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撰文/馮彩云  

在消費(fèi)動(dòng)能不足的背景下，零售商業(yè)市場(chǎng)承受不小的壓力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)也未見(jiàn)太多驚喜。

在5月13日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù) • 2025購(gòu)物中心暨零售消費(fèi)發(fā)展報(bào)告》中，我們發(fā)現(xiàn)，今年1-4月，觀點(diǎn)指數(shù)樣本零售企業(yè)中，直接面臨的現(xiàn)實(shí)就是：市場(chǎng)承壓， 約4成商業(yè)零售企業(yè)面臨營(yíng)收增長(zhǎng)考驗(yàn)。

在消費(fèi)動(dòng)能不足的背景下，零售商業(yè)市場(chǎng)承受不小的壓力。核心商業(yè)城市方面，最新的2025年一季度，除上海有新增供應(yīng)外，其余城市均無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)出。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，在消費(fèi)未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)且存量競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，企業(yè)對(duì)推動(dòng)項(xiàng)目入市更為審慎。

空置率方面，上海和成都的空置率較為突出，分別達(dá)到8.5%和8.3%。租金方面，上海和北京是目前零售商業(yè)租金水平最高的兩個(gè)城市，分別達(dá)到31.3和32.3元/平方米/天，二線城市中的杭州也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，達(dá)到21元/平方米/天。

整體來(lái)看，核心商業(yè)市場(chǎng)的空置率有小幅收窄，但租金報(bào)價(jià)也呈下滑趨勢(shì)，說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)以價(jià)換量的情況較為突出。

以價(jià)換量背后，是市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，以及大眾對(duì)于未來(lái)不確定性的擔(dān)憂等因素影響，零售及餐飲業(yè)績(jī)表現(xiàn)疲弱，業(yè)主方不得不提供更為優(yōu)惠的租金來(lái)吸引租戶。

值得一提的是，隨著新增供應(yīng)不斷入市，商業(yè)項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)也必將加劇，部分商業(yè)設(shè)施老舊和區(qū)位條件一般的項(xiàng)目將面臨較大挑戰(zhàn)。

市場(chǎng)疲軟之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)也未見(jiàn)太多驚喜。大部分企業(yè)面臨著營(yíng)收增長(zhǎng)上的考驗(yàn)。具體表現(xiàn)為，樣本企業(yè)中約6成實(shí)現(xiàn)收入同比增長(zhǎng)，不過(guò)幅度較小，大部分低于10%；此外還有約4成錄得小幅下滑。

其中，增幅最大的為華潤(rùn)萬(wàn)象生活，2024年其零售商業(yè)收入為42.09億元，同比增長(zhǎng)30%。主要得益于其可觀的商業(yè)規(guī)模和較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

港資方面，在高端消費(fèi)趨弱之下，以運(yùn)營(yíng)高端商業(yè)為主的港資企業(yè)代表也進(jìn)入了瓶頸期，但在多年積累的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合、強(qiáng)勁運(yùn)營(yíng)能力之下，基本盤(pán)較穩(wěn)。

恒隆地產(chǎn)作為在內(nèi)地持有運(yùn)營(yíng)多個(gè)高端項(xiàng)目的代表，截至2024年12月的整體出租率仍然維持高水平，更錄得溫和增長(zhǎng)，客流量亦維持穩(wěn)定。

在交出收入答卷的同時(shí)，樣本企業(yè)也開(kāi)始挖掘新的業(yè)務(wù)方向，存量和非標(biāo)是當(dāng)下的熱門關(guān)鍵詞，并有望成為未來(lái)新的增長(zhǎng)可能。

存量改造受建筑本體及運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀的限制，需要針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目量體裁衣，制定改造升級(jí)方案，考驗(yàn)著運(yùn)營(yíng)方在建筑更新、內(nèi)容創(chuàng)新和資產(chǎn)增值等方面的能力。

?在這方面，頭部企業(yè)針對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行探索，并取得一定的成效�，F(xiàn)有項(xiàng)目的煥新改造上，重慶龍湖時(shí)代天街E館?在原項(xiàng)目基礎(chǔ)上擴(kuò)容，新增“城市綠洲”主題中庭與電競(jìng)主題街區(qū)，吸引騰訊電競(jìng)館落戶，年輕客群占比提升至65%。

除在空間形態(tài)、場(chǎng)景營(yíng)造、業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營(yíng)模式等維度上進(jìn)行創(chuàng)新外，找準(zhǔn)定位，滿足目標(biāo)客群的需要也是成功的必備要素。

以華潤(rùn)旗下深圳筍崗萬(wàn)象食家為例?，該項(xiàng)目由傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)轉(zhuǎn)型而來(lái)，現(xiàn)為“食材主題+生活方式”綜合體，引入了全國(guó)首家盒馬黑標(biāo)店、米其林餐廳集合區(qū)，滿足周邊客群對(duì)美食的追求，激活了片區(qū)商業(yè)活力?。

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