出品/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋

頭圖/聯(lián)商圖庫(kù)

前言：丘吉爾說(shuō)能看到多遠(yuǎn)的過(guò)去就能看到多遠(yuǎn)的未來(lái)，從行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看也是一樣，只有充分認(rèn)知和了解過(guò)去，無(wú)論好壞，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)規(guī)律，從而更清晰把握未來(lái)的發(fā)展方向和目標(biāo)。為此，本文分三個(gè)階段對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的發(fā)展進(jìn)行回顧。

一、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的探索起步階段(1990-2002)

1996年，站在改革開(kāi)放前沿的廣州市誕生了國(guó)內(nèi)的第一家大型購(gòu)物中心——廣州天河城 。天河城的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著中國(guó)購(gòu)物中心元年的開(kāi)始。(相較于1956年美國(guó)南谷購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)正好晚了半個(gè)世紀(jì))。但是談中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展離不開(kāi)上海。

上海一直都是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和零售最前沿和最發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)歷史悠久底蘊(yùn)深厚。1918年成立的永安公司和1936年開(kāi)業(yè)的大新公司，即新中國(guó)成立后的華聯(lián)商廈和第一百貨一直都是中國(guó)百貨業(yè)的旗幟和標(biāo)桿。不僅是上海人也是全國(guó)各地到上海的游客的購(gòu)物首選目標(biāo)地。

1993年隨著改革開(kāi)放的深入，來(lái)自中國(guó)臺(tái)灣的太平洋百貨第一次將餐飲、休閑和娛樂(lè)業(yè)態(tài)引入百貨商場(chǎng)，在上海當(dāng)時(shí)還是非核心的徐家匯商圈刮起了太平洋百貨的旋風(fēng)。國(guó)內(nèi)的百貨商場(chǎng)紛紛效仿，從此，餐飲和娛樂(lè)成為百貨商場(chǎng)的流行標(biāo)配。

1995年，隨著第一個(gè)中外商業(yè)合資的上海第一八佰伴的開(kāi)業(yè)，這種融入餐飲、休閑和娛樂(lè)元素的百貨商場(chǎng)無(wú)論從規(guī)模還是組合都達(dá)到了前所未有的高度。也差不多在同一時(shí)刻，上海的購(gòu)物中心開(kāi)始孕育起步。

1996年開(kāi)業(yè)的亞新生活廣場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是上海的第一個(gè)購(gòu)物中心，它是由上海昆侖臺(tái)灣商城和新加坡臺(tái)聯(lián)商業(yè)投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)以出租物業(yè)招募零售商家的方式經(jīng)營(yíng)。

這和之前的華聯(lián)、一百、太平洋以及八佰伴的自行管理自行經(jīng)營(yíng)方式有本質(zhì)的不同。由于亞新生活廣場(chǎng)開(kāi)在上海普陀這一非核心商圈，且規(guī)模僅有4萬(wàn)多平方米，沒(méi)有引起人們太多的注意。

1999年開(kāi)業(yè)的港匯廣場(chǎng)成為上海人心目中第一個(gè)現(xiàn)代意義的大型購(gòu)物中心。整個(gè)商業(yè)建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米，由香港恒隆集團(tuán)投資、并委托美國(guó)的凱里森建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，在當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)汽車還不普及的時(shí)候，規(guī)劃了地下兩層共計(jì)1400個(gè)停車位實(shí)屬具有前瞻性的魄力之舉。

但是港匯廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)最初的三四年間經(jīng)歷了一個(gè)比較痛苦的培育期，一層商鋪也有許多空鋪。那時(shí)的國(guó)內(nèi)零售商還不太習(xí)慣于在一個(gè)建筑體內(nèi)開(kāi)設(shè)一個(gè)屬于自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的店鋪，還是更習(xí)慣于在百貨商場(chǎng)內(nèi)租一個(gè)柜位以加入百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)體系。

廣州天河城開(kāi)業(yè)之初也遇到了招商困局，最后逼迫企業(yè)自己從事百貨經(jīng)營(yíng)而分擔(dān)大面積的空鋪，天河城百貨由此誕生。后來(lái)在天河城業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)強(qiáng)一鋪難求的時(shí)候，原先很多天河城百貨的位置紛紛被割讓給其他租戶，造成天河城百貨現(xiàn)在東一頭，西一塊上下不一致的布局。

港匯廣場(chǎng)早先的招商困難還在于它與上海徐家匯商圈與國(guó)內(nèi)當(dāng)時(shí)最強(qiáng)勢(shì)的百貨隔街相對(duì)。早年百貨公司對(duì)購(gòu)物中心的封殺，不容許百貨商場(chǎng)的零售商到隔壁購(gòu)物中心開(kāi)店，否則就要被百貨公司撤柜。

但是，零售發(fā)展和升級(jí)的潮流畢竟不可阻擋。不久由香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、瑞安以及恒隆投資的具有影響力的上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海新天地和上海恒隆廣場(chǎng)先后在2000年到2001年間開(kāi)業(yè)。

2002年泰國(guó)正大集團(tuán)投資的從1993年就開(kāi)始規(guī)劃、建設(shè)、也經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴影響的上海正大廣場(chǎng)終于開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)。這些購(gòu)物中心都或長(zhǎng)或短地經(jīng)歷了開(kāi)業(yè)后的調(diào)整和培育期。

上海的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)是上海最先盈利的購(gòu)物中心。上海新天地的成功使“新天地”成為了國(guó)內(nèi)開(kāi)放型購(gòu)物街區(qū)的代名詞。開(kāi)業(yè)數(shù)年后的港匯廣場(chǎng)也開(kāi)始起飛，出現(xiàn)了一鋪難求的局面。港匯廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)成為了中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展起步階段的兩個(gè)標(biāo)桿。

同時(shí)，在北京由東安市場(chǎng)集團(tuán)和香港新鴻基合資興建的新東安市場(chǎng)于1993年正式動(dòng)工，在1998年竣工開(kāi)業(yè)。老北京人都知道老東安市場(chǎng)是1903年開(kāi)業(yè)的大型集貿(mào)市場(chǎng)，也是近百年來(lái)北京人吃喝玩樂(lè)購(gòu)的首選目標(biāo)地。

1955年號(hào)稱新中國(guó)成立后第一座自建的王府井百貨大樓就是為了依托區(qū)塊深厚的商業(yè)底蘊(yùn)，建在了東安市場(chǎng)對(duì)面，從而最終構(gòu)成了以王府井百貨和東安市場(chǎng)領(lǐng)銜的北京第一商圈。

新東安市場(chǎng)的布局由東安市場(chǎng)和一個(gè)主力百貨作為兩端的主力店，中間為出租的店鋪。作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心布局，采取招募零售商獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的方式，但項(xiàng)目取名依然叫“市場(chǎng)”而不是購(gòu)物中心，可見(jiàn)中方業(yè)主絕對(duì)是想保留東安市場(chǎng)在北京的號(hào)召力。

美國(guó)的RTKL設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)建筑規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)，可以看出建筑師在遵循購(gòu)物中心動(dòng)線和布局的原則基礎(chǔ)上也在立面、入口和屋頂?shù)谋憩F(xiàn)上與北京的建筑地域風(fēng)格實(shí)現(xiàn)了很好的融合。項(xiàng)目建成后還獲得了魯班獎(jiǎng)。

1985年在北京的長(zhǎng)安街和東三環(huán)交界的西北角一個(gè)叫作大北窯的地塊，由馬來(lái)西亞郭氏兄弟和國(guó)貿(mào)中心合資的北京國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目開(kāi)始興建，并于1990年8月一期竣工開(kāi)業(yè)。

國(guó)貿(mào)中心由酒店、辦公、商住和商業(yè)的功能建筑組成，也讓國(guó)人第一次認(rèn)識(shí)了CBD和城市綜合體。但是一期開(kāi)業(yè)之初由于當(dāng)時(shí)的條件限制仍以百貨集合店為主，餐飲的配置更像是一個(gè)單位的食堂。

隨著商業(yè)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及國(guó)貿(mào)中心二期的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，國(guó)貿(mào)商城作為以購(gòu)物中心綜合酒店和辦公建筑的協(xié)同優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。1999年經(jīng)過(guò)調(diào)整改造成為了北京第一個(gè)引進(jìn)LV等奢侈品大牌的高端購(gòu)物中心，(不包括之前王府飯店內(nèi)的奢侈品商場(chǎng))。

2001年由東方海外和李嘉誠(chéng)共同投資的東方廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目位于長(zhǎng)安街1號(hào)，東起東單北大街，西至王府井大街，占地10萬(wàn)平方米。作為一個(gè)80萬(wàn)平方米綜合體建筑群的購(gòu)物中心由地下一層和地上一層兩條室內(nèi)購(gòu)物街構(gòu)成。

至此，中國(guó)購(gòu)物中心早期從萌芽到起步階段的初步格局形成。業(yè)內(nèi)通常說(shuō)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心起步于20世紀(jì)80年代末，其實(shí)是因?yàn)檎_(kāi)始計(jì)劃引入和建設(shè)購(gòu)物中心的計(jì)劃始于80年代末，另一個(gè)原因是20世紀(jì)90年代很多引入餐飲休閑業(yè)態(tài)的百貨商場(chǎng)很多也都以購(gòu)物中心自稱。

根據(jù)商務(wù)部對(duì)于購(gòu)物中心的定義似乎也沒(méi)有錯(cuò)[1]。但是真正實(shí)施統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)專注為零售商提供經(jīng)營(yíng)空間，而自身并不介入零售經(jīng)營(yíng)、第一個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心是1996年的廣州天河城。一個(gè)不可忽視的事實(shí)是國(guó)內(nèi)第一批購(gòu)物中心的主力軍主要都是來(lái)自中國(guó)香港、馬來(lái)西亞、泰國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣的企業(yè)。

而且這些購(gòu)物中心包括廣州天河城在內(nèi)都遵從了嚴(yán)格的“只租不售”的原則，確保了購(gòu)物中心有效管理和后續(xù)改造的實(shí)施。直至今日，這些購(gòu)物中心都表現(xiàn)優(yōu)異，成為其所在城市的標(biāo)桿購(gòu)物目標(biāo)地。所以，本文把20世紀(jì)80年代末到2002年這段期間定義為中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的探索起步階段。

二、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的穩(wěn)步成長(zhǎng)階段(2003-2012)

2003年到2012年是國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的快速發(fā)展并且穩(wěn)步成長(zhǎng)的階段。繼香港恒隆、新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、東方海外、嘉里集團(tuán)和正大集團(tuán)之后，中國(guó)香港的太古和新加坡的凱德也都紛紛進(jìn)入中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)。

更多的國(guó)資和民營(yíng)企業(yè)像華潤(rùn)置地、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等也都加入開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的行列。還有一些在所在城市具有影響力的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比如北京的世紀(jì)金源和東莞的華南Mall等，加上原來(lái)就從事零售經(jīng)營(yíng)的百聯(lián)、大商和王府井集團(tuán)等，以及更多中小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商都在各自的區(qū)域和地塊跑馬圈地營(yíng)建購(gòu)物中心。

2003年，凱德經(jīng)過(guò)7年建設(shè)的國(guó)內(nèi)第一個(gè)購(gòu)物中心——上海來(lái)福士廣場(chǎng)建成。同年由大連本土企業(yè)開(kāi)發(fā)的大連和平廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

2004年，總建筑規(guī)模68萬(wàn)平方米的北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，世紀(jì)金源在當(dāng)時(shí)應(yīng)該是全球規(guī)模最大的購(gòu)物中心，超過(guò)了加拿大的西誒德蒙頓購(gòu)物中心和美國(guó)Mall。同年，深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，為國(guó)內(nèi)綜合體購(gòu)物中心樹(shù)立了全新的標(biāo)桿。由此開(kāi)啟了華潤(rùn)置地作為一個(gè)專業(yè)國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)企業(yè)向全國(guó)穩(wěn)步拓展的步伐。

2005年，北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)迅速?gòu)拈_(kāi)始的第一、二代開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的教訓(xùn)中總結(jié)調(diào)整，萬(wàn)達(dá)第三代綜合體開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始萌生。同年，喧囂一時(shí)的東莞華南Mall開(kāi)業(yè)。還有武漢中商集團(tuán)以英文Shopping Mall發(fā)音注冊(cè)的“銷品茂”以及號(hào)稱亞洲第一的廣州正佳廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

2006年，上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成功起航堅(jiān)定了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)一步在國(guó)內(nèi)快速擴(kuò)張做大做強(qiáng)購(gòu)物中心的決心。也是在2006年，全球最大的購(gòu)物中心企業(yè)——美國(guó)西蒙攜手摩根斯坦利和深國(guó)投成立合資公司，擬在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心。

2007年，北京西單大悅城開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)另一家國(guó)資背景的生力軍中糧集團(tuán)進(jìn)入購(gòu)物中心行業(yè)。

2008年，南京水游城開(kāi)業(yè)。鵬欣集團(tuán)大手筆聘請(qǐng)日本博多水城一個(gè)16人的團(tuán)隊(duì)涵蓋從定位、組合、規(guī)劃、施工、機(jī)電、招商、營(yíng)銷和管理的全方位的專業(yè)人員，加上業(yè)主和當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)的成功配合。

南京水游城的落地為國(guó)內(nèi) 二線城市區(qū)域型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)樹(shù)立了一個(gè)全新標(biāo)桿。同年，由西蒙和深國(guó)投聯(lián)手打造的常熟印象城誕生，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)縣級(jí)城市的購(gòu)物中心。也是在同一年，太古在國(guó)內(nèi)的第一個(gè)項(xiàng)目北京太古里建成開(kāi)業(yè)。

2009年蘇州、鄭州、杭州和合肥的印象城相繼落成開(kāi)業(yè)。但不久后的2010年美國(guó)西蒙集團(tuán)退出了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而全部交由深國(guó)投商置接管，從此成就了后來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)又一支主力軍——印力集團(tuán)。

2010年新鴻基投資的上海國(guó)金中心開(kāi)業(yè)。在杭州，華潤(rùn)置地開(kāi)出了第二個(gè)項(xiàng)目杭州萬(wàn)象城。在成都，由新加坡仁恒置業(yè)投資的成都仁恒置地廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。這些都成為了所在城市的標(biāo)桿購(gòu)物中心。

2011年廣州太古匯開(kāi)業(yè)，成為了繼2004年開(kāi)業(yè)的廣州麗柏廣場(chǎng)之后廣州新的奢侈品時(shí)尚購(gòu)物目標(biāo)地。同年，沈陽(yáng)萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)。

2012華潤(rùn)置地開(kāi)出了南寧和成都萬(wàn)象城。到2012年末，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)積極布局國(guó)內(nèi)的一二線城市，使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總數(shù)達(dá)到了65個(gè)。在南京作為完全由國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的綜合體的標(biāo)桿——南京德基廣場(chǎng)二期也在年底開(kāi)業(yè)。

從2003年到2012年期間，國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)集團(tuán)一刻也沒(méi)有停止發(fā)展購(gòu)物中心的步伐。百聯(lián)集團(tuán)繼2004年開(kāi)出西郊百聯(lián)購(gòu)物中心后在2007年又開(kāi)了五角場(chǎng)的百聯(lián)又一城，然后又于2008年完成了對(duì)原先的南方友誼商店升級(jí)為購(gòu)物中心的改造。大商和王府井集團(tuán)則走的主要是百貨型購(gòu)物中心的道路。

參照日本和中國(guó)臺(tái)灣的模式，在百貨商場(chǎng)的基礎(chǔ)上引入餐飲休閑業(yè)態(tài)。典型的代表像大商新瑪特購(gòu)物中心和2009年的大商第一次引進(jìn)包括LV在內(nèi)的眾多奢侈品購(gòu)物中心哈爾濱麥凱樂(lè)等，還有很多以王府井購(gòu)物中心命名的在國(guó)內(nèi)很多二三線城市的項(xiàng)目都屬于這個(gè)類型。

總的來(lái)說(shuō)，從2003年到2012年這段期間，購(gòu)物中心基本發(fā)展有序，這些新開(kāi)購(gòu)物中心項(xiàng)目也非常適時(shí)地迎合并帶動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并促進(jìn)了零售升級(jí)。

以上海為例，到2012年年底，上海開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到97家，總建筑面積為717萬(wàn)平米，上海人均購(gòu)物中心面積達(dá)到0.3平米，購(gòu)物中心的年均銷售坪效達(dá)到每平方米1.46萬(wàn)元。

而且這是從2006年上海購(gòu)物中心初具規(guī)模后的0.95萬(wàn)元的坪效逐年遞增上來(lái)的，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為7.5%。這期間，購(gòu)物中心普遍的投資回報(bào)除個(gè)別項(xiàng)目外，都比較理想，所以本文將這一時(shí)期定義為國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的穩(wěn)步成長(zhǎng)階段。

三、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展從增量到過(guò)量的快速躍進(jìn)階段(2013-至今)

2013年后，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。恒隆集團(tuán)攜上海的兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的優(yōu)異表現(xiàn)先后進(jìn)入國(guó)內(nèi)的沈陽(yáng)、濟(jì)南和無(wú)錫等城市。值得一提的是港資企業(yè)當(dāng)中姍姍來(lái)遲的九龍倉(cāng)于2014年在成都開(kāi)出了IFS購(gòu)物中心，為國(guó)內(nèi)的省會(huì)城市和西南地區(qū)的綜合體購(gòu)物中心樹(shù)立了全新標(biāo)桿。

2014年昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著繼美國(guó)西蒙、澳洲西田、德國(guó)ECE和法國(guó)尤尼百之后，國(guó)內(nèi)也有了規(guī)模過(guò)百的購(gòu)物中心集團(tuán)。同時(shí)還涌現(xiàn)了一大批像印力、星河、新城、龍湖等許多成規(guī)模的在全國(guó)或區(qū)域攻城略地的購(gòu)物中心連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)。

在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中也涌現(xiàn)了像印象城、COCO Park等表現(xiàn)穩(wěn)定的購(gòu)物中心連鎖企業(yè)和品牌。2015年上海新世界商城改造重新開(kāi)業(yè)的K11購(gòu)物中心刮起了一股藝術(shù)和購(gòu)物中心結(jié)合的旋風(fēng)。

2016開(kāi)業(yè)的上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)將食品的向下覆蓋做了很好的創(chuàng)新嘗試，大食代美食廣場(chǎng)的銷售全國(guó)第一，獨(dú)創(chuàng)地以買了就走的食街的“賞味市集”不但吸引了每天大量的人流，更是創(chuàng)造了可觀的租金收入。2017年開(kāi)業(yè)的蘇州中心的火爆場(chǎng)面與工業(yè)園區(qū)其他購(gòu)物中心的冷落的人氣形成了鮮明的對(duì)比。

2013年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)歷了由過(guò)去的高速增長(zhǎng)到中速發(fā)展的換擋，進(jìn)入了“新常態(tài)”時(shí)期。購(gòu)物中心的建設(shè)周期從拿地、市調(diào)、定位、策劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)、推廣、招商和開(kāi)業(yè)通常要有平均三到四年的滯后。所以2008年開(kāi)始的伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，特別是面對(duì)金融危機(jī)的國(guó)家的4萬(wàn)億元投資的帶動(dòng)，當(dāng)時(shí)投入的大批量的購(gòu)物中心很多在2013年前后開(kāi)始投放市場(chǎng)。

同時(shí)，伴隨著住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展，一些城市和地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，于是政府密集出臺(tái)各項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策和舉措，這也使得更多的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入購(gòu)物中心行業(yè)。2008年之后，盡管GDP的增長(zhǎng)變?yōu)閭�(gè)位數(shù)，但是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速一直保持在15%以上，特別是2010年后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%。

2011年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房(主要是購(gòu)物中心)的新開(kāi)工面積首次超過(guò)2億平方米，投資總額達(dá)到7424億元，占當(dāng)年GDP總額達(dá)1.5%。2012年這一比例上升到1.7%，2013年突破2.0%后一直到2017年都維持在2%左右，2018年略有下降回到1.6%[2]，依然很高。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2000年到2018年，國(guó)內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)工面積累計(jì)達(dá)到27.1億平米(圖3-1)。其中從2008年到2018年十年間的開(kāi)工面積就高達(dá)21.9億平米。而從2000年到2007年期間，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為5.2億平方米。

資料來(lái)源：根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站data.stats.gov.cn數(shù)據(jù)繪制

圖3-1 2000年-2018年國(guó)內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工面積

關(guān)鍵是伴隨著購(gòu)物中心的大量開(kāi)業(yè)，造成了供過(guò)于求的局面，很多項(xiàng)目出現(xiàn)了大量空置。還有大批購(gòu)物中心因?yàn)檎胁坏缴潭_(kāi)不了業(yè)，或者開(kāi)了業(yè)因?yàn)闃I(yè)績(jī)實(shí)在太差不得不關(guān)門。

就以上海為例。從2013年之后，上海購(gòu)物中心的銷售增長(zhǎng)已經(jīng)開(kāi)始跟不上規(guī)模的增長(zhǎng)。(圖3-2)

資料來(lái)源：根據(jù)上海購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告和歷年購(gòu)物中心數(shù)據(jù)整理

圖3-2 2000年-2017年上海購(gòu)物中心的銷售和規(guī)模的增長(zhǎng)比

一個(gè)明顯的變化是上海購(gòu)物中心的銷售坪效從2013年開(kāi)始呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。到2017年根據(jù)現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)，購(gòu)物中心的銷售坪效又回落到了2006年上海購(gòu)物中心成規(guī)模起步的1萬(wàn)元之內(nèi)(圖3-3)。

資料來(lái)源：根據(jù)上海購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告和歷年購(gòu)物中心數(shù)據(jù)整理

圖3-3 2006年-2017年上海購(gòu)物中心的銷售坪效

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年到2017年期間國(guó)內(nèi)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心總數(shù)為2438家(圖3-4)。

圖3-4 2013年-2017年全國(guó)新開(kāi)購(gòu)物中心數(shù)量

2017年之后購(gòu)物中心更是呈現(xiàn)爆炸式的發(fā)展。從2017年到2019年的三年間，購(gòu)物中心的擬開(kāi)業(yè)數(shù)量和體量統(tǒng)計(jì)如圖3-5所示：

圖3-5 2017年-2019年擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量和規(guī)模

2019年3月13日搜狐網(wǎng)在報(bào)道“中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)”擬審查通過(guò)《購(gòu)物中心等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的新聞標(biāo)題就是“中國(guó)購(gòu)物中心超過(guò)8000個(gè)，等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)擬全國(guó)推廣”。這也證實(shí)了國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的數(shù)量已經(jīng)超過(guò)8000個(gè)。

從2013年到目前這個(gè)階段，與之前穩(wěn)步成長(zhǎng)階段形成鮮明對(duì)比的是開(kāi)業(yè)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的購(gòu)物中心僅為少數(shù)，大多數(shù)購(gòu)物中心都處于虧損狀態(tài)。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(2019-11-12)“百?gòu)?qiáng)房企所持64%商業(yè)項(xiàng)目虧損”，而對(duì)于過(guò)去十年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工建設(shè)的21.9億平方米的面積，目前的實(shí)際開(kāi)業(yè)率僅為43%左右，另外57%的項(xiàng)目因各種原因未能開(kāi)業(yè)。

這些都造成了極大的社會(huì)資源的浪費(fèi)。所以本文將這一階段定義為從增量到過(guò)量的“躍進(jìn)”階段。筆者特別強(qiáng)調(diào)是“過(guò)量”而不是“存量”的概念。

因?yàn)榇媪吭从趲?kù)存一詞，無(wú)論從生產(chǎn)或流通環(huán)節(jié)都包含至少供需要相對(duì)匹配的意思。我們的文化可以藐視困難，包括對(duì)危機(jī)的表述還有一個(gè)機(jī)遇在內(nèi)，但是如果要解決問(wèn)題并對(duì)癥下藥，我們就需要對(duì)問(wèn)題和現(xiàn)實(shí)有一個(gè)準(zhǔn)確的定義。

至此，本文就實(shí)際從1996年開(kāi)始至今24年的國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的發(fā)展歷史做了回顧。依然借用開(kāi)始時(shí)丘吉爾的話作為結(jié)尾。

編后語(yǔ)：2020年的疫情期間，筆者寫下了10多萬(wàn)字關(guān)于國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展的研究。其中創(chuàng)新理論大師熊彼特的景氣循環(huán)的周期理論使自己對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的發(fā)展有了更深刻的認(rèn)識(shí)。其實(shí)大師所描述的“次級(jí)波”在本文所定義的國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心穩(wěn)步繁榮成長(zhǎng)的第二階段就已經(jīng)開(kāi)始形成。

次級(jí)波會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的振幅，特別是在外界因素比如自然災(zāi)害或疫情的影響下，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)周期從繁榮到衰退再到蕭條的轉(zhuǎn)變。

今天如何面對(duì)復(fù)蘇，并努力開(kāi)創(chuàng)另一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)周期，我們確實(shí)需要改變過(guò)去的發(fā)展思維和模式。

參考文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)來(lái)源：

[1]國(guó)內(nèi)商務(wù)部的購(gòu)物中心的定義：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健康休閑等。

[2]數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站