12月31日止年度的股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利約65億港元，而2023年同期為73億港元，同比下降10.96%；預(yù)計(jì)2024年股東應(yīng)占基本溢利為68億港元，較上年同期的116億港元下滑41.38%。

核心經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤出現(xiàn)兩位數(shù)的下跌，主要原因是財(cái)務(wù)支出凈額上升和香港辦公樓租金收入減少。

而股東應(yīng)占溢利的下滑，歸咎于去年并無住宅開發(fā)收入，而2023年該公司完成出售港島東中心九個(gè)樓層。

其次，2024年，太古地產(chǎn)的股東應(yīng)占呈報(bào)虧損預(yù)計(jì)約8億港元，而上年獲得了26億港元的溢利，這部分業(yè)績的下滑，主要源于投資物業(yè)公允價(jià)值的變動(dòng)。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，該公司錄得投資物業(yè)公平值虧損約63億港元，較2023年增加19億港元。

投資物業(yè)的公允價(jià)值變化主要取決于市場變動(dòng)，如果市場上新，這一數(shù)值也會(huì)跟著上漲，反之亦然。在會(huì)計(jì)處理上，公允價(jià)值增值收益需計(jì)入當(dāng)期損益，因此，當(dāng)投資物業(yè)公允價(jià)值出現(xiàn)虧損或者下降時(shí)，不可避免會(huì)拖累業(yè)績表現(xiàn)。

不過，太古地產(chǎn)表示，投資物業(yè)公平值變化乃屬非現(xiàn)金性質(zhì)，并不會(huì)對公司的營運(yùn)現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利構(gòu)成任何影響。

即便業(yè)績并未取得正增長，但憑借太古地產(chǎn)對股東的回饋，這家企業(yè)仍舊獲得了市場的認(rèn)可。

在公告當(dāng)中，該公司強(qiáng)調(diào)2024年度的股東應(yīng)占呈報(bào)虧損并不會(huì)削弱公司每年股息以中單位數(shù)幅度增長的能力。

在經(jīng)濟(jì)下行的大周期當(dāng)中，太古地產(chǎn)2024年的業(yè)績走勢，似在預(yù)期之內(nèi)。不過，投資者更看重的是，這家企業(yè)未來幾年的持續(xù)盈利能力和潛在增長空間。

該公司在公告當(dāng)中亦強(qiáng)調(diào)，公司的資產(chǎn)負(fù)債表處于健康水平，公司的整體財(cái)務(wù)狀況保持強(qiáng)勁，亦不預(yù)期公司投資策略會(huì)改變。公司在執(zhí)行于2022年公布的港幣一千億元投資計(jì)劃取得重大進(jìn)展，目前已就約67%的投資計(jì)劃作出承諾，公司相信此舉將支持未來盈利能力的增長。