來源/中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)

作者/武瑞玲

百購超，顧名思義即百貨、購物中心、超市，是實(shí)體商業(yè)的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售的主要渠道和載體。在國內(nèi)，長期以來實(shí)體商業(yè)企業(yè)的融資渠道既傳統(tǒng)又狹窄，上市等道阻且長。

Real Estate Investment Trusts簡稱為REITs（音譯為瑞滋）。

上交所的定義：REITs，即不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金，是指向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并將產(chǎn)生的絕大多數(shù)收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。簡單來說，公募REITs是資產(chǎn)的“IPO”，投資者可在公開的二級(jí)市場(chǎng)上交易轉(zhuǎn)讓其持有的REITs份額。

深交所的定義：不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

國內(nèi)以購物中心為核心的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在探尋REITs之路上已經(jīng)有20年的歷程了，在這個(gè)過程中，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)堅(jiān)持積極開展調(diào)研、組織研討、代表行業(yè)向相關(guān)政府部門長期反映行業(yè)情況和訴求，積極建言獻(xiàn)策、政策協(xié)調(diào)，同時(shí)向企業(yè)提供REITs相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

今年陽春三月終于迎來了政策突破，猶如轟轟隆隆的春雷引起了行業(yè)內(nèi)外的強(qiáng)烈反應(yīng)和高度關(guān)注。對(duì)于實(shí)體商業(yè)企業(yè)而言，這是重大利好政策，研讀和理解文件精神，對(duì)照自身企業(yè)情況把握政策機(jī)遇期尤為重要。

一、明確“支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”  

2023年3月24日，國家發(fā)改委頒布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)）。

《通知》的背景“為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）、《中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)）等要求，進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）項(xiàng)目申報(bào)推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！� 

同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。此次《通知》共提出4方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

兩個(gè)文件最引人注目的是開創(chuàng)性的提出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的概念、分類和覆蓋范圍，并明確“支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”且特別列出了重點(diǎn)方向。

二、優(yōu)先支持百貨、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)

《通知》第（四）條指出：“支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。”

百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目都是滿足人們對(duì)日常生活需要和美好生活向往的重要場(chǎng)所，承載著 “增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景” 的功能和責(zé)任。同時(shí)，“增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景”也是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向，是消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展的著力點(diǎn)。

三、切實(shí)加強(qiáng)運(yùn)營管理 注重項(xiàng)目運(yùn)營可持續(xù)性

《通知》“（十七）充分認(rèn)識(shí)運(yùn)營管理的重要性。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目運(yùn)營管理，有利于向社會(huì)更好提供公共產(chǎn)品，保障公共利益；有利于提升項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)量和收益能力，保障投資者利益；有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公共屬性和經(jīng)濟(jì)屬性的有機(jī)統(tǒng)一，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展” 。

“（十八）注重項(xiàng)目運(yùn)營可持續(xù)性。運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目情況，依法合規(guī)創(chuàng)新運(yùn)營模式，科學(xué)合理制定運(yùn)營計(jì)劃，做好底層資產(chǎn)更新維護(hù)，保障項(xiàng)目運(yùn)營和收益的可持續(xù)性。要積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提升運(yùn)營質(zhì)量，降低運(yùn)營成本，保障項(xiàng)目盈利能力。要努力創(chuàng)新商業(yè)模式，挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，拓寬項(xiàng)目收益來源，提升REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值” 。

就購物中心業(yè)態(tài)而言，我們研究認(rèn)為，2020年是我國購物中心行業(yè)發(fā)生深刻變化的一年，是購物中心步入以深度運(yùn)營為核心的新時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)！2000—2019年可以稱之為“購物中心1.0時(shí)代”，突出的是商業(yè)管理，追求的是速度與規(guī)模，“購物中心2.0時(shí)代”應(yīng)該是以深度運(yùn)營為核心，利用數(shù)字化等科技手段提高運(yùn)營效率和質(zhì)量，通過全面差異化策略實(shí)現(xiàn)商業(yè)空間價(jià)值和底層資產(chǎn)價(jià)值提升。購物中心迭代升級(jí)的過程，就是從速度和規(guī)模發(fā)展模式，向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。

《通知》及相關(guān)政策的導(dǎo)向非常明確。即便是有的企業(yè)上REITs之路漫長，但是購物中心、百貨、超市等民生商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)以此為指引，按《通知》及相關(guān)政策的精神要求，加強(qiáng)深度運(yùn)營、做強(qiáng)做好項(xiàng)目、提高效益、保證底層資產(chǎn)保值增值，這也是符合企業(yè)長期利益的。

四、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式公開招標(biāo)，破冰在即

5月4日，北京恒盛華星投資管理有限公司作為采購公司，就首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REITs項(xiàng)目財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行公開招標(biāo)；5月6日，山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司就其下屬單位持有的某商業(yè)物業(yè)公募REITs項(xiàng)目中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。兩單潛在的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進(jìn)入公開招標(biāo)環(huán)節(jié)，標(biāo)志著我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs破冰在即，也給更多的百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的持有人帶來信心和示范。

在《通知》發(fā)布后的不到兩個(gè)月內(nèi)，國家及地方政府相關(guān)部門積極推動(dòng)，四月份，我協(xié)會(huì)受商務(wù)部委托開展了零售設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目專項(xiàng)摸底調(diào)查，調(diào)查對(duì)象及范圍：

1.百貨店(營業(yè)面積10000平方米以上)；

2.購物中心(不含停車場(chǎng)，建筑面積50000平方米以上)；

3.社區(qū)商業(yè)中心、鄰里中心(不含停車場(chǎng),建筑面積10000平方米以上)；

4.大型超市(營業(yè)面積6000平方米以上)；

5.倉儲(chǔ)會(huì)員店(營業(yè)面積5000平方米以上)；

6.連鎖便利店(門店數(shù)量500家以上)；

7.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)/菜市場(chǎng)(經(jīng)營面積4000平方米以上)。

調(diào)查范圍包括新建項(xiàng)目、既有項(xiàng)目升級(jí)改造、既有項(xiàng)目（暫不升級(jí)改造）。

相關(guān)會(huì)員單位及企業(yè)積極參與了本次調(diào)查，我們完成一次情況摸底和需求了解。為更好推動(dòng)中國實(shí)體零售企業(yè)上REITs，我們還將加強(qiáng)調(diào)研，開展培訓(xùn)等活動(dòng)。