出品/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

近日，凱德中國(guó)信托發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)公告，該基金專注于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，旗下的物業(yè)類型多元，涵蓋零售物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園及物流園項(xiàng)目。

其中，零售物業(yè)組合資產(chǎn)占比最大，約占7成，旗下共有9個(gè)零售物業(yè)，分別位于北京、廣州、成都、長(zhǎng)沙、哈爾濱和呼和浩特6個(gè)城市，總建筑面積78.82萬(wàn)㎡，可租賃面積40.53萬(wàn)㎡。

2024年，上述零售物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入13.13億元，同比下降1.70%；凈物業(yè)收入為8.59億元，同比下降0.97%，下滑原因主要包括2024年出售了北京雙井店、關(guān)閉上海七寶店，因此收入減少。

不過(guò)若剔除資產(chǎn)處置的影響，凱德中國(guó)信托零售業(yè)務(wù)收入實(shí)際上有小幅增長(zhǎng)，2024年整體收入同比增長(zhǎng)0.9%，凈物業(yè)收入則同比增長(zhǎng)1.9%，總體經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定。

就上述表現(xiàn)而言，盡管受到部分物業(yè)出售及閉店的影響，凱德中國(guó)信托的零售物業(yè)還是實(shí)現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)，在資產(chǎn)調(diào)整與市場(chǎng)波動(dòng)中韌性突出。

估值方面，凱德中國(guó)信托的9個(gè)零售物業(yè)總估值達(dá)到171.3億元，平均單位面積價(jià)格為21734元/㎡。其中，北京西直門(mén)店的估值最高，為36.68億元，單價(jià)達(dá)到44153元/㎡。

不過(guò)要注意到，北京大峽谷店、成都新南店、長(zhǎng)沙雨花亭、哈爾濱埃德蒙頓店4個(gè)項(xiàng)目2024年的估值較2023年同期出現(xiàn)下滑，幅度為2%-5%，其余商場(chǎng)估值也并無(wú)增長(zhǎng)，反映出市場(chǎng)對(duì)上述零售物業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期有所下降。

運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)上， 2024年凱德旗下零售物業(yè)組合客流和零售額錄得增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)8.7%和2.0%。

至于增長(zhǎng)原因，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，與消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇、項(xiàng)目積極調(diào)改更新等有較大關(guān)聯(lián)。一方面，去年國(guó)內(nèi)出臺(tái)了不少刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)和增加家庭收入的政策措施，對(duì)零售行業(yè)產(chǎn)生積極影響，凱德內(nèi)地的零售物業(yè)組合也從中受益。

另一方面，為吸引客流提升銷售額，去年凱德旗下商場(chǎng)有相關(guān)的積極動(dòng)作。如西直門(mén)店引入泡泡瑪特（POP MART）快閃店，吸引年輕客群，大峽谷店舉辦周杰倫主題快閃，設(shè)置巨型雕塑、提升互動(dòng)體驗(yàn)等，均對(duì)商場(chǎng)客流增長(zhǎng)起到了積極作用。

除引入新門(mén)店外，資產(chǎn)提升對(duì)門(mén)店業(yè)績(jī)的提高也起到至關(guān)重要的作用。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，在凱德9個(gè)零售物業(yè)組合中，北京大峽谷店、廣州樂(lè)峰廣場(chǎng)店及長(zhǎng)沙雨花亭店3家新調(diào)改的零售物業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)較為突出，如北京大峽谷店客流增長(zhǎng)26.6%，銷售額增長(zhǎng)13.9%，反映了門(mén)店升級(jí)調(diào)改的效果顯著。

基于此，凱德的資產(chǎn)提升計(jì)劃將繼續(xù)進(jìn)行，繼2024年完成北京西直門(mén)店和哈爾濱學(xué)府店改造后，今年還計(jì)劃改造北京望京商場(chǎng)的8800㎡老舊超市區(qū)域，引入新零售品牌與餐飲，未來(lái)有望提升客流量和零售額。

從租售比看，上述零售物業(yè)組合2024年的租售比為18.4%，較為穩(wěn)定，但低于疫情前約20%的水平，這意味著其投資回報(bào)仍有壓力，后續(xù)需繼續(xù)通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提升回報(bào)率。

此外，租金單價(jià)增長(zhǎng)表現(xiàn)也較為乏力，2024年續(xù)租租戶租金水平僅增長(zhǎng)1%，新租戶租金水平則下降4.3%。由租金變化不難看出，凱德目前為了更好地吸引新租戶，對(duì)租金收益的預(yù)期有所降低。

這也是目前零售商業(yè)市場(chǎng)的主要趨勢(shì)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，零售物業(yè)租金上漲面臨一定的壓力，部分項(xiàng)目采取以價(jià)換量的策略。

以北京為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京2024第四季度末全市購(gòu)物中心的首層平均租金環(huán)比下跌0.9%至30.4元/㎡/天，與此同時(shí)，空置率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。

至于出租率，2024年末凱德中國(guó)信托旗下零售物業(yè)組合的整體出租率為98.2%，保持較高出租水平。

細(xì)分租戶業(yè)態(tài)類型來(lái)看，服務(wù)、IT、餐飲三大業(yè)態(tài)的銷售額增長(zhǎng)最快，2024年零售額分別增長(zhǎng)14.4%、9.2%、8.9%，其他業(yè)態(tài)銷售額增長(zhǎng)則相對(duì)較弱。

這背后歸功于凱德對(duì)租戶業(yè)態(tài)的重新組合，商場(chǎng)盈利能力得到一定加強(qiáng)。如2024年引入了特色餐飲租戶以吸引客流量，餐飲業(yè)態(tài)的收入占比也從36.9%增加到38.4%。

不過(guò)從租戶租約到期情況看，未來(lái)的續(xù)租談判與業(yè)態(tài)重組難度并不小。按租金收入占比看，2025年到期的租戶占比47.2%，3年以內(nèi)到期的租戶占比為82%，1-3年租約占絕大多數(shù)。

總體而言，2024年凱德中國(guó)信托通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)改與場(chǎng)景創(chuàng)新穩(wěn)住了基本盤(pán)，但存量競(jìng)爭(zhēng)加劇下，資產(chǎn)更新效率與租戶組合優(yōu)化將是其未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。

如何在維持高出租率的同時(shí)，提升租金議價(jià)能力，也將成為凱德中國(guó)信托旗下零售物業(yè)后續(xù)運(yùn)營(yíng)的核心課題。