出品/觀點網(wǎng)

撰文/林鐘純 

2025年5月9日，合肥土拍市場，瑤海區(qū)YH202502號純住宅地塊成功出讓，中海地產(chǎn)以3.64億元底價拿下，成交樓面地價6037.5元/平方米。

據(jù)了解，瑤海區(qū)YH202502號塊位于瑤海區(qū)明光路以北、勝利路以西，地塊原為恒大中央廣場未完成的商業(yè)地塊，后經(jīng)收儲改為住宅用途，面積45.24畝，容積率為2.0。

此前，該地塊已于2025年4月25日首次掛牌出讓，但因需承擔(dān)恒大中心D1、D2塔樓約3.92億元續(xù)建任務(wù)費用，導(dǎo)致房企參與意愿低，最終流拍。

中海首進(jìn)瑤海，就接手了“爛尾”多年的恒大中央廣場商業(yè)地塊。

表面上看，瑤海地塊單價805萬元/畝、樓面價6037元/平方米，但疊加3.92億元代建成本后，中海此次拿地的實際成本超7.5億，實際樓面價為1.25萬元/平方米。

“爛尾”前身

中海此次拿下的地塊，正是曾被寄予厚望成為“安徽第一高樓”的濱湖恒大中央廣場4號商業(yè)用地。

據(jù)了解，合肥濱湖“恒大中心”項目規(guī)劃總體量124萬平方米，項目共分為4個地塊開發(fā)，其中A、B地塊為綜合商業(yè)居住區(qū)，C、D地塊則為超高層商務(wù)區(qū)，計劃由一棟518米超高層地標(biāo)及D1、D2、D3、D4四棟商業(yè)辦公塔樓組成，總投資預(yù)計超過165億元。

此前該項目因恒大暴雷陷入停滯，后政府通過回收土地、調(diào)整規(guī)劃、捆綁續(xù)建條件，試圖以市場化手段盤活資產(chǎn)。

資料顯示，2015年12月，恒大啟動主樓樁基工程，原計劃于2020年竣工。但從2017年起，“恒大中心”就因資金鏈斷裂陷入停滯，因工程款拖欠導(dǎo)致停工，遺留下高度分別為268米、208米的D1、D2兩棟超高層塔樓也因此成為“爛尾地標(biāo)”。

打擊接二連三，先是由于項目處于巢湖一級保護(hù)區(qū)內(nèi)，在2017年9月受到中央環(huán)保督察組的督查后被勒令暫停施工；后是安徽“限高令”發(fā)布，宣布不得新建500米以上超高層建筑，該項目進(jìn)入停工狀態(tài)，難以繼續(xù)推進(jìn)。

盡管在2022年8月，該項目的D1、D2塔樓部分舉行了復(fù)工儀式，但核心主樓建設(shè)并未恢復(fù)。2023年至2024年10月，官方計劃通過處置項目地塊籌集資金解決問題，但依舊不見成效。

來到2025年，項目再次經(jīng)歷“一波三折”。

此前的2019年，合肥市瑤海區(qū)政府便在回復(fù)網(wǎng)友詢問時提到，恒大中央廣場4號商業(yè)地塊因原合肥鐵通公司土地未供應(yīng)給恒大地產(chǎn)，致使項目未能及時開工建設(shè)。合肥鐵通公司土地原產(chǎn)權(quán)在上海路局名下，現(xiàn)已由合肥市土地儲備中心收儲，并變更為儲備用地。

2025年3月28日，該地塊首次掛牌出讓，要求競得企業(yè)需承擔(dān)濱湖區(qū)恒大中心D1、D2塔樓續(xù)建任務(wù)，這一條件導(dǎo)致地塊在第一次拍賣時流拍。

4月25日第二次掛牌時，合肥土儲中心調(diào)整競買規(guī)則，允許分期支付且未設(shè)溢價率上限，但仍無人報名。合肥土儲中心取消當(dāng)天供應(yīng)后，又發(fā)布公告宣布拍賣延期。

直至5月9日第三次供應(yīng)拍賣，中海地產(chǎn)以底價805萬元/畝、成交價3.64億元接盤，同步接手承擔(dān)恒大塔樓續(xù)建責(zé)任，具體需分三期支付3.92億元專項資金，首筆1億元到賬后立即復(fù)工，18個月內(nèi)必須交付。

“二線”納儲

在投拓策略上，中海曾提到將保持穩(wěn)中有進(jìn)的投資策略，繼續(xù)聚焦于一線和部分強二線城市，同時積極關(guān)注機會型城市，具體會根據(jù)不同城市、不同板塊、不同項目進(jìn)行分析。在項目選擇上，更聚焦于項目的確定性，包括現(xiàn)金流及現(xiàn)金利潤情況。

土地儲備方面，2024全年中海在全國12個城市累計新增土儲項目22個，新增權(quán)益建筑規(guī)模389.47萬平方米，共斥資696.35億元。其中，于二線及超二線城市收納的土地有14幅，占比將近63.7%。

今年以來，中海在二線及超二線城市的布局也在逐漸加快，從土儲位置不難看出，布局策略依舊聚焦核心地段。

具體來看，4月份中海無新增土儲，一季度于北京、深圳、鄭州、沈陽、廈門、濟南杭州7城新增土地9幅，新增土地儲備總建筑面積為128萬平方米，權(quán)益建筑面積127萬平方米，總地價為人民幣275.5億元，權(quán)益地價為人民幣272.9億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

其中，鄭州金水區(qū)地塊位于鄭州文脈，原為河南司法警官學(xué)院學(xué)校，自2015年搬入龍子湖校區(qū)后，該地塊一分為三，西北角為20畝初中，西南角為5畝幼托用地，住宅用地為47畝。

其中，中海競得的住宅用地成交總價10.88億元，成交樓面價高達(dá)13713元/平方米，溢價率87%，超過萬科鄭紡機地王13411元/平方米，成為金水區(qū)新晉地王。

沈陽渾南區(qū)地塊則位于渾南大道“新二環(huán)”，地塊面積8.16萬平方米，容積率1.2，作為沈陽一河兩岸核心片區(qū)內(nèi)稀缺的低密新品供應(yīng)，該地塊成交總價6.9億元，成交樓面價7050元/平方米，溢價率17.50%。

廈門同安區(qū)環(huán)東地塊則被中海以樓面價1萬元/平方米、總價3.49億元拿下，容積率僅為2.1，市場消息指出該項目未來有機會打造繼中海環(huán)東時代之后又一標(biāo)桿性樓盤。

濟南盛福片區(qū)地塊雖因價格、掛牌條件及商業(yè)綁定等因素流致使兩次流拍，但在三次掛牌時，由中海經(jīng)過249輪舉牌以148621萬元總價競得，溢價率高達(dá)50.7%。

杭州上城區(qū)海潮TOD位于望江單元核心地塊，總地上體量超18萬平方米，住宅部分約10.5萬平方米，起始總價超59億元，由中海以80.78億元競得，樓面價4.34元/平方米，溢價率35.58%。

中海此次首次進(jìn)入合肥瑤海底價競得的宅地，原為恒大中央廣場商用地，地塊性質(zhì)非常稀缺，且緊鄰地鐵1號線“明光路站”，亦被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)稱為“妥妥的市中心地段”。

另據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合肥3月份新房價格環(huán)比上漲0.2%，這也是自2月份后合肥新房價格環(huán)比的又一次上漲。加之剛剛過去的五一期間，從市場動態(tài)來看，合肥樓市表現(xiàn)較上年同期有所好轉(zhuǎn)。