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撰文/李瑟

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過(guò)前期的野蠻生長(zhǎng)到后來(lái)的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開(kāi)項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開(kāi)發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

自從2004年深圳萬(wàn)象城正式開(kāi)業(yè)，順利進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的華潤(rùn)置地逐漸成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。

2020年華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入為100億元，成為除了萬(wàn)達(dá)之外，第二家購(gòu)物中心租金收入破百億的內(nèi)地房企。

歷經(jīng)16年發(fā)展，華潤(rùn)置地逐漸形成萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯三條主要產(chǎn)品線，以及商業(yè)體鳳凰匯、社區(qū)商業(yè)中心華潤(rùn)1234space、城市更新項(xiàng)目西單更新場(chǎng)等其他產(chǎn)品線。

截至2020年12月31日，華潤(rùn)置地在管購(gòu)物中心共65家，加上今年目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的寧波萬(wàn)象城、南昌萬(wàn)象匯、重慶大渡口萬(wàn)象匯、南京橋北萬(wàn)象匯、嘉興南湖天地、北京西單更新場(chǎng)6個(gè)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地在管購(gòu)物中心項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到71家。

根據(jù)華潤(rùn)置地規(guī)劃，2021年華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)將新開(kāi)13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括4座萬(wàn)象城（寧波萬(wàn)象城、泰州萬(wàn)象城二期、汕頭萬(wàn)象城、蘭州萬(wàn)象城）、1座萬(wàn)象天地（西安萬(wàn)象天地一期）、5座萬(wàn)象匯（重慶大渡口萬(wàn)象匯、南京橋北萬(wàn)象匯、貴陽(yáng)萬(wàn)象匯、南寧五象萬(wàn)象匯、南昌萬(wàn)象匯）以及深圳萬(wàn)象前海、嘉興南湖天地、北京西單更新場(chǎng)，2022年將新開(kāi)11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2022年在管商業(yè)項(xiàng)目約90個(gè)。

三大主要產(chǎn)品線加深購(gòu)物中心護(hù)城河

2004年，深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，憑借著出色的成績(jī)，深圳萬(wàn)象城成為高端購(gòu)物中心代名詞，并且迅速走向全國(guó)，在一二線城市迅速鋪開(kāi)。

萬(wàn)象城一般位于一線及二線城市的市中心或核心區(qū)域，通過(guò)高端奢侈品、首店引入，使得萬(wàn)象城成為城市地標(biāo)。

以2004年開(kāi)業(yè)的深圳萬(wàn)象城為例，憑借著Louis Vuitton、Hermès、Prada、FENDI、Dior、GUCCI等奢侈品門店入駐，深圳萬(wàn)象城依然是中國(guó)高端商業(yè)的典型代表。

今年開(kāi)業(yè)的寧波萬(wàn)象城除了大量首進(jìn)浙江、寧波品牌之外，通過(guò)Mixc Foodhall（餐飲主題區(qū)）、Mixc Wonderland（童趣萬(wàn)象）兩大主題區(qū)，以及摩天輪廣場(chǎng)、屋頂花園、延時(shí)街區(qū)等空間場(chǎng)景打造，使得寧波萬(wàn)象城成為寧波首個(gè)“城市綜合體+摩天輪”項(xiàng)目。

截至目前，華潤(rùn)置地已經(jīng)在全國(guó)開(kāi)出25座萬(wàn)象城。

定位為一二線城市區(qū)域購(gòu)物中心及三四線城市的城市級(jí)購(gòu)物中心的萬(wàn)象匯于2013年正式推出，主要面向年輕人和家庭。

截至目前，萬(wàn)象匯已經(jīng)開(kāi)出25座，華潤(rùn)置地布局傾向也很明顯，通過(guò)“1個(gè)萬(wàn)象城+多個(gè)萬(wàn)象匯”模式深耕城市。

比如布局杭州萬(wàn)象城后，華潤(rùn)分別于2018年、2020年開(kāi)出蕭山萬(wàn)象匯、杭州東站萬(wàn)象匯；寧波則是先以萬(wàn)象匯搶灘市場(chǎng)，再引進(jìn)萬(wàn)象城項(xiàng)目。

從2019年至今，華潤(rùn)置地開(kāi)出14座萬(wàn)象匯，萬(wàn)象匯開(kāi)始快速擴(kuò)張。

定位“MALL+街區(qū)”城市商業(yè)綜合體的萬(wàn)象天地則主打“街區(qū)+MALL”的獨(dú)特空間規(guī)劃，構(gòu)建特色消費(fèi)體驗(yàn)。

盡管目前僅有深圳萬(wàn)象天地一個(gè)項(xiàng)目，但是萬(wàn)象天地吸金能力不容置疑。

2019年萬(wàn)象天地實(shí)現(xiàn)銷售額38億元。

根據(jù)華潤(rùn)置地財(cái)報(bào)，2020年，其45個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目零售額達(dá)738億元，平均每個(gè)項(xiàng)目16.4億元，而在45家在營(yíng)購(gòu)物中心中，36家零售額名列城市前三，其中19家零售額城市排名第一。

華潤(rùn)置地形容其購(gòu)物中心業(yè)務(wù)護(hù)城河既深且寬。

物業(yè)+商管拆分上市 輕資產(chǎn)加速

2020年12月9日，華潤(rùn)置地分拆商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，成立華潤(rùn)萬(wàn)象生活，并成功在港交所上市，華潤(rùn)置地加速輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

其物業(yè)管理模式也從原來(lái)的“2+X”（銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X）被調(diào)整為“3+1”（開(kāi)發(fā)銷售物業(yè)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理即華潤(rùn)萬(wàn)象生活+生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)）模式。

上市后的華潤(rùn)萬(wàn)象生活交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)收入67.78億元，同比增15.5%。其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為38.838億元，按年增長(zhǎng)11.9%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊為28.951億元，按年增長(zhǎng)20.8%。

截至2020年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積為1.066億平方米；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心建筑面積為600.1萬(wàn)平方米，已開(kāi)業(yè)寫字樓建筑面積為100.5萬(wàn)平方米。

華潤(rùn)置地總裁李欣指出，2021年是“十四五”開(kāi)局之年，華潤(rùn)置地在“十四五”的開(kāi)局之年定下“重塑華潤(rùn)置地”的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模行業(yè)前十、購(gòu)物中心綜合實(shí)力行業(yè)第一、華潤(rùn)萬(wàn)象生活進(jìn)入第一梯隊(duì)、商管保持行業(yè)第一等目標(biāo)。

附華潤(rùn)置地在管項(xiàng)目列表