來源/Mall先生 

撰文/孫浩

今年4月初，媒體爆料稱，高和資本成立了國(guó)內(nèi)首支專注投資社區(qū)商業(yè)的基金，規(guī)模達(dá)10億人民幣。

社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)的最后一公里，已經(jīng)逐漸成為商業(yè)投資的下一個(gè)風(fēng)口。

社區(qū)商鋪與住宅小區(qū)相生相伴。社區(qū)商業(yè)宛若城市商業(yè)網(wǎng)中的“毛細(xì)血管”，把千家萬戶的生活必需品送到家門口。

社區(qū)商業(yè)在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期就已出現(xiàn)，存續(xù)至今有其不可替代性。兩千年前《管子》中記載的“內(nèi)城外郭，內(nèi)之為城”，即內(nèi)部的城+商業(yè)形成的市井，便是社區(qū)商業(yè)的雛形；“處商必就市井”，就是現(xiàn)今商業(yè)的處境。

商業(yè)市井繁華景象 | 來源：《清明上河圖》·宋

2015年電商興起，人們擔(dān)憂電商將取代實(shí)體商業(yè)。其實(shí)兩千年前的古人就早已告知了結(jié)論：不能。

電商并不能完全把實(shí)體商業(yè)給完全替代，他們兩者只會(huì)走到一個(gè)融合的狀態(tài)。

01

便利社交，最短距離解決基礎(chǔ)需要

“予居民便利，滿足基礎(chǔ)需求”，社區(qū)服務(wù)與商業(yè)的結(jié)合，核心目的在于為居民提供便利。

社區(qū)商業(yè)最大的特點(diǎn)之一就是近地域。5-10-15輻射模型下，擁有穩(wěn)定的客戶群。社區(qū)商業(yè)處于生活“最后一公里”的圈子，憑借穩(wěn)定客群的“零距離”的優(yōu)勢(shì)，與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，社區(qū)居民可以最大限度地“足不出戶”滿足日常消費(fèi)需求。

社區(qū)商業(yè)5-10-15的輻射模型 | 來源：利林商業(yè)

社區(qū)商業(yè)亦存在著不同的形態(tài)偏好。

在此維度上，街區(qū)商業(yè)＞盒子商業(yè)＞底商，三種形態(tài)的租賃成本、招商、面積等多方維度都影響著社區(qū)商業(yè)的形態(tài)選擇。

盒子式商業(yè)體是以全封閉的建筑物為商業(yè)主體，在建筑物內(nèi)部設(shè)計(jì)規(guī)劃店鋪進(jìn)行租賃或銷售的物業(yè)形態(tài)。由于建筑構(gòu)造的問題，存在公裝、機(jī)電等問題，運(yùn)營(yíng)成本也遠(yuǎn)高于街區(qū)社商。最直觀的，街區(qū)商業(yè)無需考慮整個(gè)空間的中央空調(diào)問題。

根據(jù)租賃面積計(jì)算，盒子式商業(yè)得房率最大只能達(dá)到60%左右，但街區(qū)型社商可達(dá)到70%至75%。顯而可見，街區(qū)商業(yè)優(yōu)于盒子商業(yè)。

底商最明顯的劣勢(shì)在于會(huì)受到餐飲條件、店鋪面積大小等方面限制，這些局限導(dǎo)致其無法招來集客的主力店，從而存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三種社區(qū)商業(yè)形態(tài)（向左滑動(dòng)瀏覽） | 來源：網(wǎng)絡(luò)

好的社區(qū)商業(yè)應(yīng)具有屬地特色�！皩⒌胤教厣c人文情懷融入商業(yè)”。應(yīng)重視當(dāng)?shù)匚幕�，關(guān)注社交、精神、情感訴求，讓社區(qū)生活和商業(yè)更好地融合，喚起人們對(duì)屬地文化的深刻共鳴。

例如，泰國(guó)最著名的社區(qū)商場(chǎng)The Commons Thonglor，在設(shè)計(jì)中彰顯出東南亞風(fēng)貌。商場(chǎng)1~3層每層留有很大空間，形成階梯式退臺(tái)，配以天窗下的遮光屏幕和兩組工業(yè)風(fēng)扇，使得項(xiàng)目的露天場(chǎng)所在炎熱潮濕的氣候下能正常運(yùn)作。

泰國(guó)The Commons Thonglor | 來源：網(wǎng)絡(luò)

另一個(gè)泰國(guó)社商特色項(xiàng)目，The Commons Saladaeng的大樹外觀設(shè)計(jì)融入了Saladaeng（在泰語中意為“紅色屋頂?shù)耐ぷ印保┑臍v史元素，采用了大片的紅色屋頂，不僅為建筑注入了當(dāng)?shù)氐奈幕閼�，而且引人注目，打造了�?xiàng)目專屬的記憶點(diǎn)。

泰國(guó)The Commons Saladaeng | 來源：網(wǎng)絡(luò)

02

人間煙火，全時(shí)段回應(yīng)多樣化需求

社商全天營(yíng)業(yè)情況 來源：網(wǎng)絡(luò)

相較常規(guī)商業(yè)，社商營(yíng)業(yè)時(shí)間更久：往往從早上6:00營(yíng)業(yè)至凌晨2:00。社商20個(gè)小時(shí)的營(yíng)業(yè)時(shí)長(zhǎng)（常規(guī)商業(yè)的營(yíng)業(yè)時(shí)長(zhǎng)多是12小時(shí)），加之社商的多元業(yè)態(tài)，從而為不同時(shí)段、不同客群的社交需求提供服務(wù)。

在綠地、休閑外擺、屋頂露臺(tái)等不屬于租賃面積的公共開放空間中，社商的社會(huì)性質(zhì)和商業(yè)性質(zhì)得以結(jié)合，強(qiáng)化了居民對(duì)商業(yè)的參與感以及兩者的互動(dòng)性，增加了客群社會(huì)活動(dòng)以及延長(zhǎng)停留時(shí)間的可能。

這些社區(qū)互動(dòng)空間的預(yù)留和打造，在前期設(shè)計(jì)時(shí)都經(jīng)過大量揣摩與思考，致力于包容及全齡段友好，為客群提供了社交、分享的場(chǎng)所，營(yíng)造出濃濃的煙火氣。

開放式社商空間 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

社區(qū)是居民自治的基礎(chǔ)單位。社區(qū)中的商業(yè)承擔(dān)著居民自治和共建的一些責(zé)任，在自下而上的自治管理中，自然與社區(qū)居民及政府的聲音達(dá)成某種共振和共鳴。

功能完善的城市微單元 來源：網(wǎng)絡(luò)

03

情感黏性，攤位的背后是一家人

大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比與社區(qū)商業(yè)不同。

大型商業(yè)體追求一站式、全品類；而社商業(yè)態(tài)主要為周邊服務(wù)，更加注重便利性、服務(wù)性，服務(wù)類餐飲和便利生鮮業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)的占有率達(dá)到90%以上。

生鮮超市（菜場(chǎng)）和餐飲作為社商的兩大主力業(yè)態(tài)，與其他商業(yè)呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

疫情后，菜場(chǎng)的復(fù)蘇是最快的，社商中的小超市逐漸被菜場(chǎng)替代，除了因?yàn)椴藞?chǎng)提供的商品更新鮮，更重要的是，菜場(chǎng)的每個(gè)攤位背后是一家人，通過長(zhǎng)期與老顧客的交流，有了人情味和煙火氣。

菜場(chǎng)的煙火氣 | 來源：網(wǎng)絡(luò) 

相應(yīng)的，地域日常餐飲店也在逐漸替代宴請(qǐng)餐飲。

菜場(chǎng)與餐飲的平價(jià)與高頻次消費(fèi)使其在疫情中得以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，反之室內(nèi)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況卻不容樂觀。

目前社商中，還存在著跨界組合（Crossover）的形式。商業(yè)與公寓、養(yǎng)老、診所等產(chǎn)品跨界結(jié)合，甚至還有共享辦公的配置，遠(yuǎn)遠(yuǎn)打破傳統(tǒng)社商產(chǎn)品的邊界，其中以香港的社商跨界尤為明顯。

香港領(lǐng)展環(huán)翠商場(chǎng)4F的養(yǎng)老院 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

04

安全安心，社商開發(fā)重“細(xì)微之處”

社區(qū)商業(yè)的開發(fā)和社區(qū)內(nèi)生消費(fèi)的需求相關(guān)聯(lián)，其開發(fā)理念更多地借鑒了日本購(gòu)物中心開發(fā)理念，以安全、安心和社區(qū)共成長(zhǎng)三個(gè)要素組成。

社商在運(yùn)營(yíng)層面，把安全性設(shè)計(jì)融入所有場(chǎng)景中：防災(zāi)防疫、無障礙設(shè)計(jì)、停車、適老適幼設(shè)施的配備等等，在各種細(xì)微之處，都將安全落于實(shí)處。

防災(zāi)、防疫、無障礙等安全性設(shè)計(jì) 來源：網(wǎng)絡(luò)

如下圖的一個(gè)停車場(chǎng)案例，傳統(tǒng)將車尾朝向店鋪入口方向的做法，容易造成停車動(dòng)線和人出入動(dòng)線的交叉，造成一定的安全隱患。

更安全的設(shè)計(jì)方案 | 來源：利林商業(yè)

因此，盡管上圖的效率更高，右邊通路更長(zhǎng)因而效率變低。其實(shí)下圖的設(shè)計(jì)方式極大避免了人流和車流的交叉，將停車車位與商場(chǎng)入口正面垂直排列，使安全性有了很大的提升。

05

創(chuàng)新可持續(xù)，后疫情社商開發(fā)更具開放性

疫情不僅帶來了人的行為習(xí)慣、需求的改變，也帶來了社區(qū)商業(yè)的變遷。社商產(chǎn)品內(nèi)容應(yīng)根據(jù)時(shí)下最新的生活需求引導(dǎo)內(nèi)容更新，而非追隨大眾市場(chǎng)變化。

疫情之前，社商由分散的街區(qū)基本配套逐漸發(fā)展為集中商業(yè)或商業(yè)街的形態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)與服務(wù)。后疫情時(shí)代，伴隨著新需求、新習(xí)慣的出現(xiàn)，社商正轉(zhuǎn)向可持續(xù)、更契合疫后生活方式的創(chuàng)新業(yè)態(tài)與空間。

疫情使得人們的消費(fèi)需求被迫就近解決或通過物流外送，社區(qū)團(tuán)購(gòu)、電商購(gòu)物成為居民的主要消費(fèi)渠道。疫后，社商的服務(wù)半徑或許可以進(jìn)一步擴(kuò)大。

疫情之后，開放式街區(qū)或者大盒子帶開放街區(qū)，開業(yè)受疫情影響較小，在其開放空間中可以組織營(yíng)銷活動(dòng)，豐富產(chǎn)品內(nèi)容。

另一方面，消費(fèi)者對(duì)商品品質(zhì)、社交、戶外活動(dòng)等需求的提升，引導(dǎo)著社商對(duì)特色空間、特色業(yè)態(tài)的關(guān)注與更新。

樂坊·國(guó)和1000項(xiàng)目 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

在規(guī)劃和設(shè)計(jì)社商的建筑空間時(shí)，應(yīng)考慮未來10-20年的業(yè)態(tài)變化影響，比如停車位的數(shù)量、基本的層高、戶外公共空間的預(yù)留、單層面積大小的規(guī)劃等，這也是建筑空間的流用性所在。

如今不少社商選擇將部分服務(wù)與專業(yè)公司合作，也即服務(wù)外包模式，從而進(jìn)行成本控制，并得到服務(wù)質(zhì)量的提升。如將商業(yè)管理委托給商業(yè)管理公司，后者具有更為專業(yè)的招商與項(xiàng)目管控能力。

06

社商的價(jià)值意義

資本化率的定義是，折現(xiàn)率代表著整個(gè)資金的實(shí)力，當(dāng)增長(zhǎng)率比較穩(wěn)定的時(shí)候，資本化率是低的，而資本化率越低對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值就越好。

資產(chǎn)管理公式 | 來源：利林商業(yè)

在各業(yè)態(tài)中商業(yè)中，出租率和NOI最為穩(wěn)定。美國(guó)NAREITs指數(shù)顯示，在美國(guó)過去兩次經(jīng)濟(jì)下行周期中，相對(duì)于辦公和工業(yè)物業(yè)，商業(yè)和居住類物業(yè)的出租率和NOI均受沖擊更小，且在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后能更快恢復(fù)。

在中國(guó)，社商的高頻與剛需業(yè)態(tài)是使其抗衡電商的先天條件，意味著其NOI的增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。

在折現(xiàn)率相同的情況下，NOI增長(zhǎng)率越穩(wěn)定，資本化率便越低，而資產(chǎn)價(jià)值相應(yīng)上升。由此推斷，優(yōu)質(zhì)社商的未來資產(chǎn)價(jià)值將更高。

不同品類電商率變化 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

因此，社商的高頻、剛需亦是其首選的招商方向，并呈現(xiàn)出由賣產(chǎn)品到賣服務(wù)的趨勢(shì)——

以便利店為代表的高頻低價(jià)消費(fèi)正在以銷售額和消費(fèi)頻次雙位數(shù)的速度增長(zhǎng)；

與此相對(duì)的家電等耐用品，因需求頻次極低，未來線下店商業(yè)模式或?qū)膯渭兊馁u商品轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚩蛻籼峁┖罄m(xù)的增值服務(wù)；

食品、生鮮具備即時(shí)消費(fèi)屬性，線上滲透率有限，更適合線下場(chǎng)景。

最適合電商的是適合批量采購(gòu)、低運(yùn)輸損耗、易存儲(chǔ)、低頻消費(fèi)品，而與此相對(duì)的高頻、高時(shí)效的生活用品則是電商無法覆蓋的。這部分的產(chǎn)品自然需要在線下的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行購(gòu)買。

在電商沖擊下，社商作為線上線下融合的載體，其價(jià)值意義更加凸顯。

07

以終為始，社商資管的“三模聯(lián)動(dòng)”

其一是“三模聯(lián)動(dòng)”，包含設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)模、開發(fā)模和運(yùn)營(yíng)模。

“三模聯(lián)動(dòng)”模型 | 來源：利林商業(yè)

設(shè)計(jì)模，指根據(jù)整個(gè)商業(yè)的體量進(jìn)行劃分，我們會(huì)根據(jù)設(shè)計(jì)要求和開發(fā)時(shí)序來從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度去進(jìn)行重新的設(shè)計(jì)。

運(yùn)營(yíng)模則是通過定位、回報(bào)和NOI（穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)凈收入）通過商業(yè)數(shù)據(jù)更為直觀的來進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目后期可能的回報(bào)率預(yù)估。

開發(fā)模，即將投資和財(cái)務(wù)目標(biāo)，同一個(gè)愿景和整個(gè)定位能級(jí)做整體擬合。

當(dāng)這三個(gè)項(xiàng)目都能咬合在一起時(shí)，才是一個(gè)完整成功的項(xiàng)目。

運(yùn)營(yíng)模中的項(xiàng)目落位圖 | 來源：利林商業(yè)

其二是“以終為始”。早期規(guī)劃和品牌的提升為了長(zhǎng)期持有或整體退出做服務(wù)。

資產(chǎn)管理是融投管退的全流程，要以最終目的為方向去做資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)。那么，以終為始的思維模式就很重要。從一開始定位規(guī)劃時(shí)候就要做好最初的成本控制。同時(shí)控制好運(yùn)營(yíng)，保證最后退出的目標(biāo)。由于前期開發(fā)的會(huì)對(duì)后期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較大的影響，所以從開發(fā)層面就要真正的控制成本。

其三是“因衣?lián)袢恕�。在現(xiàn)有存量框架中，“衣”為既有物業(yè)，業(yè)主進(jìn)行決策和選擇，我們要做的，是如何幫這件“衣服”找到適合的“人”，也即產(chǎn)品和定位。

“因衣?lián)袢恕蹦Ｐ?nbsp;| 來源：利林商業(yè)

08

社商本質(zhì)：生活空間的一個(gè)節(jié)點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)的定位、開發(fā)邏輯和資產(chǎn)管理的最終結(jié)果都離不開人，一切都以人為本。

這個(gè)“人”是誰？一是我們的消費(fèi)者的需求；另一個(gè)是我們的租戶，消費(fèi)內(nèi)容的提供商。

社區(qū)商業(yè)就是一個(gè)能夠把消費(fèi)者的需求和消費(fèi)的內(nèi)容進(jìn)行完美匹配和結(jié)合的載體。

社區(qū)商業(yè)是我們生活空間的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，從這個(gè)點(diǎn)散發(fā)聯(lián)系到社區(qū)中每個(gè)人，所以它不僅僅是一個(gè)商業(yè)中心，未來，社區(qū)商業(yè)也會(huì)成為我們生活中心，是服務(wù)的連接點(diǎn)和服務(wù)的平臺(tái)。