來源/中國連鎖經(jīng)營協(xié)會

作者/武瑞玲

百購超，顧名思義即百貨、購物中心、超市，是實體商業(yè)的重要組成部分，是實現(xiàn)社會消費品零售的主要渠道和載體。在國內(nèi)，長期以來實體商業(yè)企業(yè)的融資渠道既傳統(tǒng)又狹窄，上市等道阻且長。

Real Estate Investment Trusts簡稱為REITs（音譯為瑞滋）。

上交所的定義：REITs，即不動產(chǎn)信托投資基金，是指向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并將產(chǎn)生的絕大多數(shù)收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。簡單來說，公募REITs是資產(chǎn)的“IPO”，投資者可在公開的二級市場上交易轉(zhuǎn)讓其持有的REITs份額。

深交所的定義：不動產(chǎn)投資信托基金是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。

國內(nèi)以購物中心為核心的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在探尋REITs之路上已經(jīng)有20年的歷程了，在這個過程中，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會堅持積極開展調(diào)研、組織研討、代表行業(yè)向相關政府部門長期反映行業(yè)情況和訴求，積極建言獻策、政策協(xié)調(diào)，同時向企業(yè)提供REITs相關知識的培訓。

今年陽春三月終于迎來了政策突破，猶如轟轟隆隆的春雷引起了行業(yè)內(nèi)外的強烈反應和高度關注。對于實體商業(yè)企業(yè)而言，這是重大利好政策，研讀和理解文件精神，對照自身企業(yè)情況把握政策機遇期尤為重要。

一、明確“支持消費基礎設施建設”  

2023年3月24日，國家發(fā)改委頒布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號）。

《通知》的背景“為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）等要求，進一步提升基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎設施REITs”）項目申報推薦的質(zhì)量和效率，促進基礎設施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展。” 

同日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》。此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

兩個文件最引人注目的是開創(chuàng)性的提出消費基礎設施的概念、分類和覆蓋范圍，并明確“支持消費基礎設施建設�！鼻姨貏e列出了重點方向。

二、優(yōu)先支持百貨、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)

《通知》第（四）條指出：“支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。項目用地性質(zhì)應符合土地管理相關規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。發(fā)起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。”

百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目都是滿足人們對日常生活需要和美好生活向往的重要場所，承載著 “增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景” 的功能和責任。同時，“增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景”也是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向，是消費市場升級和高質(zhì)量發(fā)展的著力點。

三、切實加強運營管理 注重項目運營可持續(xù)性

《通知》“（十七）充分認識運營管理的重要性。加強基礎設施REITs項目運營管理，有利于向社會更好提供公共產(chǎn)品，保障公共利益；有利于提升項目運營質(zhì)量和收益能力，保障投資者利益；有利于實現(xiàn)項目公共屬性和經(jīng)濟屬性的有機統(tǒng)一，保障基礎設施REITs市場的平穩(wěn)健康發(fā)展” 。

“（十八）注重項目運營可持續(xù)性。運營管理機構應結合項目情況，依法合規(guī)創(chuàng)新運營模式，科學合理制定運營計劃，做好底層資產(chǎn)更新維護，保障項目運營和收益的可持續(xù)性。要積極采用新技術、新工藝、新材料，提升運營質(zhì)量，降低運營成本，保障項目盈利能力。要努力創(chuàng)新商業(yè)模式，挖掘項目商業(yè)價值，拓寬項目收益來源，提升REITs產(chǎn)品的市場價值” 。

就購物中心業(yè)態(tài)而言，我們研究認為，2020年是我國購物中心行業(yè)發(fā)生深刻變化的一年，是購物中心步入以深度運營為核心的新時代的轉(zhuǎn)折點！2000—2019年可以稱之為“購物中心1.0時代”，突出的是商業(yè)管理，追求的是速度與規(guī)模，“購物中心2.0時代”應該是以深度運營為核心，利用數(shù)字化等科技手段提高運營效率和質(zhì)量，通過全面差異化策略實現(xiàn)商業(yè)空間價值和底層資產(chǎn)價值提升。購物中心迭代升級的過程，就是從速度和規(guī)模發(fā)展模式，向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的進程。

《通知》及相關政策的導向非常明確。即便是有的企業(yè)上REITs之路漫長，但是購物中心、百貨、超市等民生商業(yè)項目應以此為指引，按《通知》及相關政策的精神要求，加強深度運營、做強做好項目、提高效益、保證底層資產(chǎn)保值增值，這也是符合企業(yè)長期利益的。

四、消費基礎設施REITs正式公開招標，破冰在即

5月4日，北京恒盛華星投資管理有限公司作為采購公司，就首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REITs項目財務顧問進行公開招標；5月6日，山東省商業(yè)集團有限公司就其下屬單位持有的某商業(yè)物業(yè)公募REITs項目中介機構進行公開招標。兩單潛在的消費基礎設施公募REITs進入公開招標環(huán)節(jié)，標志著我國消費基礎設施REITs破冰在即，也給更多的百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、超市等消費基礎設施資產(chǎn)的持有人帶來信心和示范。

在《通知》發(fā)布后的不到兩個月內(nèi)，國家及地方政府相關部門積極推動，四月份，我協(xié)會受商務部委托開展了零售設施建設項目專項摸底調(diào)查，調(diào)查對象及范圍：

1.百貨店(營業(yè)面積10000平方米以上)；

2.購物中心(不含停車場，建筑面積50000平方米以上)；

3.社區(qū)商業(yè)中心、鄰里中心(不含停車場,建筑面積10000平方米以上)；

4.大型超市(營業(yè)面積6000平方米以上)；

5.倉儲會員店(營業(yè)面積5000平方米以上)；

6.連鎖便利店(門店數(shù)量500家以上)；

7.農(nóng)貿(mào)市場/菜市場(經(jīng)營面積4000平方米以上)。

調(diào)查范圍包括新建項目、既有項目升級改造、既有項目（暫不升級改造）。

相關會員單位及企業(yè)積極參與了本次調(diào)查，我們完成一次情況摸底和需求了解。為更好推動中國實體零售企業(yè)上REITs，我們還將加強調(diào)研，開展培訓等活動。