來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

近日，萬(wàn)科集團(tuán)和深圳地鐵合作的深圳灣睿印RAIL IN項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)，總體量近10萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目是深超總地標(biāo)商業(yè)綜合體SIC深灣睿云中心的商業(yè)核心，覆蓋地鐵2、9、11號(hào)線，連通紅樹(shù)灣站、紅樹(shù)灣南站，屬于TOD商業(yè)項(xiàng)目。

這是萬(wàn)科和深鐵合作的項(xiàng)目縮影之一，實(shí)際上，萬(wàn)科在TOD領(lǐng)域與多個(gè)交通軌道集團(tuán)進(jìn)行了合作，并打造了以天空之城系列為代表的TOD項(xiàng)目，具備較大的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。

與此同時(shí)，在TOD業(yè)務(wù)發(fā)展上，萬(wàn)科也面臨著來(lái)自龍湖、華潤(rùn)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)層面的諸多挑戰(zhàn)。

TOD基礎(chǔ)與模式選擇

目前，房企間聯(lián)手開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目的案例不在少數(shù)，但當(dāng)下主流開(kāi)發(fā)模式仍以房企與軌交集團(tuán)合作為主。

其中，與當(dāng)?shù)剀壍澜煌ㄆ髽I(yè)如地鐵合作，成為主要的方式之一。如華潤(rùn)置地與深鐵集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，聯(lián)合打造北站超核中心；卓越商業(yè)與深鐵商業(yè)攜手成立合資公司，發(fā)展崗廈北超級(jí)樞紐商業(yè)項(xiàng)目等。

與地鐵公司合作的模式也是萬(wàn)科采取的重要方式，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科目前合作對(duì)象包括杭州市地鐵置業(yè)有限公司、深圳市地鐵集團(tuán)有限公司、上海申通地鐵集團(tuán)有限公司等，合作項(xiàng)目有杭州·萬(wàn)科未來(lái)天空之城、深圳萬(wàn)科·臻灣匯、上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)等。

通過(guò)梳理可以發(fā)現(xiàn)，深鐵集團(tuán)是萬(wàn)科在TOD業(yè)務(wù)上最大的合作伙伴，這也是自深鐵成為萬(wàn)科的重要股東后，雙方才開(kāi)始共同推進(jìn)軌道+物業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，為萬(wàn)科日后進(jìn)駐新城市布局TOD項(xiàng)目，打下了重要的基礎(chǔ)。

一般情況下，具備TOD屬性的地塊，由于項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)難度較大，要求競(jìng)買人需要具備軌道交通線路建設(shè)及運(yùn)營(yíng)技術(shù)能力，這種嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件限制，讓地鐵公司擁有大量TOD資源。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，深鐵集團(tuán)已獲得22個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，規(guī)模約為1261萬(wàn)平方米，在建面積約680萬(wàn)平方米。

但從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)層面上看，深鐵并不擁有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。以深鐵集團(tuán)旗下的深鐵商業(yè)為例，該公司具有五條商業(yè)產(chǎn)品線，包括超級(jí)綜合體——深鐵匯都、綜合體——深鐵匯城、復(fù)合體——深鐵匯里、站街商業(yè)——深鐵匯坊以及站廳商業(yè)——深鐵匯驛。

最新數(shù)據(jù)顯示，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，目前深鐵商業(yè)在營(yíng)商業(yè)面積約64萬(wàn)平方米，總規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)90個(gè)，未來(lái)總經(jīng)營(yíng)面積約320萬(wàn)平方米。

但實(shí)際落地方面，目前深鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目以站街商業(yè)和站廳商業(yè)為主，產(chǎn)品線中檔次較高的超級(jí)綜合體產(chǎn)品線——深鐵匯都，暫無(wú)落地項(xiàng)目。雖然站點(diǎn)是否發(fā)展大型綜合體與本身?xiàng)l件、周邊環(huán)境相關(guān)，但不可否認(rèn)的是深鐵商業(yè)目前在商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上的經(jīng)驗(yàn)還較為欠缺。

與之相對(duì)，萬(wàn)科本身具備一定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，此外還有專門的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)印力，產(chǎn)品線涵蓋大型綜合體、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)及街區(qū)商業(yè)等，能滿足大部分地塊的商業(yè)發(fā)展需求。

因此，在此背景下，對(duì)于深鐵來(lái)說(shuō)，比起自己勉強(qiáng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，和萬(wàn)科這類房企合作開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)未嘗不是一個(gè)好方式。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這種方式能為房企和軌道交通企業(yè)雙方帶來(lái)利好。于萬(wàn)科，能獲得更多優(yōu)質(zhì)的軌交沿線土地資源，進(jìn)而達(dá)到規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的目的。于深鐵，能實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)和物業(yè)增值，發(fā)展部分商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，完善現(xiàn)有設(shè)施。

合作模式上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，房企與軌交集團(tuán)的合作主要有三種模式，即項(xiàng)目公司合作、股權(quán)合作、收益權(quán)合作，其中股權(quán)合作開(kāi)發(fā)模式在房企中最為常見(jiàn)。

來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，萬(wàn)科以上三種模式均有合作項(xiàng)目，其中股權(quán)合作和項(xiàng)目公司合作模式最為常用，此外也有嘗試收益權(quán)合作模式。

前兩種合作開(kāi)發(fā)模式本質(zhì)上類似，是根據(jù)資金下的股權(quán)占比共同分?jǐn)偝杀荆L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，資金占用壓力也較小，是包括萬(wàn)科在內(nèi)大部分企業(yè)的選擇。而第三種則與前兩者有明顯區(qū)別，主要以個(gè)案形式存在。

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其中的典型案例，是深圳地鐵與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的深超總深灣匯云中心，該項(xiàng)目商業(yè)部分已于5月開(kāi)業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目采取的是收益權(quán)合作模式，具體運(yùn)作模式為萬(wàn)科以全額墊資的方式建項(xiàng)目，建成后移交深鐵，深鐵再分期付款償還項(xiàng)目資金。

這種方式下萬(wàn)科需要承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠洳⑽闯钟泄蓹?quán)，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)仍歸深鐵集團(tuán)所有。但同時(shí)也反映出這種模式順利達(dá)成合作需要諸多前提，不僅需要合作雙方的高度信任，政府層面的支持也是重要原因，因此并不常用于TOD模式的合作中。

競(jìng)逐的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

國(guó)內(nèi)房企中，布局TOD領(lǐng)域較早且具備相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，除了萬(wàn)科之外，還有華潤(rùn)和龍湖，兩者都是萬(wàn)科的強(qiáng)勁對(duì)手。

首先是民企龍湖，其對(duì)于TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的探索相對(duì)較早，目前形成了以TOD為依托的天街系列，并憑此實(shí)現(xiàn)了商業(yè)上的規(guī)�；l(fā)展。相關(guān)資料顯示，龍湖已開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目約80個(gè)，覆蓋城市20余座，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)面積超千萬(wàn)平方米。

TOD模式的加持，也讓龍湖商業(yè)項(xiàng)目獲得一定程度上的客流量保障。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，2022年龍湖天街系列2022全年租金收入為88.94億元，商場(chǎng)全年平均日客流200萬(wàn)人次，單個(gè)項(xiàng)目日均客流量約3萬(wàn)人次。

而作為國(guó)企的華潤(rùn)，應(yīng)該是萬(wàn)科目前最為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，兩者都在深圳、上海等地?fù)碛休^多的項(xiàng)目，也與深鐵在TOD業(yè)務(wù)上有合作。

2022年5月，深圳地鐵和華潤(rùn)置地簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，未來(lái)將在國(guó)際性綜合交通樞紐、城市TOD產(chǎn)品、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等多個(gè)領(lǐng)域，開(kāi)展廣泛、深入、全面的合作。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，深鐵集團(tuán)有相當(dāng)數(shù)量的軌道上蓋綜合體項(xiàng)目，而華潤(rùn)置地在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面有較強(qiáng)能力，雙方的合作會(huì)給萬(wàn)科帶來(lái)一定壓力。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，華潤(rùn)目前的TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型主要有三種，分別為軌道上蓋TOD綜合體模式、站城一體TOD綜合體模式及立體超級(jí)交通樞紐TOD綜合體模式，這與萬(wàn)科目前擁有的TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型基本一致。

來(lái)源：企業(yè)披露，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)比兩者頗具代表性的項(xiàng)目，華潤(rùn)置地的上海萬(wàn)象城項(xiàng)目，為上海首例車輛段上蓋物業(yè)項(xiàng)目，也是全國(guó)首例車輛段上蓋商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目2019年-2022年日均客流均維持在3萬(wàn)到4.5萬(wàn)人次區(qū)間。

而萬(wàn)科2022年9月開(kāi)業(yè)的上海天空之城，同樣為大型綜合體項(xiàng)目，客流方面，累計(jì)客流超600萬(wàn)，月均客流超百萬(wàn)，平日日均客流約3萬(wàn)，周末日均客流約6萬(wàn)。

相比之下，兩家企業(yè)無(wú)論是TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)類型，還是城市區(qū)位、大型綜合體的的TOD商業(yè)項(xiàng)目的客流表現(xiàn)，實(shí)際都相差不大。這也意味著同等條件下，面對(duì)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及越來(lái)越多的入局企業(yè)，萬(wàn)科想要獲得優(yōu)質(zhì)TOD項(xiàng)目資源，將會(huì)變得更加困難。

此外，TOD項(xiàng)目發(fā)展一般有耗資大、周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢等特點(diǎn)，因此萬(wàn)科還需要面臨開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上的難點(diǎn)，以及高額投入與回報(bào)期錯(cuò)配的問(wèn)題。

首先是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度高，TOD項(xiàng)目由于與交通樞紐鄰近，中間還穿插著軌道交通的運(yùn)行區(qū)域，相對(duì)普通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目難度要大得多，與周邊環(huán)境融合也是需要考慮的問(wèn)題，前期規(guī)劃需要花費(fèi)大量時(shí)間，此外合理性也至關(guān)重要。

其次是大型的TOD項(xiàng)目由于完備性要求，配備大量自持的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)等不同類型業(yè)態(tài)。在此層面，項(xiàng)目建成落地，后期長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)更加考驗(yàn)企業(yè)是否具備較強(qiáng)的操盤(pán)能力。

最后還需要考慮到，部分TOD項(xiàng)目將城市交通與城市功能置于鐵路上方，需要?jiǎng)?chuàng)新和突破現(xiàn)有的城市管理及建筑規(guī)范，操作過(guò)程中要與政府保持密切的溝通，以尋求合理合法的設(shè)計(jì)方案，才能順利推進(jìn)落地。

成本投入方面，此前2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科曾披露了其在TOD業(yè)務(wù)方面的投入。截至2020年6月，萬(wàn)科累計(jì)獲取49個(gè)TOD項(xiàng)目，涉及建筑面積1803萬(wàn)平方米，累計(jì)總投入2400億元。如今已過(guò)去將近三年，隨著獲取項(xiàng)目的增多，萬(wàn)科的投入相信會(huì)更大。